1. LE TRATTATIVE g. la rocca - corso di diritto civile 1 4. Vicende e circostanze nella formazione del contratto.

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1 1. LE TRATTATIVE g. la rocca - corso di diritto civile 1 4. Vicende e circostanze nella formazione del contratto

2 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 2 Rilievo formulato a proposito dell’art. 1326 c.c.

3 3 La formazione del contratto Il legislatore costruisce la formazione “ordinaria” del contratto come un dialogo tra le parti, che si scambiano tra loro proposte, controproposte, accettazioni, revoche ecc. Postulato (implicito, ma evidente): eguaglianza delle parti, le quali sono entrambe postulate in grado di apprezzare compiutamente i propri interessi ed intervenire di conseguenza sul contenuto del contratto 3g. la rocca - corso di diritto civile

4 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 4 Si presuppone un dialogo tra le parti costituito da proposte, controproposte e discussioni, che costituisce la trattativa e da luogo ad una formazione progressiva del contratto Essa può dirsi governata da tre regole …

5 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 5 1. Per la conclusione del contratto è necessario che si raggiunga l’accordo su tutti i punti venuti in discussione 2. Per la conclusione del contratto può essere sufficiente l’accordo su taluni soltanto dei punti discussi solo se le parti manifestino esplicitamente la loro volontà in tal senso 3. Art. 1337 c.c.: “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo buona fede”

6 2 PUNTUAZIONE - MINUTA g. la rocca - corso di diritto civile 6 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

7 g. la rocca - corso di diritto civile 7 presunzione semplice di avvenuto perfezionamento del contratto Rientrano nella nozione di «minuta o puntuazione» del contratto, per la quale è indispensabile l’esistenza di un documento sottoscritto da entrambe le parti, sia i documenti che contengano intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi (c.d. puntuazione di clausole), sia i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (c.d. puntuazione completa di clausole); in relazione a tale secondo caso, la parte che intenda dimostrare che non si tratti di un contratto concluso, ma di una semplice minuta con puntuazione completa di clausole, deve superare la presunzione semplice di avvenuto perfezionamento del contratto, e ciò gli è reso possibile in virtù del principio secondo cui anche un documento dimostrante con completezza un assetto negoziale può essere soltanto preparatorio di un futuro accordo, una volta dimostrata l’insussistenza di una volontà attuale di accordo negoziale (Cass. 16-07-2002, n. 10276)

8 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 8 “Ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo … peraltro, anche in presenza della completa regolamentazione di un determinato assetto negoziale può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell’attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto, il cui accertamento, nel rispetto dei canoni ermeneutici di cui agli art. 1362 seg. c.c., è rimesso alla valutazione, del giudice di merito, incensurabile in cassazione ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici …

9 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 9 …(nell’affermare il suindicato principio, la corte di cassazione ha cassato l’impugnata sentenza rilevando che, nel ritenere perfezionato un accordo transattivo tra le parti di giudizio per effetto di duplice missiva inviata dal legale di una delle parti e considerata accettata dal difensore di controparte, il giudice di merito avesse peraltro nel caso del tutto omesso di valutare il comportamento complessivo delle parti, in particolare quello mantenuto successivamente alla supposta conclusione dell’accordo transattivo, non considerando che dopo lo scambio delle suindicate lettere il difensore di una delle parti aveva dichiarato in udienza avanti al giudice istruttore essere ancora pendenti trattative tra le parti per la formalizzazione di un accordo, al cui esito si riservava di chiedere la revoca della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto; e che nel prosieguo del giudizio le parti avevano in entrambi i gradi di merito formulato opposte conclusioni)” (C. 910/05)

10 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 10 In tema di minuta o di puntuazione del contratto, qualora l’intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto - l’accertamento del quale è riservato all’apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione - non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale (la corte, nel formulare il principio surrichiamato, ha confermato la sentenza impugnata che, in considerazione della reciprocità delle concessioni, pattuite dalle parti in modo manifesto e definitivo, aveva ritenuto perfezionatasi una vera e propria transazione e non semplicemente un impegno ancora in itinere). (Cass., sez. II, 07-04- 2004, n. 6871)

11 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 11 “Il giudice di merito può trarre dal tenore letterale, dalla strutturazione formale, dalle modalità di sottoscrizione del documento, elementi che, unitamente al mancato versamento della quota di prezzo da pagarsi «subito» e alla mancata effettuazione delle comunicazioni di cui all’art. 2479 c.c., giustificano la decisione secondo cui le parti, malgrado la completezza delle condizioni contenute nel documento stesso, abbiano formato solo una minuta precontrattuale e non un contratto perfezionato e vincolante …” (Cass. 22-08-1997, n. 7857)

12 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 12 Conclusione: di fronte ad una minuta apparentemente completa, ossia disciplinante ogni aspetto dell’assetto di interessi delle parti, si presume l’esistenza di un contratto vincolante a meno che dall’esame complessivo della vicenda non emergano elementi di segno contrario

13 3. LE LETTERE D’INTENTI g. la rocca - corso di diritto civile 13 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

14 g. la rocca - corso di diritto civile 14 Lettere d’intenti Registrare lo stato delle trattative tra le parti per precostituire una prova documentale in tal senso Isolare alcuni punti dell’accordo in fieri suscettibili di autonoma esecuzione (es.: ripartizione spese trattative; obblighi di segretezza ed informazione; non modificare la situazione di fatto dei beni) Fissare il contenuto dell’accordo rinviandone gli effetti alla manifestazione di un consenso definitivo Creazione del relativo vincolo

15 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 15 I giudici inglesi non riconoscono valore vincolante a questi documenti, a meno che l’impoverimento di una parte abbia determinato l’arricchimento dell’altra Molto divisa è invece la giurisprudenza americana

16 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 16 L’espressione «lettera d’intenti» definisce di regola un documento con cui le parti fissano il contenuto di accordi raggiunti nel corso di trattative che si presentino lunghe e particolarmente complesse al fine di ottenere una documentazione dello svolgimento delle trattative ed una fissazione degli elementi già concordati di un futuro negozio, senza per questo ancora vincolarsi ad un accordo da completare (App. Roma, 17 giugno 2002)

17 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 17 In tema di minuta o di puntuazione del contratto, qualora l’intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto - l’accertamento del quale è riservato all’apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, se non per vizio di motivazione - non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale; per tale valutazione, ben può il giudice far ricorso ai criteri interpretativi dettati dagli art. 1362 seg. c.c., i quali mirano a consentire la ricostruzione della volontà delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d’interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell’atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre …

18 g. la rocca - corso di diritto civile 18 … (la corte, nel formulare il principio suindicato, ha confermato la sentenza impugnata che, nonostante l’apposizione all’atto del titolo «lettera d’intenti», aveva reputato concluso un contratto definitivo, alla luce dell’assetto di interessi complessivo emergente dal tenore della scrittura, ed, in particolare, della presenza di una clausola compromissoria, dell’inizio dell’esecuzione e dell’assenza di una clausola che escludesse espressamente il carattere vincolante della scrittura) (Cass. 04-02-2009, n. 2720)

19 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 19 Cass. civ., 24-10-1989, n. 4328: In base al principio gerarchico che governa i canoni legali di ermeneutica contrattuale, solo quando l’utilizzazione del criterio letterale, a causa dell’ambiguità della clausola, lasci sussistere qualche dubbio nell’individuazione della obiettiva volontà della parti, è consentito al giudice di avvalersi degli altri criteri ermeneutici sussidiari, come il contemperamento degli interessi delle parti (art. 1371 c.c.) …

20 g. la rocca - corso di diritto civile 20 … (il supremo collegio ha confermato l’impugnata sentenza che, sulla base del tenore letterale di una «lettera d’intenti» con cui la società datrice assumeva l’impegno di salvaguardare i livelli salariali acquisiti, aveva riconosciuto ai dipendenti ex turnisti il diritto alla conservazione della relativa indennità, benché nella medesima lettera si rinviasse, ai fini della specificazione del modo di realizzazione di tale salvaguardia, a «intese da definire in sede aziendale»)

21 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 21 T. Firenze, 14-02-2006: Non ricorrono gli estremi del contratto preliminare qualora manchi una chiara dichiarazione di impegno del proprietario in ordine alla conformità urbanistica dell’immobile ed a determinate clausole di garanzia di libertà dell’immobile da vincoli e gravami; qualora si preveda che la somma di denaro pagata all’accettazione della proposta acquisti la natura di caparra confirmatoria solo dopo la stipula del preliminare e laddove manchi un chiaro obbligo a contrarre, elemento invece essenziale del contratto preliminare, configurandosi in tal caso solo un tipico negozio preparatorio, concluso nel corso delle trattative, per disciplinare la condotta precontrattuale delle parti in vista della stipula del preliminare ad effetti obbligatori.

22 4. LA PROPOSTA IRREVOCABILE g. la rocca - corso di diritto civile 22 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

23 g. la rocca - corso di diritto civile 23 Art. 1329 c.c.: “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto” ATTENZIONE: la clausola di irrevocabilità comporta per l’offerente una rinuncia a spazi di libertà contrattuale riconosciutigli dalla legge

24 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 24 P. Perugia, 25-02-1994: La clausola che stabilisce la irrevocabilità della proposta contrattuale è vessatoria e, pertanto, necessita della specifica approvazione per iscritto a norma del 2º comma dell’art. 1341 c.c. [att.: se prevista in condizioni generali di contratto predisposte unilateralmente] L’approvazione della clausola di irrevocabilità della proposta non ha effetto se avviene mediante il richiamo in blocco di tutte le clausole del contratto, perché in tal modo non è sufficientemente richiamata l’attenzione del contraente sulla singola clausola a lui sfavorevole

25 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 25 Proposta ed accettazione sono di regola revocabili: art. 1328 c.c. La proposta può essere irrevocabile Particolare interesse del proponente verso il contratto … … che giustifica la rinuncia alla revocabilità e la disponibilità a lasciare all’oblato il tempo per una più attenta decisione in ordine al contratto Interessi sottostanti

26 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 26 La clausola di irrevocabilità deve essere espressa: non è sufficiente la mera apposizione di un termine di efficacia della proposta, ma occorre l’esplicitazione di un’espressa volontà di obbligarsi

27 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 27 Cass. civ., 11-01-1990, n. 41: Il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l’uno (disciplinato dall’art. 1326 c.c.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all’autore di questa, la relativa accettazione, l’altro (disciplinato dal successivo art. 1329) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell’ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell’irrevocabilità, con la duplice conseguenza di una possibile diversità di ampiezza dei due termini e della insufficienza, ai fini di siffatta acquisizione, della sola indicazione del primo Volontà di irrevocabilità

28 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 28 Cass. civ., sez. II, 29-08-1991, n. 9229: Nella proposta irrevocabile prevista dall’art. 1329 c.c., l’irrevocabilità costituisce una qualità intrinseca della proposta stessa che permane fino a quando con la scadenza del termine viene automaticamente a caducarsi senza che all’uopo occorra una qualsiasi sua revoca, salva una diversa volontà del proponente cui, nell’ambito dell’autonomia privata, non può negarsi il potere di dar vita ad una proposta irrevocabile ma … capace di sopravvivere, una volta scaduto il termine, come semplice proposta revocabile ex art. 1328 c.c. (nei limiti di tempo di cui all’art. 1326, 2º comma, c.c.) Volontà di irrevocabilità

29 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 29 L’indicazione di un termine, però, sembra essere elemento necessario (v. art. 1329: “… per un certo termine …” e v. prox slide), ma – come si è visto - non sufficiente della proposta irrevocabile

30 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 30 Cass. civ., 11-10-1983, n. 5910. Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta costituisce elemento essenziale della fattispecie di cui all’art. 1329 c.c. (proposta irrevocabile) e deve essere fissato dallo stesso proponente, nel medesimo documento contenente la proposta o con altro atto nella forma richiesta dalla natura del contratto; in mancanza di tale predeterminazione, che non può essere sostituita dai criteri di integrazione previsti in altre ipotesi non assimilabili, la proposta deve essere considerata pura e semplice ed è, perciò, revocabile per atto di volontà del proponente, nonché soggetta a perdere efficacia in caso di morte o di perdita di capacità di quest’ultimo. Necessità esplicitazione del termine

31 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 31 Cass. civ., 07-04-1987, n. 3339: Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329, 1º comma, c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale determinazione, la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile, a norma dell’art. 1328, 1º comma, c.c., finché il contratto non sia concluso; né, per ritenere il carattere irrevocabile della proposta, può farsi ricorso ad altri meccanismi di determinazione del termine predisposti nel c.c., come quello dettato in materia di opzione dall’art. 1331, 2º comma, non richiamabile analogicamente, data la sua natura di eccezione al principio generale di revocabilità della proposta (art. 1328). [v. però prossima slide] Necessità esplicitazione del termine

32 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 32 Roppo: in caso di mancata esplicitazione del termine si applica analogicamente art. 1326 2

33 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 33 A. Milano, 22-09-1989: “La scadenza del termine di irrevocabilità della proposta ha l’effetto di restituire al proponente la facoltà di revocarla, senza peraltro incidere sulla efficacia della proposta medesima, che rimane suscettibile di accettazione, anche tardiva, secondo le norme che presiedono la formazione del contratto (art. 1326, 3º comma)” Scadenza del termine

34 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 34 Contenuto: Cass. civ., sez. III, 29-10-1993, n. 10777: Sia la proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) che la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto d’opzione (art. 1331 c.c.) debbono contenere tutti gli elementi essenziali del contratto «finale» in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto dell’adesione dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni; in mancanza di tutti gli elementi si è in presenza di un mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro contratto, con l’effetto di fissare solo gli elementi già concordati (nella specie, la proposta di compravendita di un immobile aveva riservato ad un successivo accordo le modalità di pagamento del prezzo già stabilito).

35 5 OPZIONE g. la rocca - corso di diritto civile 35 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

36 g. la rocca - corso di diritto civile 36 App. Milano, 30 luglio 1927, in Giur. It., 1927, I, 2, 556 (Rinascente c. Bocconi) Cass. 18 luglio 1928, in Riv. Dir. Comm., 1928, II, 559; Foro it., 1928, I, 1009 (Rinascente c. Bocconi)

37 g. la rocca - corso di diritto civile 37 Il caso sottolinea: La novità di questi istituti (nelle monografie e nei trattati ante codice l’opzione non è esaminata e il rapporto ad essa collegato dall’art. 1331 è talora riferito al contratto preliminare unilaterale) gli interessi in essi sottintesi Modalità di formazione del diritto contrattuale: dalla prassi al codice Il tema dell’eccessiva onerosità sopravvenuta (che sarà trattato a suo tempo) e la prima guerra mondiale

38 g. la rocca - corso di diritto civile 38 Nozione

39 g. la rocca - corso di diritto civile 39 Art. 1331 c.c.: “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'art. 1329. Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice”.

40 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 40 A. Milano, 11-03-1997: A differenza che nella proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) ove la fonte della irretrattabilità è costituita dalla volontà unilaterale del proponente e dalla fissazione di un termine («si impegna per un certo periodo...»), nell’opzione tale irretrattabilità deriva da una vera e propria convenzione tra proponente e controparte ossia da un incontro di volontà tra queste parti Art. 1331: “le parti convengono”

41 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 41 Cass. civ., sez. III, 12-12-2002, n. 17737. Il patto di opzione è negozio giuridico bilaterale che obbliga entrambe le parti, sicché qualsiasi modifica concernente il contenuto del medesimo - come il termine entro il quale l’oblato può accettare la proposta, elemento costitutivo essenziale del patto di opzione - deve rivestire la medesima forma prescritta per detto negozio e provenire dalla volontà comune delle parti di esso, ovvero da un loro rappresentante, munito di procura generale o speciale, espressamente conferita a tal fine Art. 1331: “le parti convengono”

42 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 42 Conseguenze della natura contrattuale: Il contratto “finale” è già determinato dalle parti, che decidono però di perfezionarlo attraverso il procedimento previsto dall’art. 1331 (fattispecie a formazione progressiva) L’accettazione non conforme non esaurisce il diritto della parte favorita Sufficiente l’accettazione per la nascita degli effetti finali (non necessario un ulteriore contratto) Il contratto finale è già concluso e pertanto deve necessariamente avere la forma prevista

43 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 43 Problema: Asserita onerosità del contratto di opzione: Per la validità dell’opzione è necessario che a favore della parte vincolata sia prevista una attribuzione patrimoniale ?

44 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 44 Cass. civ., 06-04-1981, n. 1944: Nell’opzione, a differenza che nella proposta irrevocabile di cui all’art. 1329 c.c., vi è una proposta contrattuale finalizzata alla stipulazione di un successivo contratto (che può avere la più svariata natura o contenuto) che diviene irrevocabile a seguito di un accordo tra le parti, di natura contrattuale, che implica l’espressione e l’incontro della volontà delle parti, e che può essere a titolo oneroso o gratuito

45 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 45 A. Milano, 05-02-1997. È nulla per mancanza di causa l’attribuzione del diritto di opzione per l’acquisto di un bene a prezzo prefissato senza la previsione di un apposito corrispettivo.

46 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 46 T. Milano, 24-04-2006. L’opzione di vendita di un pacchetto azionario (c.d. put), da esercitarsi per un tempo determinato e un prezzo minimo prefissato, non è gratuita, nonostante la mancata pattuizione di un premio, in quanto collegata ad altra opzione d’acquisto di quel pacchetto (c.d. call), intercorsa tra gli stessi contraenti, da esercitarsi al medesimo prezzo, nel periodo di tempo immediatamente precedente

47 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 47 La situazione nella quale versa il soggetto vincolato nell’opzione non è diversa per certi versi da quella del proponente nell’art. 1329: in entrambi i casi la parte vincolata è privata del jus poenitendi a vantaggio della controparte. Non si vede il motivo per il quale questa situazione possa proporsi a titolo gratuito per l’art. 1329 e non per il 1331

48 g. la rocca - corso di diritto civile 48 CASS. 01-12-2003, n. 18321 È ammissibile il contratto preliminare di compravendita a favore di terzo, nonché quello di opzione a favore di terzo nel caso in cui il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto, nella forma del contratto preliminare bilaterale o unilaterale, con l’altro stipulante a prestare il consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l’opzione è stata accordata (nella specie, … il patto è stato ritenuto valido ed efficace in virtù dell’accordo dei soli stipulanti, senza intervento del terzo beneficiario).

49 Vicende e circostanze nella formazione del contratto g. la rocca - corso di diritto civile 49 Cass. civ., sez. lav., 26-03-1997, n. 2692. Il contratto preliminare unilaterale è un contratto in sé perfetto e autonomo, ancorché con obbligazioni a carico di una sola parte, rispetto al contratto definitivo, mentre l’opzione non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente a oggetto l’irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall’accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto; …

50 Vicende e circostanze nella formazione del contratto … accordo questo la cui identificabilità è rimessa al giudice di merito, che deve far riferimento al comune intento negoziale; ne consegue che il nesso strumentale esistente tra contratto preliminare e contratto definitivo non ha nulla in comune con il legame strutturale che intercorre tra il momento iniziale (proposta resa vincolante per accordo tra le parti) e il momento finale (accettazione) nel fenomeno della formazione progressiva del contratto, in quanto, nell’ipotesi del contratto preliminare unilaterale gli effetti definitivi si producono solo a seguito di un successivo incontro di dichiarazioni tra le parti contraenti, mentre nel caso dell’opzione, che contenga una proposta irrevocabile, gli effetti finali del contratto definitivo si producono in virtù della semplice dichiarazione unilaterale di accettazione della parte non obbligata” g. la rocca - corso di diritto civile 50

51 6. LA PRELAZIONE g. la rocca - corso di diritto civile 51 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

52 g. la rocca - corso di diritto civile 52 È il patto con il quale un soggetto assegna ad un altro il diritto ad essere destinatario in via prioritaria rispetto ad altri di una determinata proposta contrattuale avente ad oggetto un determinato bene, qualora il concedente decida di emettere detta proposta. Consiste nella assegnazione della preferenza a parità di condizioni. Il patto di prelazione è temporaneo

53 Vicende e circostanze … g. la rocca - corso di diritto civile 53 prelazione contrattuale legale 230 bis, 5 comma;732 Affittuario coltivatore diretto del fondo Art. 9, d.lgs. n. 122/05 Conduttore dell’immobile urbano ad uso non abitat. 2341 bis, 2355 bis

54 7. IL CONTRATTO PRELIMINARE IL D. LGS. N. 122/2005 g. la rocca - corso di diritto civile 54 Vicende e circostanze nella formazione del contratto

55 “contratto preliminare” definito come “contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o atto avente le medesime finalità” (artt. 2 e 6) “Immobile da costruire”: immobile per i quali sia stato richiesto il permesso da costruire e non ancora ultimato (Cass. 10 marzo 2011, n. 5749: no immobili venduti “sulla carta”, ossia ancora prima di avere un titolo per la costruzione) g. la rocca - corso di diritto civile 55

56 Art. 2: “ … all’atto della stipula … il costruttore è obbligato, a pena di nullità che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare un fideiussione …” “… rilasciata da una banca …” (art. 3). Art. 4: “il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa decennale …” g. la rocca - corso di diritto civile 56

57 7. IL CONTRATTO PRELIMINARE ART. 2645 BIS g. la rocca - corso di diritto civile 57