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CONVEGNO CNEC Roma, 12-13 Febbraio 2013 Simone Spreafico.

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Presentazione sul tema: "CONVEGNO CNEC Roma, 12-13 Febbraio 2013 Simone Spreafico."— Transcript della presentazione:

1 CONVEGNO CNEC Roma, Febbraio 2013 Simone Spreafico

2 CARISMA --- ECONOMIA --- IMMOBILI (IMMOBILIARE) CARISMA --- OPERE --- IMMOBILI (FABBRICATI STRUMENTALI) LE NECESSITA IMMOBILIARI MUTANO MOLTO PIU RAPIDAMENTE CHE IN PASSATO NORMATIVE OBSOLESCENZA – FUNZIONALE, PRESTAZIONALE, FISICA ED ECONOMICA OGGI E DIFFICILE TROVARE IMMOBILI STRUMENTALI CHE DURINO MOLTI ANNI (ES. ABAZZIE) ES. OSPEDALI, RSA, SCUOLE PREMESSA --- Il Tema Immobili degli Enti Religiosi ESIGENZA DI UNA GESTIONE ATTIVA DEGLI IMMOBILI NELLE DIVERSE FASI DELLA LORO VITA COSTRUIRE/COMPRARE GESTIRE/MANUTENERE ALIENARE /DISMETTERE

3 Struttura PRESENTAZIONE REAG IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO e EUROPEO IL TEMA IMMOBILI ANALISI DI VALORE E DUE DILIGENCE tecnica immobiliare FOCUS SU SEGMENTO RSA E ALBERGHI: MODALITÀ DI ANALISI OPPORTUNITÀ E ATTESE CASI STUDIO

4 american appraisal origini Fondata nel 1896, American Appraisal è una delle più grandi società indipendente del mondo, operante nellambito della consulenza e della valutazione. Il gruppo American Appraisal ha oggi più di 60 uffici internazionali in 28 Paesi, con oltre 1,000 dipendenti.L85% delle aziende selezionate dal Fortune 1000 ricade nel portafoglio clienti American Appraisal. American Appraisal approda in Italia nel 1967 ed è subito attiva ai massimi livelli come punto di riferimento nelle operazioni di trasferimenti di proprietà, di acquisto, di vendita, di fusione, di liquidazione, di studi di fattibilità, di consulenza tecnica e di gestione patrimoniale. reag origini REAG Real Estate Advisory Group, nasce nel 1992 con lintento di offrire una consulenza specialistica, qualificata e indipendente nel settore immobiliare. REAG opera con una consulenza a tutto campo orientata a valorizzare e gestire singoli asset o patrimoni immobiliari secondo la logica del Global Network, local consulting. Leading, Thinking, Performing.

5 uffici reag american appraisal london paris madrid lisbon porto bilbao barcelona majorca bari rome turin milan padua rotterdam frankfurt berlin prague munich bratislava timisoara bucharest sofia athens warsaw kiev moscow st. petersburg budapest Europa

6 Certificazioni

7 Settore Pubblico e Enti religiosi ADVISORY Valutazioni e Analisi Investimenti Valorizzazioni e Studi di Fattibilità Settore Hotel / sanitario e ospitalità Gestione strategica (asset Management) Settore commerciale REAG

8 REAG – Settore Advisory – Servizi Correlati REAG è in grado di offrire la globalità del servizio di gestione dellimmobile in modo organico e innovativo, grazie al coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione dellimmobile e la relativa manutenzione, custodia e conduzione. REAG ha strutturato per il settore delle costruzioni servizi specifici di verifica e controllo Ecomag, dipartimento di REAG Tekna specializzato nella consulenza ambientale, di sicurezza e igiene del lavoro, grazie al know-how di gruppo ha sviluppato una specifica competenza focalizzando alcuni dei propri servizi sulle specificità del settore immobiliare. I servizi offerti a Banche per finanziamenti e per gestione crediti con sottostante Immobili a garanzia Servizi di small engineering per clienti corporate Ogni operazione di gestione, acquisizione e vendita di un immobile, o di un patrimonio, ha quale punto cardine la corretta conoscenza di tutte le caratteristiche del bene stesso, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative.

9 REAG – Settore Advisory – Servizi Correlati Al fine di poter rispondere anche alle esigenze dei clienti legate a transazioni riguardanti asset/portafogli immobiliari, Reag ha costituito e strutturato una specifica divisione operativamente autonoma e focalizzata su tali attività. I servizi di tale divisione comprendono: Strategia e Piani di Commercializzazione Gestione diretta o tramite procedure strutturate di dismissioni di asset e portafogli Assistenza nel ricercare partner industriali/Equity partner Assistenza a procedure concorsuali Scouting diretto o tramite procedure strutturate per assistenze a processi acquisitivi Assistenza su aspetti finanziari (ottenimento finanziamenti e Piani di finanziamento, Ristrutturazione del debito, Fondi Comunitari) REAG TRANSACTION

10 Il Mercato Immobiliare Europeo: RESIDENZIALE Il mercato residenziale europeo sta attraversando una fase di stabilizzazione ma varia tra le diverse aree geografiche evidenziando situazioni molti differenti; Il mercato residenziale è strettamente collegato alle performance delleconomia; Gli elementi chiave per la ripresa sono costituiti dallaccesso al credito e dai tassi di interesse, mentre il trend dei prezzi è condizionato dalla domanda e dallattività edilizia; Gli ultimi sviluppi del mercato europeo registrano un aumento della richiesta di immobili soprattutto nelle zone centrali delle grandi città; Berlino è uno dei mercati più interessanti in questo momento: il prezzo medio per un appartamento è del 40% più basso rispetto alle altre capitali europee come Londra o Parigi; Il settore immobiliare russo è stato contraddistinto da un autentico boom di investimenti grazie alla domanda molto forte nei principali centri urbani come Mosca; I prezzi delle case in UK sono ancora sopravvalutati ma nonostante ciò il mattone londinese continua ad attirare investitori europei e asiatici: sopportato dalla crisi dell'euro il mercato residenziale di lusso a Londra non conosce la crisi; Secondo Fitch (agenzia di rating) ci sono ancora fondati motivi per temere per alcuni mercati dell'Europa, in particolare per Spagna, Portogallo, Grecia e Irlanda dove si stima un ulteriore calo dei prezzi delle abitazioni. Vari fattori sono alla base di questa valutazione: la disoccupazione, la scarsa crescita economica e la mancanza di fiducia dei consumatori.

11 Prezzi (a destra) e rendimenti (sotto) nel centro città Il Mercato Immobiliare Europeo: RESIDENZIALE

12 DECLINO CRISICRESCITA MATURITA Bruxelles Copenaghen Lussemburgo Varsavia Istanbul Bucarest Madrid Mosca Bratislava Budapest Londra Parigi Lisbona Praga Belgrado Berlino Zurigo Il Mercato Immobiliare Europeo: RESIDENZIALE LOrologio Immobiliare

13 Oggi gli asset Europei si scontrano con unofferta globale e con aree geografiche maggiormente promettenti (questo vale anche per il Real Estate); Tengono le città primarie (Londra, Parigi, Berlino, ecc); Segnali positivi, anche se altalenanti, dal comparto real estate USA (locomotiva mondiale del settore). Il Mercato Immobiliare Europeo: UFFICI

14 -

15 5 anni di calo del mercato in termini di volumi e in termini di valori (calo anche con analisi dei prezzi correnti) Il Mercato Immobiliare Italiano: RESIDENZIALE

16 Uffici Forte riduzione dei volumi compravenduti Rendimento medio in aumento Domanda locazione in diminuzione, stabile solo per immobili di pregio e molto efficienti (LEED) Prezzi: in calo ad eccezione di prime location e nuovi distretti ad altissima qualità/efficienza Canoni: in calo ad eccezione di prime location e nuovi distretti ad altissima qualità /efficienza Tenuta dei prodotti di qualità Residenza Domanda: stabile o in leggera diminuzione nelle zone di pregio, in forte diminuzione altrove Offerta: in aumento, soprattutto nelle periferie, cantieri fermi e molto invenduto Compravendite in flessione Difficoltà di accesso al credito Prezzi: in calo Mercato locazione in leggera ripresa Penalizzazione del settore seconda casa o casa a reddito da nuove tassazioni (IMU) Rendimenti medi: 3,5%-4,5% Andamento del Mercato Immobiliare Italiano Scenario attuale

17 Industriale Rendimenti in aumento Rendimento logistica : 8% - 9% Forte attenzione per i costi di gestione Domanda in diminuzione, forte crisi delle imprese tranne quelle legate allexport, NPL Banche Valori di locazione in discesa o i stagnazione sulle piazze più richieste Commerciale Rallentamento dovuto al forte impatto della crisi economica Pressione maggiore sugli operatori minori e su centri commerciali di minor appeal Riduzione dei volumi transati Rendimenti in salita Rendimenti: 6,5%-8% Diminuzione dei canoni rinegoziazioni al ribasso (es. Filiali bancarie) Ricettivo Riorganizzazione dei principali player Calo/stagnazione ambiti turistici, leggera ripresa solo per città business (crisi economica e Euro forte) Forte calo delle transazione immobiliari Continua l'interesse per l'Italia delle principali catene straniere Rendimenti immobiliari in aumento 6,5%-8% Andamento del Mercato Immobiliare Italiano Scenario attuale

18 Scenario di Breve e Medio Periodo Molto dipenderà dalla stabilizzazione dellarea Euro La stabilizzazione dellarea Euro renderà più solidi i paesi in crisi con il debito sovrano con beneficio sui loro asset patrimoniali (compreso limmobiliare) Permarrà tuttavia londa lunga della crisi delleconoma reale (imprese e famiglie) Il mercato immobiliare sarà contraddistinto da unelevata segmentazione dei valori; il lusso e leconomy, sarà sempre più difficile vendere prodotto medio – medio/alto (che normalmente era il prodotto di sostituzione). Il mercato si differenzierà sugli immobili oltre che sulla location. Solo le vere top-location resisteranno indipendentemente dalla qualità dei beni. Qualità globale come elemento di differenziazione del prodotto Il patrimonio immobiliare in gran parte in mano alle famiglie sarà un elemento che non consentirà crolli drastici dei valori, unito allinflazione sempre alta e agli elevati costi per realizzare nuovi fabbricati in Italia (materiali, energia, suolo, oneri, e tempi burocratici). Grande offerta di beni immobili per miliardi di Euro nei prossimi 5 anni. Fondi Immobiliari in scadenza, Pubblico, Banche (NPL), Developers (Magazzino), Enti religiosi, Aziende. Cosa possiamo aspettarci Scenario medio periodo

19 Scenario di Breve e Medio Periodo Approccio strategico Poca e esigente domanda per uffici che punterà a sostenibilità e costi bassi Tematiche GREEN Stiamo assistendo ad un processo di de-terziarizzazione? Poca e differenziata domanda per residenza che punterà a Immobili di prestigio Immobili poco costi e molto efficienti (classe A) Innovazione di prodotti immobiliari e di soggetti Nuove esigenze, anziani (retirement village - RSA), turismo, cultura (da inventare) – OCCORRE FARE SISTEMA Un auspicato ritorno degli stranieri (non solo acquirenti del segmento lusso) se le condizioni dovessero migliorare (stabilità economica e fiscale, certezza del diritto e burocrazia) Ottimizzare la redditività del proprio patrimonio immobiliare attraverso una gestione dinamica e un maggior controllo delle variabili finanziarie – ANCHE ATTRAVERSO VALORIZZAZIONI Affrontare la crescita della competitività e le difficoltà del mercato dotandosi di una pluralità di specializzazioni e professionalità che devono integrarsi e dialogare: Tecnico-immobiliare Economica Finanziaria Fiscale & legale Cosa possiamo aspettarci Scenario medio periodo

20 Lefficienza energetica degli edifici è lelemento base per raggiungere gli obiettivi Climatici ed Energetici della UE entro il Essi sono: riduzione del 20% delle emissioni di Gas Serra; riduzione del 20% del consumo energetico; riduzione del 20% della produzione energetica alternativa. La strategia UE PER IL 2020 Sostenibilità A livello internazionale, il mercato del Real Estate ha già superato le tipiche questioni di avvio: Vale la pena? Perché dovrei costruire o gestire sostenibile? La domanda reale è: Esiste ancora spazio strategico per un Real Estate non sostenibile? Il mercato RE internazionale

21 Operazioni di sviluppo / promozione Connessioni tra beni finanziari e beni immobiliari Mercato, profilo di rischio e rendimento Rendimento Rischio Uffici / Terziario (6% - 7,5%) Centri Commerciali (6,5%-8%) Logistica (8% - 9%) Residenziale (3,5% - 4,5%) Molti immobili di Enti Religiosi da ripensare individuano la potenziale domanda tra i costruttori e sviluppatori immobiliari, questo comporta: -Non interesse del mercato degli investitori core (che cercano il reddito); -Soggetti potenzialmente interessati con poca capacità finanziaria e grande percezione di rischio ; -Rischio di divergenza di valore tra offerta e domanda con alto rischio di invenduto; -Possibilità per immobili che ne hanno le caratteristiche di attirare investitori privati. -Vantaggio rappresentato dallunicità e storicità del bene

22 Il mio immobile mi serve (strumentale) o non mi serve (non strumentale)? -Se mi serve -Come lo posso valorizzare? -STUDIO GESTIONALE -POSSO OTTIMIZZARE LA PARTE DI LOCAZIONE? (Affitti verso terzi) -POSSO OTTIMIZZARE LA PARTE DI GESTIONE? (Costi esercizio – Green Building) -Se NON mi serve -La prima domanda. Chi puo essere interessato al mio immobile e per farne cosa? -STUDIO ECONOMICO (Valutazione / Studio di fattibilità) -La seconda domanda. A quale valore? -STUDIO ECONOMICO (Valutazione / Studio di fattibilità) -La terza domanda. Il mio immobile è vendibile? -STUDIO TECNICO/LEGALE -Come lo posso vendere o valorizzare? -STUDIO COMMERCIALE (Strategia di vendita o di messa a reddito) Il Tema Immobili

23 Se NON mi serve ed è dismesso il vero tema è CHE COSA PUO DIVENTARE IL MIO IMMOBILE. Molti immobili in uso a Enti Religiosi nel corso della loro storia sono stati usati a vari scopi e questo ne ha definito la tipologia costruttiva Alcuni possibili riusi di immobili dismessi di proprietà di Enti Religiosi sono: TIPOLOGIALivello di interesse -ResidenzialeALTO -Uffici / Negozi MEDIO – BASSO -Hotel (Ricettivo)MEDIO - ALTO -RSAMEDIO - ALTO (generalmente no se limmobile è storico) -StudentatoMEDIO (generalmente no se limmobile è storico) Il Tema Immobili

24 ANALISI DI VALORE E DUE DILIGENCE tecnica immobiliare Necessità di preparare e presentare gli immobili a investitori anche con un idea di riconversione Analisi di Valore -Valutazione o Studio di Fattibilità, individuazione del massimo miglior utilizzo e del Valore di Mercato -Individuazione del mercato di riferimento (locale, nazionale, internazionale) -Strategia di alienazione / Valorizzazione Analisi tecniche -ATTIVITA BASE – Verifiche Tecniche e regolarizzazioni -Titolarità -Catasto -Concessioni -Impianti e sicurezza (solo immobili in uso) -ATTIVITA AGGIUNTIVE -Richiesta di Variante urbanistica (es da istituto religioso a Tessuto Urbano consolidato) – ATTENZIONE A NON VINCOLARE IL BENE -Richieste per licenze specialistiche (es. accreditamenti RSA, licenze commerciali) -Verifica sovrintendenza (richiesta di espressione vincolo - relazione storica – verifiche stratigrafiche) -Richiesta per autorizzazione alienazione agli organi decisionali dellEnte Religioso preposti -ACE (certificazione energetica) -Assistenza al rogito

25 ANALISI DI VALORI E DUE DILIGENCE tecnica immobiliare Attività di alienazione -Predisposizione INFOMEMO -Scelta del piano strategico di vendita -Attività promozionali -Gestione dei potenziali clienti -Affiancamento nella chiusura della vendita

26 PRINCIPALI CRITICITA DA AFFRONTARE, O CHE POSSONO EMERGERE, IN UN PROCESSO DI VALORIZZAZIONE/ALIENAZIONE Valore -Perchè devo fare uno studio o una valutazione? -Il valore non è quello che mi immaginavo o che mi aveva paventato il mio professionista -Corro il rischio di svendere -Appoggiarsi a esperti di mercato immobiliare Aspetti tecnici -Ho tutti I documenti adatti a vendere la proprietà? -Quali sono I passaggi tecnici che devo fare? -I documenti predisposti dai miei tecnici sono sufficienti o vanno integrati? -Come mi devo raffrontare con Amministrazioni Pubbliche / Soprintendenza Processo di alienazione -Devo vendere, mettere a reddito o trovare un partner immobiliare? -Ho già provato percorsi di vendita? -Quali sono stati gli interessamenti avuti e a che valore ? -Vogli pubblicizzare la vendita? Ci sono percorsi che non intendo percorrere (annunci, articoli, ecc) -Ci sono tipologie di acquirente che non gradisco? o destinazioni duso finali? -Se poi decido di non alienare il bene?

27 La valutazione è il processo di stima del valore di un bene ad una certa data e comprende lo studio della sua natura, qualità, agibilità, utilità e commerciabilità. Analisi di Valore La valutazione La VALUTAZIONE indica lopinione in forma scritta, circa il valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dellincarico, lopinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione.

28 Il Valore di Mercato è definito come lammontare a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo unadeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni (Standard di Valutazione RICS, Edizione italiana, 2009) Valore di Mercato

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30 Domanda Dipende caso per caso molto piu ampia per beni fungibili e di piccole dimensioni molto piu bassa per beni da valorizzare e di ampie di mensioni Utilità Alta per beni di normale destinazione duso (es residenza) molto bassa per beni specialistici (es convento dismesso); nel secondo caso pesa molto il grado di fungibilità capacità del bene di essere rifunzionalizzato ad esigenze moderne Scarsità Lassenza di beni similari è normalmente un vantaggio se lassenza non coincide con una assenza di mercato Trasferibilità Il bene deve essere trasferito da una proprietà ad unaltra senza impedimenti di sorta e vincoli Valore di Mercato

31 METODI DI VALUTAZIONE : Metodo del Mercato o Comparativo Metodo del Mercato o Comparativo (Market Approach) Metodo del Reddito Metodo del Reddito (Income Approach) Metodo del Costo Metodo del Costo (Cost Approach) Metodo della Trasformazione Metodo della Trasformazione (Development Approach) Metodi di valutazione

32 Massimo e miglior utilizzo (H&B use) Oggetto della valutazione (es. Piena Proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc) Vincoli e restrizioni alla proprietà H&B use Oggetto di analisi e tipo di proprietà Vincoli e limiti Elementi Fondamentali dellapproccio Valutativo

33 Anche la valutazione piu accurata presuppone dei limiti di indagine e delle assunzioni che sono bene chiare nel documento di offerta e devono essere esplicitate nel rapporto valutativo. Normalmente una valutazione non comprende: - Una Due diligence completa (attività integrativa) - Analisi ambientali - Analisi strutturali Limiti e Condizioni del Servizio di Valutazione

34 Si definisce, quindi Due Diligence tecnica immobiliare il processo d'indagine di un immobile che unisce la verifica dello stato di fatto con quella documentale e normativa. Analisi Tecniche TRASFERIMENTO DEL TITOLO DI PROPRIETA Evidenzia eventuali problemi che non permettono la trasferibilità; Definisce il valore dell'immobile (accertando i costi immediati e futuri, da sostenere per manutenzione, adeguamenti, ecc); Facilita la negoziazione (apportando elementi utili alla conoscenza e alla valutazione dell'immobile) e riduce i tempi contrattazione. GESTIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Definisce correttamente la proprietà e i vincoli che gravano su di essa e permette una completa conoscenza dellimmobile e del suo corredo documentale, con una attività propedeutica alla creazione del fascicolo di fabbricato; Definisce gli accantonamenti necessari alla manutenzione e agli adeguamenti legislativi, ecc., attribuendo correttamente le responsabilità; Indica le procedure per riportare limmobile in condizioni ordinarie o migliorarne lefficienza energetica; Individua azioni atte a garantire possibili risparmi fiscali.

35 Sopralluogo dei tecnici per la verifica delle condizioni generali dello stato di fatto rispetto alla documentazione esistente e alla normativa di riferimento. Documentazione di Titolarità Documentazione Catastale Documentazione Urbanistica ed Edilizia Documentazione Strutturale Documentazione Impiantistica Documentazione di Sicurezza, Igiene e Ambientale La sovrapposizione tra quanto emerso dallanalisi documentale e quanto verificato nel sopralluogo permette di evidenziare irregolarità o eventuali carenze documentali e di determinare, ove possibile, il costo del ripristino alla situazione originaria o quello di legalità tramite ladeguamento alla normativa vigente. ANALISI DOCUMENTALE ANALISI DELLO STATO DI FATTO Analisi Tecniche

36 SITUAZIONE SITUAZIONE CONFORME NON CONFORME NON DEFINIBILE Mancanza della Documentazione Necessaria Deroga dei tempi di Trasferimento Limmobile è 1. A norma 2. Trasferibile 3. Al netto dei costi 2. Non conformità amministrativa, catastale ed edilizia Costi inderogabili Immobile non trasferibile Limmobile non è a norma 1.Non conformità impiantistica, di sicurezza ed ambientale Immobile trasferibile Costi trasferibili Analisi Tecniche

37 Ottica operativa e attività correlate La valutazione di una struttura ricettiva o sanitaria è strettamente e direttamente legata alla comprensione delle dinamiche e dei risultati gestionali della struttura stessa, le attività previste per la determinazione del Valore di Mercato sono: Analisi dellimmobile Analisi dellimmobile (location, standard costruttivo, layout spaziale, superfici, ecc.); Analisi di mercato Analisi di mercato attraverso unanalisi degli indici di benchmarking dei settori (Alberghiero: occupazione camere, ADR, Revpar, ecc.; Sanitario: accreditamento, tariffe a carico dellospite, occupazione, ecc), andamento e indici di mercato di riferimento (transazioni recenti, valori immobiliari); Determinazione dei ricavi totali annui della gestione Determinazione dei ricavi totali annui della gestione attraverso lindividuazione delle tariffe medie della struttura, dei ricavi dei servizi accessori (food and beverage, meeting room, spa ecc., esami medici, lavanderia, altro), delloccupazione specifica; Determinazione dei costi Determinazione dei costi attraverso lindividuazione dei costi di gestione; Determinazione del canone di locazione sostenibile Determinazione del canone di locazione sostenibile individuazione del canone sostenibile sulla gestione. Valutazione di strutture ricettive e sanitarie Focus su Segmento Rsa e Alberghi: Modalità di Analisi Opportunità e Attese.

38 Valutazione dellimmobile: Viene effettuata attraverso il metodo del discounted cash flow e cioè scontando ad un tasso opportuno (tasso di attualizzazione) i flussi di cassa ricavi-costi (canone di locazione in essere o previsto e costi immobiliari) per n anni e il valore dellimmobile alla fine del modello (terminal value). Valutazione albergo con management contract: Viene effettuata impostando un modello gestionale ordinario alberghiero ricavi-costi per n anni, presupponendo una gestione attraverso un management contract. La valutazione viene effettuata attraverso il metodo del discounted cash flow e cioè scontando ad un tasso opportuno (tasso di attualizzazione) i flussi di cassa ricavi-costi (canone di locazione in essere o previsto e costi immobiliari) per n anni e il valore dellalbergo alla fine del modello (terminal value). Valutazione di strutture ricettive e sanitarie Segmento Rsa e Alberghi: Modalità di Analisi, Opportunità e Attese. NB – Una cosa è il valore dellimmobilericettivo unaltra è la valutazione dellattività alberghiera (strutture + avviamento)

39 Fasi del processo di analisi: dati di ingresso per la determinazione dei ricavi dalla gestione alberghiera. Focus su Segmento Rsa e Alberghi: Modalità di Analisi Opportunità e Attese. Analisi gestionale Albergo

40 Ottica operativa e attività correlate Lattività di analisi della gestione alberghiera è finalizzata allindividuazione di problematiche associabili alla gestione stessa come: Analisi comparata gestione attuale storica e budget – gestione ordinaria Livello del canone di locazione: Livello del canone di locazione: Il monitoraggio si prefigge di indicare, a seguito di un opportuna ricerca di mercato, la congruità del canone attualmente corrisposto/percepito al fine di individuare, il livello dei canoni di mercato, la sostenibilità sulla gestione alberghiera del canone di locazione corrisposto/percepito. Lattività è finalizzata inoltre allindividuazione della possibile rinegoziazione dei contratti in essere; Livello delle manutenzioni straordinarie: Livello delle manutenzioni straordinarie: Monitoraggio e congruità dei costi di manutenzione straordinaria, peso sulla gestione. Individuazione e pianificazione, sulla base della necessità di mercato, dei costi di miglioramento della struttura alberghiera; Costi del personale e di gestione: Costi del personale e di gestione: Monitoraggio ed individuazione delle problematiche relative ai costi di gestione; % di occupazione e Adr rispetto ai benchmark di mercato: % di occupazione e Adr rispetto ai benchmark di mercato: Monitoraggio ed individuazione delle problematiche relative ai ricavi ed indici di gestione, attraverso lindividuazione dei benchmark e della relazione tra la struttura in esame e il mercato. Focus su Segmento Rsa e Alberghi: Servizi e Attività Analisi gestionale Albergo

41 Fasi del processo di analisi: dati di ingresso per la determinazione dei ricavi dalla gestione sanitaria. Analisi gestionale RSA Focus su Segmento Rsa e Alberghi: Servizi e Attività

42 Modello Valutativo

43 San Giminiano - Pubblic Valorization services Examples

44 Milan – NPL – MPS Bank 44 Valorization services Examples Milan – NPL – MPS Bank

45 Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: immobili in Sicilia PALERMO TAORMINA

46 Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

47 LIMMOBILE: Complesso Conventuale non utilizzato dal 2009 Tipologia di utilizzo:Convento Scuole di differenti gradi Convitto Superficie lorda edificata: mq ca. Terreni agricoli: mq ca. Destinazione Urbanistica:Servizi Religiosi Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

48 IL PROCESSO DI VALORIZZAZIONE AI FINI DELLA DISMISSIONE: 1.STUDIO DI FATTIBILITA per la DETERMINAZIONE del MASSIMO e MIGLIOR UTILIZZO Sopralluogo e verifica delle consistenze Analisi del contesto territoriale (verifica delle potenzialità di sviluppo del territorio) Analisi urbanistica (verifica degli usi ammessi) Analisi del mercato immobiliare (caratteristiche del territorio, domanda e offerta, interventi rilevanti) Ipotesi di trasformazione per la determinazione del MASSIMO e MIGLIOR UTILIZZO (destinazione che, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili, è in grado in grado di conferire alla proprietà stessa il massimo valore) Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

49 Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi SONDRIO – Convento di San Lorenzo

50 Valorization services Examples SONDRIO – Convento di San Lorenzo

51 CORPO D CORPO H CORPO A CORPO E CORPO F CORPO G CORPO B CORPO I CORPO C Cappelletta PARCHEGGI A RASO DESTINAZIONI NON RESIDENZIALI PARCHEGGI INTERRATI AD USO RESIDENZA LEGENDA Residenza Centro Congressi (P.Terra) Struttura ricettiva (P. 1° e 2°) Centro Wellness/Fitness Ristorante, enoteca, negozio Box auto esistenti Chiesa RESTITUZIONE GRAFICA del MIX FUNZIONALE IDENTIFICATO per la MASSIMA VALORIZZAZIONE dellIMMOBILE Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

52 2.ASSISTENZA URBANISTICA Ai fini dellinsediamento di funzioni diverse da quelle religiose più appetibili dal punto di vista commerciale - (residenziale, ricettivo, commerciale,...) RICHIESTA DEL CAMBIO DI DESTINAZIONE DUSO (variante allo strumento urbanistico vigente) Analisi degli scenari strategici di trasformazione urbanistica e immobiliare del contesto Analisi del quadro normativo vigente Individuazione delle linee strategiche e dei margini di libertà offerti da ciascuno strumento supporto al cliente nel percorso di concertazione urbanistica con lAmministrazione per il cambio di destinazione duso Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

53 3.ASSISTENZA Dlg 42/2004 Verifica della sussistenza di vincoli espressi presso la Soprintendenza competente, in mancanza: Richiesta della Verifica dellInteresse culturale da parte della Soprintendenza (Predisposizione e presentazione relazione Storico-Tecnica da presentare presso la Curia di appartenenza) Richiesta del parere di Consigli Diocesani e Santa Sede AUTORIZZAZIONE ALLA VENDITA Predisposizione iter da avviare, a rogito notarile stipulato con clausola sospensiva a favore della prelazione da parte della Soprintendenza, per verificare linteresse della stessa ad esercitare tale diritto Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

54 4.AVVIO della FASE di VENDITA Sulla base delle analisi di mercato e dei risultati delliter urbanistico, si redige il PIANO di DISMISSIONE, che comprende: modalità di dismissione Principali operatori (domanda di riferimento) tempi di assorbimento previsti prezzo di vendita di riferimento - da concordarsi con lEnte Religioso e i suoi organi decisionali preposti cronogramma delle attività, con l'individuazione delle priorità e dei principali step operativi Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

55 5.ASSISTENZA alla ATTUAZIONE del PIANO di DISMISSIONE Valutazione dei più opportuni interventi di promozione del complesso immobiliare: Redazione dellInformation Memorandum, che comprende: caratteristiche principali del complesso immobiliare termini della procedura (disclaimer legali, clausole di riservatezza) PRESENTAZIONE DELLINIZIATIVA AGLI INVESTITORI Individuazione e selezione degli investitori e operatori a cui sottoporre l'iniziativa Organizzazione, Gestione e Monitoraggio delle attività di commercializzazione Assistenza al Cliente fino al rogito notarile Valorizzazione e dismissione per Enti Religiosi Processo di Valorizzazione: il caso studio di SONDRIO – Convento di San Lorenzo

56 Roma, Febbraio 2013 CONVEGNO CNEC Simone Spreafico


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