La riforma della fiscalità immobiliare. La nozione di area fabbricabile Con disposizione di natura interpretativa (in tal senso si esprime la citata circolare.

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1 La riforma della fiscalità immobiliare

2 La nozione di area fabbricabile Con disposizione di natura interpretativa (in tal senso si esprime la citata circolare n. 28/E del 2006), il comma 2 dell’articolo 36 del decreto 223/2006 fornisce una definizione unitaria di area fabbricabile.

3 La nozione di area fabbricabile Un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

4 La nozione di area fabbricabile Con la precisazione ulteriore che il documento che attesta le caratteristiche di un suolo è il certificato di destinazione urbanistica previsto dall’articolo 30 del testo unico sull’edilizia (legge 380/2001)

5 La nozione di area fabbricabile La definizione così formulata assume rilevanza sotto molteplici profili e in particolare essa rileva ai fini: dell’imposta sul valore aggiunto (Iva); dell’imposta di registro; delle imposte sui redditi; dell’imposta comunale sugli immobili (Ici)

6 La nozione di area fabbricabile In relazione a tale ultimo tributo la norma appare ripetitiva in quanto già con l’articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl 203/2005, convertito con modificazioni dalla legge 248/2005, era stato affermato, ai fini Ici, il medesimo concetto di “area fabbricabile”.

7 La nozione di area fabbricabile Al contrario, nelle altre imposte, la definizione introdotta dalla manovra bis appare davvero innovativa e se si pensa che tale disposizione viene considerata dall’Agenzia delle entrate (si veda il paragrafo n. 23 della citata circolare n. 28/E) di natura interpretativa (con rischio, quindi, di una sua applicazione retroattiva), non poche saranno le conseguenze sui contenziosi in essere.

8 La nozione di area fabbricabile Tuttavia deve essere ricordato come – sulla base di quanto previsto dalla legge 212 del 27 luglio 2000 (cosiddetto «Statuto dei diritti del contribuente») – il ricorso a norme interpretative è ammesso solo in “casi eccezionali” e specificando che si tratta di norme di interpretazione autentica

9 La nozione di area fabbricabile È bene, infatti, ricordare che ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, la qualificazione di un’area quale edificabile ne determina l’assoggettamento a Iva con aliquota nella misura ordinaria del 20%, mentre le cessioni che hanno a oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni vengono considerate escluse da Iva per espressa previsione dell’articolo 2, comma 3, lettera c), del DPR 633/1972

10 La nozione di area fabbricabile E proprio la nozione di suscettibilità edificatoria recata dalla norma ha fatto assumere in passato alla prevalente giurisprudenza un’interpretazione favorevole ai contribuenti nel senso di privilegiare un concetto di edificabilità di fatto, ovvero di considerare tale solo l’area che risulti concretamente edificabile a prescindere dalla sua qualificazione come tale nel Piano regolatore generale (Prg).

11 La nozione di area fabbricabile Invece, la nuova definizione sposa il più penalizzante concetto di edificabilità di diritto secondo il quale rileva la mera previsione di edificabilità dell’area da parte del Prg, a prescindere sia dal completamento dell’iter di approvazione regionale che dalla previsione di piani attuativi del medesimo.

12 La nozione di area fabbricabile La nuova definizione, invece, la cui retroattività si porrebbe per l’ennesima volta in contrasto con le disposizioni recate dallo Statuto del contribuente, ha il pregio di introdurre un elemento di certezza (l’edificabilità “di diritto”) in una questione (definizione di area fabbricabile) che in passato ha generato fiumi di contenzioso e di pronunce giurisprudenziali contrastanti.

13 La nozione di fabbricato abitativo Sono qualificabili come fabbricati o porzione di fabbricato ad uso abitativo le unità immobiliari urbane classificate o classificabili nella categoria del gruppo A, eccetto gli A/10

14 La nozione di fabbricato abitativo La prassi, quando parla di fabbricati ad uso abitativo si riferisce alla "casa di abitazione", ossia alla costruzione strutturalmente idonea a essere utilizzata come alloggio stabile di singole persone o nuclei familiari; non rileva, pertanto, il fatto che l'utilizzo effettivo sia diverso dalla classificazione catastale

15 La nozione di fabbricato strumentale Sono qualificabili come fabbricati o porzione di fabbricato strumentale le unità immobiliari urbane classificate o classificabili nelle categorie dei gruppi B, C, D, E, nonché nella categoria A/10

16 La nozione di fabbricato strumentale Tali sono gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale (strumentalità per destinazione) e quelli che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (strumentalità per natura).

17 Le locazioni di beni immobili Con una modifica all’art. 10, co. 1, numero 8 DPR 633/1972, il comma 330, della finanziaria 2007 modifica le nuove regole introdotte dal DL 223/2006 in tema di locazioni immobiliari

18 Le locazioni di beni immobili La nuova disposizione deroga infatti alla generalizzata esenzione Iva delle locazioni di immobili abitativi poste in essere da tutte le imprese introdotta dal DL 223/2006, e reintroduce l’assoggettabilità ad Iva per le sole imprese di costruzione che hanno:

19 Le locazioni di beni immobili −costruito ovvero −effettuato ristrutturazioni di immobili inseriti in progetti di edilizia abitativa convenzionata, in base ai quali sono obbligate a locare gli immobili stessi per almeno 4 anni prima di poterli rivendere

20 Le locazioni di beni immobili Si segnala, infine, che le locazioni di immobili di civile abitazione effettuate in esecuzione di programmi di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno realizzato sugli stessi i suddetti interventi di recupero edilizio [art. 31, co. 1, lett. c), d) ed e), L. 5 agosto 1978, n. 457] sono assoggettate ad Iva con aliquota ridotta pari al 10% [Tabella A, Parte III, all. D.P.R. 633/72, n. 127-duodevicies)].

21 Le locazioni di beni immobili (DL 223/2006 – Legge 248/2006) Le locazioni di immobili sono di regola esenti da Iva con alcune eccezioni.

22 Le locazioni di beni immobili dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) LOCATORELOCATARIO ANTE D.L. 223 POST D.L. 223 REGISTRO Impresa costruttrice Chiunque Imponibile Aliq. 10% Esente2% Chiunque Esente 2% ABITAZIONI

23 Le locazioni di beni immobili dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) ARTT. 5, 17 e 40 del DPR 131/6 e art. 5 Tariffa parte I all. DPR 131/86 I contratti di locazione esenti da Iva sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso entro 30 gg. L’imposta di registro si applica nella misura del 2% del canone pattuito

24 Le locazioni di beni immobili (DL 223/2006) - imposta di registro I contratti di locazione di immobili abitativi in corso al 4.7.2006, che da imponibili diventano esenti, dovevano essere registrati entro il 30.11.2006 e assoggettati al pagamento dell’imposta di registro del 2%. I contratti di locazione stipulati dopo il 4.7.2006 devono essere registrati entro il 30 giorni dalla stipula del contratto e assoggettati al pagamento dell’imposta di registro del 2%.

25 Le locazioni di beni immobili strumentali dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) LOCATORELOCATARIOANTE D.L. 223POST D.L. 223REGISTRO Tutte le imprese 1)Soggetti no Iva 2)Soggetti con detrazione Iva fino al 25% Imponibile 1% Tutte le impreseDiversi sub 1) e 2)Imponibile Esente (salvo opzione imponibilità) 1% Soggetto non IvaChiunqueEscluse 2% STRUMENTALI

26 Le locazioni di beni immobili strumentali dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) LOCATARIO NON SOGGETTO PASSIVO IVA Locazione oggettivamente imponibile Iva Privato Società semplice Soggetto non residente senza s.o. Ente non commerciale C.M. n. 27/E/2006: Il conduttore deve dichiarare nel contratto di locazione di non agire nell’esercizio di impresa, arte o professione (per l’ente è necessario che nel contratto si dichiari che la locazione riguarda l’attività non commerciale)

27 Le locazioni di beni immobili strumentali dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) LOCATARIO CON PRO- RATA NON > 25% Locazione oggettivamente imponibile Iva -Medici -Banche -Assicurazioni C.M. n. 27/E/2006: la percentuale di detraibilità rilevante è quella dell’anno in cui è avvenuta la stipula del contratto di locazione; provvisoriamente, si fa riferimento a quella dell’anno precedente o a quella presunta (inizio attività), salvo poi verificare la percentuale definitiva. Il locatario deve dichiarare nel contratto se la propria % di detraibilità sia o meno superiore al 25% E’ pertanto consigliabile esercitare comunque l’opzione per l’Iva, così da evitare successive rettifiche

28 Le locazioni di beni immobili strumentali dal 4.7.2006 (DL 223/2006 - Legge 248/2006) LOCATARIO SOGGETTO IVA CON PRO-RATA > 25% Regime naturale: locazione esente E’ possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva; l’opzione deve risultare dal contratto di locazione e spetta al locatore. Il locatario, con la sottoscrizione del contratto, accetta la scelta del locatore

29 Le locazioni di beni immobili strumentali (DL 223/2006) – imposta di registro Nuovo art. 5, lett. a)-bis, Tariffa parte I all. DPR 131/86 L’imposta di registro si applica nella misura del 1% del canone pattuito I contratti di locazione di immobili strumentali sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso entro 30 gg. Nota bene: l’obbligo di registrazione, e del conseguente pagamento dell’imposta, riguarda tutti i contratti di locazione, a prescindere dal loro trattamento Iva (esenzione o imponibilità, anche per opzione). Si tratta di una deroga al principio di alternatività Iva/registro

30 Le locazioni di fabbricati dal 12.08.2006 Il DL n. 223/2006, con decorrenza dal 4.7.2006, ha modificato il regime IVA delle operazioni immobiliari prevedendo il trattamento fiscale precedentemente trattato. Successivamente, il regime IVA delle operazioni in esame è stato completamente riscritto ad opera della Legge n. 248/2006 di conversione del citato Decreto, prevedendo, in sintesi, a decorrere dal 12.8.2006 il seguente trattamento fiscale

31 Le locazioni di fabbricati dal 12.08.2006

32 Il leasing di immobili abitativi Fino al 3.7.2006, le locazioni finanziarie di immobili abitativi scontavano l’Iva, con la medesima aliquota prevista in caso di cessione dell’abitazione da parte del costruttore (10% se l’immobile non fosse di lusso; 20% in caso contrario)

33 Il leasing di immobili abitativi DISCIPLINA DAL 4.7.2006 AL 11.8.2006: il nuovo n. 8) dell’art. 10 co. 1 del DPR 633/1972 risultante a seguito della sua riformulazione non distingue tra locazioni e leasing e comporta quindi l’estensione del regime di esenzione da Iva alle locazioni finanziarie aventi ad oggetto gli immobili abitativi

34 Il leasing di immobili abitativi DISCIPLINA DAL 4.7.2006 AL 11.8.2006: la fatturazione dei canoni di leasing di immobili abitativi deve avvenire in esenzione da Iva ex art. 10 n. 8) del DPR 633/1972, senza applicazione del tributo

35 Il leasing di immobili abitativi DISCIPLINA DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006: per quanto concerne la disciplina dei contratti di leasing ai fini dell’imposta di registro, l’art. 35 co. 10 del DL 223/2006, nella sua formulazione anteriore alla conversione disciplinava che i contratti di leasing: −andavano soggetti a registrazione solo in caso d’uso, scontando l’imposta in misura fissa

36 Il leasing di immobili abitativi DISCIPLINA DAL 12.8.2006: in merito alla locazione finanziaria degli immobili abitativi, la legge di conversione non ha apportato modifiche all’originale formulazione del Dl 223/2006. Salvo quanto verrà precisato in seguito, valgono le considerazioni svolte in precedenza

37 Il leasing di immobili abitativi DISCIPLINA DAL 12.8.2006 – OBBLIGO DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO E APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO PROPORZIONALE: −I contratti di locazione finanziaria di unita immobiliari a destinazione abitativa, esenti dall’applicazione dell’Iva ex art. 10 n. 8) del DPR 633/1972, sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso (entro 30 gg. dalla data stipula) −L’imposta di registro applicata ai canoni di leasing risulta pari al 2%

38 Il leasing di immobili abitativi LEASING IN CORSO AL 4.7.2006 – OBBLIGO DI REGISTRAZIONE: Ai sensi del comma 10-quinquies del citato art. 35 del decreto legge, i contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio 2006, già assoggettati a imposta sul valore aggiunto in base alle disposizioni in vigore prima del decreto legge devono essere obbligatoriamente registrati. La stessa disposizione ha demandato ad un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la determinazione delle modalità e dei termini di registrazione. In sede di registrazione è possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità ai fini IVA relativamente alle locazioni di immobili strumentali.

39 Il leasing di immobili abitativi LEASING IN CORSO AL 4.7.2006 – OBBLIGO DI REGISTRAZIONE: In data 14 settembre 2006 è stato emanato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia concernente “Modalità e termini degli adempimenti e dei versamenti di cui all’art. 35, comma 10-quinquies, del D.L. 223 del 4 luglio 2006, convertito, con modificazioni, dalla legge 248 del 4 agosto 2006”, il quale ha stabilito che gli adempimenti previsti dalle citate disposizioni dovevano essere eseguiti a decorrere dal 1° novembre 2006 e non oltre il 30 novembre 2006.

40 Il leasing di immobili strumentali DISCIPLINA FINO AL 3.7.2006: Fino al 3.7.2006, le locazioni finanziarie di immobili strumentali scontavano l’Iva, con l’aliquota ordinaria del 20%. Inoltre i suddetti contratti non ricadendo nelle operazioni esenti, erano soggetti all’obbligo di registrazione solo in caso d’uso (€ 168,00)

41 Il leasing di immobili strumentali DISCIPLINA DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006: viene esteso il regime di esenzione da Iva a tutte le locazioni (anche finanziarie) aventi ad oggetto fabbricati, comprese quindi quelle afferenti fabbricati strumentali

42 Il leasing di immobili strumentali DISCIPLINA DAL 12.8.2006: in merito alla locazione finanziaria degli immobili strumentali, la legge di conversione ha apportato modifiche all’originale formulazione del Dl 223/2006

43 Il leasing di immobili strumentali DISCIPLINA DAL 12.8.2006: in linea generale per le locazioni finanziarie di fabbricati strumentali, la regola è rappresentata dal regime di esenzione dal tributo. Tuttavia in nuovo art. 10 n. 8) prevede alcune eccezioni alla regola dell’esenzione da Iva

44 Il leasing di immobili strumentali DISCIPLINA DAL 12.8.2006 – ECCEZIONI AL REGIME DI ESENZIONE: −qualifica soggettiva: se conduttore privato o soggetto con pro-rata fino al 25%; −ovvero all’opzione per l’applicazione dell’Iva da parte della società di leasing, il cui esercizio deve risultare dal contratto

45 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO AL 3.7.2006: prima dell’entrata in vigore del DL 223/2006, le cessioni risultavano esenti da Iva ex art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/1972 solo se poste in essere dai seguenti soggetti : −Imprese immobiliari di gestione −Imprese non esercenti attività immobiliare

46 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO AL 3.7.2006: per il principio di alternatività Iva/registro a tali cessioni si applicavano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, con aliquote pari al: −7% per il registro (3% prima casa) −2% per l’ipotecaria −1% per la catastale

47 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO AL 3.7.2006: le cessioni poste in essere dall’impresa costruttrice scontavano l’Iva, con aliquote pari al: −4% se oggetto della cessione fosse un’abitazione non di lusso prima casa −10% se oggetto della cessione fosse un’abitazione non di lusso non prima casa −20% se oggetto della cessione fosse un’abitazione di lusso

48 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006: il nuovo art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/1972 ha esteso il regime di esenzione Iva nelle quali in veste di cedente, figuri un’impresa che abbia per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di fabbricati

49 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006: tuttavia restavano assoggettate ad Iva le cessioni di fabbricati ad uso abitativo se: in qualità di cedente figurasse l’impresa che ha costruito l’immobile oggetto di vendita quale oggetto della cessione figurasse un fabbricato o porzione di fabbricato la cui costruzione risultasse ultimato non oltre cinque anni prima (della data di cessione)

50 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006

51 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO DAL 12.8.2006: il nuovo art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/1972 così come modificato in sede di conversione esenta dall’applicazione dell’Iva le cessioni di fabbricati ad uso abitativo se: in qualità di cedente figurasse l’impresa che ha costruito l’immobile oggetto di vendita quale oggetto della cessione figurasse un fabbricato o porzione di fabbricato la cui costruzione risultasse ultimato non oltre quattro anni prima (della data di cessione)

52 La cessione dei fabbricati abitativi DISCIPLINA FINO DAL 12.8.2006

53 La cessione dei fabbricati abitativi COMPIMENTO QUADRIENNIO Né la norma, né la C.M. 27/E precisano il momento da cui decorre il quadriennio; dovrebbe rilevare la data di denuncia di fine lavori presentata all’ufficio tecnico del Comune REGISTRO IPOTECARIE E CATASTALI Il DL 223/06 ha lasciato invariato il regime previgente (imposta fissa per cessioni Iva e 7% + 3% per cessioni esenti, salva l’applicazione del 3% per prima casa)

54 La cessione dei fabbricati strumentali DISCIPLINA FINO DAL 3.7.2006: prima che entrasse in vigore il Dl 223/2006, la cessione di fabbricati strumentali scontava l’Iva con aliquota ordinaria(20%). N base al principio di alternatività Iva/registro inoltre agli atti aventi ad oggetto tali cessioni le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicavano in misura fissa (€ 168,00)

55 La cessione dei fabbricati strumentali DISCIPLINA DAL 4.7.2006 ALL’11.8.2006: rispetto al testo previgente il nuovo art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/1972 ha sottratto le cessioni di fabbricati strumentali dall’ambito dell’imponibilità Iva, riconducendole indistintamente e senza eccezione al regime di esenzione, con conseguente assoggettamento in misura proporzionale alle imposte di registro, ipotecaria e catastale

56 La cessione dei fabbricati strumentali DISCIPLINA DAL 12.8.2006: l’art. 35 c. 8 lett. a) del Dl 223/2006, così come modificato in sede di conversione ha inserito il nuovo n. 8-ter in seno all’art. 10 co. 1 del DPR 633/1972. a seguito di tale modifica, non varia l’imposizione di fondo conferita alla materia, nel senso che il regime naturale delle cessioni di fabbricati strumentali resta quello dell’esenzione da Iva

57 La cessione dei fabbricati strumentali DISCIPLINA DAL 12.8.2006: tuttavia, rispetto all’originaria formulazione del DL 223/2006, vengono ora previste alcune eccezioni al regime di esenzione, al ricorrere delle quali le cessioni di fabbricati strumentali tornano a scontare l’Iva in misura ordinaria (20%)

58 La cessione dei fabbricati strumentali CESSIONE EFFETTUATA ENTRO QUATTRO ANNI DALLA DATA DI ULTIMAZIONE DELLA COSTRUZIONE Cessione oggettivamente imponibile Iva IMPRESA COSTRUTTRICE (O RISTRUTTURATRICE)

59 La cessione dei fabbricati strumentali ACQUIRENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA Cessione oggettivamente imponibile Iva -Privato -Società semplice -Soggetto non residente senza s.o. -Ente non commerciale C.M. n. 27/E/2006: l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non agire nell’esercizio di impresa, arte o professione (per l’ente è necessario che nel contratto si dichiari che la locazione riguarda l’attività non commerciale)

60 La cessione dei fabbricati strumentali ACQUIRENTE CON PRO- RATA NON > 25% Cessione oggettivamente imponibile Iva -Medici -Banche -Assicurazioni C.M. n. 27/E/2006: la percentuale di detraibilità rilevante è quella dell’anno in cui è avvenuta la stipula dell’atto di compravendita; provvisoriamente, si fa riferimento a quella dell’anno precedente o a quella presunta (inizio attività), salvo poi verificare la percentuale definitiva. Il locatario deve dichiarare nel contratto se la propria % di detraibilità sia o meno superiore al 25% E’ pertanto consigliabile esercitare comunque l’opzione per l’Iva, così da evitare successive rettifiche

61 La cessione dei fabbricati strumentali ACQUIRENTE SOGGETTO IVA CON PRO-RATA > 25% Regime naturale: cessione esente E’ possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva; l’opzione deve risultare dall’atto di cessione e spetta al cedente.

62 La cessione dei fabbricati strumentali

63 Le novità in materia di detrazione Iva La disciplina della detraibilità dell’Iva assolta sugli acquisti è trattata nelle linee generali dal primo comma dell’art. 19, DPR 633/1972, in base al quale è detraibile dall’ammontare dell’imposta relativa alle operazioni effettuate, quello dell’imposta assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa in relazione ai beni ed ai servizi importati o acquistati nell’esercizio dell’impresa, arte o professione.

64 Le novità in materia di detrazione Iva I commi successivi della norma stabiliscono poi i criteri di detraibilità dell’Iva assolta sugli acquisti o sulle importazioni di beni in presenza di operazioni attive esenti o comunque non soggette ad imposta. Ai sensi del secondo comma dello stesso articolo, infatti, non è detraibile l’Iva relativa all’acquisto o all’importazione di beni o servizi afferenti operazioni esenti o non soggette all’imposta, ad eccezione delle operazioni elencate al terzo comma

65 Le novità in materia di detrazione Iva Resta da esaminare il criterio per determinare la detraibilità Iva per quei soggetti che esercitano sia attività che danno luogo ad operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione sia attività che danno luogo ad operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, DPR 633/1972. Questo caso è trattato dall’art. 19, comma 5 e dall’art. 19-bis, che dispongono che in questa ipotesi l’importo dell’Iva detraibile dovrà essere ricavato mediante un calcolo matematico che consenta di imputare le operazioni di acquisto in parte alle operazioni esenti e in parte a quelle che danno diritto alla detrazione. È questo il meccanismo del cosiddetto pro rata.

66 Le novità in materia di detrazione Iva Ai sensi della circolare 54/E del 19 giugno 2002 un contribuente che svolge attività imponibile ed esente determina l’Iva detraibile secondo il pro-rata.

67 Le novità in materia di detrazione Iva L’ampliamento delle operazioni di cessione e di locazione immobiliare che beneficiano del regime di esenzione da IVA di cui ai nuovi nn. 8) e 8-bis) dell’art. 10 del DPR 633/1972 può determinare l’obbligo di rettificare la detrazione dell’IVA assolta a monte secondo quanto previsto dall’art. 19-bis2 del DPR 633/1972. Come indicato dall’Agenzia delle Entrate (circolare 27/2006), al fine di garantire la tutela del legittimo affidamento, in linea con i principi espressi dalla giurisprudenza comunitaria, in sede di prima applicazione del nuovo regime IVA, gli obblighi di rettifica della detrazione sono stati notevolmente limitati.

68 Le novità in materia di detrazione Iva Le disposizioni contenute nel DL 223/2006 hanno ricondotto le operazioni di cessione, di leasing e di locazione di fabbricati strumentali, che, fino al 3.7.2006 rientravano tassativamente nell’ambito di applicazione dell’Iva, al regime di esenzione da detto tributo con le seguenti conseguenze: −Applicazione del imposta di registro in misura proporzionale −Obbligo di rettificare ex art. 19-bis2 del DPR 633/1972 la detrazione effettuata rispetto all’Iva assolta a monte

69 Le novità in materia di detrazione Iva IL REGIME DI ESENZIONE DALL’IVA CON OPZIONE: per consentire ai contribuenti di evitare il gravoso prelievo legato all’obbligo di rettificare l’Iva già detratta a monte di operazioni divenute esenti dall’applicazione del tributo. E’ stato così consentito ai cedenti o ai locatori di fabbricati strumentali, ricorrendo le condizioni ed i presupposti definiti dall’art. 10 n. 8) ed 8ter del nuovo DPR 633/1972, di sottrarre l’operazione al regime di esenzione da Iva, riconducendolo all’ambito di applicazione del tributo

70 Le novità in materia di detrazione Iva IL REGIME DI ESENZIONE DALL’IVA CON OPZIONE: la facoltà di optare per l’applicazione dell’Iva, tuttavia, riguarda soltanto le operazioni di cessione e di locazione di immobili strumentali effettuati a partire dal 12.8.2006 (data di entrata in vigore della Legge 248/2006)

71 Le novità in materia di detrazione Iva OPZIONE PER L’IVA PER LE OPERAZIONI DEL PERIODO 5.7.2006 – 11.8.2006: l’intervento correttivo della 248/2006 ha lasciato tuttavia scoperta la questione relativa alle sorti dei contratti di locazione e dei leasing di fabbricati strumentali stipulati nel periodo compre tra il 5.7.2006 e l’11.8.2006

72 Le novità in materia di detrazione Iva OPZIONE PER L’IVA PER LE OPERAZIONI DEL PERIODO 5.7.2006 – 11.8.2006: per tali operazioni, infatti: −da un lato non era possibile avvalersi dell’opzione, in quanto non si trattava come richiesto dalla stessa disposizione, di locazioni in corso alla data del 4.7.2006 − dall’altro, pur in presenza dei presupposti di cui all’art. 10 n. 8) e 8ter) del DPR 633/1972, non era risultato possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva in sede di stipulazione del contratto, atteso che tale facoltà era stata accordata soltanto dalla Legge 248/2006

73 Le novità in materia di detrazione Iva OPZIONE PER L’IVA PER LE OPERAZIONI DEL PERIODO 5.7.2006 – 11.8.2006:il co. 292 della Legge finanziaria ovvia a tale difetto: −da un lato, fa salvi gli effetti delle disposizioni del DL 223/2006 che non hanno trovato conferma in sede di conversione −dall’altro, estende la facoltà di optare per l’applicazione dell’Iva anche al di fuori delle ipotesi previste dall’art. 35 co. 10-quinques del DL 223/2006 consentendo al cedente o al locatore di esercitare l’opzione in sede di dichiarazione annuale dell’Iva dovuta per il 2006

74 La separazione delle attività immobiliari Le imprese che operano nel settore immobiliare se effettuano contemporaneamente attività esenti ed attività imponibili possono applicare la separazione delle attività rispettivamente. −per le locazioni e le cessioni esenti da Iva −per le locazioni e le cessioni imponibili ad Iva

75 La separazione delle attività immobiliari La norma consentiva fino al 4.7.2006 alle immobiliari di gestione di optare per l’applicazione separata per i due settori di attività (gestione di unità abitative e gestione di unità non abitative n. 70.20.0

76 La separazione delle attività immobiliari La disposizione, che era stata eliminata dal DL 223/2006, è stata reintrodotta in sede di conversione del decreto che ha modificato la disciplina delle locazioni e delle cessioni dei beni immobili

77 La separazione delle attività immobiliari Resta tuttora vigente la possibilità per tutte le imprese che operano nel settore dell’edilizia di optare per la applicazione separata dell’imposta in relazione alla effettuazione di locazioni e di cessioni di immobili in regime di esenzione da Iva, dopo le modifiche apportate dal 4.7.2006

78 I trasferimenti dei beni immobili in aree soggette a pup È soppressa la disposizione che prevedeva agevolazioni (imposta di registro dell'1% e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa) sui trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. La novità ha effetto per gli atti formati e le scritture private autenticate a decorrere dal 4.7.2006.

79 I trasferimenti dei beni immobili in aree soggette a pup Si ricorda che la disposizione abrogata aveva introdotto un’agevolazione valevole ai fini dell’imposta di registro e delle ipotecarie e catastali, in caso di trasferimento di immobili ricadenti in aree soggette a piani particolareggiati

80 I trasferimenti dei beni immobili in aree soggette a pup Il regime agevolato comportava l’applicazione all’atto del trasferimento degli immobili: −dell’imposta del registro in misura pari all’1% −dell’ipotecaria in misura fissa (€ 168,00) −dell’imposta catastale in misura fissa (€ 168,00)

81 I trasferimenti dei beni immobili in aree soggette a pup In sede di conversione in legge, l’abrogazione del regime agevolato di cui all’art. 33 co. 3 della Legge 388/2000, da assoluta, è divenuta parziale, e detto regime è stato fatto salvo limitatamente all’ipotesi indicata successivamente

82 I trasferimenti dei beni immobili in aree soggette a pup L'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e' abrogato, ad eccezione che per i trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione. Il periodo precedente ha effetto per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.