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CENNI DI ESTIMO. STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN.

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Presentazione sul tema: "CENNI DI ESTIMO. STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN."— Transcript della presentazione:

1 CENNI DI ESTIMO

2 STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE COMPLEMENTARE

3 1. PROBABILE VALORE DI MERCATO 2. PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE 3. PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

4 PROCESSO SINTETICO COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO SUPERFICIE NUMERO DEI VANI VOLUME CANONE DI LOCAZIONE x : V = p : p V = valori ; p = parametri AGGIUNTE E DETRAZIONI

5 REDDITI TRANSITORI TEMPORANEA ESENZIONE IMP PARCHI, GIARDINI, ORTI NON COMPRESI NEL FABBRICATO OPERE DARTE NON ASPORTABILI LAVORI DI MIGLIORIA AD OPERA COMUNALE MINORI REDDITI TRANSITORI SPESE STRAORDINARIE SERVITU PASSIVE IPOTECHE,RENDITE VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZ IONE

6 SOMMA DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA COSTRUZIONE ( GIUDIZIO DI STIMA ) COSTO REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER LIMPRENDITORE CONCRETO

7 V= REDDITO NETTO/r RICERCA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE REDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE DI : MANUTENZIONE ASSICURAZIONE AMMORTAMENTO SERVIZI E AMMINISTRAZIONE IMPOSTE E TASSE

8 Il valore di trasformazione che si attribuisce ad un bene trasformato è uguale alla differenza: Valore dei beni ottenuti dalla trsformazione detratte le spese sostenute per la trasformazione. Ricorre quando limprenditore vuole determinare la convenienza economica

9 E il valore che si attribuisce ad un bene che faccia parte di un altro bene. Differenza fra il valore dellintero bene e quello che avrebbe la parte residua come se concepito staccato e vendibile autonomamente dal bene principale.

10 Va = Vm – (K + P) Va = valore dellarea Vm= valore delledificio K = costi di costruzione P= profitto In realtà il K comprende: K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte Kt =costo tecnico di costruzione S= spese generali del costruttorre U= utile normale dimpresa O= oneri professionali Ou= oneri di urbanizzazione C= oneri comunali c osto di costruzione I= interessi passivi Imp.= Imposte e tasse

11 Si ottiene facendo la differenza tra il Valore fabbricato edificabile Ed il costo di costruzione escluso quello dellarea

12 QUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN CONSIDERAZIONE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE NELLE PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA

13 L art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dellultimo piano delledificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di proprietà. La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le condizioni statiche delledificio non lo consentono. I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica laspetto architettonico o diminuisce notevolmente laria o la luce dei piani sottostanti.

14 Chi da corso alla sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al Valore attuale dellarea da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto limporto della quota a lui spettante. Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o in parte avevano il diritto di usare (art.1127 c.c.)

15 Il diritto di sopraelevare può essere esercitato quando: Lintervento è tecnicamente possibile Giuridicamente attuabile (norme urbanistiche) Economicamente conveniente.

16 Valore del diritto di sopraelevazione Vds = Vas - Ind Vas = valore di mercato dellarea di sopraelevazione Ind = valore dellindennità di sopraelevazione (area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni derivanti dal PRG e caratteristiche architettotinche e strutturali delledificio stesso. Ind = __V_______ _ a __V_____ n + 1 n + 1 V = valore dellarea di sedime n = n. piani prima della sopraelevazione a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la sopraelevazione

17 Vnp = V – Vu Vu = a ( q - 1/r q ) a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati) Vnp = valore nuda proprietà Vu = valore usufrutto n = anni di vita probabile a = annualità annua media netta V = valore del bene in regime di ordinarietà

18 Terreni agricoli 1/12 del valore agricolo medio per la coltura efettivamente praticata Aree edificabili Indennizzo annuo pari al mancato reddito + imposte pagate nel periodo O Valore venale x interessi legali


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