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1 PARADIGMA IL CONTRATTO DI MUTUO nella manovra liberalizzazioni D.L. 31 gennaio 2007, n.7 – Legge 2 aprile 2007, n. 40 Milano, 15-16 maggio 2007 – Hilton.

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1 1 PARADIGMA IL CONTRATTO DI MUTUO nella manovra liberalizzazioni D.L. 31 gennaio 2007, n.7 – Legge 2 aprile 2007, n. 40 Milano, maggio 2007 – Hilton Milan Hotel La revisione dei contratti di mutuo alla luce delle nuove disposizioni introdotte dalla manovra liberalizzazioni (con note su cartolarizzazioni e obbligazioni bancarie garantite) di Maurizio Fedele, Credito Fondiario - FONSPA di Roma

2 2 BONVS ARGENTARIVS è un sito-community di informazione giuridica per giuristi e consulenti d'impresa pubblicato in rete da Maurizio Fedele e Antonio U. Petraglia. Per la community sono da rimarcare i contributi e le esperienze espresse da Riccardo Ricciardi, Consigliere del Cons. Nazionale del Notariato, Giorgio Mantovano, fondatore della banca dati bibliografica IUSIMPRESA, Ermanno Cappa, Pres. Ass. Italiana Giuristi dImpresa - Banca Regionale Europea, Alessandro Cervini del Servizio Legale MPS, Fabio Fiorucci, addetto legale del FONSPA, autore del volume I finanziamenti di credito fondiario, Ed. Giuffrè, Questa relazione e la documentazione collegata saranno resi disponibili ai partecipanti del seminario che lo richiedano allindirizzo

3 3 CASISTICA APPLICATIVA art. 7 D.L. 7/2007 come modificato da L. 40/2007 Per mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in poi: > eliminate penali di estinzione per tutte le tipologie di mutuo, tranne quelli finalizzati al consolidamento di debiti e alla liquidità personale > eliminate spese per l'emissione di conteggi di estinzione, salvo se occorrono per mutui di consolidamento debiti e liquidità (tali spese saranno comunque dovute se non avviene effettivamente l'estinzione del mutuo) > eliminate suddette penali e spese anche per perfezionare i mutui di sostituzione di precedenti mutui accesi per l'acquisto di abitazione/immobili produttivi Per mutui stipulati da persone fisiche prima del 2 febbraio 2007: > L'ABI e le associazioni dei consumatori il 2 maggio 2007 hanno stabilito la misura massima della penale di estinzione anticipata (che riguarda anche la procedibilità delle domande di portabilità/surrogazione anchesse estintive di mutui pregressi ) Panoramica sulla decretazione Bersani dal DL 223/2006 al DL 7/2007

4 4 CASISTICA APPLICATIVA art. 13, commi 8-sexies e ss. del D.L. 7/2007 Per la cancellazione delle ipoteche la nuova procedura semplificata non è operativa fino all'emanazione del provvedimento applicativo dell'Ag. Territorio (entro giugno 2007) ma resterà in facoltà del cliente chiedere l'ordinaria procedura (consenso autenticato dal notaio) Nel prospetto spese e condizioni allegato ai contratti e nella documentazione della trasparenza - l'eliminazione delle spese può riferirsi solo alla nuova cancellazione semplificata del D.L. 7/ ciò non è prescritto anche per le cancellazioni che siano operate con consenso autenticato ex artt n.1 e 2882 c.c., pertanto a queste si applicano le normali spese già fissate ante D.L. 7/2007 Panoramica sulla decretazione Bersani dal DL 223/2006 al DL 7/2007

5 5 Per l'art. 7, comma 1 del D.L. 7/2007 come modificato dalla L.40/2007, è nullo: " qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante " Sinteticamente di evidenzia che, a decorrere dal 2 febbraio 2007: la nullità riguarda solo i contratti di mutuo – restandone immuni le altre tipologie finanziamento (es: anticipazione fondiaria in conto corrente) la nullità opera anche per le estinzioni parziali la nullità è parziale ex lege (quindi, in caso di contenzioso, non ci sarà nessuna valutazione di essenzialità ex art co. 1 c.c.) Promozione e collocamento. Promotori e mediatori Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

6 6 La nullità sanziona l'inammissibilità di clausole contrattuali che prevedano compensi o penali di anticipata estinzione per tutti i mutui richiesti da persone fisiche aventi le seguenti caratteristiche: finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione, ma non alla costruzione degli immobili oggetto della garanzia ipotecaria per qualsiasi utilizzo abitativo (non occorre si tratti di prima casa o abitazione principale per ogni tipo di esigenza produttiva (negozio, magazzino, capannone, ecc...) o professionale (ufficio, studio professionale, relative pertinenze...) In generale, v. Notaio G. Petrelli, Nuove norme sui contratti bancari a tutela dei clienti, inedito. Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

7 7 La norma, pur così rigorosa, non pregiudica la consueta formulazione dei contratti di mutuo sotto i seguenti aspetti: non è prescritto inserire nei contratti clausole sulla destinazione della somma mutuata, sia in positivo che in negativo > Immutata la regola ex art. 38 TUB sull'esclusione del mutuo di scopo nelle operazioni di credito fondiario non contrastano con la nuova normativa le diffuse clausole contrattuali che derogano l'art c.c. sull'imputazione dei pagamenti parziali alle spese, interessi e ratei già scaduti o che condizionano l'estinzione anticipata al pagamento di debiti già scaduti, spese legali e giudiziali, interessi e debito per capitale Sul punto, da ultimo v. sent. Corte Cost., n.175, che riafferma il consolidato principio per il quale nella normativa ex artt. 38 e ss. TUB la qualifica di mutuo fondiario non è ancorata a nessun meccanismo di controllo sull'effettivo utilizzo delle somme erogate Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

8 8 Considerato quanto sopra, una clausola contrattuale autorevolmente consigliata per la revisione dei contratti di mutuo conforme a quanto stabilito dal D.L. 7/2007 convertito con modificazioni in Legge 40/2007 è la seguente: "Si conviene, ai sensi e per gli effetti degli articoli 7, 8, 8-bis e 13 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, anche in espressa deroga alle condizioni generali contenute in allegato al presente contratto, che nessun compenso né altra prestazione a favore della banca saranno dovuti dalla parte mutuataria in caso di estinzione anticipata del mutuo o di surrogazione per pagamento per volontà di essa parte mutuataria" V. in G. Petrelli, op. cit., in fine paragrafo Estinzione anticipata dei mutui contratti per l'acquisto di determinati immobili e clausole penali Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

9 9 Restano fuori dal campo di applicazione dell'art. 7 del D.L. 7/2007 i seguenti contratti: > mutui contratti da persone fisiche per estinguere o consolidare debiti estranei all'abitazione e alle esigenze produttive/professionali, o mutui per liquidità > tutti i mutui edilizi > i mutui corporate o contratti da persone giuridiche > tutte le tipologie contrattuali di finanziamento fondiario ex artt. 38 e ss. TUB diverse dalla forma tecnica del contratto di mutuo (es.: anticipazione fondiaria in conto corrente, conto corrente ipotecario, castelletto... ) Notoriamente, la latitudine contrattuale del credito fondiario non coincide con la figura del contratto di mutuo e comunque perchè l'operazione di finanziamento sia qualificabile di credito fondiario non è prescritta tale forma tecnica – v. sul punto A.U. Petraglia, I caratteri distintivi della categoria: art. 38 del Testo unico, in La nuova disciplina del credito fondiario, AA.VV., Bancaria Ed., p Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

10 10 Quid juris per le casistiche operative di credito fondiario sopra descritte ? Queste le operazioni di finanziamento fondiaro, essendo escluse dall'art. 7 del D.L. 7/2007, secondo alcuni orientamenti qui non condivisi, ricadrebbero nella portata residuale dell'art. 10, comma 2, del D.L. 223/2006, convertito con modificazioni in L. 248/2006 (I° decreto Bersani – nuovo art. 118 TUB, jus variandi, diritto di recesso del cliente). Apparentemente, per queste operazioni il mantenimento nei contratti di clausole penali per l'anticipata estinzione sarebbe problematico a causa delle note, perduranti intertezze interpretative su tale disposizione, che così recita In ogni caso, nei contratti di durata, il cliente ha sempre la facoltà di recedere dal contratto senza penalità e senza spese di chiusura". Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

11 11 L'espressione nei contratti di durata, assieme alla modifica adottata dal legislatore nella conversione in legge del D.L. 223/ dove la rubrica dell'articolo 10 mutava da Condizioni contrattuali del conti correnti bancari all'attuale Modifica unilaterale delle condizioni contrattuali, ha accreditato la tesi che il legislatore volesse operare un'estensione generalizzata del divieto di percepire spese di chiusura per tutti i contratti bancari di durata. Per il credito fondiario, ad avvalorare ciò, c'era anche costante giurisprudenza che senza incertezze considera anche il mutuo un contratto di durata Cass., sez. I, 21 ottobre 2005, n , in Foro it., Rep. 2005, voce Credito fondiario, n. 8; Trib. Napoli, 1 marzo 1997, in Foro it., 1998, I, c. 612; Trib. Modica, 13 novembre 1987, in Giur. merito, 1989, p. 36. Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

12 12 Altro argomento usato per estendere a tutti i contratti di credito fondiario la proibizione di clausole contrattuali sull'estinzione anticipata è la modifica all'originario testo dell'art. 10 del D.L. 223/2006: in sede di conversione, il comma 2 viene staccato e tolto dal contesto del nuovo art. 118 TUB 1. Larticolo 118 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e`sostituito dal seguente: « ART – (Modifica unilaterale delle condizioni contrattuali). – (omissis) …. 4. Le variazioni dei tassi di interesse conseguenti a decisioni di politica monetaria riguardano contestualmente sia i tassi debitori che quelli creditori e si applicano con modalita` tali da non recare pregiudizio al cliente In ogni caso, nei contratti di durata, il cliente ha sempre la facolta` di recedere dal contratto senza penalita` e senza spese di chiusura. Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

13 13 La (non) questione del recesso senza spese o penalità nei contratti di finanziamento fondiario estranei all'art. 7 del D.L. 7/2007 trova però una soluzione con l'analisi congiunta di tre elementi: Il disposto, tuttora vigente, dellart. 40, comma 1, del TUB La delibera CICR del 9 febbraio 2000 sulla Disciplina dell'estinzione anticipata dei mutui (art. 40, comma 1, del testo unico bancario come modificato dall'art. 6 del decreto legislativo n. 342/1999) La nota del Ministero dello Sviluppo Economico in data 21 febbraio 2007 prot. n con oggetto Chiarimenti in merito all'applicazione dell'art. 10 della legge 4 agosto 2006, n Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

14 14 Sui dubbi interpretativi sulla disposizione è intervenuta la citata nota ministeriale del cui può attribuirsi solo valore di indicazione di volontà autentica del legislatore governativo che aveva materialmente scritto il D.L. 223/ sentita la Banca d'Italia ed informata l'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato. Secondo la nota ministeriale il divieto di penali si estinzione ex art. 10 citato, trova applicazione nei contratti a tempo indeterminato o, comunque, a esecuzione continuata o periodica, quali, ad esempio: - il conto corrente; - il deposito titoli in amministrazione (c.d. conto titoli); - il deposito (purché non sia previsto un termine di durata come, ad esempio, nei depositi vincolati e nei certificati di deposito); - lapertura di credito; - il bancomat; - la carta di credito. Quindi, nei contratti finanziamento fondiario ex artt. 38 e ss. TUB estranei al D.L. 7/2007 (edilizi, corporate, diversi dalla forma tecnica del mutuo …) non cambiano le clausole sullestinzione anticipata Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

15 15 Condivisibilmente, per la nota ministeriale sono esclusi dal campo di applicazione dellart. 10 del D.L. 223, convertito in Legge 248/2006,i contratti di mutuo, nei quali lo svolgimento del rapporto in un arco temporale concordato tra le parti costituisce un elemento essenziale, a tutela degli interessi di entrambi i contraenti. La ratio dellesclusione si rinviene: A) Nellinterpretazione letterale della legge. Al riguardo lespressa volontà del legislatore, in sede di conversione, è stata quella di ampliare la portata della norma senza però ricomprendere i contratti di durata aventi una natura peculiare e regolati da leggi speciali. B) Negli articoli 40 e 125 del TUB, che stabiliscono una disciplina speciale per lestinzione anticipata, rispettivamente, delle operazioni di credito fondiario e di credito al consumo. Tali disposizioni, unitamente alla Delibera CICR del 09\02\2000, prevedono la corresponsione di un compenso omnicomprensivo contrattualmente stabilito per lestinzione. Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

16 16 In conclusione, le clausole contrattuali su penali di estinzione e spese di chiusura dei contratti di finanziamento fondiario non sono soggette allart. 10 del D.L. 223/2006 (I° decreto Bersani), ma bensì alla disciplina speciale dellart. 7 del D.L. 7/2007 (II° decreto Bersani - Liberalizzazioni) che, a sua volta, si applica ai soli finanziamenti aventi forma tecnica dei contratti di mutuo - stipulati da persone fisiche - per lacquisto di determinati immobili (v. supra pag. 6). La prevalenza dispositiva del D.L. 7/2007 e dell'art. 40 TUB sull'art. 10 del D.L. 223/2006 è invocabile anche per la costante giurisprudenza costituzionale sul criterio cronologico (lex poterior derogat legi anteriori) e della specialità (lex specialis derogat legi generali) Sull'argomento del principio di specialità, v. Guastini, Linterpretazione dei documenti normativi, in Trattato Cicu-Messineo-Mengoni-Schlesinger, Milano, 2004, pag. 256; Tarello, Linterpretazione della legge, in Trattato Cicu- Messineo-Mengoni, Milano, 1980, pag Estinzione anticipata. Nuovo regime e revisione contrattuale

17 17 Notevoli problemi applicativi sono sorti sull'art. 10, comma 1 del D.L. 223/2006, convertito con modifiche nella Legge 248/2006 (I° decreto Bersani), con cui è stato riformulato l'art. 118 TUB e l'individuazione del giustificato motivo del c.d. ius variandi delle banche, in mancanza del quale la clientela può recedere dai contratti bancari senza spese e penalità. Ancora per linee interpretative della citata nota Min. Sviluppo Economico – in accordo con Banca d'Italia e Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – ricorre il giustificato motivo per: Variazioni dei parametri di riferimento per la determinazione dei tassi di interesse (es: Euribor) Decisioni di polica monetaria della Banca Centrale Europea Mutamento del grado di affidabilità della clientela e del rischio di credito Variazione delle condizioni economiche e dei costi operativi sopportati dalle banche Significativo al riguardo osservare che, seppur non esplicitamente, la nota ministeriale recupera e valida a posteriori, quasi integralmente, quanto espresso sul punto dall'ABI con la Circolare SL n. 23 del (cfr. par. 1.2) ponendo di fatto nel nulla la sospensione e il procedimento aperto dall'AGCM su detta circolare dell'ABI. Variazioni unilaterali delle condizioni contrattuali dei contratti

18 18 Considerato ciò, in ordine al giustificato motivo dello ius variandi, la formulazione dei contratti di finanziamento fondiario, dei contratti di mutuo nonché di allegati - come i capitolati delle condizioni generali - può conformarsi al nuovo art. 118 TUB introdotto dal I° decreto Bersani come di seguito: far constare dal contratto l'impegno all'osservanza delle procedure di comunicazione ex art. 118 TUB, ed a rendere valutabile conguità e giustificato motivo di variazioni di spese e commissioni accessorie del finanziamento (es.: avvisi scadenza rate, compensi per frazionamenti, solleciti sull'arretrato, ecc... ) di conseguenza, considerare anche l'opportunità di un coordinamento dell'art. 118 TUB col preesistente art. 117, comma 5, TUB, con una clausola del seguente tenore A norma dell'art. 117, comma 5, del T.U., il mutuatario approva specificamente che nel periodo di ammortamento del mutuo possono variare, anche in senso ad esso mutuatario sfavorevole, oltre al tasso contrattualmente previsto, ogni altra spesa indicata nel presente contratto e nell'allegato prospetto spese e condizioni......, comunque nel rispetto dellìart. 118 T.U V. sul punto G. Petrelli, op.cit., Variazioni unilaterali delle condizioni contrattuali nei contratti bancari Variazioni unilaterali delle condizioni contrattuali dei contratti

19 19...c'è il timore che il regime di semplificazione di cui si propone lintroduzione, possa consentire una volatilità eccessiva e non giustificata degli strumenti finanziari: ad es., per un mediatore finanziario potrebbe essere fin troppo agevole fare spostare il proprio cliente da una banca allaltra per il proprio interesse a fronte di vantaggi irrisori o inesistenti per il cliente (si pensi addirittura al caso che la nuova banca dopo avere acquisito il cliente, eserciti lo ius variandi). In tal caso gli effetti favorevoli della semplificazione potrebbero essere del tutto frustrati > Dalla relazione del Notaio Pier Luigi Fausti al convegno Paradigma del marzo 2007 A rendere la sfida più cruenta ci penseranno presto anche i covered bond e il dumping... finora gli istituti italiani non li hanno potuti emettere, mentre gli operatori esteri si. E ciò ha danneggiato le banche italiane perchè i covered bond sono obbligazioni supergarantite che consentono di raccogliere denaro pagando poco, e permettendo di offrire condizoni migliori sui mutui. A giorni, la Banca d'Italia dovrebbe dare il via libera ai covered bond anche in Italia. E il dumping lo vedremo certamente... maxicampagne di marketing offrendo il prodotto sottocosto per un certo periodo > S. Dragoni, direttore commerciale di Banca Woolwich, in Espresso – Economia, Nel caso di scarse performance del portafoglio, per contro, il possessore del bond sa che sarà la banca a garantire il rimborso delle obbligazioni > Parte il mercato del covered bond, in Sole 24 Ore – Finanza e Mercati, , p.43 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond

20 20 Il quadro normativo dei covered bond, in Italia obbligazioni bancarie garantite, è ormai completato D.M. Ministero economia e finanze 14/12/2006, n. 310, G.U. 31/01/2007, n regolamento ministeriale attuativo, dell'art. 7-bis legge n. 130/1999, su attività cedibili, rapporto massimo tra le obbligazioni oggetto di garanzia e attività cedute, tipologia di tali attività, nonchè le caratteristiche della garanzia concessa dalla società cessionaria deliberazione del CICR del 2 agosto 1996, sull'organizzazione amministrativa-contabile e controlli interni, come modificata e integrata dalla deliberazione del 23 marzo 2004 sulloperativita delle banche in comparti connotati da un elevato grado di complessita e innovazione da ultimo, deliberazione del CICR 12 aprile 2007 in tema di obbligazioni bancarie garantite – entrambe queste ultime ai sensi dell'art. 53 TUB Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond

21 21 Il quadro normativo dei covered bond, in Italia obbligazioni bancarie garantite, è ormai completato (segue) La Banca d'Italia ha già diffuso il documento di consultazione DISCIPLINA DELLE OBBLIGAZIONI BANCARIE GARANTITE di Agosto 2006 contenente uno schema di disposizioni di Vigilanza in materia di obbligazioni bancarie garantite, ai sensi dellarticolo 7-bis della legge n. 130/1999 in cui si evidenzia la prescrizione seguente: I rischi connessi alle operazioni devono essere attentamente valutati dai competenti organi sociali, tenendo conto della complessità delloperazione e delle implicazioni che la stessa comporta sulla situazione tecnica della banca e sul sistema dei controlli interni. I controlli sulla regolarità delloperazione sono effettuati dalle strutture della banca e da un asset monitor indipendente. Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond

22 22 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond Infatti, nel documento della Banca d'Italia si legge: 5. Controlli In relazione alla complessità dei profili contrattuali e alle possibili ricadute sugli assetti tecnici delle banche, le decisioni connesse alla partecipazione alle singole operazioni – in qualità sia di emittente le obbligazioni sia di cedente le attivita – devono essere precedute dallindividuazione e dallattenta valutazione degli obiettivi perseguiti e dei rischi connessi, anche legali e reputazionali, nonche dalla definizione di adeguate procedure di controllo. (...) (...) le banche emittenti utilizzano tecniche di asset and liability management idonee ad assicurare, anche mediante specifici controlli, un tendenziale equilibrio tra le scadenze dei flussi finanziari generati dagli attivi ceduti, inclusi nel patrimonio separato della societa cessionaria, e le scadenze dei pagamenti dovuti dalla banca emittente in relazione alle obbligazioni garantite emesse e agli altri costi delloperazione (23) (23) Al riguardo, si fa presente che in base allarticolo 3 del regolamento gli attivi inclusi nel patrimonio separato devono essere idonei a generare interessi in misura almeno pari agli interessi dovuti dalla banca emittente sulle obbligazioni garantite, tenuto conto anche degli eventuali contratti derivati di copertura del rischio.

23 23 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond La posizione dellABI sul D.L. 7/2007, espressa nella riunione Comitato Esecutivo del , emerge da un documento che analizza limpatto di tale normativa sul sistema bancario in termini di: condizionamento allo sviluppo del mercato del credito ipotecario varietà di prodotti che potranno o non potranno essere offerti alla clientela effetti sulle operazioni di cartolarizzazione potenziali problemi allo sviluppo del mercato delle nuove obbligazioni bancarie garantite (applicazione domestica dei covered bond anglosassoni e delle pfandbriefe tedesche) Il documento Osservazioni ABI sul Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7 – Modifiche allattuale normativa in materia di mutui immobiliari: commissioni di estinzione anticipata ed altri profili di rilievo è allegato alla Nota ABI – Comitato Ristretto Piccole Banche dell8 marzo 2007

24 24 Il rischio di pre-payment Lanalisi compiuta dallABI le possibili perdite derivanti dal mismatch tra costo di raccolta e rendimento dellimpiego (minore del previsto) su assets già cartolarizzati dalle banche per 1,5 miliardi di Euro, e gli effetti dei due Decreti Bersani. In mancanza di commissioni di estinzione anticipata cè rischio pre-payment per i mutui a tasso fisso se reinvestendo limporto estinto non viene recuperato linteresse atteso con limpiego, restando la banca esposta per i più alti oneri da lei dovuti sulla provvista. Mentre per i mutui a tasso variabile, la prematura chiusura del rimborso provoca la perdita dello spread sui parametri di variabilità, per cui la banca perde definitivamente i costi di istruttoria e gestione amministrativa che erano spalmati su tale spread Sul rischio pre-payment dei tassi fissi v. R. Rinaldi, L'estinzione anticipata dei mutui fondiari a tasso fisso. Proposte per il mercato italiano, in Bancaria, 2004, n.2, p. 62 che esponeva soluzioni eque per la copertura del rischio di provvista sulle estinzioni. Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond

25 25 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond Gestione del rischio di pre-payment Qui immaginando uno scenario (non impossibile a verificarsi) di: offerta generalizzata di contratti di mutuo che non prevedono commissioni di estinzione anticipata mercato tendente al dumping selvaggio (lipotesi paventata dal Notaio Fausti e data per scontata da Banca Woolwich ) si perviene al verificarsi di un primo fattore distorsivo della portabilità dei mutui, dellaumento di estinzioni anticipate e dellassenza di commissioni: aumento indiscriminato del costo di tutti i finanziamenti per fronteggiare costi/rischi del pre-payment. Lo svantaggio del pre-payment viene socializzato colpendo indistintamente tutta la clientela, anche quella che non intende esercitare lopzione dellestinzione anticipata gratuita.

26 26 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond Gestione del rischio di pre-payment Altra possibilità di gestione del rischio pre-payment ipotizzata dallABI è:unopportuna modulazione del funding per … impieghi a tasso fisso … trasferire di fatto il rischio pre-payment sul mercato, attraverso lemissione di obbligazioni callable, cioè che possano essere estinte anticipatamente a fronte di un eventuale incremento dei tassi di pre-payment conseguente ad una discesa dei tassi di interesse ma, notoriamente, questa modalità di funding è limitata al mercato nazionale e non permette lunghe durate di ammortamento, con un altro fattore distorsivo dellofferta : più difficile rispondere alla domanda di durata lunga del finanziamento immobiliare, sempre più orientata ad ammortamenti anche oltre i 30 anni Sulle obbligazioni callable da segnalare anche vincoli normativi e di vigilanza tra cui quella della Consob che ha evidenziato come, ai sensi del nuovo art. 25-bis del TUF, il collocamento e la sottoscrizione di questo tipo di prodotti finanziari emessi da banche sono assoggettati alle regole di condotta, correttezza e trasparenza previste per lattività di intermediazione finanziaria (Regolamento Consob n /98)

27 27 Difficoltà di misurazione del rischio pre-payment – effetti sullofferta di credito ipotecario Questi fattori di rischio e distorsione economica possono pregiudicare il mercato del credito ipotecario per: minore offerta di mutui ipotecari a tasso fisso e a lunga/lunghissima durata, particolarmente richiesta dalle fasce di clientela più giovane, da lavoratori atipici e nel microcredito in generale predominio dellofferta di finanziamento a tasso variabile, intrinsecamente più rischiosa per lattesa fluttuazione dei tassi, con aumento dei default per i futuri rialzi degli interessi La serietà del problema è ben conosciuta anche in Banca d'Italia; infatti in un'audizione parlamentare del il D.G. Desario dichiarava che Al rischio di insolvenza si affianca, per i mutui a tasso fisso, quello finanziario, che grava sugli intermediari in relazione alla durata dei finanziamenti di gran lunga superiore rispetto alla scadenza delle obbligazioni...Soggiungo che le variazioni nel costo dei finanziamenti sono sottoposte al vaglio costante della Banca dItalia, al fine di valutare se le decisioni siano assunte nel rispetto della disciplina sulla concorrenza. Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond

28 28 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond Impatto della decretazione Bersani sulle cartolarizzazioni Sulle cartolarizzazioni future per l'entità indeterminata del rischio di pre-payment è probabile che i portatori delle obbligazioni ABS richiedano una remunerazione maggiore sui titoli emessi, specie per gli assets cartolarizzati a tasso fisso. volatilità e incertezza del flusso di incassi dei crediti cartolarizzati Per le cartolarizzazioni già in corso, il rischio di pre-payment, le rinegoziazioni e l'esercizio della portabilità, portano ad una volatilità e incertezza del flusso di incassi dei crediti cartolarizzati. Siccome le ABS si distinguono dai comuni bond proprio per la stretta correlazione tra pagamento cedole/rimborso delle obbligazioni a scadenza e incassi dai crediti cartolarizzati (sia interessi, sia rimborso del credito a scadenza), è ipotizzabile un effetto negativo di ciò sul rating finora attribuito alle obbligazioni ABS Finora, per Standard & Poors e Moody's, i titoli ABS legati ai mutui fondiari meritavano un elevato rating (da AA a AAA) perchè i dati storici dimostravano che tali asset class erano piu stabili di altre e con bassa probabilità di default, ma ora la situazione potrebbe cambiare – v. I Collatelatised Debt Obbligation Squared. Un mercato in continua evoluzione, documento di Banca Intesa in

29 29 Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond Impatto della decretazione Bersani sulle nuove obbligazioni bancarie garantite L'introduzione in Italia del covered bond (obbligazioni bancarie garantite) con l'emanazione della regolamentazione secondaria da parte della Banca d'Italia, si incentra su strumenti finanziari a basso rischio, di fatto paragonabili ai Titoli di Stato. Le obbligazioni, per la certezza degli investitori, non saranno redimibili anticipatamente (no callable) quindi sarà impossibile per le banche trasferire sul mercato il rischio di pre-payment delle estinzioni anticipate e l'incertezza degli incassi indotta da rinegoziazioni e portabilità. E' impraticabile e inopportuna anche l'ipotesi di uno spread aggiuntivo socializzato su tutti i mutui a tasso variabile. Per l'ABI è probabile che le banche saranno costrette a finanziare i mutui attraverso metodi tradizionali. Il prevedibile risultato sarà che l'offerta dei mutui continuerà ad essere prevalentemente a tasso variabile e con scadenze più contenute per quanto riguarda i mutui a tasso fisso.

30 30 I rischi sistemici della finanza immobiliare in Italia rischio di dumping, con offerta sottocosto motivata solo dal marketing, non vantaggiosa per la clientela (tassi civetta con successivo esercizio dello jus variandi) rischio di volatilità degli strumenti finanziari, causata da incertezza sulla consistenza dei flussi di rimborso dei mutui, che diventano instabili e non prevedibili nel tempo, e che migrano rapidamente da una banca all'altra Ciò, come già visto, appare incompatibile col sistema di controlli, rating e garanzia prescritto dalle norme di vigilanza sulle obbligazioni bancarie garantite. Conseguenze finali: > difficoltà a reperire la provvista a basso costo generata da tali obbligazioni > svantaggio operativo delle banche italiane rispetto a quelle estere > offerta di mutui più onerosa e con limitazioni sul tasso fisso per la clientela Estinzioni e portabilità dei mutui – cartolarizzazioni e covered bond


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