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Corso di Estimo Forestale e Ambientale – Prof. Adele Finco II trimestre 2005-2006 Il bilancio dellazienda agro-forestale a fini estimativi Stima analitica.

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1 Corso di Estimo Forestale e Ambientale – Prof. Adele Finco II trimestre Il bilancio dellazienda agro-forestale a fini estimativi Stima analitica per capitalizzazione dei redditi

2 Lanalisi dellimpresa A-F Il bilancio

3 Bilancio Il bilancio rappresenta lo strumento più diffuso e tradizionale per lanalisi dellimpresa A-F. Il bilancio rappresenta lo strumento più diffuso e tradizionale per lanalisi dellimpresa A-F. Consiste in una sorta di conto economico dove i ricavi e i costi sono comparati. Consiste in una sorta di conto economico dove i ricavi e i costi sono comparati. A differenza del bilancio contabile non evidenzia tutte le componenti patrimoniali. A differenza del bilancio contabile non evidenzia tutte le componenti patrimoniali.

4 Bilancio Il bilancio dellimpresa A-F è in dettaglio quel procedimento mediante il quale, dal confronto ricavi e costi relativi ad un ciclo produttivo, si determina per differenza il reddito dellimprenditore. Il bilancio può essere: – –Preventivo quando si compila prima dellinizio dellannata agraria prevedendo attività e passività future al fine di trovare la combinazione dei fattori produttivi che realizza il massimo profitto; – –Consuntivo quando si compila dopo la fine dellannata agraria considerando attività e passività effettivamente realizzate in vista della determinazione dei redditi ottenuti – –Globale o parziale quando si riferisce rispettivamente a tutta lattività aziendale o ad un comparto specifico

5 Il bilancio consuntivo I risultati dellattività produttiva svolta da unazienda A-F in un determinato periodo di tempo si determinano compilando un bilancio consuntivo che contrappone i ricavi ai costi. I risultati dellattività produttiva svolta da unazienda A-F in un determinato periodo di tempo si determinano compilando un bilancio consuntivo che contrappone i ricavi ai costi. Il bilancio consuntivo è un utile strumento dellattività imprenditoriale: consente di esprimere un giudizio sia pure sommario sui risultati delle attività svolte nel periodo di tempo considerato ( nel nostro caso un anno). Il bilancio consuntivo è un utile strumento dellattività imprenditoriale: consente di esprimere un giudizio sia pure sommario sui risultati delle attività svolte nel periodo di tempo considerato ( nel nostro caso un anno). Si compone di due parti: attivo e passivo Si compone di due parti: attivo e passivo

6 PLV - (Sv+ Q+Tr)+(Sa + St+I+Bf )= +T BF = PLV – (Sv+Q+Tr+Sa+St+I+ T) Il bilancio economico-agrario ATTIVO: PLV= produzione lorda vendibile PASSIVO (COSTI): Sv = spese varie dei fattori a logorio totale Q = ammortamento, assicurazione, manutenzione (fattori a logorio parziale) Tr = tributi (imposte, contributi consortili ecc.) Sa = salari St = Stipendi I = interessi sul capitale di esercizio/agrario BF = Beneficio fondiario +T = Tornaconto (o profitto di impresa)

7 Parte attiva del bilancio PLV, ULS, ULB

8 Lindicatore PLV PLV = voce attiva di bilancio PLV = voce attiva di bilancio E data dai beni e servizi finali prodotti dallazienda valutati a prezzo di mercato (senza reimpieghi e autoconsumi) Per la gran parte dei prodotti non sorgono problemi. Per la gran parte dei prodotti non sorgono problemi. Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o provvigioni forestali bisogna invece usare particolari accorgimenti. Bisogna tener conto delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa pertanto il metodo del valore di inventario: Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o provvigioni forestali bisogna invece usare particolari accorgimenti. Bisogna tener conto delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa pertanto il metodo del valore di inventario: ULS ULS ULB ULB

9 Produzione lorda vendibile PLV = Produzione lorda totale – (reimpieghi + autoconsumi) Prod.Sau ha Resa qli /ha Prod. Totale qli Prezz o Euro Schema tipo per calcolo della Produzione lorda vendibile

10 I valori di inventario: ULS e ULB Tali conti segnalano la consistenza iniziale e finale del capitale, le vendite e gli eventuali acquisti. Tali conti segnalano la consistenza iniziale e finale del capitale, le vendite e gli eventuali acquisti. Nellazienda agro-forestale due sono i conti che possono essere fatti Nellazienda agro-forestale due sono i conti che possono essere fatti Utile lordo bosco Utile lordo bosco Utile lordo stalla Utile lordo stalla Gli utili cosi calcolati possono essere inseriti nello schema finale del calcolo PLV Gli utili cosi calcolati possono essere inseriti nello schema finale del calcolo PLV

11 PLV: Utile lordo di stalla ULS: rappresenta lincremento medio annuo relativo al prodotto carne espresso in valore. Inventario inizialeInventario finale Categ.nPeso qli Prezz o Euro Categ. nPeso qli Prezzo Euro Vitelli Vacche Manze …. ULS = (Invent. finale + vendite) – (Invent. iniziale + acquisti)

12 PLV: Utile lordo bosco ULB rappresenta lincremento medio di legname espresso in valore ULB rappresenta lincremento medio di legname espresso in valore ULB = (Valore del bosco a fine anno + utilizzazioni) - Valore del bosco inizio anno descriz ione Sf ha Provvi gione Mc/ha prezzo e/mc import o inventario iniziale alto fusto inventario finale alto fusto Utilizzazioni

13 Parte passiva I costi

14 Classificazione dei costi Costi fissi Costi fissi Costi variabili Costi variabili Costi soggettivi Costi soggettivi Costi oggettivi Costi oggettivi Costi impliciti Costi impliciti Costi espliciti Costi esplicitiInoltre: Costi per fattori a logorio parziale Costi per fattori a logorio parziale Costi per fattori a logorio totale Costi per fattori a logorio totale

15 Spese varie Le spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi allimpiego dei fattori produttivi a logorio totale assunti dallesterno (concimi, fitofarmaci, sementi ecc.= beni strumentali) inclusi i servizi. Le spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi allimpiego dei fattori produttivi a logorio totale assunti dallesterno (concimi, fitofarmaci, sementi ecc.= beni strumentali) inclusi i servizi.

16 Le quote Le quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio parziale. I capitali su cui si calcolano le quote sono le macchine e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli immobili, il bestiame. Quindi sia capitale agrario che fondiario Le quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio parziale. I capitali su cui si calcolano le quote sono le macchine e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli immobili, il bestiame. Quindi sia capitale agrario che fondiario

17 Le quote di ammortamento Si definisce quota di ammortamento (o reintegrazione) la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli enne anni di durata fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere lobsolescenza Si definisce quota di ammortamento (o reintegrazione) la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli enne anni di durata fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere lobsolescenza

18 Il calcolo delle quote di ammortamento Il procedimento di calcolo di tipo non finanziario è il seguente: Qr = Vi-Vf ndove: Vi è il prezzo di acquisto del bene Vi è il prezzo di acquisto del bene Vf è il valore finale o di recupero Vf è il valore finale o di recupero n sono gli anni di durata del capitale n sono gli anni di durata del capitale Il procedimento finanziario: Qr = (V1 –Vn) (r/q n -1) dove: r/(q n -1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualità r/(q n -1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualità

19 Durata economica di alcune macchine Trattrici agricole Trattrici agricole Trattrici forestali Trattrici forestali Aratri Aratri Essicatori foraggi Essicatori foraggi Motoseghe Motoseghe Verricelli Verricelli Trinciaforaggi Trinciaforaggi Gru idrauliche Gru idrauliche anni anni 7-10 anni 7-10 anni 8-10 anni 8-10 anni 3-6 anni 3-6 anni 6-10 anni 6-10 anni 8-10 anni 8-10 anni 6-8 anni 6-8 anni

20 Le quote di manutenzione e assicurazione La quota di manutenzione: le spese per la manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con linvecchiamento del capitale. Nel caso di più macchine essa può assumere il valore di costo medio di manutenzione. La quota di manutenzione: le spese per la manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con linvecchiamento del capitale. Nel caso di più macchine essa può assumere il valore di costo medio di manutenzione. La quota di assicurazione: copre i rischi connessi ad eventi fortuiti che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non è ovviamente necessario nel caso in cui lagricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale La quota di assicurazione: copre i rischi connessi ad eventi fortuiti che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non è ovviamente necessario nel caso in cui lagricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale

21 Salari e Stipendi Salario: compenso per il lavoro manuale. Tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e indeterminato (fissi). Salario: compenso per il lavoro manuale. Tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e indeterminato (fissi). Stipendio: compenso spettante al lavoro intellettuale Stipendio: compenso spettante al lavoro intellettuale

22 Le imposte (tributi) I Tributi sono gli oneri che limprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono: I Tributi sono gli oneri che limprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono: IVA Imposta sul valore aggiunto IVA Imposta sul valore aggiunto IRPEF imposta sul reddito delle persone fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società) IRPEF imposta sul reddito delle persone fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società) IRAP imposta regionale sulle attività produttive IRAP imposta regionale sulle attività produttive ICI Imposta comunale sugli immobili ICI Imposta comunale sugli immobili

23 IRPEF per un imprenditore agricolo E limposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario RA. E limposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario RA. ES.: Un imprenditore è proprietario e gestore di unazienda di 32 ha. Dal catasto risulta: RD = 6840,99RA = 6718,96 Totale imponibile = , 95 N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il RD e 1,7 per il RA. Calcolo imposta: per scaglioni -fino a ,00 aliquota del 23% 13021,95*23% = 2995, ,95*23% = 2995,04

24 Aliquote per scaglioni di reddito Aliquote per scaglioni di reddito <15000,00 <15000,00 > <30000 > <60000 > < > > % 23% 27% 27% 34% 34% 40% 40% 46% 46%

25 IRPEG LIrpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl nonché gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attività produttiva e commerciale. LIrpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl nonché gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attività produttiva e commerciale. La base imponibile viene desunta in riferimento allutile di bilancio annuo dimpresa. Limposta si calcola applicando unaliquota fissa del 36%. Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purchè trasformino prodotti degli associati. Sono esenti da Irpeg anche le proprietà pubbliche e le proprietà collettive La base imponibile viene desunta in riferimento allutile di bilancio annuo dimpresa. Limposta si calcola applicando unaliquota fissa del 36%. Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purchè trasformino prodotti degli associati. Sono esenti da Irpeg anche le proprietà pubbliche e le proprietà collettive

26 IRAP (DL n.446 del 15/12/97) Tassa per attività diretta alla produzione o scambio di beni o alla prestazione di servizi. Calcolo: 1. Imponibile: RA ovvero produzione netta (PLV (fatture) - costi di produzione (Sv+Q) (registro acquisti) 2. Imponibile *aliquota 1,9% Attenzione: Sono esonerate dal pagamento IRAP le imprese agricole che hanno un volume annuo di affari non superiore a euro 2582,28 (a euro 7746,85 per i comuni montani) e che sono esonerate anche dallIVA

27 ICI Imposta comunale sugli immobili. Imposta comunale sugli immobili. Per un terreno agricolo: Per un terreno agricolo: RD * 75%+25%= imponibile RD * 75%+25%= imponibile Imponibile * 4 : 7/ = ICI Imponibile * 4 : 7/ = ICI

28 IVA Limposta sul valore aggiunto colpisce gli incrementi di valore realizzati durante le fasi del ciclo produttivo e commerciale. E: Limposta sul valore aggiunto colpisce gli incrementi di valore realizzati durante le fasi del ciclo produttivo e commerciale. E: indiretta indiretta con aliquote differenziate con aliquote differenziate Per ogni singola azienda lIVA da versare corrisponde allIVA incassata meno quella pagata. Per ogni singola azienda lIVA da versare corrisponde allIVA incassata meno quella pagata. Per il settore agro-forestale vale il regime semplificato o speciale: lIVA incassata rimane alle aziende come compenso forfetario per lIVA pagata. Per il settore agro-forestale vale il regime semplificato o speciale: lIVA incassata rimane alle aziende come compenso forfetario per lIVA pagata. Si prevede lesonero per aziende con fatturato minimo Si prevede lesonero per aziende con fatturato minimo

29 Interessi 1) Linteresse è definibile come prezzo duso del capitale agrario o di esercizio. E generalmente un costo implicito in quanto è lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in azienda. Gli interessi sono calcolati sul capitale agrario o di esercizio sul capitale agrario o di esercizio su scorte, bestiame, macchine e attrezzi su scorte, bestiame, macchine e attrezzi sul capitale di anticipazione sul capitale di anticipazione CAP. di anticipazione: la somma di denaro che serve a coprire gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, linteresse si ottiene sommando le spese sostenute dallimprenditore durante lanno (cap.circolante) e determinando i relativi interessi per un periodo medio che va da 3 a 6 mesi ( Il saggio di interesse da adottare è quello del credito bancario ).

30 Interessi 2) effettivi Gli interessi effettivi sono dati dallammontare degli interessi totali effettivamente pagati alle banche: Gli interessi effettivi sono dati dallammontare degli interessi totali effettivamente pagati alle banche: Prestiti Prestiti Mutui Mutui Ecc. Ecc.

31 Beneficio fondiario E il reddito che compete al proprietario del capitale fondiario. E costituito dalla rendita (terra nuda) e dallinteresse ovvero compenso relativo ai miglioramenti (es. frutteti). Si determina in modo esplicito solo quando il fondo è affittato (Ca).

32 Il saggio di capitalizzazione

33 Il saggio di capitalizzazione (1) Il procedimento della stima analitica per capitalizzazione dei redditi ruota intorno alla scelta del saggio di capitalizzazione: Bf/r (Nel caso di reddito periodico la formula si trasforma nella seguente: Vo= Bf /q n -1) Il saggio è inversamente proporzionale al valore.Variazioni minime di saggio portano a valori fondiari notevolmente diversi.

34 Le varie tipologie di saggio Attenzione alla distinzione tra saggio di interesse, di rendimento, capitalizzazione Il saggio di interesse è il prezzo duso del denaro nei mercati finanziari. Il saggio di interesse è il prezzo duso del denaro nei mercati finanziari. Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già investito in una certa attività economica. Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già investito in una certa attività economica. Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale anchesso (rapporto tra reddito e capitale fondiario) Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale anchesso (rapporto tra reddito e capitale fondiario)

35 r cap. = Bf1+Bf2+…Bfn V1 + V2 + …Vn …saggio di capitalizzazione L r cap. riferito ai diversi beni si diversifica per linfluenza dei diversi fattori di rischio, durata, e soggettività. r cap. = ricerca sperimentale del saggio La ricerca empirica avviene misurando i Bf di altri beni simili a quello di stima e poi comparandoli con i relativi valori di mercato:

36 …saggio di capitalizzazione Nel caso in cui non sia possibile evidenziare il saggio con la stima analitica si può procedere attraverso il metodo della comparazione: Ricercare il saggio in altre zone simili dove esiste il mercato fondiario; Ricercare un saggio da altri investimenti similari.

37 …saggio di capitalizzazione Posto che il saggio viene individuato con riferimento ai redditi e valori dei beni fondiari simili a quello oggetto di stima possono rendere necessari ritocchi o correzioni del saggio in riferimento alle specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima ( a meno che queste non vengano consolidate come aggiunte o detrazioni effettuate nella stima). Comodi e scomodi che influiscono sul r di cap.: limitatezza del beni fondiari; tranquillità dellarea; presenza di servizi e mercati; facilità di accesso; qualità del paesaggio; prestigio legato ad una certa proprietà ecc….

38 saggio di capitalizzazione Le condizioni appena esaminate sono definibili anche comodi o scomodi o meglio esternalità; se valgono in senso positivo fanno abbassare il saggio ed aumentare il valore del fondo; se valgono in senso negativo fanno aumentare il saggio ed abbassare il valore del fondo.

39 …saggio di capitalizzazione A titolo indicativo: Il saggio per le aziende dipende anche dallordinamento produttivo. Si aggira intorno all1-2%

40 I costi in percentuale Costi Percentuale dincidenza su PLV Quote Q 8-15% Spese varie SV 25-35% 25-35% Imposte ecc. 4-6% Salari Sa 30-45% Stipendi St 2-6% Interessi I 8-10%

41 Valore di macchiatico VM E dato dalla formula: E dato dalla formula: VM= Vass –K trasf dove: Vm = valore piante in piedi Vm = valore piante in piedi V ass = valore assortimenti allimposto (luogo di carico) V ass = valore assortimenti allimposto (luogo di carico) K trasf. = costo di trasformazione K trasf. = costo di trasformazione Taglio e allestimento Taglio e allestimento Smacchio allimposto Smacchio allimposto Assicurazione operai Assicurazione operai Interessi sui capitali anticipati Interessi sui capitali anticipati Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese precedenti) Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese precedenti) Contratto, imposte varie Contratto, imposte varie

42 Prezzo di macchiatico Si intende il valore di macchiatico per unità di volume (metricubi o quintali) Si intende il valore di macchiatico per unità di volume (metricubi o quintali) Si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la massa di legname Si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la massa di legname


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