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Notaio Livio Colizzi Il contratto di compravendita Università degli Studi di Roma Tor Vergata Facoltà di Giurisprudenza Scuola di specializzazione per.

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1 Notaio Livio Colizzi Il contratto di compravendita Università degli Studi di Roma Tor Vergata Facoltà di Giurisprudenza Scuola di specializzazione per le professioni legali

2 Notaio Livio Colizzi La vendita è il contratto con il quale si opera il trasferimento del diritto di proprietà sulla cosa dietro corrispettivo di un prezzo (art c.c.)

3 Notaio Livio Colizzi Si esamineranno in particolare le seguenti clausole di un atto notarile di vendita: Descrizione dell’immobile Vendita a corpo o a misura Dichiarazioni di natura urbanistica (D.P.R. 380/2001) Menzioni obbligatorie introdotte dalla legge Bersani 4 agosto 2006 n. 248, così come modificata dalla Legge n. 296/2006 e s.m.i. Le spese del contratto

4 Notaio Livio Colizzi Descrizione dell’immobile Porzione di fabbricato “La parte venditrice , vende alla parte acquirente , che accetta ed acquista la seguente porzione immobiliare sita in Roma, nel complesso immobiliare denominato  con accessi da , e precisamente: - appartamento posto al piano terzo della scala "E distinto con il numero interno 10 (dieci), composto da due camere, ingresso, bagno, cucina e terrazzo a livello, confinante con parte comune scala E, distacco verso Via , distacco condominiale, salvo altri. Detta porzione risulta distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Roma DATI CATASTALI L'appartamento risulta rappresentato graficamente nella planimetria che si allega al presente atto sotto la lettera "A" previa visione e controllo a titolo indicativo.”

5 Notaio Livio Colizzi Intero Fabbricato “La parte venditrice  vende alla parte acquirente ,che accetta ed acquista, il seguente compendio immobiliare sito in Comune di , località , Via , e precisamente: edificio da cielo a terra di complessivi 3 (tre) piani fuori terra ed un piano interrato, attualmente adibito a , con circostante area esterna scoperta pertinenziale della superficie di circa mq  confinante nell'insieme con con residua proprietà della parte venditrice, proprietà sig.  su due lati, proprietà Comune di  e proprietà sig. , salvo altri. Il tutto risulta distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma DATI CATASTALI L'area di sedime e pertinenza risulta censita al Catasto Terreni come ente urbano DATI CATASTALI Quanto venduto risulta graficamente rappresentato nelle 4 (quattro) planimetrie di unita immobiliari urbane che previa visione e controllo si allegano al presente atto sotto le lettere “A", “B", “C" ed “D" a titolo indicativo.”

6 Notaio Livio Colizzi Terreno edificabile I signori  vendono al signor  che accetta ed acquista il seguente immobile in Comune di , Località , e precisamente: - appezzamento di terreno, urbanisticamente inserito in zona denominata Sottozona  a seguito della Variante al P.R.G del Comune di  con Delibera del Consiglio Comunale n.  del  e definitivamente approvato dalla Regione  con Delibera della Giunta Regionale n.  del  e pubblicato sul BUR il , della superficie complessiva di circa metri quadrati (quindicimilacentotrentaquattro) circa, confinante con proprietà sig. , strada di  e proprietà sig.  o suoi aventi causa a qualsiasi titolo, salvo altri. Detto terreno è censito nel Catasto Terreni del Comune di  DATI CATASTALI Il terreno risulta rappresentato graficamente e circoscritto in rosso nell’estratto di mappa che si allega al presente atto sotto la lettera "A" previa visione e controllo.”

7 Notaio Livio Colizzi Nella descrizione dell’immobile devono essere indicati: Il Comune in cui è sito l’immobile, l’eventuale frazione, con la via o le vie d’accesso e l’eventuale numero civico; La consistenza, mediante la descrizione dei vani e degli accessori di cui è composto l’immobile ceduto; L’indicazione dei confini per almeno tre lati; I dati catastali.

8 Notaio Livio Colizzi Vendita a corpo “La presente vendita è effettuata a corpo e non a misura avendo le parti convenuto che qualora la superficie effettiva risultasse inferiore/superiore di oltre un ventesimo a quella dichiarata nel presente atto, anche in deroga all’articolo 1538 c.c., non vi sarà supplemento o riduzione del prezzo e quindi il prezzo risulterà invariato e convenuto tra le parti in via definitiva; per patto espresso inoltre alla parte acquirente non spetterà il diritto di receso”

9 Notaio Livio Colizzi Vendita a misura “la presente compravendita è stipulata a misura e non a corpo per il prezzo di euro  al metro quadrato e quindi per il prezzo complessivo di euro  ”

10 Notaio Livio Colizzi Applicabilità dell’articolo 1537 c.c. Vendita di interi edifici o parte di essi Nell’ipotesi in cui ci sia difformità nel numero dei vani di un edificio o di un appartamento, anche se il prezzo è stato apparentemente indicato in unità di misura, non si dà luogo all’applicazione dell’art e seguenti del c.c. e conseguentemente alla semplice riduzione del prezzo o al supplemento dello stesso, ma alla responsabilità contrattuale per mancanza di qualità del bene venduto, se l’edificio o parte di esso non ha le dimensioni pattuite.

11 Notaio Livio Colizzi In tal senso: “ L’articolo 1538 c.c. si applica alle vendite a corpo validamente stipulate ed a quelle inficiate da mero errore, mentre non opera quando la stipulazione a corpo sia stata determinata da dolo del venditore, ossia quando l’errore sulla esatta estensione del fondo sia conseguenza del raggiro posto in essere dal venditore e sia la ragione che ha determinato il compratore ad acquistare l’immobile a corpo e non a misura, nel qual caso quest’ultimo ben può invocare l’annullamento del contratto ex art e ss. c.c.” (Cass. Civ. n. 2575/83 )

12 Notaio Livio Colizzi Vendita terreni Qualora la superficie del fondo indicata nel contratto sia stata calcolata in modo errato rispetto ai confini del fondo stesso, riscontrati poi esatti, trovano piena applicazione l’art e seguenti c.c. E’ pacifico in dottrina che per concorde volontà delle parti la diminuzione o il supplemento del prezzo previsto nella seconda parte dell’art c.c. è derogabile.

13 Notaio Livio Colizzi In tal senso: “Anche nella vendita immobiliare a corpo la menzione nel contratto nella misura dell’immobile costituisce un elemento cui l’art c.c., ricorrendo determinati presupposti di carattere oggettivo, attribuisce rilevanza ai fine della possibilità di chiedere una rettificazione del prezzo, salvo che le parti manifestino la volontà di derogare la norma stessa (avente carattere dispositivo) e che dall’interpretazione del contratto risulti che le parti medesime abbiano considerato irrilevante l’effettiva estensione dell’immobile quale che essa sia.” (Cass. Civ. n /06 conforme Cass. Civ. n. 7238/95)

14 Notaio Livio Colizzi Dichiarazione urbanistica Vendita edifici o porzioni di edifici “Ai sensi e per gli effetti della legge 47/1985 e successive modifiche ed integrazioni nonchè del D.P.R.380/2001, la parte venditrice consapevole delle sanzioni penali richiamate all'art. 76 del D.P.R. 445/2000, ai sensi di quanto disposto dagli artt. 46 e 47 del citato D.P.R., dichiara che il fabbricato di cui la porzione immobiliare venduta è parte è stato edificato anteriormente al 1° settembre 1967 alternativamente Ai sensi e per gli effetti della legge 47/1985 e successive modifiche ed integrazioni nonchè del D.P.R.380/2001, la parte venditrice dichiara ai sensi di quanto disposto dagli artt. 46 e 47 del citato D.P.R. che il fabbricato di cui la porzione immobiliare venduta è parte è stato edificato in forza di regolare licenza/concessione edilizia n.  rilasciata dal Comune di  in data  e che per le successive opere eseguite sono stati rilasciati dal Comune di  i provvedimenti amministrativi di seguito elencati: - concessione edilizia in sanatoria … - autorizzazione… La parte venditrice garantisce espressamente la regolarità urbanistica e l’agibilità dell'appartamento venduto.”

15 Notaio Livio Colizzi Menzioni richieste dalla legge a pena di nullità Estremi del titolo abilitativo (licenza, concessione ad edificare, denuncia di inizio attività); Estremi della concessione in sanatoria o del permesso in sanatoria; Estremi della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e per le domande presentate a partire dal 29 luglio 1994, del contributo concessorio; per i fabbricati assoggettati a vincoli o il parere favorevole delle autorità competenti o l’attestazione dell’avvenuta richiesta alle autorità competenti dell’espressione del parere prescritto qualora non sia ancora trascorsi 180 giorni dalla richiesta dello stesso, come previsto dall’art.32 della Legge n. 47 del 1985; Dichiarazione sostitutiva di atto notorio, anche contenuta nello stesso atto di vendita, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000 attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 (solo per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 alternativamente al titolo abilitativo se rilasciato prima di tale data se conosciuto).

16 Notaio Livio Colizzi Atto di convalida unilaterale La mancanza degli elementi di cui all’elencazione che precede è sanzionata con la nullità e ciò a prescindere dalla regolarità effettiva del fabbricato. In quest’ultimo caso la nullità potrà essere sanata e il contratto riacquistare validità con un successivo atto anche proveniente da una sola delle parti che contenga ciò che è stato omesso nel contratto di trasferimento, c.d. atto di convalida unilaterale avente la stessa forma del contratto precedente.

17 Notaio Livio Colizzi Oggetto della vendita devono essere edifici o porzioni di edifici commerciabili Oltre al requisito formale l’atto notarile, affinché sia valido, deve anche avere per oggetto edifici o porzioni di edifici commerciabili, ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica, senza i quali gli stessi debbano ritenersi totalmente abusivi e come tali non commerciabili. La presenza di un abuso edilizio non determina di per se stessa l’incommercibilità del bene; si deve accertare caso per caso il tipo e la gravità dell’abuso poichè solo in presenza di assenza di titolo abilitativo edilizio o di totale difformità si avrà l’incommercibilità del bene. Un atto notarile pur formalmente regolare, in quanto provvisto di tutte le menzioni previste dalla legge, potrebbe riguardare un immobile sostanzialmente irregolare, ad esempio fabbricato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 in totale assenza di licenza edilizia o di permesso di costruire. In questo caso pur essendo l’atto notarile perfettamente valido il negozio sottostante è viziato in quanto l’immobile è incommerciabile. In questo caso la parte acquirente potrà esperire i rimedi previsti per la nullità del contratto.

18 Notaio Livio Colizzi Il certificato di abitabilità/agibilità La mancanza del certificato di abitabilità/agibilità non determina l’incommerciabilità dell’immobile oggetto della vendita. E’ peraltro necessario per la parte venditrice indicare nell’atto di vendita se il certificato è stato rilasciato o meno. E’ possibile trasferire immobili privi di certificato di abitabilità/agibilità in quanto l’abitabilità/agibilità non è requisito di validità dell’atto di trasferimento.

19 Notaio Livio Colizzi In tal senso “Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile – salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo ed urbanistico – ha diritto alla consegna di un appartamento del tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico- sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.” (Cass. Civ. n. 8880/00; conformi Cass. Civ. n.ri 1701/09, 16216/08, 1514/06, 15969/00, 1391/98, 442/96, 11521/95)

20 Notaio Livio Colizzi Vendita Terreni “Ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e successive modificazioni la parte venditrice presenta il certificato di destinazione urbanistica del terreno venduto rilasciato dal comune di  dichiarando altresì che dalla data del rilascio ad oggi non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici; aderendo alla richiesta fattami ed ai sensi di legge, io Notaio allego al presente atto sotto la lettera " " il certificato di cui sopra, omessane la lettura da parte di me Notaio per volontà dei comparenti che dichiarano di ben conoscerlo.” OVVERO “Ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e successive modificazioni la parte venditrice dichiara che il certificato di destinazione urbanistica del terreno in oggetto è stato richiesto al Comune di  - Ripartizione  - in data  prot.  e che a tutt'oggi il Comune stesso non lo ha rilasciato; la stessa parte venditrice dichiara che l'attuale destinazione urbanistica del terreno in base alle previsioni del P.R.G. approvato con D.P.R. 16 dicembre 1965 è la seguente: 

21 Notaio Livio Colizzi Nel caso di vendita di un terreno è necessario invece allegare all’atto notarile il Certificato di destinazione urbanistica pena la nullità dell’atto, nullità anche questa per altro sanabile dall’entrata in vigore della Legge 28 novembre 2005 n. 246 che ha consentito anche la convalida degli atti di trasferimento privi del C.D.U. o della dichiarazione che deve essere resa dalla parte venditrice che dalla data del rilascio del certificato alla data dell’atto non è mutata la destinazione urbanistica del terreno. Non è necessario, per espressa disposizione del T.U. Edilizia art. 30 c. 2, allegare il C.D.U. agli atti di vendita aventi ad oggetto terreni che costituiscano pertinenza di edifici censiti nel Catasto Fabbricati, purchè la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a mq E’ necessario peraltro che il vincolo pertinenziale sia preesistente all’atto di trasferimento e che il terreno pertinenziale sia negoziato insieme alla costruzione

22 Notaio Livio Colizzi Le clausole relative alle modalità di pagamento e all’attività di un mediatore immobiliare (Legge Bersani n. 248/2006 così come modificata dalla legge n. 296/2006 e s.m.i.) “I comparenti consci delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, ai sensi degli artt. 46 e segg. del T.U. in materia di documentazione amministrativa, per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci ivi indicate, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito nella Legge 4 agosto 2006 n. 248, così come modificato dalla Legge 27 dicembre 2006 n.296, dichiarano quanto segue: a) che il prezzo, quale sopra riportato, è stato pagato dalla parte acquirente alla parte venditrice mediante assegni non trasferibili: - il primo di c/c bancario tratto sulla Banca  n.  dell'importo di euro , in data , - il secondo circolare emesso dalla Banca  n.  dell'importo di euro , in data  tutti all’ordine della parte venditrice; - bonifico bancario disposto dalla Banca  in data , dell’importo di euro  a favore del conto corrente n. IBAN  intestato alla parte venditrice CRO n.  ; b) che per la stipulazione del presente contratto essi dichiaranti si sono avvalsi dell'attività di mediazione immobiliare da parte della società  con sede in Roma, iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione, Sezione Agenti Immobiliari, presso la C.C.I.A.A. di Roma al n. , Partita IVA, codice fiscale e n.ro d'iscrizione al Registro delle Imprese di Roma n. , rappresentante legale e Amministratore Unico sig. , alla quale è stato corrisposto un compenso di complessivi euro , IVA inclusa, di cui: - euro  pagati dalla parte venditrice mediante bonifico bancario disposto dalla Banca  in data , dell’importo di euro  a favore del conto corrente n. IBAN  intestato alla società di mediazione CRO n.  ; - euro  pagati dalla parte acquirente mediante assegno bancario non trasferibile tratto sulla Banca  n.  dell'importo di euro , in data , intestato alla società di mediazione.”

23 Notaio Livio Colizzi Le modalità di pagamento Il Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito nella Legge 4 agosto 2006 n. 248, così come modificato dall’articolo 1, commi 48 e 49 della Legge 27 dicembre 2006 n.296 stabilisce che le parti hanno l’obbligo di rendere in un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che può essere inserito con apposita clausola nell’atto stesso, l’indicazione “analitica” delle modalità di pagamento del corrispettivo( assegni, bonifici bancari, contanti nel limite previsto dalle norme in vigore). È importante evidenziare che il comma 59 dell’articolo 1 della Legge 296 del 2006 nel modificare il testo preesistente ha di fatto previsto un’esenzione dall’obbligo di indicare le modalità analitiche di pagamento per tutti quei pagamenti effettuati anteriormente al “4 luglio 2006”.

24 Notaio Livio Colizzi L’attività di mediazione immobiliare Dal primo gennaio 2007 il testo modificato dell’originario Decreto legge 223 del 2006 prevede quale debba essere il nuovo contenuto obbligatorio della dichiarazione sostitutiva di atto notorio in merito alla prestazione professionale dei mediatori immobiliari. Per tanto ciascuna parte dell’atto a decorrere dal 1 gennaio 2007 ha l’obbligo di dichiarare: - se si è avvalsa o meno dell’opera di un mediatore immobiliare ed in caso affermativo dovrà fornire i dati identificativi del titolare se persona fisica o la denominazione, ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società; - il codice fiscale o la partita I.V.A.; - il numero di iscrizione al ruolo degli agenti degli affari in mediazione tenuto presso la Camera di Commercio, per il titolare ovvero per il legale rappresentante o per il mediatore che ha operato per la medesima società; - l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività da ciascuna delle parti e le analitiche modalità di pagamento della stessa. Con riferimento alle norme che disciplinano la professione del mediatore (Legge 3 febbraio 1989 n. 39, D.M. 21 dicembre 1990 n. 452) è opportuno evidenziare quanto segue: - se il mediatore è una persona fisica occorre indicare sempre ed esclusivamente i suoi dati identificativi e il suo numero di iscrizione a ruolo; - se il mediatore è una società occorre indicare anche i dati del mediatore persona fisica che agisce per conto della stessa e il numero di iscrizione a ruolo della società.

25 Notaio Livio Colizzi Omessa, incompleta o mendace dichiarazione ad opera delle parti dell’atto dei dati di cui all’articolo 35, comma 22, del D.l. 233/2006 In caso di omessa, incompleta o mendace dichiarazione ad opera delle parti dell’atto dei dati di cui all’articolo 35, comma 22, del D.l. 233/2006 (corrispettivo dell’atto) si applica una sanzione amministrativa da euro 550 ad euro e ad i fini dell’imposta di registro i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore, inoltre potrà essere comminata la sanzione penale per dichiarazione falsa o reticente resa a pubblico ufficiale ai sensi dell’art. 483 c.p.

26 Notaio Livio Colizzi Le spese del contratto “Le spese tutte del presente atto ivi comprese le imposte e gli onorari notarili sono a carico della parte acquirente che le accetta”

27 Notaio Livio Colizzi L’articolo 1475 c.c. prevede che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie siano a carico del compratore. Tale norma ha valenza anche in mancanza di una speciale pattuizione a riguardo, ma può essere derogata in tutto o in parte. Le parti sono libere di pattuire quali delle spese necessarie alla predisposizione dell’atto notarile di vendita (onorari dei tecnici intervenuti, controlli urbanistici, certificazioni catastali, frazionamenti catastali, CDU, ricerche in archivi notarili) restino a carico della parte acquirente o della parte venditrice o in che misura possono essere suddivise fra le stesse.

28 Notaio Livio Colizzi Le imposte di registro, ipotecarie e catastali Per quel che riguarda le imposte di registro, ipotecarie e catastali da versare al notaio per la registrazione e trascrizione dell’atto, tale pattuizione non ha effetto per l’amministrazione finanziaria in quanto le parti sono solidali tra loro per il pagamento delle imposte dovute anche in sede di liquidazione di imposte suppletive e di eventuali accertamenti di valore.

29 Notaio Livio Colizzi Spese della vendita avente ad oggetto i c.d. “beni culturali” Relativamente agli atti di vendita aventi ad oggetto i c.d. “beni culturali”, l’eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato opera direttamente nei confronti del venditore e lo Stato non è tenuto al rimborso delle spese e degli oneri sostenuti per la stipula del contratto di vendita originario sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione, che pertanto senza un specifica clausola contrattuale al riguardo rimangono a carico dell’acquirente che li aveva assunti al momento dell’acquisto. Tale evento danneggia l’acquirente, il quale si troverebbe ad aver versato le spese e le imposte dell’atto di vendita senza aver acquisito il bene, e pertanto potrà essere previsto nel contratto di vendita l’inserimento di un’apposita clausola disciplinante l’ipotesi in cui, qualora venisse esercitata la prelazione, le spese e le imposte dell’atto di vendita nonché le altre accessorie restino a carico del venditore o siano divise fra le parti.


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