L’attività professionale dei Praticanti abilitati al patrocinio AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO 30 aprile 2014 Dipartimento Cultura e Servizi - Ordine degli.

Presentazione sul tema: "L’attività professionale dei Praticanti abilitati al patrocinio AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO 30 aprile 2014 Dipartimento Cultura e Servizi - Ordine degli."— Transcript della presentazione:

1 L’attività professionale dei Praticanti abilitati al patrocinio AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO 30 aprile 2014 Dipartimento Cultura e Servizi - Ordine degli Avvocati di Messina

2 Legge di riforma del Condominio del 11 dicembre 2012 n. 220 Norme Codicistiche Codice Civile - Libro terzo, Capo Secondo “Del condominio negli edifici” artt. 1117 e ss. Codice Civile - Disp. Att. 61 e ss. Leggi Speciali Legge 9 gennaio 1989, n. 13 “Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” Legge 9 gennaio 1991, n. 10 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia” DECRETO-LEGGE 23 gennaio 2001, n. 5 “Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonchè per il risanamento di impianti radiotelevisivi” La Comunione negli edifici - Norme codicistiche ed extracodicistiche

3 Per "condominio", indipendentemente dalla sua destinazione d'uso, si intende un volume edilizio, con al suo interno una serie di spazi delimitati e di proprietà esclusiva (le cosiddette unità immobiliari) nonché da una serie di spazi comuni, sia interni che esterni ad esso, che permettono la connessione fisica e funzionale delle parti esclusive. Relativamente a tali spazi, i condòmini sono comproprietari per quote proporzionali alla loro proprietà e per legge, sono soggetti alla loro manutenzione, al fine di permetterne il massimo godimento da parte dell'intero condominio. E' interessante notare che il Codice Civile, costituente base interdisciplinare per la regolamentazione della vita e dei rapporti tra i privati cittadini, non fornisce una vera e propria definizione di "condominio", ma introduce il concetto di "comunione" dal cui principio, appunto, esso si basa. Il condominio si viene "giuridicamente" a formare, non necessariamente al momento della sua costruzione "fisica", bensì quando una o più parti di esso vengono attribuite in proprietà esclusiva a due o più persone diverse. Esso dunque può costituirsi sia in un edificio di nuova realizzazione (es.di proprietà esclusiva del costruttore, al momento della prima vendita), sia in un edificio già esistente con proprietà originariamente unica (es. un fabbricato acquisito in eredità e costituito da diverse unità immobiliari, il quale, al momento della divisione, dà origine ad una serie di proprietà esclusive e quindi alle relative parti comuni). Il Condominio non ha personalità giuridica! Condominio e comunione

4 A) Il condominio minimo, costituito da una costruzione di modesta entità nella quale sono presenti al suo interno anche solo due unità immobiliari. Lo ha stabilito il giudice nella sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n° 2046/2006, nella quale si evince che un edificio costituito da solo due unità immobiliari (es. villa bifamiliare) appartenenti a due proprietari distinti, costituisce condominio, per la gestione delle parti comuni; B) Il condominio orizzontale, costituito da un complesso di ville o villini (es. ville a schiera, o lottizzazioni intere), costruiti su lotti contigui di terreno ed usufruenti di opere e servizi comuni (es. strada d'accesso, cancello di delimitazione della strada d'accesso, reti tecnologiche, ecc...); C) Il condominio verticale, costituito da edifici costruiti su più piani fuori terra con le unità immobiliari incolonnate lungo una o più scale e servite da impianti comuni; D) Il condominio parziale, costituito da una porzione di fabbricato, nella quale le parti comuni presenti servono solamente un gruppo limitato di unità immobiliari ad esclusione di altre (ad esempio la scala "A" di un condominio). Questa tipologia è molto frequente e determina la necessità di prevedere le cosiddette "tabelle millesimali di proprietà particolare". E) Il supercondominio, costituito da un insieme di corpi di fabbrica contigui che riuniscono le caratteristiche dei tipi precedentemente descritti. Un esempio tipico può essere l'agglomerato edilizio formato da più edifici verticali, con all'interno del lotto una serie di ville a schiera, usufruenti di servizi, opere ed impianti, comuni a tutto il complesso. Forme di Condominio

5 L’art. 1117 cod. civ. dispone: «Sono oggetto di proprieta` comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1°) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; 2°) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3°) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta` esclusiva dei singoli condomini» Le parti comuni secondo la legge

6 Le parti comuni secondo “titolo contrario” L’elencazione dell’art. 1117 cod. civ. e` esemplificativa e non tassativa e, inoltre, derogabile mediante «titolo contrario». In taluni edifici, infatti, possono non esistere talune parti o impianti comuni tra quelli indicati dalla legge; in altri certe parti o impianti, presunti comuni dalla legge, appartengono invece al condomino a cui spettano in proprieta` secondo gli atti di acquisto; in altri ancora vi sono parti o impianti che, pur non essendo menzionati dalla legge, ben possono essere ugualmente comuni, o per analogia coi termini letterali usati dal legislatore, o per obiettiva destinazione al servizio promiscuo di piu` condomini Il titolo contrario che esclude la presunzione di proprieta` comune e` un contratto e non puo` essere una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza. In genere, tali contratti in deroga dell’art. 1117 cod. civ. si rinvengono negli atti di compravendita dei singoli condomini (da cui risulti, ad esempio, che un condomino e` proprietario del cortile, oppure del piano terreno a pilotis, o che il venditore si e` riservato la proprieta` del lastrico solare o dell’alloggio del portiere), o anche nei regolamenti di condominio cosiddetti contrattuali perche´ predisposti dall’unico originario roprietario dell’edificio ed allegati come parte integrante agli atti di compravendita, o in questi richiamati e regolarmente trascritti nei registri immobiliari.

7 Il Regolamento di Condominio Chi assume l’amministrazione di un condominio puo` trovarsi di fronte ad una delle seguenti ipotesi: a) che esista un regolamento contrattuale di condominio (contrattuale, perche´ in origine venne allegato a tutti gli atti di acquisto dei condomini o da essi richiamato, venne registrato anche se le sue clausole contenenti oneri reali non risultano trascritte nei pubblici registri immobiliari come ha precisato la Cassazione, con sentenza n. 1886 del 21.2.1995); non puo` parlarsi di «regolamento contrattuale» in assenza di atto scritto che contenga patti chiari ed inequivocabili (Cass., sent. n. 9591 del 13.9.1991); b) che esista un regolamento approvato con delibera dell’assemblea (cioe` successivo e non coevo alla costituzione del condominio) del cui testo deve rinvenirsi copia nel libro dei verbali dell’assemblea (capitolo 21); c) che il condominio sia del tutto sprovvisto di regolamento e in questo caso vi sono due subipotesi: che gli atti di acquisto dei condomini contengano patti relativi alla ripartizione delle spese, quote di comproprieta` e simili, oppure che gli atti di acquisto non contengano alcun patto relativo al condominio (I condomini sono, infatti, liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell’art. 1123 cod. civ., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva come affermato dalla Cassazione con sent. n. 3245 del 10.2.2009).

8 Il Regolamento di condominio - Osservazioni utili 1) l’amministratore deve ben conoscere il regolamento di condominio, consultarlo quando occorre e non ignorarlo per non dar prova di incapacita` o superficialita` nell’adempimento del suo incarico; 2) il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e delle disposizioni di attuazione di detto codice, sempre che tali norme siano derogabili, ma non prevale sulle norme espressamente dichiarate inderogabili dagli artt. 1138 cod. civ. e 72 delle disposizioni di attuazione, ne´ sulle norme di leggi speciali, per cui su chi lo interpreta per doverlo applicare incombe l’onere di verificare se le norme del regolamento contrattuale, diverse o in contrasto con quelle di legge, siano legittime o viziate di nullità e quindi applicabili o non applicabili; facendo notevole confusione in questa materia, invece, alcuni amministratori ritengono invalide le norme di regolamento diverse da quelle di legge ed altri, al contrario, ritengono valide le norme del regolamento chiaramente contrastanti con articoli inderogabili del codice civile; 3) il regolamento approvato dall’assemblea deve essere invece sempre conforme a tutte le norme di legge sul condominio, se approvato a maggioranza;

9 Tabelle millesimali Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome). Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che essa debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.

10 Tabelle millesimali - Tipologia Tabelle principali, quelle indispensabili ad ogni condominio di qualsiasi entità, genere e tipo. Rientra in tal senso la tabella di proprietà generale, tabella relativa al valore condominiale delle diverse proprietà individuali costituenti il condominio. Essa serve per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini, in conformità al disposto dell'art. 1123 c.c. Inoltre, tale tabella si utilizza anche per il calcolo delle maggioranze richieste per l'approvazione delle varie delibere assembleari. Tabelle secondarie, quelle che si rendono necessarie nei condomini più importanti ed in casi particolari: quella relativa alla pulizia ed illuminazione dell'androne di accesso alla scala e all'ascensore; alla ripartizione delle spese di eventuale portierato; alla ripartizione delle spese di manutenzione ed illuminazione di eventuali aree scoperte (cortili, giardini etc.)

11 Tabelle millesimali - Modifica I millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. È richiesta invece la sola metà del valore dell'edifico e la maggioranza degli intervenuti in assemblea quando i millesimi risultano essere frutto di un semplice errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionale delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino. Questa percentuale del 20 per cento, espressa dalla Cassazione, ora è legge. In questo caso i costi necessari per la formazione della nuova tabella millesimale vengono posti a carico esclusivo di coloro che hanno dato causa alla variazione.

12 es. Tabelle Millesimali Unità immobiliar e Proprietario Tab. A Mill. Generali Tab. B Manutenzione portone e cortile Tab. D Spese scala e androne Tab. E Spese ascensore Tab. C Manutenzione scala 1 38,00043,00066,00097,00071,500 2 37,00042,00063,00093,00068,500 3 54,00059,00093,000137,000101,000 4 47,00052,00059,00066,00061,000 5 46,00051,00057,00064,00059,000 6 95,000106,000120,000134,000124,000 7 34,00038,00040,00039,00040,000 8 50,00055,00057,00055,00057,000 9 95,000106,000109,000106,000110,000 10 43,00047,00043,00034,00042,500 11 41,00046,00042,00033,00041,000 12 86,00096,00088,00069,00086,000 13 38,00043,00033,00016,00031,000 14 37,00042,00033,00016,00030,000 15 95,000106,00083,00041,00077,500 16 41,00046,0009,0000,000 17 8,0009,0002,0000,000 18 12,00013,0003,0000,000 19 103,0000,000 Totale sezione:1000,000 Totale generale:1000,000

13 In una sola sede e nei modi voluti dalla legge i condomini debbono e possono esprimere la loro volonta`, che puo` essere unanime (accordo di tutti) o maggioritaria (volonta` della maggioranza che prevale su quella della minoranza): la sede e` l’assemblea, ossia la riunione o adunata dei condomini. Ev di palmare evidenza che l’assemblea non puo` riunirsi se nessuno ne prende l’iniziativa e se questa iniziativa non e` portata a conoscenza di coloro che hanno il diritto di parteciparvi. Questo scopo di invito ed avviso si ottiene con la «convocazione» dell’assemblea. L’art. 66 DD.AA. cod. civ. chiarisce che l’assemblea «ordinaria» si riunisce annualmente per le deliberazioni previste dall’art. 1135 cod. civ. e che l’assemblea puo` essere convocata in via straordinaria quando occorra deliberare su altri argomenti l’amministratore «deve» convocare l’assemblea «ordinaria» annuale e «puo`» convocare l’assemblea «straordinaria », quando lo ritiene opportuno. La convocazione dell’assemblea «straordinaria» diventa, pero`, un «obbligo» per l’amministratore, quando gli vengano notificate citazioni o provvedimenti dell’autorita` amministrativa che esorbitino dalle sue attribuzioni. Quando manca l’amministratore, l’assemblea sia ordinaria che straordinaria puo` essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino. Occorrono tre requisiti essenziali per la validita` della convocazione e per la conseguente validita` delle delibere: a)l’invito a tutti i condomini; b)l’informazione preventiva degli argomenti da discutere; c)un preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla data fissata per la riunione dell’assemblea. L’Assemblea dei Condomini - Convocazione

14 Egregio Signor...... La invito ad intervenire all’assemblea ordinaria annuale che si terra` in via... presso (l’ufficio del sottoscritto, o la trattoria tal dei tali, o i locali gentilmente concessi dal condomino XY ecc.) il giorno..., alle ore..., in prima convocazione, ed, eventualmente, in seconda convocazione, nello stesso luogo, il giorno... alle ore … (NB L’assemblea di seconda convocazione puo` anche essere convocata in luogo diverso da quello fissato per la prima convocazione, ma non nello stesso giorno solare della prima convocazione). L’assemblea discutera` il seguente ordine del giorno: 1) Conferma dell’amministratore in carica o nomina di nuovo amministratore; 2) Rendiconto della gestione chiusa al...; 3) Preventivo per la prossima gestione... e relativo progetto di ripartizione; 4) Riparazioni straordinarie di... 5) Varie ed eventuali Con viva raccomandazione di intervenire di persona o per delega, porgo distinti ossequi. L’amministratore (firma autografa) SPAZIO PER LE DELEGHE Io sottoscritto sig.... condomino dell’edificio di via..., delego il sig.... a rappresentarmi all’assemblea di condominio del... (1a conv.) o del... (2a conv.), accettando sin d’ora tutte le decisioni del mio rappresentante per le materie indicate nell’ordine del giorno. Firma........... L’Assemblea dei Condomini - Es. Lettera di convocazione

15 Art. 1135 c.c. “Attribuzioni dell'assemblea dei condomini”. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato L’Assemblea dei Condomini - Attribuzioni

16 Maggioranza costitutiva e maggioranza deliberativa Quale requisito (essenziale) per la validita` delle deliberazioni assunte in prima convocazione, la legge richiede al 1° comma art. 1136 cod. civ. che l’assemblea sia regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio (e cioe` almeno 666,7... dei millesimi) ed i due terzi (del numero) dei partecipanti al condominio (cioe` dei Condomini). Le presenze di cui sopra non sono piu` indispensabili per la regolare costituzione dell’assemblea di seconda convocazione, che sara` quindi regolarmente costituita se intervengono, per numero e valore, tanti condomini quanti occorrono, al minimo, per validamente deliberare in materia di ordinaria amministrazione (cioe` almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, cioe` almeno 333,4 millesimi: cfr. 3° comma art. 1136 cod. civ.) L’Assemblea dei Condomini - Maggioranze assembleari

17 L’Assemblea dei Condomini - Maggioranza costitutiva

18 L’Assemblea dei Condomini - Maggioranza deliberativa

19 L’Assemblea dei Condomini - Maggioranze qualificate Art. 1136 c.c. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio)

20 L’Assemblea dei Condomini - Es. Estratto verbale di assemblea CONDOMINIO “________________________” Verbale dell’assemblea condominiale del _____/_____/________ Il giorno _____/_____/________ alle ore _____________, presso __________________________, si è riunita l'Assemblea ordinaria in seconda convocazione del Condominio “________________________________” per di­­scutere e deliberare sul seguente Ordine del giorno: Ripristino agibilità delle parti comuni dell’edificio a seguito del terremoto ed assegnazione dei mandati per l’espletamento delle attività tecniche ed amministrative volte allo svolgimento dei lavori di riparazione e rafforzamento locale / miglioramento sismico / ricostruzione e all’ottenimento dei contributi ai sensi del D.L. 74/2012 e smi. Riparazione delle parti di proprietà esclusiva dell’edificio e assegnazione dei mandati per l’espletamento delle attività tecniche ed amministrative volte allo svolgimento dei lavori di riparazione e all’ottenimento dei contributi ai sensi del D.L. 74/2012 e smi. … (inserire tutti i punti all’ordine del giorno) L’assemblea di 1^convocazione riunita il giorno ____/_____/________ alle ore ____________ presso ________________________________ è andata deserta. Sono presenti personalmente o per delega i sigg.: (elencare tutti i partecipanti, con nome e cognome, millesimi rappresentati e specificare le deleghe) I presenti nominano Presidente dell’Assemblea il sig. _____________________ che accetta l’incarico. Il Presidente, constatato che l’Assemblea è stata convocata regolarmente con l’invio delle convocazioni in termini utili, che risultano presenti (di persona o per delega) n° ______ condòmini su un totale di ______ rappresentanti _____________________ millesimi e che quin­di sus­sistono tut­ti i presupposti per ritenere l’assemblea validamente costituita, chiama a fungere da segretario il sig. _____________________ e dichiara aperta la seduta alle ore _____________________; Si passa a discutere del punto 1 all’ODG…

21 Amministratore del condominio puo` essere tanto un condomino che un estraneo al condominio. Non occorrono titoli di studio, ne´ l’iscrizione ad un albo professionale. Se, per legge, non esiste alcuna incompatibilita` per la nomina ad amministratore di condominio, limitazioni particolari possono pero` essere poste dai regolamenti di condominio. In taluni regolamenti si stabilisce, ad esempio, che amministratore puo` essere soltanto un condomino, o, al contrario, soltanto un professionista estraneo al condominio. In altri si esclude che l’amministratore possa durare in carica per piu` di un anno, o rieletto, ad esempio, piu` di due volte, e cosı` via. La durata dell’incarico di amministratore e` di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Quando i condomini dell’edificio sono piu` di otto l’assemblea deve nominare l’amministratore (se i condomini sono meno di otto la nomina e` facoltativa e si applicheranno i principi di cui agli artt. 1105 e 1106 cod. civ.). In casi speciali, previsti dalla legge, l’amministratore puo` essere nominato anche dall’autorita` giudiziaria. Per la nomina dell’amministratore, la legge prescrive tassativamente (4° comma art.1136 cod. civ.) e inderogabilmente (ultimo comma art. 1138 cod. civ.), in ogni caso, e quindi anche per le assemblee di seconda convocazione, il raggiungimento della maggioranza assembleare di cui al 2° comma art. 1136 cod. civ., e cioe` che la deliberazione sia adottata con un numero di voti che rappresenti contemporaneamente sia la maggioranza dei condomini intervenuti (di persona o per delega) all’assemblea, sia almeno meta` del valore dell’edificio (cioe` dei millesimi: almeno 500 millesimi). L’Amministratore di Condominio

22 Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica. L’Amministratore di Condominio - Requisiti per la nomina ed art. 71 bis disp. att. c.c.

23 Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L’Amministratore di Condominio - Obblighi art. 1129 c.c.

24 Elenco a carattere esemplificativo e non esaustivo dei documenti che l’amministratore deve tenere: a) un elenco aggiornato dei condomini, loro residenza e codice fiscale, e, possibilmente, una copia degli atti di acquisto ed individuazioni catastali delle singole unita` immobiliari di ciascuno di essi; b) copia del regolamento di condominio, da rilevare dal libro o registro dei verbali di assemblea, oppure dal primo atto di compravendita di una porzione del condominio, se si tratta di regolamento contrattuale; c) tabella millesimale di comproprieta`, rilevabile dal regolamento di condominio, oppure dal verbale dell’assemblea che approvo` tale tabella, oppure dalle quote attribuite dagli atti di acquisto alle singole unita` immobiliari; d) inventario delle parti e impianti comuni; e) registro dei verbali dell’assemblea: tale registro e` obbligatorio per legge, non e` un libro commerciale (e per questo e` esente da obblighi di bollatura) e costituisce l’unico mezzo di prova delle decisioni adottate dall’assemblea dei condomini f) ricevute relative agli inviti alle assemblee e ricevute relative agli invii di verbali di assemblee ai condomini (o quanto meno agli assenti dalle assemblee); g) libro giornale per le entrate ed uscite (non bollato), eventuali schedari delle partite dei singoli condomini ed altri documenti contabili; h) contratto di assunzione del portiere (o addetti alle pulizie, manutenzioni o conduzione degli impianti) e tutta la documentazione relativa al rapporto di lavoro e alle assicurazioni obbligatorie; i) contratto con l’impresa appaltatrice del riscaldamento e/o condizionamento; l) ascensore: contratto per la manutenzione con la ditta incaricata; m) illuminazione e forza motrice: contratto con l’ente erogatore; n) acqua, gas, trasporto immondizie, occupazione suolo pubblico (passi carrai): contratti, ricevute dei pagamenti ed eventuali cartelle delle tasse; o) eventuali contratti di locazione di parti comuni del condominio affittate a terzi; p) contratto di assicurazione dello stabile; L’Amministratore di Condominio - Documenti dell’amministrazione

25 Principio fondamentale della contabilita` di un condominio e` che ad ogni spesa effettuata dall’amministratore deve corrispondere una uguale somma di versamenti effettuati dai condomini all’amministratore. Per la sua natura di ente di sola gestione, il condominio non puo` avere ne´ utili ne´ perdite, ma semmai solo avanzi o disavanzi di cassa, eventualmente integrata quest’ultima da un fondo di rotazione o di riserva, se previsto dal regolamento condominiale. Dall’art. 1135 n. 2 cod. civ. si rileva che tra le attribuzioni dell’assemblea vi e` anche quella di approvare il «preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione fra i condomini». L’ultimo comma dello stesso articolo circoscrive l’autonomia dell’amministratore in materia di spese ai soli lavori di manutenzione straordinaria che abbiano carattere di urgenza. Da queste e dal tenore delle altre norme sul condominio, la dottrina e la giurisprudenza hanno dedotto la indispensabilita` dell’approvazione del preventivo annuale delle spese, sia ai fini della regolarita` della gestione amministrativa, sia ai fini di costituire un titolo di credito dell’amministrazione condominiale nei confronti dei singoli condomini. Rendiconto Annuale Consuntivo e Bilancio Preventivo

26 Alla fine della gestione annuale, l’amministratore e` tenuto a sottoporre all’assemblea − per l’approvazione − il rendiconto a consuntivo delle spese sostenute, per il quale la legge non prescrive formalita` particolari e che non e` soggetto a bollatura non trattandosi di atto pubblico. Ogni condomino, in quanto partecipante al condominio e comproprietario delle parti comuni, ha un interesse diretto a conoscere non solo la sua posizione, ma anche la situazione generale dell’amministrazione, deve sapere se vi sono dei condomini morosi, se il rendiconto e` o meno accettabile globalmente, se la ripartizione della spesa corrisponde alle istruzioni dell’assemblea o alle norme del regolamento di condominio o di legge. Rendiconto Annuale Consuntivo e Bilancio Preventivo

27 Es. estratto di Rendiconto Annuale E’ preceduto dalla relazione al bilancio e dall’elencazione delle spese sostenute divise per tabella; è seguito dal prospetto contabile

28 Es. Estratto bilancio preventivo Il riparto sottostante è generalmente preceduto dall’indicazione delle singole spese divise per tabella.

29 L'attribuzione della figura di sostituto di imposta in capo al condominio prevede l'insorgenza di alcuni obblighi di certificazione (come ad esempio il rilascio del Cud e della certificazione annuale ai soggetti sostituiti del versamento delle ritenute d'acconto operate nell'anno precedente) da rilasciare ai percipienti e di dichiarazione (modello 770) da presentare ordinariamente entro il 31 luglio dell'anno successivo (salvo proroghe). L'amministratore, per conto del condominio, deve effettuare e versare le ritenute sui compensi e sui corrispettivi erogati dal condominio: a lavoratori dipendenti (portiere dello stabile o incaricato delle pulizie) a lavoratori autonomi (prestazioni, anche occasionali, di ingegneri, geometri, commercialisti, avvocati, o dell'amministratore di condominio) per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa L'obbligo di richiedere un proprio codice fiscale e di effettuare le ritenute si applica anche al “supercondominio” e al “condominio parziale” Condominio sostituto di imposta - Adempimenti fiscali

30 Le ritenute si effettuano a titolo di acconto, all'atto del pagamento, nelle seguenti misure: per i redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef per i redditi di lavoro autonomo secondo l'aliquota del 20% per i redditi di impresa o redditi diversi (qualora l'appalto di opere o servizi si riferisca ad una attività commerciale non esercitata abitualmente) secondo l'aliquota del 4% Sono, invece, escluse dall'applicazione della ritenuta le prestazioni rese in applicazione di contratti di somministrazione, assicurazione, trasporto e deposito Condominio sostituto di imposta - Ritenuta d’acconto

31 Essendo il condominio un soggetto immateriale, colui che opererà di fatto le ritenute sarà l'amministratore, utilizzando per il versamento un modello F24 intestato al condominio. Il versamento deve essere eseguito entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate (pagamento della busta paga, della fattura o della ricevuta di prestazione occasionale) utilizzando i seguenti codici tributo: 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente 1040, per le ritenute sui compensi per l'esercizio di arti e professioni 1019, per le ritenute sui corrispettivi derivanti da contratti di appalto con percipienti soggetti passivi Irpef (prestatori d'opera occasionali, ditte individuali e società di persone) 1020, per le ritenute sui corrispettivi derivanti da contratti di appalto con percipienti soggetti passivi Ires (società di capitali) Per tutti questi codici tributo, nella compilazione della colonna mese di riferimento del modello F24, andrà indicato il mese in cui è stata operata la ritenuta Condominio sostituto di imposta - Ritenuta d’acconto

32 L'amministratore di condominio in carica al 31 dicembre di ciascun anno ha l'onere di comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori ai sensi dell'art. 7, comma 9 del D.P.R. n. 605/1973. Tale obbligo è adempiuto mediante la presentazione di un quadro della dichiarazione dei redditi, denominato AC, che costituisce parte integrante del modello Unico e, in caso di amministrazione di più condomìni da parte dell'amministratore o della società amministratrice, va presentato un quadro AC per ciascun condominio. Condominio sostituto di imposta - Quadro AC

33 Locale autoclave “a norma” in versione allagata… Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

34 Portico senza guaina impermeabilizzante… Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

35 Scarpa di piombo poco funzionale Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

36 Infiltrazioni provenienti dalla colonna di scarico? Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

37 Portone a mezz’anta! Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

38 Manovra azzardata… Casi Pratici/Quasi pratici? …quando la realtà supera l’immaginazione

39 L’Amministratore oggi dev’essere… ELETTRICISTA – IDRAULICO – GIARDINIERE – AVVOCATO – INGEGNERE – GEOMETRA – POMPIERE – ANTENNISTA – ESPERTO IN POMPE DI SOLLEVAMENTO ED ESPURGO – POLIZIOTTO – MEDIATORE – COMMERCIALISTA – ESATTORE – PRONTOSOCCORSO – CONFESSORE – ARCHITETTO – ESPERTO CONTABILE…etc. etc. Conclusioni - Amministratore, passatempo o professione?

40 Grazie per l’attenzione