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LEZIONI DI ESTIMO Tabelle millesimali di condominio Prof. Romano Oss.

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1 LEZIONI DI ESTIMO Tabelle millesimali di condominio Prof. Romano Oss

2 Condominio: quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 1117 al 1139 Proprietà esclusiva : quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari … in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione residenziale non si può cambiare lunità immobiliare in destinazione produttiva. Proprietà comune: fanno parte di questa il suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune. Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali … fino ai punti di diramazione per le proprietà esclusive.

3 REGOLAMENTO Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del Regolamento condominiale. Questultimo è obbligatorio quando i condomini superano il numero di 10 Deve riportare: tabelle di proprietà e duso disciplinare luso degli spazi comuni modalità per il funzionamento dellassemblea norme per la pacifica convivenza

4 Calcolo dei millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dellintero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali. I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dellintero edificio. Criteri di calcolo: in base al valore (codice civile) utilizzando la Superficie Virtuale

5 Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole individuare sia il valore dellintero edificio sia il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di calcolo si utilizza la Superficie coperta. Si applica una proporzione: Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità 1000 x Sup. Unità Mill. Unità = Sup. Totale Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti si preferisce utilizzare il criterio della Superficie virtuale.

6 La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola unità immobiliare moltiplicando larea della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla apprezzabilità espressa dal mercato. I coefficienti si riferiscono a: destinazione: utilizzo dei singoli vani orientamento: rispetto ai punti cardinali prospetto: vedute dei vani luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani piano: altezza di piano utilizzazione: destinazione dellintera unità immobiliare.

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8 Procedimento analitico : calcolo superficie di ogni vano applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or. Prosp. Lum. somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggio superficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtuale somma delle sup. virtuali proporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà Procedimento sintetico : (esempio tabella excel) calcolo della superficie della unità applicazione allunità dei coefficienti calcolo della superficie di balconi e terrazze calcolo della superficie di soffitte e cantine calcolo della superficie di box applicazione dei relativi coefficienti di destinazione somma delle superfici virtuali proporzione a mille e ricerca dei millesimi Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti

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10 Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi PROCEDIMENTO ANALITICO Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare

11 RIPARTIZIONE DELLE SPESE rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà) rispetto alluso (millesimi duso) spese di proprietà spese duso amministrazione imposte assicurazioni pulizia illuminazione manutenzione strutture riscaldamento centrale scale e ascensore acqua potabile antenna comune lastrici solari terrazze gronde e pluviali parcheggi soffitti, volte,solai

12 Schema di formazione delle tabelle per scale e ascensore i cinquecentesimi La tabella millesimale si ottiene considerando sia il livello di piano sia la proprietà. I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli. I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente allaltezza di piano. Questi ultimi si calcolano in due fasi: 1) si individuano i cinquecentesimi di piano 2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete. 500 x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano

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15 Organi del Condominio Assemblea dei condomini Amministratore (necessario quando i condomini sono più di 4) Assemblea: ordinaria una volta allanno straordinaria a necessità o su richiesta dei condomini Compiti dellamministratore Art C.C. Prerogative dellassemblea Art C.C. Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di delibera possono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore rappresentato.

16 ESERCITAZIONE procedimento sintetico Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio (planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con un totale di 12 appartamenti. Le superfici sono le seguenti: Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 12,8 m2. che costituisce unità immobiliare a se stante Lascensore raggiunge il piano interrato. Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive: spese generali: spese di ascensore: 2.868

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18 Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà

19 N°ScalaPianoProprietario Mill/prop. Sup. Virt. Millesimi totali Spesa Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore


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