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Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

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1 Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia

2 Pag. 2 Elaborazione Ance su dati Istat Il settore delle costruzioni in Italia

3 Pag. 3 (*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni Elaborazione Ance su dati Istat Il settore delle costruzioni in Italia

4 Pag. 4 Il settore delle costruzioni in Italia Un sostegno crescente all’economia del Paese al pil 8,9% 9,7% agli investimenti fissi 44,7% 47,2% all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6% all’occupazione dei settori economici 7,6% 8,5% al pil 8,9% 9,7% agli investimenti fissi 44,7% 47,2% all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6% all’occupazione dei settori economici 7,6% 8,5%

5 Pag. 5 Il settore delle costruzioni in Emilia Romagna …e all’economia regionale 2005 al pil 11,7% agli investimenti fissi ….% all’occupazione dell’industria 20,4% all’occupazione dei settori economici 7,2% 2005 al pil 11,7% agli investimenti fissi ….% all’occupazione dell’industria 20,4% all’occupazione dei settori economici 7,2%

6 Pag. 6 Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei Investimenti in costruzioni Incidenza % sul Pil Elaborazione Ance su dati Ocse

7 Pag. 7 Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europei Incidenza % sul PIL 2003 abitazionialtre costruzioni Totale costruzioni Danimarca4,25,09,2 Francia3,75,49,1 Germania5,74,19,8 Austria4,58,412,9 Gran Bretagna3,75,89,5 Italia4,74,08,8 Olanda5,95,811,7 Portogallon.d. 11,9 Spagna6,78,515,2 Finlandia5,05,911,0 Norvegian.d. 11,6 Elaborazione ANCE su dati OCSE

8 Pag. 8 Investimenti in costruzioni e PIL in Italia Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia Variazioni % in quantità Anni Investimenti in costruzioni PIL 19992,61, ,43, ,11, ,80, ,40, ,91, ,50, ,1(°)1,6(°°) 2006/199823,810,7 (°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007 Elaborazione Ance su dati Istat

9 Pag. 9 Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria, nei servizi e nell’economia in Italia Le costruzioni trainano l’occupazione Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998

10 Pag. 10 Mercato Primario:Mercato Primario: luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti; Fonte: SDA Bocconi 2004 La segmentazione del mercato ILMERCATO MERCATOPRIMARIO(DELL’EDILIZIA) MERCATOSECONDARIO(IMMOBILIARE) DEGLI INVESTIMENTI DELLO SPAZIO Mercato Secondario:Mercato Secondario: l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di beni già esistenti. Si suddivide in: Mercato dello spazio: Mercato dello spazio: in cui si scambia l’utilizzo degli immobili; Mercato degli investimenti: Mercato degli investimenti: in cui si scambia la proprietà degli immobili.

11 Pag. 11 Elaborazione Ance su dati Istat Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti) composizione % Abitazioni 50,6% Abitazioni 52,6% Mercato primario milioni% % Abitazioni , ,6 Nuove , ,5 Manutenzione straordinaria , ,1 Costruzioni non residenziali , ,3 Private , ,0 Pubbliche , ,4 Costruzioni , ,

12 Pag. 12 (*) Stima su Conti Economici Nazionali (°) Preconsuntivi Ance Elaborazione Ance su dati Istat Investimenti in costruzioni in Italia Mercato primario

13 Pag. 13 Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate Mercato primario

14 Pag. 14 Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate Valori in % Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione

15 Pag. 15 Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007 La manovra per il 2007 Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro Risorse a legislazione vigente* Consistenza dei capitoli secondo la Tabella F Articolato** Totale Manovra Variazione in termini nominali- 10,6%- 21,5%+ 28,9% Variazione in termini reali*** - 13,9%- 23,8%+ 25,9% Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008 (1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità * Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007 ** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500 milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio Calabria *** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per il 2008

16 Pag. 16 Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni Risorse disponibili per nuove infrastrutture Infrastrutture: aumentano le risorse Milioni di euro 2007

17 Pag. 17 Elaborazione Ance su dati pubblici Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo Milioni di euro Importo% Costo interventi approvati dal CIPE(A) ,0% Risorse disponibili(B) ,3% di cui: Fondo Legge Obiettivo ,7% Altre risorse disponibili ,5% Risorse da reperire(A-B) ,7% di cui: Risorse pubbliche ,8% Mercati finanziari ,0% Project Financing/Privati/autofinanziamento ,9%

18 Pag. 18 Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe La finanza di progetto in Emilia Romagna Italia Importo in milioni di euro Emilia Romagna Importo in milioni di euro ANCE EMILIA ROMAGNA NumeroImportoNumeroImporto ,0 16,1 1,1 16, Procedura I sem Incid. % gare PF/gare OOPP Bandi opere pubbliche Totale gare di project financing NumeroImportoNumeroImporto ,7 5,4 2,0 13,8 Bandi opere pubbliche Totale gare di project financing Incid. % gare PF/gare OOPP Procedura 2005I sem. 2006

19 Pag. 19 Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma Periodo 1Periodo 2Periodo 3Periodo 4 Prezzi al mq.

20 Pag. 20 Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma Periodo 1Periodo 2Periodo 3Periodo 4 Prezzi al mq.

21 Pag. 21 Mercato immobiliare: Residenziale Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma Periodo 1Periodo 2Periodo 3Periodo 4 Prezzi al mq.

22 Pag. 22 Mercato immobiliare: Residenziale

23 Pag. 23  Nomisma, nell’ultimo rapporto di novembre 2006, indica per l’anno in corso una stazionarietà dei valori di scambio. Canada52 Belgio71(*) Italia81 Danimarca83 Olanda87 USA91 Svezia103 Francia112 Australia118 Spagna156 Gran Bretagna167 Irlanda212 INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI (variazioni % in termini nominali) Fonte: The Economist (*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al periodo Mercato immobiliare: Residenziale

24 Pag. 24 Mercato immobiliare: Residenziale Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi

25 Pag. 25  Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna). Mercato immobiliare: Residenziale

26 Pag. 26 Mercato immobiliare: Residenziale

27 Pag. 27 (*) Al netto di imposte e contributi (°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae Redditi medi familiari(*) Valori in euro Indici base 1989= , , , , , , , ,4 2003(°) ,0 2004(°) ,4 2005(°) ,0 Mercato immobiliare: Residenziale

28 Pag. 28 (°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione tendenziale registrata nel I° semestre Elaborazione Ance su dati Nomisma Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105 Mercato immobiliare: Residenziale

29 Pag. 29 Elaborazione Ance Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto Mercato immobiliare: Residenziale

30 Pag Affitto e subaffitto 35,2 25,422,018,718,5 Proprietà, usufrutto, riscatto 59,267,9 71,375,2 Uso gratutito 5,66,7 6,16,3 Totale100,0 Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - % ElaborazioneAncesudatiIstat:perglianni1981e1991elaborazionesu dati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie Mercato immobiliare: Residenziale

31 Pag. 31 Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea 10% 16% 19% 20% 26% 28% 32% 40% 41% 42% 47% 60% Germania Olanda Francia Austria Svezia Danimarca Finlandia Regno Unito Belgio Portogallo Lussemburgo Grecia Italia Irlanda Spagna Mercato immobiliare: Residenziale ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%)

32 Pag. 32 Mercato immobiliare: Residenziale

33 Pag. 33 Mercato immobiliare: Residenziale

34 Pag. 34 Le tendenze demografiche Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è aumentato di circa unità l’anno (+1% medio annuo)MA il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6. Over 65 Over 65:Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%) Nel 2040 un italiano su tre (32%) Dipendenza strutturale Dipendenza strutturale:22% nel % nel % nel 2040 Famiglie Invecchiamento Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa (4,1% della popolazione residente). Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni. Immigrazione

35 Pag. 35 Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001 nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a) Le grandi città si svuotano verso l’hinterland

36 Pag. 36 Variazioni % 2005/2001 ….qualcosa negli ultimi anni è cambiato

37 Pag. 37 Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni

38 Pag. 38 Tipologia di beni immobili Fonte: SDA Bocconi 2004 Caratteristiche generali del mercato immobiliare

39 Pag. 39 Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro) Mercato secondario

40 Pag. 40 Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004 Mercato immobiliare

41 Pag. 41 Segmentazione del mercato immobiliare nei principali Paesi UE Fonte: Scenari Immobiliari 2001 Mercato immobiliare nei principali Paesi UE

42 Pag. 42 Mercato immobiliare: Commerciale

43 Pag. 43 Mercato immobiliare: Uffici ,36,16,56,14,53,8 Fonte: Nomisma ,36,26,05,85,65,4 Fonte: Nomisma Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno) Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree urbane(valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)

44 Pag. 44  La struttura del mercato immobiliare italiano vede nuovi protagonisti: operatori, investitori stranieri, fondi immobiliari, altri soggetti portatori di strumenti finanziari innovativi, nuovi strumenti urbanistici.  Un esempio: i Fondi Immobiliari Mercato immobiliare

45 Pag. 45  I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del Il patrimonio gestito è aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i milioni di euro (+237%). I fondi immobiliari La crescita dei fondi immobiliari italiani

46 Pag. 46 I fondi immobiliari Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006) 2,4 12,7 1,4 2 3,3 1,4 9,3 67,5 14,4 3,8 1,7 5,2 2,5 n.d. 14,9 56, Uffici Commerciale Residenziale Logistica Industriale Turistico/ricreativo RSA Altro Investim. per destinaz d'uso (in % sul totale) 30/06/200530/06/2006

47 Pag. 47 I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori FondoTipologiaDurata (anni) Data quotazione FondoTipologiaDurata (anni) Data quotazione Valore Immob.Globale – Rreef Fondimmobiliari ordinario1529/11/199Fondo Alpha – FimitApp.pubblico1504/07/2002 Securfondo – Beni Stabili Gestioni Ordinario1505/02/2001Caam RE Italia – Caam RE ItaliaOrdinario1503/06/2002 Unicredito Immobiliare Uno – Pioneer I.M. Ordinario1504/06/2001Caam RE Euroapa- Caam RE Italia Ordinario1517/11/2003 Bnl Portfolio Immobiliare Bnl Fondi Immobiliari Ordinario1002/01/2002Portfolio Imm-Crescita – Bnl Fondi Immobiliari Ordinario701/07/2003 Polis – Polis FondiOrdinario1220/04/2001Investietico – Aedes – Bpm Real Estate Ordinario1001/11/2004 Piramide Globale – Rreef Fondimmobiliari Ordinario1526/11/2002Immobilium Beni Stabili Gestioni Ordinario1529/10/2003 Estense Grande Distribuzione – Bnl Fondi Immobiliari Ordinario1003/08/2004

48 Pag. 48 FondoTipologiaDurata (anni) Data quotazione FondoTipologiaDurata (anni) Data quotazione Invest Real Security – Beni Stabili Gestioni Ordinario1024/01/2005Obelisco – Investire Immobiliare Ordinario1014/06/2006 Fondo Beta – FimitApp.pubblico824/10/2005Atlantic 1 – First Atlantic REApp.privato707/06/2006 Caravaggio – Sorgente Ordinario816/05/02005Imm.Dinamico – Bnl Fondi Immobiliari Ordinario15Non quotato Tecla fondo uffici – Pirelli Re App.privato704/03/2004Dolomit – Rreef Fondimmobiliari Ordinario8Non quotato Europa Imm. N.1 – Vegagest Ordinario1004/12/2006Mediolanum Real Estate – Mediolanum Gestione Fondi Ordinario16Non quotato Olinda fondo shops – Pirelli Re App.privato709/12/2004Fondo Delta - FimitOrdinario8Non quotato Berenice fondo uffici – Pirelli Re App.privato719/07/2005 I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori


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