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La pianificazione attuativa. Il Piano di lottizzazione. Criteri guida e dimensionamento Dott. Maurizio F. Errigo Laboratorio di Progettazione Urbanistica.

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1 La pianificazione attuativa. Il Piano di lottizzazione. Criteri guida e dimensionamento Dott. Maurizio F. Errigo Laboratorio di Progettazione Urbanistica C Prof.ssa Francesca Moraci Università degli Studi Mediterranea di Reggio Calabria Facoltà di Architettura

2 Livelli pianificazione PTR – Legge 1150/42 PTCP – Legge 142/90 PRG – Legge 1150/42 Piani Attuativi PP - Piano Particolareggiato Legge 1150/42 PL - Piano di lottizzazione Legge 765/67 PEEP - Piano per lEdilizia Economica Popolare Legge 167/62 PIP - Piano per gli insediamenti produttivi Legge 865/71 PdR - Piano di Recupero Legge 457/78 REGIONALE PROVINCIALE COMUNALE SUB-COMUNALE Gli strumenti di pianificazione Tipologie di piani urbanistici: Piani ordinari (pianificazione generale ed attuativa) Piani specialistici (es. piani di bacino, piani del parco, piani paesistici) Piani di settore (in riferimento a specifiche tematiche settoriali) es. piano del traffico, piano energetico. - Da un punto di vista POLITICO deve essere espressione di una volontà collettiva è il prodotto della collaborazione tra gli amministratori locali, i tecnici e la comunità - Dal punto di vista TECNICO deve essere in grado di rappresentare in una forma tecnicamente compiuta il territorio e le sue trasformazioni -È composto da: - CARTOGRAFIE in quanto simulazioni del territorio - INDICI E GRAFICI (indicatori, statistiche, dati) per rappresentare i fenomeni - TESTI (relazioni e norme) per descrivere e per prescrivere Il Piano

3 deve rispettare: Il Progetto di architettura Piano regolatore generale (se e come) Piano attuativo (come) Regolamento edilizio (quali caratteristiche) Programmazione Fund raising Identificazione Formulazione Valutazione Realizzazione IL CICLO DI VITA DI UN PROGETTO

4 Interventi aventi rilevanza urbanistica modificare in modo sostanziale Sono quelli volti a modificare in modo sostanziale lo stato fisico e funzionale dei fabbricati, e cioè gli interventi di: - nuova realizzazione - - ampliamento - - ristrutturazione urbanistica - - ristrutturazione edilizia - - interventi di rilevanza urbanistico e ambientale - Interventi aventi rilevanza edilizia mantenere e migliorare Sono quelli attuati sul patrimonio edilizio esistente rivolti a mantenere e migliorare lo stato fisico e funzionale dei fabbricati e quegli interventi nuovi non aventi rilevanza urbanistica, e cioè: - manutenzione ordinaria e straordinaria - - restauro - - conservazione tipologica - - risanamento conservativo - - nuovi interventi non aventi rilevanza urbanistica - ATTUAZIONE Interventi direttiInterventi indiretti strumenti urbanistici attuativi, Sono quelli subordinati allapprovazione di strumenti urbanistici attuativi, di iniziativa pubblica o privata. senza titolo abilitativosulla base del titolo abilitativo richiesto Sono quelli realizzabili direttamente senza titolo abilitativo o sulla base del titolo abilitativo richiesto (autorizzazione e concessione edilizia) dalla normativa nazionale o regionale in materia ed il cui rilascio e formazione non risultano subordinati alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico esecutivo.

5 Decreto Interministeriale 1444/68 Il Decreto introduce le zone omogenee (Zona A, B, C, D e F), in base alle caratteristiche delledificato e alla densità edilizia; Prescrive le densità fondiarie massime, le altezze e le distanze tra edifici (minime) consentite per ogni zona omogenea. Zona A – Centro storico - Densità fondiaria < 5mc/mq: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. Zone B – Completamento - il rapporto di copertura Rc > 12,5% e If > 1,5 mc/mq: le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a mc/mq 1,5. Zone C – espansione residenziale: le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B ). ZONE D - attività industriali le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati. Zone E – agricole - If > 0,03 mc/mq: le parti del territorio destinate ad usi agricoli ZONE F – attrezzature di interesse generale le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. Standard residenziali 18 mq/ab. per i servizi di quartiere: attrezzature collettive: 2 attrezzature scolastiche (materne e dellobbligo): 4,5; parcheggi: 2,5 verde pubblico attrezzato: 9 Standard zone E 6 mq/ab. istruzione o interesse comune Standard zone F 1,5 mq attrezzature per listruzione superiore allobbligo 1 mq attrezzature sanitarie ed ospedaliere 15 mq parchi pubblici urbani e territoriali

6 Tavola di AZZONAMENTO DEL PRG

7 Il Piano di lottizzazione (PL) è stato introdotto dalle leggi: L.1150/1942 PL di iniziativa pubblica L. 765/1967 PL di iniziativa privata È uno strumento di attuazione urbanistica attraverso il quale è possibile intervenire ai fini urbanizzativi su zone del territorio comunale destinate dal PRG ad insediamenti residenziali o produttivi. ZONE C ZONE D Validità del PL : termine massimo di 10 anni. Innovazione legge Bucalossi (10/1977): scorporo dello jus aedificandi dal diritto di proprietà non è più sufficiente il solo diritto di proprietà per edificare ma occorre anche che vi sia predisposizione di opere di urbanizzazione e coerenza delluso edificatorio del suolo con la disciplina urbanistica (concetto di LICENZA EDILIZIA l- 10/1977 legge Bucalossi). Il Piano di Lottizzazione interviene per prevenire i seguenti problemi: 1.attuazione di iniziative singole disorganiche senza realizzazione di opere pubbliche e servizi necessari ai nuovi insediamenti residenziali; 2.la realizzazione da parte della PA dei servizi a posteriori con oneri finanziari rilevanti a carico della collettività Natura del PL: Piano Attuativo Per lottizzazione edilizia si intende qualsiasi utilizzazione di aree (inedificate o parzialmente urbanizzate) per la realizzazione di uno o più fabbricati a scopo residenziale, turistico o industriale, che esigano la realizzazione o il potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria o secondaria.

8 Le opere di urbanizzazione (L.847/1964 – L. 865/1971) necessarie x urbanizzare Possono essere : – primarie: le opere che rendono possibile ledificazione del suolo e luso degli edifici; – secondarie: le opere che rendono possibile la vita nel quartiere. asili nido, scuole materne, scuole dellobbligo; complessi per istruzione superiore; mercati di quartiere; delegazioni comunali; centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie; aree verdi di quartiere; chiese ed altri edifici religiosi; impianti sportivi di quartiere. le strade ed i passaggi pedonali occorrenti per accedere agli edifici; le aree di sosta e gli spazi relativi di accesso e di manovra; la rete dei servizi canalizzati (fognatura, acquedotto, pubblica illuminazione, elettricità, gas); gli spazi di verde attrezzato in prossimità e a servizio delle abitazioni. Il PL può essere: 1. iniziativa pubblica (PLU) L.1150/ iniziativa privata (Lottizzazione Convenzionata) (L. 765/1967)

9 Per larea in oggetto le NTA del PRG prevedono i seguenti parametri e destinazioni duso: It = Indice territoriale = 0,23 mq/mq; If = Indice fondiario = 0,80 mq/mq; Rc = Rapporto di copertura = 40%; H = Altezza max fabbricati = 10,50 m; Vp = Verde piantumato = 25%; Residenza; Usi compatibili con la residenza massimo 10%; Larea è azzonata a zona C2 di nuovo insediamento in cui ledificazione è subordinata allapprovazione di piani attuativi. ESEMPIO: PL DI CASALPUSTERLENGO (LODI) PROGETTO DI PIANO DI LOTTIZZAZIONE RESIDENZIALE IN ZONA DUCATONA PL31

10 Devono indicare: la zona oggetto di lottizzazione con altimetria, elenco dei proprietari; la rete stradale interna e di allacciamento, le aree di parcheggio (sezioni e piante); la delimitazione dellarea e dei singoli lotti; le aree per opere urbanizzazione primaria e secondaria e le area verde primario; il computo del volume costruibile o della SUL e la relativa distribuzione planivolumetrica; tipologia, destinazione duso, definizione volumetrica, localizzazione degli edifici da realizzare; studio dellorientamento e dellesposizione solare; calcolo delle aree da destinare alluso pubblico in rispetto degli standard; le opere di urbanizzazione esistenti, previste, proposte per il miglioramento dellarea. (computo metrico) A questa documentazione bisogna allegare estratto di mappa e partite catastali estratto di prg e norme tecniche di attuazione relazione geologica progetto di massima della rete dei servizi e degli eventuali manufatti di interesse generale; relazione tecnica sulle caratteristiche delle costruzioni e dei servizi proposti ed esistenti; gli atti comprovanti la proprietà dei richiedenti; documentazione fotografica o riproduzione tridimensionale (plastico) se richiesta dal comune; schema della convenzione. ELABORATI Planimetria intervento Stralcio PRGStralcio ortofoto (inquadramento)

11 La convenzione rappresenta un documento essenziale per la definizione di un PL. È il documento nel quale si stabiliscono gli obblighi e gli oneri che i proprietari si impegnano a sostenere. (È un contratto ad oggetto pubblico) In particolare i proprietari si impegnano a : cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e quota parte delle aree per lurbanizzazione secondaria; realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria realizzare quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria; realizzare gli allacciamenti ai pubblici servizi se già esistenti. CONVENZIONE Composta: da una parte necessaria non negoziabile (in quanto di stretta applicazione delle norme e delle previsioni della legge e del piano generale) da una parte disponibile suscettibile di accordi (concernente la determinazione dei modi e dei tempi esecutivi)

12 Terminologia principale S = Superficie, area St = Superficie territoriale (area totale) Sf = Superficie fondiaria (area edificabile) V = Volumetria edificabile It = Indice di utilizzazione territoriale If = Indice di utilizzazione fondiaria Sc = Superficie coperta H = Altezza degli edifici P = Numero dei piani fuori terra ESEMPIO

13 TermineDefinizioneFormulaUnità di misura Densità abitativa (o densità di popolazione) Rapporto tra abitanti di un territorio e la sua superficieAb/ S ab/kmq ab/ha Densità di superficie Rapporto tra la superficie dei vari piani di tutti gli edifici e larea data D = Sup. edifici/ Sup. totale ha/ha mq/mq Densità edilizia Rapporto tra volumi edilizi e le superfici. Si distingue in fondiaria e territoriale D = V/Smc/mq Indice di abitabilità Rapporto tra popolazione residente e superficie, fondiaria e territoriale I = P/Sup. Ab/ha Ab/kmq Indice di cubatura (o Indice di edificazione) Massimo rapporto consentito tra i volumi edilizi e le superfici di pertinenza Ic = V/S mc/mq (volumetrico) mq/mq (superficiale) Indice di fabbricabilità Fondiaria (If) o territoriale (It) Rapporto tra volume costruibile e area Può essere fondiario o territoriale I = V/Sup. If = V/Sf It = V/St mc/mq (volumetrico) mq/mq (superficiale) Indice pro capite superficiale (Ics) Quota di volume assegnata ad ogni abitante Tale indice può essere molto diverso a seconda di: - reddito dei residenti; - titolo duso dellalloggio (affitto o proprietà); - tipologia edilizia (abitazioni unifamiliari, multipiano…) Ics = tra 80 e 120 mc mc Indice di edificabilità territoriale (It): È riferito alla zona del piano (dm 1444/68) Rappresenta ciò che è edificabile sul territorio di riferimento (aree private, strade, servizi). Si esprime in mq/mq (superficiale) o mc/mq (volumetrico) Indice di edificabilità fondiario (If): È riferito alla zona del piano (dm 1444/68) Rappresenta ciò che è edificabile sul solo fondo di proprietà (ciò che è edificabile su un lotto). Si esprime in mq/mq (superficiale) o in mc/mq (volumetrico) L It è sempre inferiore all If It < If (sempre) La differenza tra i due indici corrisponde alla quantità di aree sulle quali non è possibile edificare e che saranno destinate ai servizi ed alla viabilità. Il rapporto tra i due indici non è lineare; allaumentare dell It l If aumenta in misura maggiore. Lindice di edificabilità è stato lo strumento tecnico appropriato per regolamentare lespansione delle città

14 LIndice di Fabbricabilità (If) è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso. In un lotto di terreno in zona C1 se lindice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che si può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo. Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc Attenzione! lIF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura con le distanze dai confini e dalla strada ed infine con laltezza massima. Facendo un semplice esempio calcolato su un terreno di metri quadri: con un indice di 0,03 mc/mq si possono costruire 300 metri cubi pari a circa 100 mq, tanto per intenderci una villetta (se fosse stato 0,03 mq/mq sarebbe stato possibile costruire 300 mq); con un indice pari a 1 mc/mq si possono costruire metri cubi pari a circa metri quadri, ossia un condominio di una trentina di appartamenti Edilizia If Tipologia TIPOLOGIE EDILIZIE ESEMPIO

15 Indice o parametro (grandezza) E una qualsiasi limitazione imposta ad un lotto da uno strumento urbanistico - edilizio per disciplinarne luso. Lindice esprime un rapporto. Parametri urbanistici Superficie territoriale(St) Superficie fondiaria (Sf) Superficie coperta (Sc) Superficie destinata alle strade Superficie destinata ai servizi Parametri edilizi Superficie utile (Su) Volume (V) N. di piani, (Np) Altezza fabbricati (H) Distacchi o distanze da confini, strade, edifici (D) Indici Fabbricabilità territoriale (It) Fabbricabilità fondiaria (If) Rapporto di copertura (Rc) Densità territoriale (Dt) Densità fondiaria (Df) Il termine DENSITÀ ha il significato di valore descrittivo di un a situazione. Il termine INDICE ha anche un significato prescrittivo. Superficia destinata alle strade: è espressa in % sulla superficie territoriale, dipende molto dalla morfologia urbana (solitamente varia tra il 10% e il 30% della St). Si può anche esprimere in mq/ab ma tale uso è molto raro. Rapporto di copertura (Rc): È la % di superficie coperta dagli edifici sul totale della superficie territoriale.

16 DIMENSIONAMENTO DEL PIANO METODO 2 ( sappiamo lindice di edificabilità fondiaria e la superficie fondiaria) Elementi noti Ief (indice di edificabilità fondiaria) Sf (superficie fondiaria) V = Sf X If Dal volume si possono ottenere gli abitanti insediabili avendo fissato lindice pro capite superficiale (Ics) o volumetrico (Icv) Ab. = V/ Ics (mq-ab) Noto il numero di abitanti insediabili è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari (dm 1444/68): Sup. aree servizi = Ab X 18 mq-ab Occorre ora calcolare la superficie a trade che in questo caso, non potendola calcolare percentualmente sulla superficie totale, si usa lo standard che varia da 2,4 a 2,5 mq/ab ovvero: Sup. strade = standard di strade X abitanti La superficie aree servizi e quella a strade sommate danno la superficie totale pubblica, ovvero: Sup. totale pubblica = Sup. aree servizi + sup. aree strade La somma della superficie fondiaria(Sf) e della superficie totale aree pubbliche dà la superficie territoriale (St), ovvero: St = Sf + Sup. totale pubblica Nota la St è possibile ricavare lindice di edificabilità territoriale (Iet) dividendo il Volume (V) per la Superficie territoriale (St), ovvero: Iet = V/ St METODO 1 (sappiamo lindice di edificabilità territoriale e la superficie territoriale) Elementi noti: Iet indice edificabilità territoriale; St Superficie territoriale V = Iet X St Abitanti insediabili= V/Ics(indice pro capite superficiale) Noto il numero di abitanti insediabili nellarea di superficie, è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari fissati dal dm 1444/1968 in 18 mq/ab. Sup. aree servizi= Ab.X 18mq-ab. Inoltre occorre definire quanta superficie deve essere destinata alle strade in percentuale sulla superficie territoriale. La percentuale di superficie destinata a strade dipende molto dalla morfologia urbana. In prima approssimazione si può ritenere che vari dal 10% al 30%: Sup. a strade = St (superficie totale) X 10-30% Si può così calcolare la superficie totale pubblica che è uguale a: Sup. totale pubblica(mq) = Sup. aree servizio + Sup. aree a strade. La differenza tra St(superficie territoriale ) e Superficie totale pubblica dà la Sf(superficie fondiaria): Sf = St- Sup. strade- Sup. tot. pubblica Nota la superficie fondiaria è possible ricavare lindice di edificabilità fondiaria(If) dividendo il Volume per la superficie fondiaria: If = V/Sf

17 METODO 1 (sappiamo lindice di edificabilità territoriale e la superficie territoriale) Elementi noti: Iet indice edificabilità territoriale; St Superficie territoriale V = Iet X St Abitanti insediabili= V/Ics(indice pro capite superficiale) Noto il numero di abitanti insediabili nellarea di superficie, è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari fissati dal dm 1444/1968 in 18 mq/ab. Sup. aree servizi= Ab.X 18mq-ab. Inoltre occorre definire quanta superficie deve essere destinata alle strade in percentuale sulla superficie territoriale. La percentuale di superficie destinata a strade dipende molto dalla morfologia urbana. In prima approssimazione si può ritenere che vari dal 10% al 30%: Sup. a strade = St (superficie totale) X 10-30% Si può così calcolare la superficie totale pubblica che è uguale a: Sup. totale pubblica(mq) = Sup. aree servizio + Sup. aree a strade. La differenza tra St(superficie territoriale ) e Superficie totale pubblica dà la Sf(superficie fondiaria): Sf = St- Sup. strade- Sup. tot. pubblica Nota la superficie fondiaria è possible ricavare lindice di edificabilità fondiaria(If) dividendo il Volume per la superficie fondiaria: If = V/Sf Elementi noti: Iet = 1,50 mc/mq St = mq V = 1,50 X = mc Abitanti insediabili = / 100 = 150 Sup. aree servizi= 150 X 18mq-ab. = 2700 mq Sup. a strade = X 20% = 2000 mq Sup. totale pubblica(mq) = mq = 4700 mq. Sf = – = 5300 mq If = / 5300 = 2,80 mc/mq ESEMPIO DI CALCOLO

18 METODO 2 ( sappiamo lindice di edificabilità fondiaria e la superficie fondiaria) Elementi noti Ief (indice di edificabilità fondiaria) Sf (superficie fondiaria) V = Sf X If Dal volume si possono ottenere gli abitanti insediabili avendo fissato lindice pro capite superficiale (Ics) o volumetrico (Icv) Ab. = V/ Ics (mq-ab) Noto il numero di abitanti insediabili è possibile ricavare la quantità minima di aree per i servizi necessari (dm 1444/68): Sup. aree servizi = Ab X 18 mq-ab Occorre ora calcolare la superficie a strade che in questo caso, non potendola calcolare percentualmente sulla superficie totale, si usa lo standard che varia da 2,4 a 2,5 mq/ab ovvero: Sup. strade = standard di strade X abitanti La superficie aree servizi e quella a strade sommate danno la superficie totale pubblica, ovvero: Sup. totale pubblica = Sup. aree servizi + sup. aree strade La somma della superficie fondiaria(Sf) e della superficie totale aree pubbliche dà la superficie territoriale (St), ovvero: St = Sf + Sup. totale pubblica Nota la St è possibile ricavare lindice di edificabilità territoriale (Iet) dividendo il Volume (V) per la Superficie territoriale (St), ovvero: Iet = V/ St ESEMPIO DI CALCOLO Elementi noti Ief = 2,80 mc/mq Sf = 5300 mq V = 5300 X 2,80 = mq Ab. = /100 = 148,4 Sup. aree servizi = 148,4 X 18 = 2671,20 Sup. strade = 2,5 X 148,4 = 371 mq Sup. totale pubblica = 2671, = 3042,20 mq St = ,20 = 8342,20 mq Iet = / 8342,20 = 1,78 mc/mq


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