ASSOCIAZIONE CONSUMATORI DEL VENETO Avv. Alessia Favaro Avv. Elena Gottardo 2 FEBBRAIO 2010 RISSE SUL PIANEROTTOLO I PRINCIPALI PROBLEMI CONDOMINIALI.

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1 ASSOCIAZIONE CONSUMATORI DEL VENETO Avv. Alessia Favaro Avv. Elena Gottardo 2 FEBBRAIO 2010 RISSE SUL PIANEROTTOLO I PRINCIPALI PROBLEMI CONDOMINIALI

2 CODICE CIVILE Titolo VII DELLA COMUNIONE Capo I DELLA COMUNIONE IN GENERALE artt. dal 1100 al 1116 c.c. CAPO II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI artt. dal 1117 al 1139 c.c.

3 ORGANI DEL CONDOMINIO ASSEMBLEA CONDOMINIALE Chi partecipa Cosa decide art. 1135 c.c. Come decide art. 1136 c.c. AMMINISTRATORE CONDOMINIALE Quando si nomina art. 1129 Rapporto di mandato art. 1704 e ss. c.c. Durata in carica I poteri e i doveri artt. 1131 – 1132 c.c.

4 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO art. 1138 c.c. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO art. 1138 c.c. Quando deve essere adottato Quale può essere il suo contenuto Regolamento contrattuale Regolamento convenzionale

5 BILANCIO del condominio  Gestione ordinaria preventivo e consuntivo  Gestione straordinaria preventivo e consuntivo

6 Divisione delle spese tra proprietario e inquilino e nella successione tra proprietari

7 LITI CONDOMINIALI CASI PIU’ FREQUENTI -Ripartizione spese rifacimento tetto Le spese di rifacimento del tetto condominiale di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva. Tuttavia, quando si tratta di cose che, benché comuni, siano destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, il criterio di ripartizione delle spese è quello dell’art. 1123 c.c. comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. In sostanza, non devono partecipare in alcun modo alle spese di rifacimento del tetto i condomini che, per la conformazione del condominio, non risultino coperti dal tetto stesso.

8 Ascensore condominiale Ascensore condominiale Alle spese relative alla manutenzione o alla ricostruzione dell’ascensore già esistente deve applicarsi la regola dettata dall’art. 1124 del Codice Civile per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, suddivise per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo. Salvo che non sia provato l’opposto dal titolo, sussiste invero una presunzione di condominialità dell'ascensore, per cui le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie debbono essere ripartite tra tutti i condomini, a nulla valendo la considerazione che alcuni condomini non ne usufruiscano in concreto. Invece, in ipotesi di installazione ex novo dell’ascensore, le spese si ripartiscono secondo il criterio della proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino. In ogni caso sulla ripartizione di dette spese può risultare discriminante quanto diversamente stabilito nel regolamento condominiale vigente.

9 Regolamento condominiale contrattuale e limiti alla proprietà esclusiva. Solo un regolamento condominiale contrattuale può contenere un valido divieto di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (per esempio ad esercitare attività commerciale di bar) In ogni caso, l'amministratore condominiale ha il dovere di attivare, senza necessità di autorizzazione assembleare, le iniziative giudiziarie più opportune a tutela dei diritti inerenti alle cose comuni, qualora l'attività di un condomino o di un terzo si risolve nella realizzazione di comportamenti pregiudizievoli di beni compresi nel perimetro condominiale. Inoltre, il singolo condomino può agire individualmente nei confronti di altro condomino o di un terzo che, con la sua attività, causi intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. Solo un regolamento condominiale contrattuale può contenere un valido divieto di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (per esempio ad esercitare attività commerciale di bar) In ogni caso, l'amministratore condominiale ha il dovere di attivare, senza necessità di autorizzazione assembleare, le iniziative giudiziarie più opportune a tutela dei diritti inerenti alle cose comuni, qualora l'attività di un condomino o di un terzo si risolve nella realizzazione di comportamenti pregiudizievoli di beni compresi nel perimetro condominiale. Inoltre, il singolo condomino può agire individualmente nei confronti di altro condomino o di un terzo che, con la sua attività, causi intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento.

10 Spese del vecchio proprietario, subentro in generale. L'art. 63, comma 2 delle disposizione di attuazione del Codice Civile dispone che chi acquista un appartamento è obbligato, in solido col venditore, per il pagamento dei contributi condominiali dovuti al condominio e relativi all'anno in corso e a quello precedente.

11 SPESE CONDOMINIALI SOLIDARIETA’ O PARZIARIETA’? Sentenza della Suprema Corte di Cassazione Sezioni Unite n. 9148 del 2008 RAPPORTI INTERNI – PARZIARIETA’ RAPPORTI INTERNI – PARZIARIETA’ ART. 1123 C.C. RAPPORTI ESTERNI SOLIDARIETA’? ART. 1115 C.C.