INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Presentazione sul tema: "INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE"— Transcript della presentazione:

1 INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
APPLICABILITA’ DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’ NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA VINCOLI

2 IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE
“analisi o resoconto con la dovuta diligenza”: abbreviazione di due diligence review; “diligenza dovuta”, ossia diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico affidatogli dal cliente; Articolata procedura di indagine e analisi critica propositiva, effettuata da un team multidisciplinare di consulenti, che si concretizza in: ANALISI DI ATTIVITA’ O DI AZIENDA ANALISI STATO GENERALE IMMOBILE Consulenza a Società o imprese Consulenza Immobiliare DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

3 LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
STATO DOCUMENTALE STATO DI FATTO PRESCRIZIONI NORMATIVE - analizza e confronta: + + {  NON CONFORMITA’ ALLA NORMATIVA - valuta:  COSTI DI ADEGUAMENTO STRUMENTO CONOSCITIVO Risponde all’esigenza del mercato immobiliare di avere una visione completa della realtà oggetto di trattativa {

4 CAMPI DI APPLICAZIONE TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’ VALORE IMMOBILIARE
Necessaria in caso di: ASPETTO MANUTENTIVO GESTIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE IN ENTRAMBI I CASI STRUMENTO CONOSCITIVO: - PROPRIETA’ e VINCOLI; - TRASFERIBILITA’; - VALORE DELL’IMMOBILE; - NEGOZIAZIONE; - ACCANTONAMENTI; - PROCEDURE per riportare l’immobile in CONDIZIONI ORDINARIE; - Possibili RISPARMI FISCALI (es. riduzione ICI) {

5 PROCESSO DI INDAGINE SETTORI INDAGATI: FASI DI INDAGINE: SCOPO:
Amministrativo; Catastale; Urbanistico ed edilizio; Strutturale; Impiantistico; Sicurezza e prevenzione; Ambientale; Manutenzione e conservazione. FASI DI INDAGINE: FASE 1: Analisi o audit documentale; FASE 2: Sopralluogo; FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni. SCOPO: { VALUTARE GRADO DI CONFORMITA’ DEI SETTORI ALLA NORMATIVA INDIVIDUARE PROCEDURE, TEMPI, COSTI per eliminare le non conformità rilevate

6 PROCESSO DI INDAGINE FASE 2: SOPRALLUOGO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE - Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile; Verifica di quanto analizzato nella doc.ne; - Realizzazione nuovi interventi edilizi; Stato di manutenzione e conservazione; - Raccolta della doc. disponibile; - Interviste e incontri; FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONI { VALUTAZIONE PROCEDURE, TEMPI, COSTI DI ADEGUAMENTO GIUDIZIO SUL GRADO DI CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE Conforme Non conforme Non definibile

7 SETTORE AMMINISTRATIVO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione. DOCUMENTAZIONE: - Titolo di provenienza; - Iscrizione di ipoteche; - Presenza di vincoli e servitù; - Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro. FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione. { FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: NON TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

8 SETTORE CATASTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente trasformato), e quanto registrato catastalmente . DOCUMENTAZIONE: -Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni; - Fogli di mappa; - Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc… FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto. { FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

9 SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: - difformità urbanistico – edilizie; vincoli; strategia di valorizzazione urbanistica ed edilizia attraverso: - variazioni di destinazione d’uso; - richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria; - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione urbanistica di aree o comprensori. DOCUMENTAZIONE: - Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA; - convenzioni, progetti approvati; - permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie; - condoni e sanatorie edilizie; - certificato di agibilità / abitabilità {

10 SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle modifiche intervenute (sanatorie, condoni). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). {

11 SETTORE STRUTTURALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO:
accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli. DOCUMENTAZIONE: - Fascicolo del fabbricato (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fascicolo del fabbricato); - Progetti e relazioni (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R “Testo Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento armato e della relazione geologica) . {

12 SETTORE STRUTTURALE FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini (cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). {

13 SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE - impianto elettrico (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…); - impianti di condizionamento (caldaie, impianti di raffrescamento); - impianti meccanici (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc). OBIETTIVO: accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni. DOCUMENTAZIONE: - certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”, L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio di impianti); documenti di certificazione in generale; libretti degli ascensori; progetti. {

14 SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: accertare presenza, stato manutentivo e funzionale. La rilevazione “a vista” in via generale e macro dello stato di manutenzione degli impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere. Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione dell’immobile. FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). {

15 SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare. DOCUMENTAZIONE: - Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M ; Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga; NORMATIVA: D.M “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di prevenzione incendi; D.M “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”; D.M “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere”: {

16 SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche atmosferiche, vie di fuga). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). {

17 SETTORE AMBIENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO:
accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare. DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni): per lo scarico in fognatura delle acque reflue; per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica; per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante. FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e serbatoi sotteranei. { FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

18 STATO MANUTENTIVO FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
DOCUMENTAZIONE: Piani di manutenzione. FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: - fenomeni infiltrativi - distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri - stato fessurativo, - stato generale degli impianti.  valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari e listini di comune utilizzo. { FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

19 RIEPILOGO PROCESSO DI INDAGINE
AUDIT DOCUMENTALE SOPRALLUOGO VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’ CONFORME (A NORMA)  TRASFERIBILE Non conformità: IMPIANTISTICA, SICUREZZA, AMBIENTALE  TRASFERIBILE  COSTI TRASFERIBILI O TRATTATIVA { NON CONFORME (NON A NORMA) Non conformità: AMMINISTRATIVA, CATASTALE, EDILIZIA  NON TRASFERIBILE  COSTI INDEROGABILI NON DEFINIBILE RECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTO

20 TIPOLOGIE DI ANALISI Valutazioni estimative
DIVERSI GRADI DI APPROFONDIMENTO, a seconda: OBIETTIVO VALUTAZIONE compravendita, locazione, piano manutenzione PECULIARITA’ del bene in esame 1) DESK VALUATION (Valutazione sommaria) 2) FULL VALUATION (Valutazione particolareggiata) 3) FULL VALUATION + DUE DILIGENCE (Valutazione analitica)

21 TIPOLOGIE DI ANALISI ATTIVITA’ RISULTATI IMPEGNO

22 DESK VALUATION Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione. SCOPO: VALORE SENZA EFFETTUARE le seguenti attività: - sopralluoghi; verifiche urbanistiche; verifiche di superfici se non attraverso atti disponibili; - indagini di mercato dirette. IMPEGNO MINIMO

23 FULL VALUATION Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione. SCOPO: - VALORE; - CONSISTENZE; - DESTINAZIONI D’USO; - STATO GENERALE dell’immobile. EFFETTUANDO le seguenti attività: sopralluogo; rilievo metrico della consistenza edilizia tramite misure dirette; verifica urbanistica; indagini di mercato dirette. IMPEGNO STANDARD

24 FULL VALUATION + DUE DILIGENCE
Alla full valuation viene affiancata l’attività di Due Diligence SCOPO: stabilire la CONFORMITA’ AI REQUISITI NORMATIVI, individuare PROCEDURE, TEMPI e COSTI di adeguamento EFFETTUANDO le seguenti attività: analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia, strutturale, impiantistica, ambientale, di sicurezza e dello stato manutentivo; IMPEGNO ELEVATO

25 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
La trattazione fin qui riportata: - analisi delle due diligence immobiliari, - applicazione nel settore delle valutazioni immobiliari, senza fornire indicazione sulla procedura estimativa in quanto tale. Affrontare il tema del processo estimativo, inteso come PROCEDURA volta alla IDENTIFICAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO di un bene.

26 OGGETTO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
La CORRETTEZZA METODOLOGICA di un processo di valutazione e la congruità del risultato CORRETTA INDIVIDUAZIONE del bene da stimare Il bene viene individuato secondo i seguenti aspetti: FISICO ECONOMICO GIURIDICO L’oggetto della valutazione può essere rappresentato da un diritto (di proprietà, di superficie, di servitù, d’uso, etc…) “un bene, qualunque esso sia, vale in funzione dei benefici economici che si presume esso sarà in grado di produrre in futuro” - consistenza (superficie, volumetria) - posizione geografica (localizzazione) Studio dell’impatto dei diritti sul valore del bene previsioni di reddito

27 FINALITA’ E SCOPI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
LA FINALITA’ ULTIMA DI UNA VALUTAZIONE E’ SEMPRE DEFINITA DAL COMMITTENTE e rappresenta una risposta individualistica a condizioni specifiche

28 DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE
In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del termine, è quella secondo cui valutare (o stimare) un bene significa determinarne il valore economico. Valore di mercato Valore di Libro Valore di rimpiazzo Valore ipotecabile Valore di investimento Valore di costo di riproduzione deprezzato Valore di trasformazione (highest & best use)

29 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
PERIODO AL QUALE RIFERIRE LA VALUTAZIONE LA DESCRIZIONE DEL BENE ubicazione, caratteristiche estrinseche e intrinseche, stato di manutenzione, situazione locativa DATI CATASTALI SITUAZIONE URBANISTICA CONSISTENZE COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONE Destinazione, qualità, stato manutentivo

30 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
METODOLOGIE DI STIMA: - COMPARATIVO DIRETTO: l’importo che un operatore economico ordinario sarebbe disposto ad offrire per un bene equiparabile a quello in esame per CARATTERISTICHE, UBICAZIONE, APPETIBILITA’  V = f (R) V = valore; f = funzione; R = benefici economici attesi:  SETTORE IMMOBILIARE R = CANONE LORDO DI LOCAZIONE ( C)  V = C / i (durata illimitata, rendita costante) V = valore; C = Canone; i = tasso di capitalizzazione  V = C (1+i)n / (1+i)ni (durata definita n anni) C e i DESUNTI PER COMPARAZIONE - CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO: - COSTO DI RIPRODUZIONE DI UN BENE A NUOVO: valore terreno + costo costruzioni; - COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO: valore Terreno + costo costruzioni deprezzate in funzione dello stato di obsolescenza. - COSTO DI RIPRODUZIONE:

31 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
FONTI: FONTI UFFICIALI (O.M.I., Nomisma, Scenari) FONTI DIRETTE (agenti immobiliari, intermediari…) - FONTI INDIRETTE (Agenzia del Territorio, centri studi, società specializzate) - ATTENDIBILITA’: - AGGIORNAMENTO - OMOGENEITA’: Medesimi dati per tutte le unità di comparazione

32 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
TERMINOLOGIA IN USO NEL SETTORE IMMOBILIARE ADVISORY AGENCY CAPITAL EXPENDITURE DUE DILIGENCE FACILITY MANAGEMENT & SERVICES PROPERTY MANAGEMENT REAL ESTATE REAL PROPERTY VALORIZZAZIONI

33 ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
RIFERIMENTI NORMATIVI ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI  L. n° 865/71 ESPROPRIO AREE NON EDIFICABILI  ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92 ESPROPRIO AREE EDIFICABILI QUADRO DI RIFERIMENTO per la procedura espropriativa  D.P.R. n° 327/01 “TESTO UNICO”

34 ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
POSSIBILITA’ LEGALI DI EDIFICAZIONE Area non sottoposta a vincoli di inedificablità assoluta; DESTINAZIONE URBANISTICA – NTA – CAPACITA’ EDIFICATORIA RESIDUA  AREA EDIFICABILE POSSIBILITA’ EFFETTIVE (VOCAZIONE EDIFICATORIA) Compromissione territorio circostante in termini di urbanizzazione, espansione edilizia, accessibilità a vie di comunicazione, idoneità geologica e orografica all’edificazione. POSSIBILITA’ LEGALI POSSIBILITA’ EFFETTIVE POSSIBILITA’ EFFETTIVE POSSIBILITA’ LEGALI  AREA NON EDIFICABILE O AGRICOLA

35 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO PRIMA DEL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI RIFERIMENTI NORMATIVI  ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI: media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio  ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato: Ie = Indennità di esproprio; Vv = Valore Venale dell’area al momento dell’esproprio; Rd = Reddito domenicale dell’area al momento dell’esproprio. 40% = riduzione non applicata in caso di accordo bonario con il proprietario.

36 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO METODI DI STIMA DEL VALORE VENALE DELL’AREA Vv Vv = Valore Terreno Valore Fabbricato edificato VALORE TERRENO METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE Valore Terreno = Val. Fabbr. Edificabili – Costi edificazione Costo costruzione medio (DEI) Oneri finanziari Oneri concessori Oneri professionali Oneri di idoneizzazione aree COMPARATIVO AREA NON EDIFICATA Fabbr. Edificabile = cubatura realizzabile (potenziale volume costruibile secondo indice edificabilità previsto da PRG) Vtot AREA EDIFICATA Fabbr. Edificabile = cubatura residua Vresid = Vtot - Vfabbr  QUOTAZIONE MEDIA A “NUOVO”  UTILE GENERICO DELL’OPERATORE

37 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

38 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

39 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

40 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
DOPO IL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI RIFERIMENTI NORMATIVI  ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato: 40% = riduzione non applicata (art.37): - Se sia stato concluso l’accordo di cessione, - Se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato, - Se a questi sia stata offerta una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva.

41 INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
AREE LEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 1) AREE ILLEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 2) Ie = Ie area + Ie costruzione “l’indennità è data dalla somma dell’indennità di esproprio dell’area, con l’indennità di esproprio della costruzione, pari al suo valore di mercato, al netto dell’incidenza del valore del suolo già compreso nell’indennità di esproprio dell’area” “l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente”

42 INDENNITA’ PER AREE NON EDIFICABILI O AGRICOLE
PRIMA DEL TESTO UNICO DOPO IL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI  L. n° 865/71 INDENNITA’ PROVVISORIA INDENNITA’ DEFINITIVA INDENNITA’ PROVVISORIA INDENNITA’ DEFINITIVA VALORE AGRICOLO MEDIO coltura prevalente nella zona sommato al valore dei manufatti legittimi VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE PRATICATE tenuto conto dei manufatti legittimi e dell’esercizio e dell’azienda agricola VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE PRATICATE VALORE AGRICOLO MEDIO terreni accorpati per ciascuna provincia

43 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge Urbanistica n°1150/42 istituisce la “Licenza di Costruzione” per l’esecuzione di nuove costruzioni Legge Bucalossi n°10/77 la Licenza di costruzione diviene “Concessione Edilizia”

44 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge n°457/78 manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; ristrutturazione urbanistica.

45 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge Quadro n°47/85 semplifica le procedure per l’esecuzione di interventi edilizi Legge n°662/96 prosegue nella direzione della semplificazione delle procedure legate all’edilizia attivando la “Denuncia di Inizio Attività”

46 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Testo Unico per l’Edilizia ex D.P.R. 380/01 La concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire a cui sono subordinati gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che conducano ad un organismo edilizio diverso dal precedente; Gli altri interventi non riconducibili alla categoria precedente sono assoggettati a denuncia di inizio attività

47 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Certificato di Agibilità Al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è necessario il rilascio del “Certificato di agibilità”.

48 VINCOLI La Legge n°1089/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse storico, artistico, archeologico. La Legge n°1497/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse paesaggistico e naturalistico. La Legge n°431/85 sulle zone di particolare interesse ambientale istituisce la formazione dei “Piani Territoriali Paesistici” e tutela i territori costieri, i territori dei laghi, dei fiumi, dei torrenti e dei corsi d’acqua. Le leggi sopra specificate risultano attualmente confluite nel Testo Unico dei Beni Culturali e Ambientali ex Decreto Legislativo 490/99.

49 VINCOLI Il Regio Decreto n°3267/23 sottopone a vincolo idrogeologico i terreni che, per effetto di forme di utilizzazione, possono subire denudazioni, perdere stabilità o modificare il regime delle acque. Dette norme rappresentano i vincoli più frequenti che si incontrano nel campo edilizio-urbanistico.

50 I vincoli si suddividono sostanzialmente in due tipologie:
vincoli di inedificabilità assoluta che investono aree in cui nessuna attività edilizia può essere consentita ed avviata; vincoli ad edificabilità controllata che investono aree in cui ogni attività edilizia è sottoposta al rilascio di preventivo nulla osta da parte dell’Ente preposto alla tutela.