IL CATASTO Gaetano Di Stefano 1.

Presentazione sul tema: "IL CATASTO Gaetano Di Stefano 1."— Transcript della presentazione:

1 IL CATASTO Gaetano Di Stefano 1

2 IL CATASTO è un sistema informativo, disciplinato da leggi e regolamenti, che si occupa di terreni e fabbricati Informazioni riguardanti esso rappresenta quindi un inventario che ha per oggetto i beni immobili Gaetano Di Stefano 2

3 UN PO DI STORIA .....… AL FINE DI PEREQUARE L’IMPOSTA FONDIARIA NEL 1886 SI DIEDE IL VIA ALLA FORMAZIONE DI UN CATASTO UNICO ED UNIFORME BASATO : SUL RILIEVO TOPOGRAFICO DEI SINGOLI APPEZZAMENTI DI TERRENO CHIAMATI PARTICELLE Gaetano Di Stefano 23 13

4 In Italia il Catasto si divide in: NUOVO CATASTO TERRENI (N.C.T.)
IL CATASTO: CHE COS’E’ ? il Catasto si divide in: NUOVO CATASTO TERRENI (N.C.T.) CATASTO DEI FABBRICATI (C.F.) (ex N.C.E.U.) In Italia Gaetano Di Stefano 14

5 E’ NATO PRIMA IL CATASTO DEI TERRENI
Fu definito GEOMETRICO PARTICELLARE NON PROBATORIO basato sulla MISURA e la STIMA Con lo scopo di PEREQUARE L’IMPOSTA FONDIARIA Gaetano Di Stefano 13 15

6 INFATTI: IL CATASTO TERRENI E’ NATO NEL 1886 (L. 01/03/1886 N° 3682)
ed è entrato in funzione nel 1941 IL CATASTO FABBRICATI E’ NATO NEL 1939 (L N. 1249) ed è entrato in funzione nel 1962 Gaetano Di Stefano 16

7 IN REALTA’: SUL 5% DEL TERRITORIO ITALIANO VIGE UN CATASTO COSIDDETTO PROBATORIO
CATASTO TAVOLARE (ex austriaco) TRENTINO ALTO ADIGE TRIESTE, GORIZIA altri comuni minori delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno Gaetano Di Stefano 22 20

8 IL CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI IL CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL CATASTO TERRENI Gaetano Di Stefano 2 17

9 IL NUOVO CATASTO TERRENI:
SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI COSTITUITI DA: TERRENI (nudi, coltivati ed incolti, edificati ed edificabili) FABBRICATI RURALI Gaetano Di Stefano 22

10 IL CATASTO FABBRICATI SI OCCUPA DI
BENI IMMOBILI AVENTI NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) abitazioni, autorimesse, uffici, negozi, ecc. caserme, pinacoteche, ospedali, ecc. cinema, alberghi, banche, ecc. industrie, capannoni, mercati, ecc. centri commerciali, depositi, ecc. Gaetano Di Stefano 23

11 L’OGGETTO IMMOBILIARE DI BASE NEL CATASTO TERRENI: la particella
101 30 32 PARTICELLA TERRENO NUDO PARTICELLA FABBRICATO Gaetano Di Stefano 40

12 E’ UNA PORZIONE CONTINUA DI TERRENO O FABBRICATO:
LA PARTICELLA... E’ UNA PORZIONE CONTINUA DI TERRENO O FABBRICATO: SITUATA NEL MEDESIMO COMUNE APPARTENENTE ALLO STESSO POSSESSORE AVENTE LA STESSA QUALITA’ E CLASSE O LA STESSA DESTINAZIONE Gaetano Di Stefano 23 39

13 La particella ....... è identificata con: nome del comune H1AA
numero del foglio di mappa numero della particella numero del subalterno (1) (1) eventuale Gaetano Di Stefano 4 41

14 L’unità immobiliare urbana è l’oggetto base del catasto fabbricati
Essa è una porzione di fabbricato: - appartamento - negozio - autorimessa - ecc. Gaetano Di Stefano 4 4

15 Oppure...... un’ intero fabbricato: - villino o villa - scuola
- albergo - ecc. Gaetano Di Stefano 4 5

16 oppure...... un’ insieme di fabbricati: - industria - policlinico
- ecc. Gaetano Di Stefano 4 6

17 L’unità immobiliare urbana.......
è un cespite indipendente, quindi ha: - autonomia di reddito - autonomia funzionale Gaetano Di Stefano 4 7

18 L’unità immobiliare urbana .........
è identificata con: nome del comune H1AA numero del foglio di mappa numero della particella numero del subalterno 12 Gaetano Di Stefano 4 8

19 IL CATASTO ITALIANO E’ UN SISTEMA INFORMATIVO GEOGRAFICO
LE INFORMAZIONI SONO COLLEGATE AD OGGETTI IMMOBILIARI IDENTIFICATI SUL TERRITORIO Gaetano Di Stefano 37

20 QUALI INFORMAZIONI ? NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI
DATI DI IDENTIFICAZIONE TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE DESTINAZIONE E TIPOLOGIA IMMOBILIARE REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI Gaetano Di Stefano 3

21 I NOMI I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere: persone fisiche e persone giuridiche Stato, enti locali ed altri enti pubblici Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE Gaetano Di Stefano 2 51

22 I diritti reali di interesse catastale sono:
la proprietà, la comunione ed il condominio il possesso l’usufrutto e l’uso il diritto di superficie l’enfiteusi oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.) Gaetano Di Stefano 2 52

23 L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Ogni oggetto censito è identificato conoscendo : IL NOME DEL COMUNE IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI ESSO E’ RAPPRESENTATO IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL FOGLIO DI MAPPA L’EVENTUALE SUBALTERNO Gaetano Di Stefano 2 53

24 L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Vi sono le seguenti eccezioni: le strade e le acque pubbliche non hanno numero di particella i monumenti, le chiese, i cimiteri, le fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano) Gaetano Di Stefano 2 54

25 LA CONSISTENZA CATASTALE
PER LE PARTICELLE superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca) PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE numero di vani per abitazioni e studi professionali mc per immobili di uso collettivo mq per immobili di uso commerciale Gaetano Di Stefano 2 55

26 DESTINAZIONE E TIPOLOGIA
PER LE PARTICELLE qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.) destinazione (fabbricato rurale, fabbricato promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.) classe di produttività PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE categoria (abitazione, autorimessa, negozio, laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. ) classe di redditività Gaetano Di Stefano 2 56

27 PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE
I REDDITI IMPONIBILI PER LE PARTICELLE reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra) PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE rendita catastale (Rc) I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori: terreni: Vc = Rd x mt (mt =75) u.i.u. : Vc = Rc x mf (mf = 34, 50, 100) Gaetano Di Stefano 2 57

28 Caratteri dell’attuale sistema estimale del catasto fabbricati
Occupiamoci adesso dei Caratteri dell’attuale sistema estimale del catasto fabbricati Gaetano Di Stefano 3 1

29 Che cos’è il sistema estimale del catasto fabbricati?
Il sistema estimale del Catasto fabbricati consiste in strumenti e procedure finalizzate alla determinazione della rendita catastale (R.C.) delle unità immobiliari urbane (u.i.u.). Gaetano Di Stefano 4 2

30 Le norme principali a cui riferirsi
Regolamento: DPR n del 1949 Istruzioni: II e IV del 1942 Gaetano Di Stefano 4 3

31 Il sistema estimale del catasto fabbricati
fa ricorso ad un importante principio della scienza estimativa: il principio dell’ordinarietà Gaetano Di Stefano 5 9

32 Secondo il principio dell’ordinarietà
la stima è oggettiva (cioè generalmente valida) solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti e quindi ordinarie. Gaetano Di Stefano 10

33 Il principio dell’ordinarietà
i possibili prezzi di un bene si dispongono secondo una distribuzione di Gauss (Po = prezzo di maggior frequenza) Po Gaetano Di Stefano 6 11

34 Il prezzo più probabile “Po”
Il prezzo più probabile Po è quello che deriva da comportamenti di imprenditori e caratteristiche fisiche del bene più diffuse e perciò ordinarie. Gaetano Di Stefano 12

35 Il sistema estimale del catasto fabbricati
fa ricorso al principio dell’ordinarietà quando bisogna individuare la categoria (destinazione ordinaria) determinare la rendita catastale (reddito medio ordinario) Gaetano Di Stefano 13

36 Quindi: non sono da considerare le situazioni estreme!
Gaetano Di Stefano 14

37 cioè....... I fabbricati migliori e peggiori
Le redditività maggiori e peggiori Gaetano Di Stefano 15

38 Ma allora....... che cos’è la rendita catastale? Gaetano Di Stefano 5
16

39 La rendita catastale rappresenta il reddito medio ordinario annuo ritraibile da un’u.i.u. al netto delle spese ed al lordo delle imposte Gaetano Di Stefano 5 17

40 La rendita catastale si rileva dagli atti catastali
Ma ....dove si prende? La rendita catastale si rileva dagli atti catastali Gaetano Di Stefano 5 18

41 E se non c’è? Bisogna calcolarla Gaetano Di Stefano 5 20

42 In teoria, la rendita catastale di una u.i. si calcola detraendo...
dal canone lordo di affitto annuo le spese di pertinenza della proprietà, oppure..... Gaetano Di Stefano 22

43 e in mancanza di un mercato locativo,
applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu’ opportuno saggio di fruttuosita’ Gaetano Di Stefano 23

44 Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per:
Le spese da detrarre Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per: l’ammortamento del capitale la manutenzione l’assicurazione l’amministrazione i servizi comuni gli sfitti e le inesigibilita’ Gaetano Di Stefano 8 24

45 Le spese da detrarre Provo a dare qualche indicazione pratica sulla base dell’esperienza Gaetano Di Stefano 9 25

46 Le spese per reintegrare il capitale
La quota di reintegrazione “q” si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: q = C x r /( qn - 1) dove “C “ è il costo di costruzione a nuovo, “r “ è il saggio finanziario netto ed “n” è la durata economica media della costruzione. Gaetano Di Stefano 10 26

47 q = 1,2% del costo di ricostruzione
Facciamo un esempio Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere la vita n = 50 anni il saggio attivo netto r = 2,00% Allora r / (qn - 1) = 0,012 Cioè q = 1,2% del costo di ricostruzione Gaetano Di Stefano 27

48 Le spese per manutenzione straordinaria
Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno all' 1,50 % Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato. Gaetano Di Stefano 11 28

49 Le spese per l’amministrazione
La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori. Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo 0,10 % del valore dell'u.i. Gaetano Di Stefano 12 29

50 Le spese per l’assicurazione
La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo 0,10 % Gaetano Di Stefano 13 30

51 Le spese per sevizi e per sfitti ed inesigibilità
Le spese per i servizi (generalmente quelli di portierato) non vengono considerate in quanto rimborsate dai conduttori tra le spese condominiali Le spese per sfitti ed inesigibilità possono valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del reddito annuo Gaetano Di Stefano 14 31

52 Calcoliamo l’incidenza complessiva delle predette spese sul reddito medio annuo lordo
Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dell’intero immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato pari al 5 %. Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito: - manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 = ,00 % - reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 = ,80 % - amministr ,10% / 0,05 = ,00 % -sfitti e inesigibilità ,50 % -assicurazione (0,10% x 0,70) / 0,05 = ,40 % Totale ,70 % Gaetano Di Stefano 32

53 Un esempio di calcolo della rendita catastale
La rendita catastale di un’unità abitativa di 90 mq (5,5 vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2 milioni è pari a: RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil. Unitariamente si ha (tariffa): per mq £ per vano £ Gaetano Di Stefano 16 33

54 In realtà questo calcolo si fa solo per le u. i
In realtà questo calcolo si fa solo per le u.i. di categoria non ordinaria Per le unità di categoria ordinaria la rendita si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza. Come vedremo fra poco. Gaetano Di Stefano 9 34

55 Infatti, per il calcolo della rendita catastale
sono previste due modalità diverse: automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale dell’ u.i.u con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari (gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione diretta dell’u.i.u. Gaetano Di Stefano 18 37

56 A questo punto parliamo di categorie
Gaetano Di Stefano 9 35

57 I gruppi di categorie (qualificazione):
1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE Gruppi A - B - C 2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e PARTICOLARI Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari) Gaetano Di Stefano 17 36

58 Le categorie del GRUPPO A
A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Gaetano Di Stefano 19 38

59 Le categorie del GRUPPO B
B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme B/2 - Case di cura e ospedali B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della Categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate Gaetano Di Stefano 21 39

60 Le categorie del GRUPPO C
C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arti e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 - Tettoie chiuse od aperte Gaetano Di Stefano 23 40

61 Le categorie del GRUPPO D
D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 - Case di cura ed ospedali D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio Gaetano Di Stefano 25 41

62 Le categorie del GRUPPO E
E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei; E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale; E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia; E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. Gaetano Di Stefano 28 43

63 I quadri di categoria Si precisa che: l’insieme delle categorie rappresenta il quadro generale per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il catasto ha definito uno specifico quadro di categorie eliminando quelle non presenti sul territorio della singola zona censuaria stessa Gaetano Di Stefano 30 45

64 IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema estimale del catasto è il prospetto delle tariffe Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività (classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella singola zona censuaria (Z.C.) Gaetano Di Stefano 35 50

65 IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
Secondo le attuali norme regolamentari: per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito (con uno scostamento medio del 15% circa) per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno un’unità tipo e cioè l’unità che meglio rappresenta le caratteristiche della classe stessa per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il procedimento prima esposto Gaetano Di Stefano 36 51

66 IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
Inoltre: la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza catastale C dell’unità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA Quindi: RC = T X C Gaetano Di Stefano 37 52

67 Un estratto del prospetto delle tariffe di un comune della prov
Un estratto del prospetto delle tariffe di un comune della prov. di Bologna (ZC: U) CAT. CLASSE TARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ CAT. CLASSE TARIFFA A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ A/ Gaetano Di Stefano 38 53

68 Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna:
Più concretamente Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna: conoscere la zona censuaria di appartenenza assegnare all’u.i.u. la categoria e la classe per confronto con le unita’ tipo (classamento) rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla G.U.) Gaetano Di Stefano 42 55

69 LE ZONE CENSUARIE in base alla definizione del vecchio regolamento (DPR 1142/49), essa rappresenta una porzione o un intero territorio comunale caratterizzato da omogenei caratteri socio-economici, ambientali e livello di redditività immobiliare Le zone censuarie vanno revisionate secondo la nuova definizione di cui alla legge 427 del 1989, che ha esteso la zona censuaria anche al territorio di più comuni e ne ha limitato i caratteri a quelli socio-economi ed ambientali. Gaetano Di Stefano

70 Il territorio della maggior parte dei comuni costituisce oggi unica zona censuaria, solo nei comuni più grandi e in quelli particolarmente complessi a livello urbano ritroviamo più zone censuarie ZC i ZC 3 ZC 2 ZC 1 Gaetano Di Stefano

71 Per una determinata categoria ordinaria l’andamento del livello di redditività (classi) nell’ambito delle diverse zone censuarie si può presentare come segue tariffe max 1 ZC 1 max 2 min 1 ZC 2 max 3 min 2 ZC 3 min 3 7° 6° 5° 4° 3° 2° 1° 8° 7° 6° 5° 4° 3° 2° 1° classi Gaetano Di Stefano

72 Nell’ambito di una stessa zona censuaria, le classi di reddito si presentano generalmente così
classe min classe max Quindi: classe minima = posizione periferica classe massima = posizione di pregio Gaetano Di Stefano

73 Ma con gli attuali criteri come si scelgono la categoria e la classe
Gaetano Di Stefano 9 56

74 LA SCELTA DELLA CATEGORIA
Si tenga presente che: la categoria viene assegnata principalmente in funzione della destinazione d’uso ordinaria dell’u.i.u. per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche delle caratteristiche intrinseche (tipologia) Gaetano Di Stefano 43 57

75 LA SCELTA DELLA CLASSE La classe rappresenta il pregio ubicazionale dell’u.i.u. in quanto per ogni categoria la redditività immobiliare è funzione principalmente della qualità urbana ed ambientale dell’area dove l’immobile è ubicato (centralità, servizi, infrastrutture ) Gaetano Di Stefano 44 58

76 Un’u.i.u. di una certa categoria:
LA SCELTA DELLA CLASSE Un’u.i.u. di una certa categoria: meritera’ la classe massima se ubicata nella migliore posizione meritera’ la classe minima se ubicata nella peggiore posizione N.B. La classificazione è riferita sempre alla zona censuaria Gaetano Di Stefano 45 59

77 LA SCELTA DELLA CLASSE La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo dell’ubicazione dell’u.i nell’ambito urbano ma anche: della sua posizione nel fabbricato dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di appartenenza Gaetano Di Stefano 46 60

78 LA SCELTA DELLA CLASSE A parita’ di categoria necessita a volte differenziare, nell’ambito dello stesso fabbricato, la classe per tenere conto delle differenti caratteristiche delle unità immobiliari presenti Gaetano Di Stefano 47 61

79 e .... la consistenza come si calcola?
Gaetano Di Stefano 9 62

80 LA CONSISTENZA CATASTALE
La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura: in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al numero dei vani principali, un terzo del numero degli accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al 10% di particolari comodi o difetti) Gaetano Di Stefano 48 63

81 LA CONSISTENZA CATASTALE
in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/- 10% il volume stesso in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i negozi) di comodi o svantaggi. Gaetano Di Stefano 49 64

82 A questo punto parliamo delle modalità di calcolo della rendita catastale per le u.i. dei gruppi D - E Gaetano Di Stefano 9 65

83 LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E
In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta stima diretta. Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare ricorso al confronto con le unità tipo. Gaetano Di Stefano 50 66

84 la rendita catastale di queste u.i. si calcola...
Detraendo dal reddito lordo ordinario annuo le spese di pertinenza della proprieta’ Gaetano Di Stefano 67

85 Come già detto, il reddito lordo può calcolarsi
o per confronto con canoni di mercato oppure, in mancanza, applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu’ opportuno saggio di fruttuosita’ Gaetano Di Stefano 68

86 Spesso per queste unità immobiliari, non esiste un mercato locativo, per cui
la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro più probabile valore di mercato questo saggio deve essere posto al netto delle quote percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà Gaetano Di Stefano 51 69

87 Il valore di mercato, a sua volta,
potrebbe non essere determinabile con il procedimento sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento analitico basato sul: costo di riproduzione oppure sul valore di surrogazione Gaetano Di Stefano 52 70

88 LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E
Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si è parlato. I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con riferimento al mercato immobiliare. Gaetano Di Stefano 53 71

89 IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
Va tenuto presente che esso esprime il prezzo d’uso (canone) dei beni. Il saggio lordo è diverso a seconda: del tipo di bene (terreno o fabbricato) della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.) della posizione del bene (centrale o perifer.) delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura (signorile, civile, economico) Gaetano Di Stefano 54 72

90 IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
Il saggio lordo dipende inoltre: dalla durata della vita del bene In genere il saggio lordo: è più alto per un fabbricato che per un terreno aumenta passando dal centro alla periferia aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi; aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a quelli economici Gaetano Di Stefano 55 73

91 IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
Inoltre il saggio: è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di vita lunga. Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%. Gaetano Di Stefano 56 74

92 IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
Non bisogna dimenticare che il saggio è l’elemento che correla il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale). E’ evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa. Gaetano Di Stefano 57 75

93 Il saggio di fruttuosità
A titolo indicativo si riportano i saggi più comunemente utilizzati in Emilia Romagna: GRUPPO D D/1 ( 2,5 3,0) D/2 ( 2,5 3,5) D/3 ( 2,0 2,5) D/4 ( 2,5 3,5) D/5 ( 3,5 4,5) D/6 ( 2,5 3,0) D/7 ( 2,5 3,5) D/8 ( 3,5 4,0) D/9 ( 2,5 3,0) GRUPPO E E/1-E2 ( 1,5 2,5 ) E/3 ( 2,5 4,0) E/4-E/9 ( 1,5 2,5 ) Gaetano Di Stefano 58 76

94 LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E
Per determinare il canone lordo annuo di particolari complessi produttivi (cinema, alberghi, centri commerciali, aree per la distribuzione di carburanti ecc.) è possibile seguire un particolare metodo che fa ricorso al principio della partecipazione degli utili Gaetano Di Stefano 59 77

95 LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E
Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati medi: alberghi % del giro d’affari cinema % del giro d’affari distr. carburanti 3-5% del giro d’affari centri comm.li 15-20% del giro d’affari NB. Il giro d’affari deve essere determinato esaminando 3/4 annualità di bilancio Gaetano Di Stefano 60 78