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Gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 1 Comunione, condominio e multiproprietà 1. Comunione.

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Presentazione sul tema: "Gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 1 Comunione, condominio e multiproprietà 1. Comunione."— Transcript della presentazione:

1 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 1 Comunione, condominio e multiproprietà 1. Comunione

2 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 2 La comunione Art c.c. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti

3 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 3 La comunione Art Fattispecie: proprietà spetta a più persone Fonti della disciplina Titolo, legge Artt ss. c.c. Contitolarità obbligazioni = solidarietà (art ss.); divisibilità (art. 1314)

4 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 4 La comunione La comunione: istituto molto semplice … da fotografare: la si ha quando due o più persone siano titolari dello stesso diritto su una cosa. Il difficile è stabilire che fisionomia assuma quel diritto (Branca)

5 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 5 La comunione Art. 832 c.c.: Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico Art. 1102: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto

6 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 6 La comunione La difficoltà: la descrizione del diritto del comproprietario Si cercano le soluzioni nella storia: Comunione di tipo germanico Comunione di tipo romano Diritto sulla quota ideale del bene

7 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 7 La comunione Gemeinschaft zur gesammten hand: Presupposto economico-sociale: vincolo di sangue, di parentela, di coabitazione tra gli appartenenti al gruppo (quel poco che cè si divide tra tutti, anche perché al di fuori della tribù non vè sopravvivenza) (*) Qualsiasi forma di collettività organizzata al di fuori della tribù è assente o remota; i bisogni, gli stili di vita sono pochi ed essenziali (es. storici: antichi popoli germanici; india; Russia; Irlanda)

8 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 8 La comunione ciascun contitolare può usare della cosa, ma non ha un diritto in qualche modo riferibile alla cosa stessa Il diritto sulla cosa spetta alla collettività

9 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 9 La comunione Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento Impresa familiare (art. 230 bis): diritto intrasferibile al mantenimento; partecipazione agli utili in proporzione al lavoro prestato; non ha un autonomo potere di disposizione (v. invece artt. 1102; 1103) Comunione legale tra coniugi (art. 177 ss.). ratio: le cose in casa le comprano entrambi e le consumano entrambi indifferentemente. V. però i riferimenti alle quote negli artt. 189 e 190 c.c. Usi civici … v. anche art. 43 cost.

10 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 10 La comunione Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento (segue da slide prec.) Usi civici: diritti spettanti ad una collettività … e ai singoli che la compongono e consistenti nel trarre alcune utilità elementari dalle terre, dai boschi o dalle acque di un territorio Situazioni non omogenee Diritti delimitati nella loro natura e contenuto esercitati su un bene altrui Diritti domenicali in re propria Att.: classificazione discussa

11 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 11 La comunione il bene garantisce la sopravvivenza per i membri di una comunità plurifamiliare; il contenuto fondamentale del diritto è un godimento condizionato del bene in assenza di una facoltà di disposizione (Grossi) Usi civici:

12 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 12 La comunione Comunione di tipo romano: ciascun comunista totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere (D, 13, 6, 5, 15) Notare la contraddizione (che è intrinseca al concetto di comunione se rapportato con la proprietà): dominium totius corporis … pro parte

13 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 13 La comunione Altra tesi: la comunione come diritto su una quota ideale del bene; o come titolarità di quote ideali del diritto (così Palazzo)

14 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 14 La comunione Verifichiamo questa tesi sulle disposizioni di legge:

15 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 15 La comunione Art. 1101: Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote Art c.c. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa

16 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 16 La comunione Art Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune non in misura della sua quota, ma col solo limite della normale destinazione del bene ed in vista del migliore godimento Dunque ha scarsa concretezza parlare di diritto su una quota ideale E v. anche artt , 1109 e 1111 c.c.

17 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 17 La comunione A cosa serve la quota? Art c.c.:Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote E v. artt , 1114, 727 Rimane, dunque, il problema …

18 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 18 La comunione … consistente nello stabilire la compatibilità della comunione con la proprietà …

19 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 19 La comunione Art. 832 c.c.: Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico Art. 1102: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto

20 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 20 La comunione E allora? la comunione – al pari delle varie figure di dominia prerivoluzionari; della proprietà secondo lo schema dellart. 544, code napoleon; della proprietà come funzione sociale; delle proprietà collettive dei popoli primitivi; del condominio, del supercondominio e della multiproprietà – costituisce una delle forme di appropriazione dei beni storicamente coniate dalluomo in rapporto alle condizioni storiche ed economiche (ed urbanistiche: v. infra). È vano, quindi, cercare di ricondurre ciascuna di queste forme ad una figura vera di proprietà che non esiste

21 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 21 La comunione La comunione è vista dalla legge con estrema diffidenza (Branca): la difficoltà dei rapporti tra comunisti è tale per cui il legislatore facilita lo scioglimento della comunione Art c.c..: … sempre … lo scioglimento Non interessa tanto la divisione del bene quanto lestinzione della situazione di comproprietà (v. infra)

22 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 22 La comunione sempre Patti specifici c. a termine: non scioglimento prima c. indivisibile: max 10 anni Mai per cose che – se divise – cesserebbero di servire alluso per il quale sono destinate (Art. 1111) Diritto potestativo La divisione come strumento per operare lo scioglimento Lo scioglimento

23 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 23 La comunione Lo scioglimento – nel caso della comunione – è leliminazione della situazione di comproprietà e, dunque, anche della relativa organizzazione (es. artt. 191; 1111; 61 s. att.) La divisione costituisce letteralmente la divisione della cosa comune tra i partecipanti (es. artt. 194 ss.; 1112; 1114; 1119)

24 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 24 Comunione, condominio e multiproprietà 2. Il condominio

25 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 25 Il condominio Condominio e multiproprietà : entrambi rappresentano lelaborazione compiuta dai giuristi di fattispecie emergenti dalla evoluzione economica ed urbanistica della società

26 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 26 Il condominio Edificio parti (piani o porzioni di piano) di proprietà singola parti comuni: necessarie o utili per il godimento delle parti di proprietà singola art Comunione necessaria E v. art per le spese

27 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 27 Il condominio parti comuni ex art c.c.: … necessarie alluso comune … servizi in comune … che servono alluso e al godimento comune …

28 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 28 Il condominio Di particolare interesse è il suolo (art n. 1) La proprietà comune del suolo dovrebbe comportare proprietà comune delledificio soprastante in ogni sua parte (art. 934: … salvo … titolo o … legge) è lart a distribuire tra proprietari diversi il suolo e i piani o porzioni di piano delledifico soprastante ….

29 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 29 Il condominio Singolo condomino Proprietario superficiario del suo appartamento Condomini in comune Comproprietari del suolo

30 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 30 Comunione, condominio e multiproprietà 3. La multiproprietà

31 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 31 La multiproprietà Carattere della fattispecie Il bene appartiene ad un soggetto con la pienezza dei poteri di godimento e di disposizione che distinguono il dominio, per una frazione temporale dellanno Ritenuto contrasto con la perpetuità della proprietà: Verifichiamo se si tratta di un connotato imprescindibile…

32 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 32 La multiproprietà Art c.c.: L'azione di rivendicazione non si prescrive (*) … Un connotato di perpetuità di per sé non sembra avere conferma nella legge. Sicuramente il decorso del tempo non influisce sulla proprietà Situazioni di proprietà temporanea non sono sconosciute allordinamento: v. artt. 1500; 953

33 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 33 La multiproprietà Inquadramento delle fattispecie Art c.c.: improprietà dellaccostamento al patto di riscatto Patto di riscatto storicamente nasce e si conferma come strumento per il rafforzamento della posizione del creditore. La proprietà temporanea qui è strumentale a comporre il conflitto tra creditore e debitore La multiproprietà è volta a soddisfare linteresse dellacquirente al godimento del bene limitato nel tempo

34 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 34 La multiproprietà Art. 953 c.c.: È intrinsecamente a termine la proprietà della costruzione di cui sia titolare il superficiario a termine se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione

35 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 35 La multiproprietà Inquadramento della fattispecie Nessun contributo dalla legge (?) artt. 69 ss. cdc non si occupano del rapporto tra proprietari dello stesso bene, ma è volta a tutelare lacquirente del bene in multiproprietà Questo è vero, però …

36 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 36 La multiproprietà Art : Il venditore utilizza il termine multiproprietà nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un diritto reale Art : si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale … avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dellanno non inferiore ad una settimana

37 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 37 La multiproprietà Inquadramento della fattispecie: Orientamento dottrinale: la multiproprietà non sarebbe intrinsecamente diversa dalla proprietà. La sua caratteristica precipua sarebbe nellavere ad oggetto un bene temporalmente conformato per effetto dellatto di disposizione

38 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 38 La multiproprietà La multiproprietà si può costruire come un particolare tipo di comunione: Art c.c.: quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone altrimenti … Lart riconosce al contratto il potere di organizzare il diritto di più persone di godere e disporre del medesimo bene

39 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 39 La multiproprietà La multiproprietà può essere pensata come una forma di comunione nella quale i partecipanti si alternano nel godimento del bene La situazione di ciascun partecipante rispetto al bene è descritta in modo soddisfacente dallart c.c. La quota è rappresentata dal periodo di godimento del bene

40 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano 40 La multiproprietà Attenzione però ad una ulteriore evoluzione: Lacquisto di una frazione di bene mi da diritto ad un certo punteggio, che io potrò spendere nel bene e nel periodo da me inizialmente prescelto, ovvero in qualsiasi altra multiproprietà appartenente allo stesso network avente punteggio analogo (*)


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