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1 1 BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 1 Select and click AddPic to insert optional client logo Giuditta De Micheli LA VALORIZZAZIONE E LO SVILUPPO DEI CENTRI COMMERCIALI 28 OTTOBRE 2010

2 2 BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 2 Giuditta De Micheli INVESTIRE NEL MERCATO DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI: IL PUNTO DI VISTA DELLINVESTITORE -I CRITERI PER LA VALUTAZIONE DELLA REDDITIVITA DEI CENTRI COMMERCIALI - LA VALORIZZAZIONE DEI CENTRI COMMERCIALI ESISTENTI - LE POTENZIALITA DEI FONDI IMMOBILIARI PER LO SVILUPPO DEI CENTRI COMMERCIALI

3 3 Giuditta De Micheli 3 I Fondi immobiliari di diritto italiano I Fondi Immobiliari chiusi di diritto italiano di prima generazione (1999– 2002). Si può affermare che la maggioranza di questi fondi ha caratteristiche omogenee: Origine bancaria Bassa diversificazione di destinazione duso e area geografica; Investimenti di tipo Core. Destinati ad un utenza retail (obbligo di quotazione in borsa) Soggetti al potere ispettivo di Banca dItalia e CONSOB se quotati. Lapproccio al mercato immobiliare dei fondi che rispondono a queste caratteristiche è caratterizzato da una prevalenza degli investimenti in immobili di pregio, già a reddito, adibiti ad uffici e localizzati a Roma e Milano.

4 4 Giuditta De Micheli 4 Fondi Immobiliari I Fondi immobiliari non speculativi hanno storicamente svolto attività di mero investimento in immobili a reddito negli immobili cosiddetti core. La strategia prevalente dei fondi immobiliari era di investire nei primi anni di vita in immobili a reddito, incassare i canoni e rivendere alla scadenza del fondo (mediamente 10 anni). Anno Richiamo degli impegni Holding period vendite Anno 10

5 5 Giuditta De Micheli 5 Fondi I mmobiliari Centro Commerciale considerato investimento core nel 2000: - Anno di costruzione: anni 90 - Dimensione: varie - Location: Nord Italia - Capoluoghi di regione Lobsolescenza di immobili inseriti nei portafogli immobiliari di proprietà dei fondi tradizionali ha di fatto dimostrato che è quasi impossibile definire core un immobile CENTRO COMMERCIALE che viene detenuto in portafoglio per quasi 10 anni.

6 6 Giuditta De Micheli 6 VALORIZZAZIONE DEL CENTRO COMMERCIALE Per mantenere la competitività Centro Commerciale è indispensabile un intervento di valorizzazione ma: Le assumptions per gli investimenti core prevedevano: crescita costante del valore degli affitti dellimmobile Cap in = Cap out Accantonamenti per valorizzazioni intorno al 1% del Valore di ricostruzione

7 7 Analisi di un restyling Bologna

8 1 DATI STRUTTURALI 8

9

10 2 LAY-OUT A CONFRONTO 10

11 2005: COME ERAVAMO Locale: 1 Free-Flow 642,50 mq Locale: 52 Abbigliamento 1249,27 mq Locale: 6 Bigiotteria 33,05 mq Locale: Ristorazione 212,56 mq Locale: 5 Tacchi & Chiavi 31,61 mq Locale: 4 Abbigliamento 58,10 mq Locale: 2+3 Abbigliamento 131,76 mq Locale: 51 Ristorazione 189,06 mq Locale: 7 Calzature 57,76 mq Locale: 32 Calzature 409,34 mq Locale: 12 Art.Sportivi 680,07 mq

12 2010: COME SIAMO OGGI Locale: 1+1/B/C Free-Flow 769,17 mq Locale: Abbigliamento 1438,33 mq Locale: Elettrodomestici 1089,41 mq Locale: Profumeria 212,56 mq Locale: 2….7 Calzature 312,88 mq

13 3 IMMAGINI A CONFRONTO 13

14 14 DOPO PRIMA IMMAGINI A CONFRONTO DOPO PRIMA

15 4 CANONI A CONFRONTO 15

16 DIFFERENZA CANONI ANNUI Locale: % Locale: 1+B/C - 30% Monte affitti totale -11% Locale: % Locale: 2… % Locale: %

17 17 Intervento di valorizzazione Previsione BP di costi straordinari: 1% del valore di ricostruzione a nuovo Costi sostenuti per lintervento di restyling: 10%del valore di ricostruzione a nuovo I costi extra dellintervento sono stati sostenuti dal fondo: La galleria commerciale valorizzata rappresenta l8% del valore del portafoglio immobiliare del fondo. Lintervento di restyling ha accresciuto il valore immobiliare/commerciale dellasset Giuditta De Micheli

18 18 Intervento di valorizzazione Previsione BP di crescita degli affitti: la minima prevista da incremento ISTAT Monte affitti post intervento di restyling: - 11% dovuto allaccorpamento di piccole superfici trasformate in medie superfici ed alle modifiche del mix merceologico. Si prevede che lintervento di valorizzazione dellimmobile permetterà di ricommercializzare a valori più alti nei prossimi anni Giuditta De Micheli Previsione BP : Cap IN = Cap OUT Si dovrà programmare temporalmente lintervento in modo tale che al momento della vendita dellasset il monte affitti sia già ritornato a regime dopo il decremento dovuto alle modifiche del lay out

19 19 Conclusioni I fondi immobiliari possono avere un ruolo significativo per il rilancio del settore ma: Giuditta De Micheli Le attività di valorizzazione devono essere previste a monte dellacquisto dellimmobile ed inserite nel BP in modo che la valutazione del loro rischio/rendimento sia confrontato con gli obiettivi promessi ai sottoscrittori delle quote. Le attività di valorizzazione necessitano quindi di un consolidato intreccio di know how del settore immobiliare commerciale e della gestione dei veicoli che si intende utilizzare (Fondi Immobiliari).

20 20 La Valorizzazione e lo sviluppo dei Centri Commerciali Grazie per la vostra attenzione


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