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ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Stima della sopraelevazione di un fabbricato in condominio Prof. Romano Oss.

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Presentazione sul tema: "ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Stima della sopraelevazione di un fabbricato in condominio Prof. Romano Oss."— Transcript della presentazione:

1 ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Stima della sopraelevazione di un fabbricato in condominio Prof. Romano Oss

2 Sopraelevazione di un fabbricato condominiale Il proprietario o i proprietari dellultimo piano di un edificio condominiale possono sopraelevarlo quando: il regolamento condominiale lo consente o non lo nega è consentito dagli strumenti edilizi in vigore (PRG, regolamento edilizio …) vengono rispettate le disposizioni dellart del c.c. che la vietano quando : le condizioni statiche non lo consentono pregiudica laspetto architettonico diminuisce notevolmente laria e la luce ai piani sottostanti Quando la sopraelevazione è possibile chi la esegue deve pagare agli altri condomini lindennità stabilita per legge. Il diritto di sopraelevazione può essere ceduto dai proprietari dellultimo piano ad altri.

3 Indennità di sopraelevazione Lindennità è pari al valore attuale dellarea su cui insiste ledificio diviso il numero di piani, compreso quello da edificare, e detratta la quota spettante a chi esegue ledificazione. Indennità spettante a ogni piano nel caso di edificazione di un solo piano : Va Va 1 Ind = ( x --- ) n+1 n+1 n indennità per ogni piano indennità piano edificato Per valore attuale dellarea si deve intendere TUTTA larea su cui insiste ledificio e non solo la proiezione dei muri perimetrali. ( sentenza Corte di Cassazione )

4 Esempio: Valore dellarea Piani esistenti prima della sopraelevazione 3 Piani edificati in più Ind = x --- = Lindennità verrà suddivisa per i tre piani e successivamente per ogni piano proporzionata ai millesimi di ciascuna unità immobiliare / 3millesimi di ogni singola unità di piano.

5 Sopraelevazione di più piani In alcuni casi è possibile sopraelevare più piani. Applicando alla legge il dettato dellart 1127 si avrebbe paradossalmente una diminuzione dellindennità. La Corte di Cassazione ha modificato con una sua sentenza le modalità di calcolo arrivando alla formula seguente: Va Va 1 Ind = x s - ( x s x --- ) n+s n+s n s = numero di piani edificati in più Un caso particolare è la sopraelevazione parziale In questo caso lindennità riferita allultimo piano deve essere ripartita in base ai millesimi relativi allarea di piano occupata dalla sopraelevazione.

6 Esempi: Piani edificati in più 2 Utilizzando alla lettera la legge: Ind = x --- = ERRATA!!! Con la sentenza della Corte di Cassazione: Ind = x x 2 x --- =

7 Valore del diritto di sopraelevazione Il diritto di sopraelevare può essere ceduto e il suo valore va calcolato in base al valore di trasformazione: Vds = Vm - K0 - Ind. V m = valore di mercato della porzione di fabbricato ottenuto con la sopraelevazione K 0 = costo di costruzione della sopraelevazione Ind = indennità di sopraelevazione Esempio: Cubatura edificabile in sopraelevazione: 840 mc. Superficie commerciale ricavabile:196 mq Valore di mercato del fabbricato ricavabile3000 /mq Costo unitario di sopraelevazione400 /mc Indennità di sopraelevazione Valore di mercato ottenuto con la sopraelevazione 196 x 3000 = Costo della sopraelevazione 840 x 400 = Valore del diritto = =


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