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INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE.

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1 INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA VINCOLI

2 IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE analisi o resoconto con la dovuta diligenza: abbreviazione di due diligence review; diligenza dovuta, ossia diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico affidatogli dal cliente; Articolata procedura di indagine e analisi critica propositiva, effettuata da un team multidisciplinare di consulenti, che si concretizza in: ANALISI DI ATTIVITA O DI AZIENDA ANALISI STATO GENERALE IMMOBILE Consulenza a Società o imprese Consulenza Immobiliare DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

3 LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE - analizza e confronta: STATO DOCUMENTALE STATO DI FATTO PRESCRIZIONI NORMATIVE - valuta: NON CONFORMITA ALLA NORMATIVA Risponde allesigenza del mercato immobiliare di avere una visione completa della realtà oggetto di trattativa STRUMENTO CONOSCITIVO ++ { COSTI DI ADEGUAMENTO

4 CAMPI DI APPLICAZIONE Necessaria in caso di: 1.TRASFERIMENTO DI PROPRIETA 2.GESTIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE - PROPRIETA e VINCOLI; - TRASFERIBILITA; - VALORE DELLIMMOBILE; - NEGOZIAZIONE; - ACCANTONAMENTI; - PROCEDURE per riportare limmobile in CONDIZIONI ORDINARIE; - Possibili RISPARMI FISCALI (es. riduzione ICI) IN ENTRAMBI I CASI STRUMENTO CONOSCITIVO: ASPETTO MANUTENTIVO VALORE IMMOBILIARE

5 PROCESSO DI INDAGINE SETTORI INDAGATI: 1.Amministrativo; 2.Catastale; 3.Urbanistico ed edilizio; 4.Strutturale; 5.Impiantistico; 6.Sicurezza e prevenzione; 7.Ambientale; 8.Manutenzione e conservazione. FASI DI INDAGINE: FASE 1: Analisi o audit documentale; FASE 2: Sopralluogo; FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni. SCOPO: VALUTARE GRADO DI CONFORMITA DEI SETTORI ALLA NORMATIVA INDIVIDUARE PROCEDURE, TEMPI, COSTI per eliminare le non conformità rilevate

6 PROCESSO DI INDAGINE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 2: SOPRALLUOGO FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA E VALUTAZIONI - Raccolta della doc. disponibile; - Interviste e incontri; - Giudizio sullo stato di fatto dellimmobile; -Verifica di quanto analizzato nella doc.ne; - Realizzazione nuovi interventi edilizi; -Stato di manutenzione e conservazione; GIUDIZIO SUL GRADO DI CONFORMITA DELLIMMOBILE Conforme Non conforme Non definibile VALUTAZIONE PROCEDURE, TEMPI, COSTI DI ADEGUAMENTO

7 SETTORE AMMINISTRATIVO FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: NON TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione. DOCUMENTAZIONE: - Titolo di provenienza; - Iscrizione di ipoteche; - Presenza di vincoli e servitù; - Contratti di locazione regolarmente riportati allUfficio del Registro. FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.

8 SETTORE CATASTALE FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi). FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente trasformato), e quanto registrato catastalmente. DOCUMENTAZIONE: -Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni; - Fogli di mappa; - Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc… FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.

9 SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: - difformità urbanistico – edilizie; -vincoli; -strategia di valorizzazione urbanistica ed edilizia attraverso: - variazioni di destinazione duso; - variazioni di destinazione duso; - richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria; - richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria; - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione urbanistica di aree o comprensori. - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione urbanistica di aree o comprensori. DOCUMENTAZIONE: - Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA; - convenzioni, progetti approvati; - permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie; - condoni e sanatorie edilizie; - certificato di agibilità / abitabilità

10 SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini di cubatura, destinazioni duso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle modifiche intervenute (sanatorie, condoni). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: PUO COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI; 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

11 SETTORE STRUTTURALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli. DOCUMENTAZIONE: - Fascicolo del fabbricato (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fascicolo del fabbricato); (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fascicolo del fabbricato); - Progetti e relazioni (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R Testo Unico sulledilizia prescrive, per gli edifici edificati successivamente al 71, la presentazione, oltre al progetto delledificio, anche dei calcoli strutturali del cemento armato e della relazione geologica).

12 SETTORE STRUTTURALE FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini (cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

13 SETTORE IMPIANTISTICO FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE - impianto elettrico (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…); - impianti di condizionamento (caldaie, impianti di raffrescamento); - impianti meccanici (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc). OBIETTIVO: accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni. DOCUMENTAZIONE: - certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 Norme per la sicurezza di impianti, L. 10/91 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio di impianti); -documenti di certificazione in generale; -libretti degli ascensori; -progetti.

14 SETTORE IMPIANTISTICO FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: accertare presenza, stato manutentivo e funzionale. La rilevazione a vista in via generale e macro dello stato di manutenzione degli impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere. Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, dove gli impianti hanno un peso significativo allinterno del costo di costruzione dellimmobile. FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

15 SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare. DOCUMENTAZIONE: - Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M ; - Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga; NORMATIVA: -D.M Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di prevenzione incendi; - D.M Norme di prevenzione incendi per ledilizia scolastica; - D.M Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e lesercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere:

16 SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e lefficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche atmosferiche, vie di fuga). FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

17 SETTORE AMBIENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE OBIETTIVO: accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare. DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni): - per lo scarico in fognatura delle acque reflue; - per lemissione dei gas di combustione della centrale termica; - per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante. FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e serbatoi sotteranei. FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

18 STATO MANUTENTIVO FASE 2: SOPRALLUOGO OBIETTIVO: - fenomeni infiltrativi - distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri - stato fessurativo, - stato generale degli impianti. valutare lincidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari e listini di comune utilizzo. valutare lincidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari e listini di comune utilizzo. FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE DOCUMENTAZIONE: Piani di manutenzione. FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA A NORMATIVA 1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE; 2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI (trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa); 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).

19 RIEPILOGO PROCESSO DI INDAGINE AUDIT DOCUMENTALE SOPRALLUOGO AUDIT DOCUMENTALE + SOPRALLUOGO VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA TRASFERIBILE TRASFERIBILE CONFORME (A NORMA) NON DEFINIBILE NON CONFORME (NON A NORMA) Non conformità: IMPIANTISTICA, SICUREZZA, AMBIENTALE TRASFERIBILE TRASFERIBILE COSTI TRASFERIBILI O TRATTATIVA COSTI TRASFERIBILI O TRATTATIVA Non conformità: AMMINISTRATIVA, CATASTALE, EDILIZIA NON TRASFERIBILE NON TRASFERIBILE COSTI INDEROGABILI COSTI INDEROGABILI RECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTO

20 TIPOLOGIE DI ANALISI 1) DESK VALUATION (Valutazione sommaria) 2) FULL VALUATION (Valutazione particolareggiata) 3) FULL VALUATION + DUE DILIGENCE (Valutazione analitica) Valutazioni estimative DIVERSI GRADI DI APPROFONDIMENTO, a seconda: OBIETTIVO VALUTAZIONE compravendita, locazione, piano manutenzione PECULIARITA del bene in esame

21 TIPOLOGIE DI ANALISI -ATTIVITA -RISULTATI -IMPEGNO

22 DESK VALUATION Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione. SENZA EFFETTUARE le seguenti attività: - sopralluoghi; -verifiche urbanistiche; -verifiche di superfici se non attraverso atti disponibili; - indagini di mercato dirette. SCOPO: VALORE IMPEGNO MINIMO

23 FULL VALUATION Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione. EFFETTUANDO le seguenti attività: -sopralluogo; -rilievo metrico della consistenza edilizia tramite misure dirette; -verifica urbanistica; -indagini di mercato dirette. SCOPO: - VALORE; - CONSISTENZE; - DESTINAZIONI DUSO; - STATO GENERALE dellimmobile. IMPEGNO STANDARD

24 FULL VALUATION + DUE DILIGENCE Alla full valuation viene affiancata lattività di Due Diligence SCOPO: - stabilire la CONFORMITA AI REQUISITI NORMATIVI, - individuare PROCEDURE, TEMPI e COSTI di adeguamento IMPEGNO ELEVATO EFFETTUANDO le seguenti attività: analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia, strutturale, impiantistica, ambientale, di sicurezza e dello stato manutentivo;

25 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA La trattazione fin qui riportata: - analisi delle due diligence immobiliari, - applicazione nel settore delle valutazioni immobiliari, senza fornire indicazione sulla procedura estimativa in quanto tale. Affrontare il tema del processo estimativo, inteso come PROCEDURA volta alla IDENTIFICAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO di un bene.

26 OGGETTO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE La CORRETTEZZA METODOLOGICA di un processo di valutazione e la congruità del risultato Il bene viene individuato secondo i seguenti aspetti: CORRETTA INDIVIDUAZIONE del bene da stimare ECONOMICOGIURIDICOFISICO - consistenza (superficie, volumetria) - posizione geografica (localizzazione) un bene, qualunque esso sia, vale in funzione dei benefici economici che si presume esso sarà in grado di produrre in futuro previsioni di reddito Loggetto della valutazione può essere rappresentato da un diritto (di proprietà, di superficie, di servitù, duso, etc…) Studio dellimpatto dei diritti sul valore del bene

27 FINALITA E SCOPI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE LA FINALITA ULTIMA DI UNA VALUTAZIONE E SEMPRE DEFINITA DAL COMMITTENTE e rappresenta una risposta individualistica a condizioni specifiche

28 DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del termine, è quella secondo cui valutare (o stimare) un bene significa determinarne il valore economico. Valore di mercato Valore di Libro Valore di rimpiazzo Valore ipotecabile Valore di investimento Valore di costo di riproduzione deprezzato Valore di trasformazione (highest & best use)

29 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA PERIODO AL QUALE RIFERIRE LA VALUTAZIONE LA DESCRIZIONE DEL BENE ubicazione, caratteristiche estrinseche e intrinseche, stato di manutenzione, situazione locativa DATI CATASTALI SITUAZIONE URBANISTICA CONSISTENZE COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONE Destinazione, qualità, stato manutentivo

30 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA METODOLOGIE DI STIMA: - COMPARATIVO DIRETTO: limporto che un operatore economico ordinario sarebbe disposto ad offrire per un bene equiparabile a quello in esame per CARATTERISTICHE, UBICAZIONE, APPETIBILITA - CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO: - COSTO DI RIPRODUZIONE: V = f (R) V = valore; f = funzione; R = benefici economici attesi: SETTORE IMMOBILIARE R = CANONE LORDO DI LOCAZIONE ( C) V = C / i (durata illimitata, rendita costante) V = valore; C = Canone; i = tasso di capitalizzazione V = C (1+i) n / (1+i) n i (durata definita n anni) C e i DESUNTI PER COMPARAZIONE - COSTO DI RIPRODUZIONE DI UN BENE A NUOVO: valore terreno + costo costruzioni; - COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO: valore Terreno + costo costruzioni deprezzate in funzione dello stato di obsolescenza.

31 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA FONTI: -FONTI UFFICIALI (O.M.I., Nomisma, Scenari) -FONTI DIRETTE (agenti immobiliari, intermediari…) - FONTI INDIRETTE (Agenzia del Territorio, centri studi, società specializzate) - ATTENDIBILITA: - AGGIORNAMENTO Medesimi dati per tutte le unità di comparazione - OMOGENEITA:

32 IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA TERMINOLOGIA IN USO NEL SETTORE IMMOBILIARE ADVISORY AGENCY CAPITAL EXPENDITURE DUE DILIGENCE FACILITY MANAGEMENT & SERVICES PROPERTY MANAGEMENT REAL ESTATE REAL PROPERTY VALORIZZAZIONI

33 ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA ESPROPRIO AREE EDIFICABILI ESPROPRIO AREE NON EDIFICABILI D.P.R. n° 327/01 TESTO UNICO QUADRO DI RIFERIMENTO per la procedura espropriativa ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92 RIFERIMENTI NORMATIVI ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI L. n° 865/71

34 ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA AREA EDIFICABILE AREA NON EDIFICABILE O AGRICOLA POSSIBILITA LEGALI DI EDIFICAZIONE Area non sottoposta a vincoli di inedificablità assoluta; DESTINAZIONE URBANISTICA – NTA – CAPACITA EDIFICATORIA RESIDUA POSSIBILITA EFFETTIVE (VOCAZIONE EDIFICATORIA) Compromissione territorio circostante in termini di urbanizzazione, espansione edilizia, accessibilità a vie di comunicazione, idoneità geologica e orografica alledificazione. POSSIBILITA LEGALI POSSIBILITA EFFETTIVE POSSIBILITA LEGALI

35 INDENNITA PER AREE EDIFICABILI PRIMA DEL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI: media del valore venale e dei fitti coacervati dellultimo decennio ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dellultimo decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato: Ie = Indennità di esproprio; Vv = Valore Venale dellarea al momento dellesproprio; Rd = Reddito domenicale dellarea al momento dellesproprio. 40% = riduzione non applicata in caso di accordo bonario con il proprietario. PRIMA DEL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI

36 INDENNITA PER AREE EDIFICABILI PRIMA DEL TESTO UNICO METODI DI STIMA DEL VALORE VENALE DELLAREA Vv Vv = Valore Terreno + Valore Fabbricato edificato VALORE TERRENO AREA NON EDIFICATA Fabbr. Edificabile = cubatura realizzabile (potenziale volume costruibile secondo indice edificabilità previsto da PRG) V tot METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE Valore Terreno = Val. Fabbr. Edificabili – Costi edificazione AREA EDIFICATA Fabbr. Edificabile = cubatura residua V resid = V tot - V fabbr COMPARATIVO Costo costruzione medio (DEI) Oneri finanziari Oneri concessori Oneri professionali Oneri di idoneizzazione aree QUOTAZIONE MEDIA A NUOVO UTILE GENERICO DELLOPERATORE

37 INDENNITA PER AREE EDIFICABILI

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40 DOPO IL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dellultimo decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato: 40% = riduzione non applicata (art.37): - Se sia stato concluso laccordo di cessione, - Se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile allespropriato, - Se a questi sia stata offerta una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva. RIFERIMENTI NORMATIVI

41 INDENNITA PER AREE EDIFICABILI AREE LEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 1) lindennità è data dalla somma dellindennità di esproprio dellarea, con lindennità di esproprio della costruzione, pari al suo valore di mercato, al netto dellincidenza del valore del suolo già compreso nellindennità di esproprio dellarea I e = I e area + I e costruzione AREE ILLEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 2) lindennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente

42 INDENNITA PER AREE NON EDIFICABILI O AGRICOLE PRIMA DEL TESTO UNICO INDENNITA PROVVISORIA DOPO IL TESTO UNICO RIFERIMENTI NORMATIVI L. n° 865/71 VALORE AGRICOLO MEDIO terreni accorpati per ciascuna provincia INDENNITA DEFINITIVA VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE PRATICATE INDENNITA PROVVISORIA INDENNITA DEFINITIVA VALORE AGRICOLO MEDIO coltura prevalente nella zona sommato al valore dei manufatti legittimi VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE PRATICATE tenuto conto dei manufatti legittimi e dellesercizio e dellazienda agricola

43 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA Legge Urbanistica n°1150/42 Legge Bucalossi n°10/77 istituisce la Licenza di Costruzione per lesecuzione di nuove costruzioni la Licenza di costruzione diviene Concessione Edilizia

44 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA Legge n°457/78 a)manutenzione ordinaria; b)manutenzione straordinaria; c)restauro e risanamento conservativo; d)ristrutturazione edilizia; e)ristrutturazione urbanistica.

45 Legge Quadro n°47/85 semplifica le procedure per lesecuzione di interventi edilizi prosegue nella direzione della semplificazione delle procedure legate alledilizia attivando la Denuncia di Inizio Attività Legge n°662/96 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

46 Testo Unico per lEdilizia ex D.P.R. 380/01 a)La concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire a cui sono subordinati gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che conducano ad un organismo edilizio diverso dal precedente; b)Gli altri interventi non riconducibili alla categoria precedente sono assoggettati a denuncia di inizio attività

47 NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA Certificato di Agibilità Al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è necessario il rilascio del Certificato di agibilità.

48 VINCOLI La Legge n°1089/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse storico, artistico, archeologico. La Legge n°1497/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse paesaggistico e naturalistico. La Legge n°431/85 sulle zone di particolare interesse ambientale istituisce la formazione dei Piani Territoriali Paesistici e tutela i territori costieri, i territori dei laghi, dei fiumi, dei torrenti e dei corsi dacqua. Le leggi sopra specificate risultano attualmente confluite nel Testo Unico dei Beni Culturali e Ambientali ex Decreto Legislativo 490/99.

49 VINCOLI Il Regio Decreto n°3267/23 sottopone a vincolo idrogeologico i terreni che, per effetto di forme di utilizzazione, possono subire denudazioni, perdere stabilità o modificare il regime delle acque. Dette norme rappresentano i vincoli più frequenti che si incontrano nel campo edilizio-urbanistico.

50 VINCOLI vincoli di inedificabilità assoluta che investono aree in cui nessuna attività edilizia può essere consentita ed avviata; vincoli ad edificabilità controllata che investono aree in cui ogni attività edilizia è sottoposta al rilascio di preventivo nulla osta da parte dellEnte preposto alla tutela. I vincoli si suddividono sostanzialmente in due tipologie:


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