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IL RATING IMMOBILIARE Carlo Frittoli. Perché il rating immobiliare? Fideiussioni agli Acquirenti BasileaDue Crisi Finanziaria.

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Presentazione sul tema: "IL RATING IMMOBILIARE Carlo Frittoli. Perché il rating immobiliare? Fideiussioni agli Acquirenti BasileaDue Crisi Finanziaria."— Transcript della presentazione:

1 IL RATING IMMOBILIARE Carlo Frittoli

2 Perché il rating immobiliare? Fideiussioni agli Acquirenti BasileaDue Crisi Finanziaria

3 RATING IMMOBILIARE % di DEFAULT dellOPERAZIONE DIMENSIONAMENTO del RISCHIO Investitori Fideiussori Banche Fornitori Acquirenti Cosa é il rating immobiliare?

4 Investitori Fornitori Acquirenti maggiore sicurezza migliori capacità valutative Gli effetti del rating AUMENTAREASPETTI ECONOMICI AUMENTARE il peso degli ASPETTI ECONOMICI RIDURREGARANZIE PATRIMONIALI RIDURRE limportanza delle GARANZIE PATRIMONIALI Fideiussori Banche

5 AAA AA A BBB+ BBB BB B CCC+ CCC CC C Rating Rischio molto basso, operazione affidabile Rischio consistente, operazione affidabile solo con cautele Rischio contenuto ma volatile, operazione da monitorare Rischio elevato, operazione non affidabile La scala valutativa

6 Classivalutazione% di default S.&P.% di default Certa AAA v > 4,50p < 0,05%p < 0,000002% AA 4,00 < v < 4,500,05% < p < 0,10%0,002% < p < 0,000002% A 3,50 < v < 4,000,10% < p < 0,20%0,002% < p < 0,10% BBB+ 3,30 < v < 3,500,20% < p < 0,40%0,10% < p < 0,40% BBB 3,10 < v < 3,300,40% < p < 0,70% BB+ 2,90 < v < 3,100,70% < p < 1,20% BB 2,70 < v < 2,901,20% < p < 2,00% Le probabilità di default

7 RATING IMMOBILIARE Lutilizzo concreto Compagnia di Assicurazioni Società specializzata fideiussione assicurativa Banche innalzamento dellaffidabilità

8 PROMOTORE IMMOBILIARE Le professionalità in gioco Competenze Immobiliari Competenze Assicurative Competenze Tecniche Competenze Finanziarie

9 i tassi di interesse di TUTTO lindebitamento il profilo di rischio dellimpresa PROMOTORE IMMOBILIARE BANCA finanziamento fideiussioni con BASILEA 2 finanziamenti e fidejussioni fanno aumentare… Il problema delle fideiussioni

10 PROMOTORE IMMOBILIARE BANCA finanziamento COMPAGNIA ASSICURATRICE fideiussioni consolidamento della affidabilità delloperazione La premessa per la competitività

11 I rapporti fra Banche e il settore immobiliare stanno per cambiare Una Compagnia Assicuratrice può : rafforzare la fiducia delle Banche verso loperatore fornire polizze fidejussorie che non aumentano lesposizione bancaria offrire soluzioni che non incidono sul livello dei tassi di interesse In vista di Basilea 2 focalizzare il proprio giudizio sulle caratteristiche delloperazione

12 RATING IMMOBILIARE Linterazione con la valutazione aziendale % di default immobiliare RATING AZIENDALE % di default aziendale % di default delloperazione RATING della OPERAZIONE IMMOBILIARE

13 Il rating evolutivo VALUTAZIONE PRELIMINARE ACCOMPAGNAMENTO DELL INIZIATIVA AFFIDABILITÀ

14 LA VALUTAZIONE PRELIMINARE

15 RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare RISCHIO DI MERCATO ( 7 parametri ) RISCHIO ECONOMICO FINANZIARIO ( 4 parametri ) RISCHIO TECNICO DELLOPERATORE ( 4 parametri )

16 Rischio economico finanziario Rischio tecnico delloperatore RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischio di mercato

17 Il rischio di mercato Lindagine sul campo Analisi del mercato immobiliare Residui di nuove costruzioni Rilevazione dei cantieri concorrenti Prospezione dinamica competitiva

18 Il rischio di mercato ubicazionetipologia edilizia binomio ubicazione / tipologia edilizia congruità del prezzo potenzialità commerciali saturazione della domanda in zona adeguatezza dimensionale qualità progettuale rispondenza tipologica al mercato I parametri valutativi

19 Rischio di mercato Rischio tecnico delloperatore RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischioeconomicofinanziario

20 Il rischio economico/finanziario ANALISI ECONOMICA STATICA Gli strumenti ANALISI DINAMICA del RISCHIO

21 preventivazione dei costi stima dei ricavi valutazione delle tempistiche Il rischio economico/finanziario Gli elementi

22 Il rischio economico/finanziario I parametri valutativi analisi economica statica analisi dinamica del rischio analisi tecnico/progettuale frazionabilità dellintervento

23 Rischio di mercato Rischio economico finanziario RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischio tecnico delloperatore

24 questionario conoscitivo colloqui preliminari Il rischio tecnico delloperatore Gli strumenti

25 I parametri valutativi Il rischio tecnico delloperatore AREA PROGETTAZIONE AREA GESTIONALE AREA COMMERCIALE capacità tecnica 1

26 I parametri valutativi Il rischio tecnico delloperatore collocazione territoriale anzianità di mercato interventi recenti 2 3 4

27 L'ACCOMPAGNAMENTO DELLA INIZIATIVA

28 ASSISTENZA TECNICA MONITORAGGIO MERCATO MONITORAGGIO OPERAZIONE Laccompagnamento delliniziativa

29 ASSISTENZA TECNICA validazione del progetto validazione delle opere assistenza sui materiali Laccompagnamento delliniziativa

30 rilevazione dei nuovi cantieri evoluzione della domanda immobiliare prezzi e ritmi di assorbimento MONITORAGGIO MERCATO Laccompagnamento delliniziativa

31 andamento di vendite / incassi assistenza commerciale ottimizzazione dei flussi finanziari verifica dei pagamenti MONITORAGGIO OPERAZIONE Laccompagnamento delliniziativa

32 GLI OBIETTIVI nell'ADOZIONE del RATING IMMOBILIARE

33 FIDUCIA maggiore FIDUCIA dagli Acquirenti VENDITE accelerazione delle VENDITE INCASSI anticipazione degli INCASSI FIDELIZZAZIONE FIDELIZZAZIONE della clientela I vantaggi sul mercato Per lOperazione:

34 1. Riduzione del rischio commerciale anticipazione di 6 mesi delle vendite 2. Accelerazione dei flussi finanziari anticipazione di 6 mesi degli acconti anticipo di 3 mesi degli accolli-mutuo 3. Aumento del M.O.L. varianti sul 50% degli alloggi 4. Soddisfazione dei clienti passaparola = minori costi commerciali 1,50% 1,20% 0,90% 1,00% 0,30% 4,90% I vantaggi economici

35 MERCATO analisi e monitoraggio del MERCATO CONCORRENZA indagine sulla CONCORRENZA PREVISIONI PREVISIONI sulla dinamica competitiva Per l Operatore / Operazione: I vantaggi di know-how

36 TRASPARENZA TRASPARENZA dellimmagine aziendale AFFIDABILITÀ maggiore AFFIDABILITÀ per le Banche CREDIBILITÀ maggiore CREDIBILITÀ per Investitori Per l Operatore : I vantaggi sul mondo finanziario

37 Giudizio parametrico oggettivo emesso da un soggetto terzo Valutazione sul singolo Intervento e non sul Bilancio Aziendale Perché il rating immobiliare è affidabile?

38 Appendice 1 Le fideiussioni in edilizia

39 Le fideiussioni e ledilizia TipologiaGrado di rischio Provvisorie appalti pubbliciBasso Definitive appalti pubbliciBasso Rimborsi I.V.A.Basso Oneri urbanizzazioneBasso Sovvenzioni e contributiMedio/alto Dilazioni pagamento allerarioMedio/alto Performance bondAlto Anticipi (ex D.Lgs. 122/05)Alto

40 I fideiussori – vantaggi e svantaggi SoggettiVantaggiSvantaggi BancheGaranzie a prima richiesta Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Aumento il costo dellintero indebitamento Compagnie di assicurazione Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dellintero indebitamento Poca elasticità per i rischi medio-alti Tempi lunghi di risposta per i rischi medio-alti Finanziarie iscritte nellelenco speciale di cui allart. 107 del T.U.B. Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dellintero indebitamento Garanzie per soli importi limitati Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti Finanziarie iscritte nellelenco speciale di cui allart. 106 del T.U.B. Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dellintero indebitamento Garanzie per soli importi limitati Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti

41 Le fideiussioni sugli anticipi SoggettiVantaggiSvantaggi BancheUnico soggetto finanziatore Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Aumento il costo dellintero indebitamento Compagnie di assicurazione Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dellintero indebitamento Difficoltà a reperire garanzie di importi elevati Tempi lunghi di risposta anche per importi poco elevati Finanziarie iscritte nellelenco speciale di cui allart. 107 del T.U.B. Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dellintero indebitamento Garanzie per soli importi limitati Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti Finanziarie iscritte nellelenco speciale di cui allart. 106 del T.U.B. Soggetti non riconosciuti idonei al rilascio di tali garanzie dallo stesso D.Lgs. 122/05

42 Le fideiussioni sugli anticipi Esistono due modalità di erogazione: Polizze singole: viene rilasciata una polizza per ciascun acquirente Vantaggi e svantaggi: Lerogazione a singole polizze: prevede un affidamento generale iniziale che come tale è mutevole nel tempo essendo legato alla valutazione annuale dei bilanci delle società; le tempistiche di emissione delle polizze non garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio; è possibile che venga posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dellimmobile venduto; le polizze vengono pagate al rilascio.

43 Le fideiussioni sugli anticipi Polizza unica: per ogni intervento edilizio viene rilasciata una singola polizza e per ciascun acquirente viene rilasciata una appendice di applicazione alla polizza generale Vantaggi e svantaggi: Lerogazione a polizza unica: la garanzia non è soggetta a revisione annuale sui dati aggiornati di bilancio; le tempistiche di emissione delle appendici di applicazione alla polizza garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio; non viene mai posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dellimmobile venduto; il non utilizzo di parte della garanzia non viene rimborsato.

44 Appendice 2 Testo di polizza singola a garanzia degli anticipi

45 Appendice 3 Testo di polizza unica a garanzia degli anticipi con relativa appendice


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