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STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss.

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Presentazione sul tema: "STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss."— Transcript della presentazione:

1 STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Istituto Tecnico per Geometri A. Pozzo Prof. Romano Oss

2 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss SINTESI DEI CONTENUTI DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Committente: nominativi, qualifiche, indirizzi Scopo della valutazione: deve essere chiaro (bilancio, compravendita, mutuo …) Data di riferimento: della perizia, apertura successione, dellevento,sinistro … non può essere mai futura Aspetto economico: come derivato dallo scopo Ipotesi: trasformabilità, piani urbanistici, concessioni edilizie, vincoli … Ubicazione e identificazione del bene: riportare documentazione, fotografica, catastale, fiscale Impianti: precisa valutazione dello stato degli impianti. Fonti: citare fonti e attendibilità Proprietà: documentare la proprietà e i vincoli esistenti su questa Sopralluoghi: citare date e natura dei sopralluoghi.

3 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Definizione generale: un fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari riunite in un corpo unico, in una porzione di fabbricato o in più corpi che nello stato in cui si trovano sono atti a produrre un reddito proprio. Gli aspetti economici utilizzati nelle stime sono: Valore di Mercato Rilevazione dei prezzi di vendita Valore di Costruzione o Rilevazione del costo di costruzione Ricostruzione Modifica in base alla vetustà Valore di Trasformazione Valore del fabbricato trasformato meno i costi di trasformazione Valore Complementare Valore di una parte di fabbricato separata Valore di Capitalizzazione Valore attuale dato dai redditi futuri

4 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Il metodo di stima impone che la valutazione si basi sulla comparazione. Nel caso dei fabbricati esistono elementi oggettivi che permettono sia la comparazione sia la definizione dei beni comparabili. Tali elementi possono inquadrarsi in una serie di caratteristiche di similarità che permettono di costruire un database di immobili simili di cui si conoscono le valutazioni di mercato e che permettono di stabilire il valore ordinario inteso come valore medio di riferimento per ogni categoria di fabbricati. Tali caratteristiche riguardano: lambiente limmobile

5 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Caratteristiche estrinseche relative allambiente nel quale si trova limmobile Ubicazione Vie di comunicazione Servizi Qualità urbanistico-ambientale Centro Zona intermedia Periferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola) Strade (autostrade, statali) Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a percorso urbano o interurbano) Scuole dellinfanzia, dellobbligo Negozi, supermercati Altri servizi, pubblici o privati,chiese, ospedali, banche, impianti sportivi Aree residenziali pregiate Aree residenziali di nuova espansione Aree degradate Verde Microcriminalità Inquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.)

6 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Caratteristiche intrinseche proprie del fabbricato Tipologia edilizia Tipologia costruttiva Qualità edilizia Ubicazione nel fabbricato Dimensione Case singole (ville, villini, case singole comuni) Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera) Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina) Muratura, Cemento armato, Prefabbricato Ferro, Tipologia mista, Casa clima Età, Stato di conservazione, Finiture, Impianti Piano, Esposizione, Prospetto Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m 2 Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m 2 Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m 2 Medio-grande (4-5 locali), m 2 Grande, oltre 150 m 2

7 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Aspetti legali e catastali relativi a passato e presente Regolarità della costruzione Regolarità degli impianti Regolarità catastale Diritti di terzi Permesso di costruire o concessione edilizia. Condoni Agibilità o abitabilità Conformità degli impianti (legge 46/1990) Dichiarazione al catasto delledificazione e delle unità immobiliari Diritto di usufrutto o abitazione Contratto di locazione Ipoteche

8 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss VALORE DI MERCATO Rappresenta il valore che il fabbricato realizza sul mercato confrontato con altri di caratteristiche simili e compravenduti recentemente (il periodo economico da considerare è inferiore allanno) I procedimenti utilizzabili sono: sintetico e analitico I procedimenti sintetici sono di vari tipi anche se il più condiviso è il procedimento comparativo monoparametrico; qualora ci siano molte variabili in gioco conviene utilizzare un procedimento comparativo per coefficienti, definendo gli aspetti da comparare. Il procedimento analitico si basa esclusivamente sulla capitalizzazione del Reddito Netto

9 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Procedimento sintetico monoparametrico Si basa sullequazione ΣV : Σp = Vx : px da cui ΣV Vx = px Σp Fondamentale è la definizione del parametro di comparazione e il mercato impone il mq commerciale per gli immobili ad uso abitativo, professionale o commerciale mentre per altri casi viene utilizzato il metro cubo.

10 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss La base per il confronto diventa la superficie commerciale espressa in metri quadrati. La superficie commerciale si ottiene sommando: 100% della superficie abitabile (netta calpestabile) 100% dei muri divisori interni 100% dei muri perimetrali esterni 50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari) 25% dei balconi o terrazzi scoperti 35% dei balconi coperti, chiusi su 3 lati, patii e porticati 50% di taverne, cantine, solai comunicanti 25% delle cantine o solai non comunicanti 15% dei giardini a uso esclusivo In prima approssimazione si può calcolare pari al 15-20% della superficie calpestabile dellunità immobiliare. (non può in ogni caso superare il 30%)

11 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Superficie commerciale degli accessori Coefficienti di differenziazione da moltiplicare per la superficie TIPO MANUALE G.Castello COLLEGIO GEOMETRI TRENTO CONSULENTE IMMOBILIARE Sole24ore Balconi0,25-0,350,300,25-0,40 Terrazze0,30-0,500,20-0,250,15-0,45 Verande0,900,35-1,000,95 Cantina0,20-0,300,20-0,350,20 Cantina collegata0,50 Soffitta0,400,10-0,400,33 Soppalco praticabile1,00 Posto auto scoperto con Parcheggi abbondanti Parcheggi medi Parcheggi scarsi - 0,30 0,50 0,90 Variabile- 0,35-0,50 0,70-0,95 0,90-1,10 Posto auto coperto con Parcheggi abbondanti Parcheggi medi Parcheggi scarsi - 0,50 0,80 1,10 Variabile- 0,50-0,70 0,70-1,05 0,90-1,20 Box auto con Parcheggi abbondanti Parcheggi medi Parcheggi scarsi - 0,75 0,95 1,25 Da 0,50 in su- 0,60-0,90 0,80-1,30 1,00-1,40 Giardino esclusivo0,05-0,100,18

12 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CONVENZIONALE DESTINAZIONE COEFFICIENTI CANTINE 0.30 SOFFITTE H > 1.80 m0.50 SOFFITTE H < 1.80 m0.15 TERRAZZE COPERTE0.35 TERRAZZE SCOPERTE0.25 LOGGE0.40 BOX AUTO0.50 POSTO AUTO COPERTO0.30 GIARDINO0.15 CORTILE0.10 PIAZZALE CARICO-SCARICO0.15

13 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE RESIDENZE E UFFICI con ascensoresenza ascensore INTERRATO SEMINTERRATO PIANO TERRA PIANO RIALZATO PIANO PRIMO PIANI INTERMEDI PIANO ULTIMO ATTICO

14 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE COMMERCIALE con ascensoresenza ascensore INTERRATO SEMINTERRATO PIANO TERRA PIANO RIALZATO PIANO PRIMO PIANI INTERMEDI PIANO ULTIMO ATTICO

15 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE MAGAZZINO con ascensoresenza ascensore INTERRATO SEMINTERRATO PIANO TERRA PIANO RIALZATO PIANO PRIMO

16 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE LABORATORIO con ascensoresenza ascensore INTERRATO SEMINTERRATO PIANO TERRA PIANO RIALZATO PIANO PRIMO

17 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ALTEZZA DI PIANO COEFFICIENTE CAPANNONE con ascensoresenza ascensore INTERRATO SEMINTERRATO PIANO TERRA PIANO RIALZATO PIANO PRIMO

18 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Parametri utilizzati dal Consulente Tecnico dUfficio e dal Catasto per la valutazione delle superfici relative allinterno di un immobile

19 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Valore Unitario del mq commerciale espresso in /mq ΣV (di immobili simili) Vu = Σp (delle sup. comm. relative) Il Valore unitario è un dato che si deve acquisire dal mercato e deve essere riferito a un preciso ambito spaziale (zona) e a un preciso ambito temporale (6 mesi - 1 anno) Le fonti del valore unitario possono essere: mediatori listini di agenzie immobiliari riviste specializzate listini CCIAA (mercuriali) Agenzia del territorio (catasto) professionisti (notai, tecnici ecc.)

20 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Una volta ottenuto il dato medio, ordinario di mercato si deve valutare se il bene è effettivamente molto aderente allordinarietà oppure differisce per alcuni aspetti fondamentali. In questo ultimo caso si può ricorrere ai coefficienti di comparazione. Stima multiparametrica per coefficienti di differenziazione Quando si dispone di scarsi elementi di confronto e si voglia effettuare una stima sintetica, dopo unaccurata verifica del bene da stimare è possibile impostare una valutazione basata sulladozione di una serie di coefficienti di merito relativi a caratteristiche estrinseche e intrinseche che caratterizzano il bene.

21 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Si tratta di impostare una stima multiparametrica ponderata (più parametri con diverso peso definito da coefficienti) Procedimento in alcuni casi approssimato che necessita della massima attenzione!!! Si può definire di utilizzare tabelle parametriche fornite da agenzie o istituti di ricerca o stabilire che il valore ordinario ha parametro 1 e possono trovarsi situazioni migliori o peggiori tali da modificare il coefficiente in + o – Non si può stabilire una scala predeterminata dei coefficienti, ma devono essere studiati e adattati caso per caso: questa operazione rappresenta la vera stima. Inoltre non è necessario utilizzarli tutti.

22 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Parametri zonali detti anche estrinseci Fascia urbana di ubicazione zonale Centrale, tra centro e periferia, periferica, nuova zona di espansione, zone degradate, zone di particolare pregio. Attribuendo il valore 1 alla zona centrale si possono definire i coefficienti delle altre zone:

23 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Altri parametri che possono essere utilizzati in relazione alle condizioni sono:

24 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss FINITURECOEFFICIENTI Ottime1.00 Normali0,90 Scadenti0,70 STATO DEGLI IMPIANTICOEFFICIENTI Ottimo e recente1,10 A norma1,00 Da mettere a norma0,90 * La spesa andrà in detrazione al valore. DISPONIBILITACOEFFICIENTE Immobili liberi1,00 Immobili locati con contratto0,90

25 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ESPOSIZIONE IMMOBILE COEFFICIENTE VEDUTE PANORAMICHE 1.20 GIARDINI DI PREGIO1.10 STRADE1.00 CORTILI0.80 CHIOSTRINE0.70 VANI SENZA FINESTRE0.60 LOCALI CANTINATI0.60

26 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Età in anniBuone condizioni di manutenzioneMediocri condizioni di manutenzione Fino a 10-0,98 Da 10 a 200,980,94 Da 20 a 300,930,88 Da 30 a 400,870,82 Da 40 a 500,830,76 Da 50 a 600,790,71 Da 60 a 700,770,66 Da 70 a 800,730,62 Da 80 a 900,710,61 Da 90 a oltre 1000,700,60 Tabella dei coefficienti relativi alla vetustà

27 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Infine si moltiplicano i coefficienti parametrici fra di loro ottenendo il coefficiente globale che, moltiplicato per il valore unitario ordinario a mq dellimmobile di confronto, ci permette di ottenere il valore di stima cercato. Ad esempio se limmobile di confronto vale 2800 /mq e i coefficienti rilevati sono 0,85 x 1,1 x 1,00 x 0,93 il coefficiente globale risulta 0,87 perciò il valore a mq dellimmobile di stima risulterà: 2800 x 0,87 = 2436 /mq Ovviamente si deve verificare la presenza assenza di eventuali aggiunte o detrazioni non considerate: debito residuo di mutuo, posto macchina, diritti …

28 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss COEFFICIENTI QUALITATIVI Applicati al valore a mq. delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore indicativo dei principali accessori Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili)0,10-0,75 Balconi0,25-0,40 Balconi protetti anche sui lati0,30-0,50 Verande e mansarde0,35-1,00 Terrazze scoperte0,15-0,25 Terrazze coperte0,30-0,50 Posti macchina0,30-1,25 Giardino esclusivo0,05-0,50 Box auto in relazione alle difficoltà di parcheggio0,60-1,5

29 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Procedimento analitico Tradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi, che consiste nelleffettuare la comparazione in base al parametro reddituale (il reddito netto). Si ha quindi: RnΣRn V = dove r/ cap si ricava dal mercato attraverso beni di r/ cap ΣV confronto Il Reddito netto da attribuire al bene è quello ordinario e non quello attuale reale e si ricava dalla formula: Rn = Rpl - (Q +Tr + Amm e Svz. + Sf e In + I) Rpl = Sommatoria delle rate di locazione a fine anno ad esempio con rate mensili anticipate: Rpl = rata (12 + r x 78/12)

30 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Le spese possono essere calcolate come una percentuale sul Canone Annuo (Mai dellRpl) Q (reint, ass, man.str.) 6 - 8% Tributi % Amm e Serv. 4% Sf e In2% Interessi mediamente anticipati sulla somma totale Totale % Con buona approssimazione si possono ritenere le spese pari al 40% del Canone annuo e considerarle mediamente anticipate; il Reddito netto nel caso di rate mensili anticipate diventa: Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40 x (1+r x 6/12)

31 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Valore ordinario Quale sia il procedimento adottato si arriva al Valore ordinario attribuito allimmobile considerando che si trova nelle condizioni desunte dagli immobili presi a confronto: Stima sintetica: Valore ordinario = Valore unitario mq x mq comm. Stima analitica: Valore ordinario = Rn ordinario r cap Tale valore non corrisponde, nella grande maggioranza dei casi, alla realtà, ma deve venire modificato tenendo conto di situazioni particolari collegate con limmobile. Tali condizioni possono essere non modificabili o modificabili con qualche intervento.

32 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Comodi e scomodi MODIFICHE AL VALORE ORDINARIO Con procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di differenziazione. Devono essere considerati globalmente e non uno per uno. Sono di difficile valutazione e possono generare errori. Solitamente si considerano: altezza di piano con o senza ascensore; esposizione; prospetto; parcheggi; rumorosità … In totale ci si orienta in un 5-10% in più o in meno del valore ordinario Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere applicati al saggio di capitalizzazione. In questo caso si modifica il saggio di capitalizzazione individuato sul mercato con una variazione di più o meno 2,5 per mille (±0,0025) in presenza di comodi si passa da 0,02 a 0,0175 in presenza di scomodi si passa da 0,02 a 0,0225

33 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Aggiunte e detrazioni Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate sia nel procedimento sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima) e vanno calcolate singolarmente. Le più comuni aggiunte: stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni, serramenti, impianti di sicurezza...) valore di mobili e arredi. valore di pertinenze eccedenti Le più comuni detrazioni: stato di manutenzione inferiore alla norma oneri per sanare irregolarità edilizie mutui ipotecari mancati redditi temporanei valore dellusufrutto valore di rendite perpetue o vitalizie

34 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Valore di costruzione o ricostruzione Procedimento sintetico Procedimento analitico Costo unitario dimensione Analisi e calcolo dettagliato di tutte le spese da sostenere per edificare il fabbricato da parte di un imprenditore ordinario Computo metrico estimativo Costo sostenuto da imprenditori edili per edificare fabbricati simili (costo unitario /m 3 o /m 2 ) Coefficiente di vetustà (per letà e lo stato di usura) Si applica quando: non esiste un mercato di fabbricati simili nelle stime dei danni; per la stima del valore di trasformazione di unarea edificabile

35 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Coefficiente di vetustà Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione. Si può utilizzare la formula funzione di degrado: Nella formula: n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricato Si applica solamente quando non siano stati fatti lavori di rinnovamento La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di manutenzione del fabbricato in modo sintetico applicando una percentuale che può variare dal 70 al 98% n 2 x Eu Cv (%) = - 2,

36 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Valore di trasformazione Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già trasformato e il costo della trasformazione: Considerando la disposizione temporale dei valori: fabbricati da restaurare o ristrutturare fabbricati dismessi fabbricati non ancora ultimati la convenienza ad eseguire un determinato progetto Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato: Vt = Vm - K Vm Vt = - K 0 (1+r) n

37 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Valore complementare La stima riguarda una parte di un fabbricato unitario. Il valore si ottiene per differenza: Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico, previsto dalla normativa, lesproprio parziale. La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore del bene unitario. Tuttavia lipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica: i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia una diminuzione del valore complessivo. Valore dellintero meno valore della parte residua Va = V - Vb

38 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss COSTI MEDI DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI Riferimento anno 2009 Tali costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono: Valore dellarea; progetto e direzione lavori; sicurezza, collaudo; oneri di urbanizzazione; profitto del costruttore; IVA Tali costi sono da considerarsi medi e indicativi Alloggi tipo signorile / mq.comm 1320 Alloggi tipo civile / mq.comm 1100 Alloggi tipo economico / mq.comm 1100 Alloggi tipo schiera / mq.comm 1045

39 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Al costo secco di cantiere vanno aggiunte le maggiorazioni dovute: Progettazione, direzione, sicurezza, collaudo2,5 – 14% Oneri di concessione e urbanizzazione7 – 16% Profitto medio25% IVA variabile 10 – 20% Nel caso di progettazione in zona sismica i costi possono aumentare dal 10 al 30% in relazione alla raffinatezza dellintervento e si riferiscono a strutture in c.a. Tali percentuali sono molto variabili in relazione alle diverse situazioni, zone e momento economico.

40 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss INDAGINI CAUTELATIVE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI Assumere informazioni sul venditore per evitare che nel caso di fallimento dello stesso si subisca la revocatoria fallimentare e perdita dellimmobile. Registrare allUfficio Tavolare il proprio preliminare di vendita per far scattare le garanzie della legge provinciale n°30 del febbraio 1997 che prevede che in caso di fallimento della ditta costruttrice al compratore venga restituita la caparra secondo un canale preferenziale. Verificare allUfficio Tavolare se il venditore ha la piena proprietà del bene Verificare se limmobile è gravato da diritti, vincoli, servitù, ipoteche. Verificare laccatastamento del fabbricato e che consistenza e planimetria corrispondano a quelle denunciate e, in caso di discordanza, verificare che sia stata presentata la domanda di condono. Assicurarsi mediante visione della dichiarazione dei redditi del venditore che limmobile sia stato denunciato al fisco (condizione indispensabile alla vendita)

41 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Scheda per la rilevazione delle caratteristiche di un fabbricato Utilizzata per: descrizione sintetica di un fabbricato da stimare stabilire la similarità per i fabbricati di confronto formare una banca dati dei fabbricati descrivere un fabbricato per lerogazione di un mutuo Si considerano le caratteristiche: Estrinseche o ambientali che descrivono la zona in cui è inserito il fabbricato da stimare Intrinseche che descrivono le qualità del fabbricato Legali e catastali che considerano gli aspetti giuridici

42 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss CARATTERISTICHE ESTRINSECHE Ubicazione Zona: denominazione o rione …………………………….….. centrale periferica economica tra centro e periferia zona agricola periferia di pregio ………………. Indirizzo Importanza della strada: nome e n° civico ………………………………………… via principale o piazza via secondaria località o toponimo Prospetti su strada principale ferrovia strada secondaria zona rumorosa zona pedonale zona verde piazza panoramica piazzetta parco

43 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Collegamenti Mezzi pubblici: autobus urbani a Km o mt ……. mezzi interurbani a Km o mt …… ferrovia a Km o mt ….. metropolitana a Km o mt ….. Stradali: autostrada Servizi pubblici Scuola materna servizi commerciali Scuola elementare servizi terziari Scuola media servizi sociali Scuola superiore intrattenimento Università servizi religiosi Qualità urbana Ceto sociale prevalente ………………… Sicurezza tranquilla Sicurezza problematica Traffico elevato scarso Rumorosità elevata scarsa Salubrità buona con problemi ……………………………………………………………

44 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss CARATTERISTICHE INTRINSECHE Destinazione duso abitazione ufficio negozio studio Tipologia edilizia Appartamento: in condominio casa a schiera in palazzo di pregio villa singola in palazzina altro …………………. in villa piano ………………… di tipo: lusso economico signorile popolare civile altro …………………. Tipologia costruttiva muratura prefabbricato cemento armato ………………….

45 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Vetustà Anno di costruzione …………………….. Dotazione di impianti Ascensore SI NO Impianto idrico-sanitario Nuovo Medio Da restaurare Impianto elettrico Impianto di riscaldamento conforme alle norme conforme alle norme SI NO efficiente autonomo obsoleto centralizzato mancante Finiture esterne Descrizione dei materiali di facciata …………………………………………………………….. stato complessivo nuovo usato buono da restaurare

46 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Finiture interne Pavimenti e rivestimenti Materiali Stato complessivo nuovo piastrelle: ceramica, cotto medio marmo o pietra, graniglia da restaurare legno o parquet moquette, gomme varie Serramenti interni Serramenti esterni Stato complessivo nuovo nuovo medio medio da restaurare da restaurare materiale legno legno legno verniciato pvc o plastiche altro alluminio, metallo ………………………..

47 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Dimensione Superficie abitabile mq …… Balconi mq … x …% di riduzione = mq … Terrazza mq. x …% di riduzione = mq … Soffitta mq … x …% di riduzione = mq … Cantina mq… x …% di riduzione = mq … ……….. mq.. x …% di riduzione = mq … ……….. mq …x …% di riduzione = mq … ……….. mq.. x …% di riduzione = mq … Totale mq … Box singolo doppio Note varie

48 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss ASPETTI LEGALI E CATASTALI Regolarità della costruzione concessione edilizia o licenza n°……. del ……….… concessione in sanatoria n°……. del ……….… edificato prima del 01/09/1967 certificato di abitabilità n° …….del ………… Dati catastali Partita n° …… foglio ………... mappale ……….. categoria …………… classe……………consistenza ……..…… RI …….. protocollo n° ……… Dati tavolari G.N. ………….. P.t. ………………… p.ed. …………….. porzione materiale …………….. non dichiarato Annotazioni

49 Schema di perizia relativa alla valutazione di un appartamento Premessa Il Geom. Mario Albertini ha ricevuto dal sig. Mario Scartezzini lincarico in data 15 settembre 2007 di stimare lappartamento, sito nel rione di Cristo Re a Trento in via Moggioli, 8 al secondo piano di una palazzina di quattro piani, allo scopo di compravendita. Ricerche e indagini svolte Lappartamento è parte di un piccolo edificio condominiale costituito da otto unità immobiliari di cui occupa la parte ovest al secondo piano. Ledificio è simile a molti altri edificati in zona allinizio degli anni 90. La superficie calpestabile misurata in occasione di sopralluogo risulta pari a mq 92, è presente un balcone con vista sul parco e sullAdige misurato in 12 mq collegato al soggiorno. Lappartamento dispone di un garage di m.2,50 x 4,90 e di una piccola cantina di m. 3x2. Dallindagine effettuata risulta la necessità di rifare limpianto di riscaldamento passando da centralizzato ad autonomo come deliberato dalla decisione allunanimità presa dalla assemblea condominiale nella primavera Lo stato di conservazione è buono e non si ravvedono motivi di intervento. Il condominio è recintato e una agevole zona di rispetto permette di accedere comodamente ai garages. La tipologia costruttiva è in cemento armato.

50 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Lappartamento è censito nella partita catastale n° del Catasto Urbano di Trento con i dati riportati in tabella: FoglioMappaleCategoriaClasseVaniRendita 2235/3 A/2 9 5,5875,25 Presso il Libro Fondiario limmobile risulta nella P.T. 896 del Mandamento di Trento, Comune catastale di Trento, porzione materiale 4 Il Foglio A2 indica come unico proprietario il sig. Scartezzini Mario. IL Foglio C indica lesistenza di un mutuo ipotecario a favore della Cassa Rurale di Trento per un importo di acceso allinizio del 1992 al saggio del 4,5% per la durata di 20 anni ad estinzione mensile. Lappartamento è costituito da: ingresso, soggiorno, cucinotto, due stanze, ripostiglio, bagno e balcone. I locali hanno unaltezza di m 2,70. Il pavimento è in legno in tutti i locali con esclusione di cucinotto e bagno che presentano piastrelle di buona qualità. Gli infissi sono di buona qualità e conservazione con vetri antirumore. La zona in cui sorge ledificio è interna a via Maccani, ben collegata al centro, dispone dei servizi essenziali e non risente di rumorosità di traffico. La qualità urbanistico ambientale è buona.

51 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Dati rilevati sul mercato: Gli appartamenti simili di cui si sono potuti verificare i dati sono: APP.Mq/commValore in EuroCanone loc. /anno A B C D E Totali Il saggio di interesse medio si aggira attorno al 1,7% Il saggio di capitalizzazione per la zona e il tipo di immobili è del 2,17%

52 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Dalle indagini esperite presso alcune ditte il tecnico ha appurato che il costo dellimpianto di riscaldamento da rifare è di 7000,00 pagabili ¼ subito, ¾ tra un anno. PARTE VALUTATIVA Procedimento sintetico Stima del valore ordinario mediante comparazione con i dati rilevati sul mercato. Poiché i dati rilevati si riferiscono alla superficie commerciale si trasforma la superficie calpestabile di mq. 92 in quella commerciale aggiungendo il 20% 92 x 1,20 = 110 arrotondato. Valore di mercato a mq = / 476 = 2498,74 arrotondato a: 2500 /mq. comm Valore ordinario = 110 x 2500 = Non si ravvisano motivi di variazione dovuti a comodi o scomodi.

53 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Procedimento analitico Determinazione del Reddito netto ordinario Dai dati raccolti si individua il il canone di locazione annuo a mq.commerciale Σ canoni/Σ mq.commerciali: 42720/476 = 89,75 /mq.comm. Canone ordinario annuo appartamento = 110 x 89,75 = 9872,5 calcolo del Rn annuo Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12) 9872,5/12(12+0,017 x 78/12) ,5 x 0,40 x (1+0,017 x 6/12) 5981 arrotondato Il saggio di capitalizzazione del 2,17 % non subisce variazioni dovute a comodi/scomodi. Valore ordinario = 5981/0,0217 = La piccola differenza tra i due valori trovati è dovuta alle approssimazioni del calcolo, ma è più che accettabile per la approssimazione delle stime.

54 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Verifica delle aggiunte e detrazioni Dalle indagini esperite risulta che lappartamento è gravato da un mutuo ipotecario per cui necessita calcolare il debito ancora da pagare Debito Residuo (il mutuo è legato al bene e non al proprietario) Si deve inoltre rifare limpianto di riscaldamento per una spesa di 7000 da pagarsi 1/4 subito e 3/4 tra un anno. Calcolo del Debito Residuo: 0,045/12 x (1+0,045/12) 20 x 12 Quota di ammortamento mensile x = 379,59 (1+0,045/12) 20 x Debito Residuo: il mutuo è stato contratto allinizio del 1992 e si estinguerà dopo 20 anni nel 2012; rimangono da pagare le rate tra il 2007 e il 2012 quindi se viene riferito allinizio del presente anno rimangono 6 anni. (1+0,045/12) 6 x D.R. = 379,59 x = ,045/12 x (1+0,045/12) 6 x 12

55 Corso Praticanti - Prof. Romano Oss Calcolo della detrazione dovuta al rifacimento dellimpianto di riscaldamento La spesa di 7000 va ripartita in 1/4 subito e 3/4 tra un anno: 7000/4 = 1750; 1750x3 = 5250 Spesa = /1,02 = 6897 supponendo un saggio di sconto del 2% Valore attuale dellappartamento Dr spesa arrotondato. A questo valore si deve aggiungere la valutazione del garage 2,50 x 4,90 x 0,75 x 2500 = Conclusioni A seguito dellincarico conferitomi in data 15 settembre 2007, dopo aver esperito le opportune indagini riportate nella relazione, stimo che lappartamento in via Moggioli di proprietà del sig, Mario Scartezzini possa riscuotere un valore di compravendita pari ad = Trento, 30 settembre 2007 Il perito incaricato Geom Mario Albertini Timbro, iscr. Albo n° 0000


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