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IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO

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Presentazione sul tema: "IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO"— Transcript della presentazione:

1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO
Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia

2 Il settore delle costruzioni in Italia
Elaborazione Ance su dati Istat

3 Il settore delle costruzioni in Italia
(*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni Elaborazione Ance su dati Istat

4 Il settore delle costruzioni in Italia
Un sostegno crescente all’economia del Paese al pil ,9% ,7% agli investimenti fissi ,7% ,2% all’occupazione dell’industria ,1% ,6% all’occupazione dei settori economici ,6% ,5%

5 Il settore delle costruzioni in Emilia Romagna
…e all’economia regionale 2005 al pil ,7% agli investimenti fissi ….% all’occupazione dell’industria ,4% all’occupazione dei settori economici ,2%

6 Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni Incidenza % sul Pil Elaborazione Ance su dati Ocse

7 Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europei Incidenza % sul PIL 2003 abitazioni altre costruzioni Totale costruzioni Danimarca 4,2 5,0 9,2 Francia 3,7 5,4 9,1 Germania 5,7 4,1 9,8 Austria 4,5 8,4 12,9 Gran Bretagna 5,8 9,5 Italia 4,7 4,0 8,8 Olanda 5,9 11,7 Portogallo n.d. 11,9 Spagna 6,7 8,5 15,2 Finlandia 11,0 Norvegia 11,6 Elaborazione ANCE su dati OCSE

8 Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia
Investimenti in costruzioni e PIL in Italia Variazioni % in quantità Anni Investimenti in costruzioni PIL 1999 2,6 1,9 2000 6,4 3,6 2001 4,1 1,8 2002 4,8 0,3 2003 1,4 0,0 2004 0,9 1,1 2005 0,5 2006 1,1(°) 1,6(°°) 2006/1998 23,8 10,7 (°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007 Elaborazione Ance su dati Istat

9 Le costruzioni trainano l’occupazione
L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria, nei servizi e nell’economia in Italia Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998 Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro

10 IL MERCATO La segmentazione del mercato MERCATO PRIMARIO MERCATO
(DELL’EDILIZIA) IL MERCATO MERCATO SECONDARIO (IMMOBILIARE) DEGLI INVESTIMENTI DELLO SPAZIO Mercato Primario: luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti; Mercato Secondario: l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di beni già esistenti. Si suddivide in: Mercato degli investimenti: in cui si scambia la proprietà degli immobili. Mercato dello spazio: in cui si scambia l’utilizzo degli immobili; Fonte: SDA Bocconi 2004

11 Mercato primario Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti) milioni % Abitazioni 51.965 50,6 75.757 52,6 Nuove 24.763 24,1 36.758 25,5 Manutenzione straordinaria 27.202 26,5 38.999 27,1 Costruzioni non residenziali 50.761 49,4 68.125 47,3 Private 27.809 37.294 26,0 Pubbliche 22.952 22,3 30.831 21,4 Costruzioni 100,0 2000 2006 composizione % Abitazioni 52,6% Abitazioni 50,6% Elaborazione Ance su dati Istat 2

12 Mercato primario Investimenti in costruzioni in Italia
(*) Stima su Conti Economici Nazionali (°) Preconsuntivi Ance Elaborazione Ance su dati Istat

13 Mercato primario Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate

14 Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione
N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate Valori in % Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat

15 La manovra per il 2007 Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007
Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro 2005 2006 2007 Risorse a legislazione vigente* 4.472 3.648 Consistenza dei capitoli secondo la Tabella F 13.247 10.256 10.579 Articolato** - 3.703 Totale Manovra 17.720 13.904 17.929 Variazione in termini nominali - 10,6% - 21,5% + 28,9% Variazione in termini reali*** - 13,9% - 23,8% + 25,9% Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008 (1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità * Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007 ** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500 milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio Calabria *** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per il 2008

16 Infrastrutture: aumentano le risorse
Risorse disponibili per nuove infrastrutture Milioni di euro 2007 Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni

17 Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo
Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe Milioni di euro Importo % Costo interventi approvati dal CIPE (A) 83.043 100,0% Risorse disponibili (B) 38.430 46,3% di cui: Fondo Legge Obiettivo 8.923 10,7% Altre risorse disponibili 29.507 35,5% Risorse da reperire (A-B) 44.613 53,7% di cui: Risorse pubbliche 27.254 32,8% Mercati finanziari 7.465 9,0% Project Financing/Privati/autofinanziamento 9.893 11,9% Elaborazione Ance su dati pubblici

18 La finanza di progetto in Emilia Romagna
Italia Importo in milioni di euro Numero Importo 31.667 31.505 16.713 14.280 316 5.073 184 2.348 1,0 16,1 1,1 16,4 2005 Procedura I sem. 2006 Incid. % gare PF/gare OOPP Bandi opere pubbliche Totale gare di project financing Emilia Romagna Importo in milioni di euro Numero Importo 1.754 1.753 956 968 12 94 19 134 0,7 5,4 2,0 13,8 Bandi opere pubbliche Totale gare di project financing Incid. % gare PF/gare OOPP Procedura 2005 I sem. 2006 Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe ANCE EMILIA ROMAGNA

19 Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

20 Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

21 Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Prezzi al mq. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

22 Mercato immobiliare: Residenziale

23 Mercato immobiliare: Residenziale
Canada 52 Belgio 71(*) Italia 81 Danimarca 83 Olanda 87 USA 91 Svezia 103 Francia 112 Australia 118 Spagna 156 Gran Bretagna 167 Irlanda 212 INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI (variazioni % in termini nominali) Fonte: The Economist (*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al periodo Nomisma, nell’ultimo rapporto di novembre 2006, indica per l’anno in corso una stazionarietà dei valori di scambio.

24 Mercato immobiliare: Residenziale
Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia e statistiche nazionali 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 apr. 2004 Tassi d'interesse a lungo termine Germania Francia Italia UK Entrata in vigore dell'Euro Avvio dell'Unione Monetaria Europea

25 Mercato immobiliare: Residenziale
Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna).

26 Mercato immobiliare: Residenziale

27 Mercato immobiliare: Residenziale
Redditi medi familiari(*) Valori in euro Indici base 1989=100 1989 16.905 100,0 1991 19.204 113,6 1993 20.515 121,4 1995 22.160 131,1 1998 25.086 148,4 2000 26.385 156,1 2001 27.760 164,2 2002 28.469 168,4 2003(°) 29.408 174,0 2004(°) 30.320 179,4 2005(°) 31.100 184,0 (*) Al netto di imposte e contributi (°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al 2005. Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae

28 Mercato immobiliare: Residenziale
Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105 Valore Indice base 1989=100 1989 100,0 95.655 70.560 1991 134,6 137,4 98.910 140,2 1993 139,1 144,3 152,5 1995 138,1 142,5 149,1 1998 131,5 133,7 97.125 137,6 2000 151,4 154,7 161,8 2001 160,4 163,6 171,1 2002 176,1 179,3 188,2 2003 193,6 197,4 208,9 2004 212,7 217,6 231,4 2005(°) 230,0 236,0 245,2 Abitazioni nuove Abitazioni usate Abitazioni da ristrutturare (°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione tendenziale registrata nel I° semestre 2005. Elaborazione Ance su dati Nomisma

29 Mercato immobiliare: Residenziale
Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto quota contanti rate di mutuo (15) Totale 1989 3,60 9,07 12,67 2,83 7,14 9,97 2,09 5,27 7,36 1991 4,26 10,75 15,01 3,42 8,64 12,06 2,58 6,50 9,08 1993 4,12 9,98 14,10 3,37 8,15 11,52 2,62 6,35 8,97 1995 3,79 8,88 3,08 7,21 10,29 2,37 5,56 7,93 1998 3,19 4,98 8,17 2,55 3,98 6,53 1,94 3,03 4,97 2000 3,49 5,50 8,99 2,80 4,42 7,22 2,16 3,41 5,57 2001 3,51 5,40 8,91 2,82 4,33 7,15 2,17 3,34 5,51 2002 3,76 5,61 9,37 3,01 4,49 7,50 2,33 3,48 5,81 2003 4,00 5,62 9,62 3,21 4,51 7,72 2,51 3,52 6,03 2004 6,01 10,27 3,43 4,84 8,27 2,69 3,80 6,49 2005 4,50 6,14 10,64 3,63 4,96 8,59 2,78 6,58 Acquisto di abitazione nuova Acquisto di abitazione usata Acquisto di abitazione da ristrutturare Elaborazione Ance

30 Mercato immobiliare: Residenziale
1981 1991 1997 2002 2003 Affitto e subaffitto 35,2 25,4 22,0 18,7 18,5 Proprietà, usufrutto, riscatto 59,2 67,9 71,3 75,2 Uso gratutito 5,6 6,7 6,1 6,3 Totale 100,0 Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - % Elaborazione Ance su dati Istat: per gli anni e elaborazione dati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie

31 Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea
Mercato immobiliare: Residenziale ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%) Germania 60% Olanda 47% Francia 42% Austria 41% Svezia 41% Danimarca 40% Finlandia 32% Regno Unito 32% Belgio 28% Portogallo 28% Lussemburgo 26% Grecia 20% Italia 19% Irlanda 16% Spagna 10% Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea 2

32 Mercato immobiliare: Residenziale
SITUAZIONE ABITATIVA DELLE FAMIGLIE IN AFFITTO 2002 - affitto m e d io reddito m dio familiare (*) Incidenza % affitto/reddito Classi di reddito netto familiare netto (euro) n. famiglie in affitto (valori in euro) fino a 2.192 6.563 33,4 da a 3.613 14.510 24,9 da a 792. 084 3.905 24.105 16,2 da a 4.223 34.056 12,4 oltre 5.641 59.379 9,5 TOTALE 3.511 19.182 18,3 Al netto di imposte e cont ributi Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma

33 Mercato immobiliare: Residenziale

34 il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6.
Le tendenze demografiche Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è aumentato di circa unità l’anno (+1% medio annuo) MA il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6. Famiglie Over 65: Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%) Nel 2040 un italiano su tre (32%) Dipendenza strutturale: 22% nel 1990 29% nel 2005 58% nel 2040 Invecchiamento Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa (4,1% della popolazione residente). Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni. Immigrazione 2

35 Le grandi città si svuotano verso l’hinterland
Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001 nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a)

36 ….qualcosa negli ultimi anni è cambiato
Variazioni % 2005/2001 Province Comune capoluogo Altri comuni della provincia Totale provincia Torino 4,2 3,2 3,6 Genova 1,8 1,2 1,6 Milano 4,4 Verona 2,4 6,4 5,2 Venezia -0,4 2,8 Bologna 0,9 5,8 3,8 Firenze 3,3 3,9 3,7 Roma 0,1 10,9 3,4 Napoli -2,0 2,3 Bari 2,0 Palermo -2,2 0,4 Catania -2,6 4,0 2,1 Messina -2,1 -0,2 -0,9 Modena 5,6 4,8 Parma 7,3 5,0 6,0 Reggio Emilia 10,7 7,8 8,7 Elaborazione Ance su dati Istat

37 Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni

38 Caratteristiche generali del mercato immobiliare
Tipologia di beni immobili Fonte: SDA Bocconi 2004

39 Mercato secondario Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro)

40 Mercato immobiliare Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004

41 Segmentazione del mercato immobiliare nei principali Paesi UE - 2000.
Fonte: Scenari Immobiliari 2001

42 Mercato immobiliare: Commerciale

43 Mercato immobiliare: Uffici
2001 2002 2003 2004 2005 2006 4,3 6,1 6,5 4,5 3,8 Fonte: Nomisma 6,3 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno) Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)

44 Un esempio: i Fondi Immobiliari
Mercato immobiliare La struttura del mercato immobiliare italiano vede nuovi protagonisti: operatori, investitori stranieri, fondi immobiliari, altri soggetti portatori di strumenti finanziari innovativi, nuovi strumenti urbanistici. Un esempio: i Fondi Immobiliari

45 La crescita dei fondi immobiliari italiani
I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del Il patrimonio gestito è aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i milioni di euro (+237%).

46 Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso
I fondi immobiliari Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006) 2,4 12,7 1,4 2 3,3 9,3 67,5 14,4 3,8 1,7 5,2 2,5 n.d. 14,9 56,8 20 40 60 80 Uffici Commerciale Residenziale Logistica Industriale Turistico/ricreativo RSA Altro Investim. per destinaz d'uso (in % sul totale) 30/06/2005 30/06/2006

47 I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori
Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Valore Immob.Globale – Rreef Fondimmobiliari ordinario 15 29/11/199 Fondo Alpha – Fimit App.pubblico 04/07/2002 Securfondo – Beni Stabili Gestioni Ordinario 05/02/2001 Caam RE Italia – Caam RE Italia 03/06/2002 Unicredito Immobiliare Uno – Pioneer I.M. 04/06/2001 Caam RE Euroapa- Caam RE Italia 17/11/2003 Bnl Portfolio Immobiliare Bnl Fondi Immobiliari 10 02/01/2002 Portfolio Imm-Crescita – Bnl Fondi Immobiliari 7 01/07/2003 Polis – Polis Fondi 12 20/04/2001 Investietico – Aedes – Bpm Real Estate 01/11/2004 Piramide Globale – Rreef Fondimmobiliari 26/11/2002 Immobilium Beni Stabili Gestioni 29/10/2003 Estense Grande Distribuzione – Bnl Fondi Immobiliari 03/08/2004

48 I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori
Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Invest Real Security – Beni Stabili Gestioni Ordinario 10 24/01/2005 Obelisco – Investire Immobiliare 14/06/2006 Fondo Beta – Fimit App.pubblico 8 24/10/2005 Atlantic 1 – First Atlantic RE App.privato 7 07/06/2006 Caravaggio – Sorgente 16/05/02005 Imm.Dinamico – Bnl Fondi Immobiliari 15 Non quotato Tecla fondo uffici – Pirelli Re 04/03/2004 Dolomit – Rreef Fondimmobiliari Europa Imm. N.1 – Vegagest 04/12/2006 Mediolanum Real Estate – Mediolanum Gestione Fondi 16 Olinda fondo shops – Pirelli Re 09/12/2004 Fondo Delta - Fimit Berenice fondo uffici – Pirelli Re 19/07/2005


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