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Www.commercialistideltriveneto.org LE SOCIETA IMMOBILIARI: GLI ASPETTI PIU CRITICI DELLA DISCIPLINA FISCALE Venerdì 10 Febbraio 2012 – Soave (VR)

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1 LE SOCIETA IMMOBILIARI: GLI ASPETTI PIU CRITICI DELLA DISCIPLINA FISCALE Venerdì 10 Febbraio 2012 – Soave (VR)

2 Le imposte di registro e ipocatastali Giuseppe Giordano Professore di diritto commerciale presso lUniversità Cattolica di Milano Notaio in Milano STUDIO GIORDANO

3 STUDIO GIORDANO Società immobiliari 1.SOCIETÀ SEMPLICI (Libro V Titolo V Capo II art ss. Cod.civ. ) A TTIVITÀ Attività agricola – gestione immobiliare; R EDDITI Redditi fondiari (Titolo I Capo 2 art. 25 ss. TUIR) Redditi di capitale (Titolo I Capo 3 art. 44 ss. TUIR) Redditi diversi (Titolo I Capo 7 art. 67 ss. TUIR) 2.SOCIETÀ COMMERCIALI (Libro V Titolo V Capi III-VII art ss. Cod.civ. ) A TTIVITÀ Costruzione – Ristrutturazione - gestione immobiliare; R EDDITI Redditi dimpresa (Titolo I Capo 6 art. 55 ss. TUIR) Redditi di capitale (Titolo I Capo 3 art. 44 ss. TUIR) Redditi diversi (Titolo I Capo 7 art. 67 ss. TUIR

4 STUDIO GIORDANO Società Immobiliari Commerciali 1.SOCIETÀ DI COSTRUZIONE – società che esercita in modo prevalente lattività di costruzione e/o ristrutturazione di fabbricati da destinare alla vendita (impresa edilizia) 2.SOCIETÀ DI COMMERCIO IMMOBILIARE – società che esercita in modo prevalente lattività intermediaria nella circolazione di immobili (impresa commerciale) 3.SOCIETÀ DI GESTIONE IMMOBILIARE – Società che esercita in modo prevalente lattività di gestione di patrimoni immobiliari attraverso la concessione in locazione (Impresa di servizi)

5 IMMOBILI MerceStrumentali per natura (art. 43 co. 2 TUIR) per destinazione (art. 43 co. 1 TUIR) Concessi in uso ai dipendenti Patrimoniali STUDIO GIORDANO

6 Immobili Strumentali per natura (art. 43 co. 2 TUIR) Fabbricati diversi per destinazione (art. 43 co. 1 TUIR) abitazioniTerreni Terreni non edificabili Terreni edificabili Fabbricati in corso di costruzione STUDIO GIORDANO

7 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA N OZIONE Sono immobili strumentali per natura quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (art. 10 co. 8ter DPR 26/10/1972 n. 633), anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato (art. 43 co dicembre 1986, n TUIR).

8 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA R EQUISITI 1. CATEGORIA CATASTALE La R.M. 330 del 03/02/1989 ha precisato che tra gli immobili strumentali per natura siano da annoverare gli interi gruppi B, C, D ed E e la categoria A/10 nel solo caso in cui la destinazione ad ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. E da ritenere che il riferimento alla licenza o alla concessione edilizia debba estendersi, nel mutato quadro normativo, anche alla DIA e alla SCIA di cui al D.L. 31 maggio 2010 n. 78 conv. In L. 30 luglio 2010 n. 122.

9 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA 2.ULTIMAZIONE LAVORI Con la Circolare n. 12/E del 12 marzo 2010, lAgenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa ha precisato che non può intendersi immobile strumentale il fabbricato non ultimato, il quale ultimo deve intendersi, quindi escluso dallambito applicativo dellart. 10 co. 8bis e co. 8 ter DPR 633/1972 ($ 3.9 p ). Si deve considerare ultimato limmobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori lattestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Circolare n. 12/E datata 1 marzo 2007 Direzione Centrale Normativa e contenzioso $ 10)

10 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER D ESTINAZIONE N OZIONE Sono immobili strumentali per destinazione quelli relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni (art. 43 co. 1 D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917).

11 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER DESTINAZIONE R EQUISITI 1. DESTINAZIONE IMPRENDITORIALE ESCLUSIVA Cass. – Sez. I civ. - 5 giugno 1991 n (in Riv. giur. edilizia 1991, I,965., Bollettino trib. 1991, 1696) ha precisato che sono immobili strumentali per destinazione quelli che abbiano come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell'espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, sì da non essere idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale in cui sono inseriti.

12 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER DESTINAZIONE Sono da ritenere strumentali per destinazione: lalloggio del custode in un opificio industriale (R.M. 4 febbraio 1982 n. 9/885); Il terreno permanentemente adibito da impresa costruttrice a deposito di materiale (R.M. 16 febbraio 1982 n. 7/1579) Gli immobili concessi in locazione finanziaria da società di leasing (R.M. 27 aprile 1977 n. 9/648; R.M. 2 dicembre 1991 n ).

13 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER DESTINAZIONE Fattispecie controverse: E dubbio se gli immobili concessi in locazione da società di gestione immobiliare costituiscano beni strumentali per destinazione: Affermativamente: Cass. R luglio 1990 n. 7158; Cass. 3 aprile 1992 n. 4086; Cass. 1 luglio 1994 n. 6256; Cass. 5 dicembre 1995 n. 2934; Css. 1 aprile 1996 n. 2990; Per la soluzione negativa: R. lM. 4 febbraio 1982 n. 9885;C.M. 21 maggio 1999 n. 112/E; R.M. 26 febbraio 2002 n. 55.

14 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA E PER D ESTINAZIONE Ove un determinato immobile presenti i requisiti di strumentalità sia per natura sia per destinazione (es. C1 adibito a sede sociale), prevale la strumentalità per destinazione, in quanto la destinazione di un immobile già strumentale per natura a sede dellimpresa determina una ulteriore specificazione della sua qualità di bene strumentale nonché una diversa utilità ai fini dellesercizio dellimpresa (C.M. 18 giugno 2011 n. 57/E, p. 6 ).

15 STUDIO GIORDANO O PERAZIONI RIENTRANTI NEL CAMPO DI APPLICAZIONE DELL IVA

16 STUDIO GIORDANO O PERAZIONI SOGGETTE AD IVA operazioni rientranti in ambito applicativo IVA REQUISITO SOGGETTIVO Il dante causa agisce nellesercizio di impresa, arte o professione REQUISITO OGGETTIVO il trasferimento integra una cessione di beni ai fini IVA REQUISITO TERRITORIALE

17 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA ( ART. 10 CO. TER DPR 633/1972)

18 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 Art.16 Aliquote dell'imposta. L'aliquota dell'imposta e' stabilita nella misura del ventuno per cento della base imponibile dell'operazione (1). L'aliquota è ridotta al 4 e al 10 per cento per le operazioni che hanno per oggetto i beni e i servizi elencati nell'allegata tabella A, salvo il disposto dell'art. 34, [ed è elevata al 38 per cento] (2) per quelle che hanno per oggetto i beni elencati nell'allegata tabella B. Tariffa Parte III (aliquota 10%) – art. 127 quinquiesdecies: fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui allarticolo 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi; 127-quinquies) opere di urbanizzazione primaria e secondaria elencate nell'articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dall'articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865; linee di trasporto metropolitane tramviarie ed altre linee di trasporto ad impianto fisso; impianti di produzione e reti di distribuzione calore-energia e di energia elettrica da fonte solare- fotovoltaica ed eolica; impianti di depurazione destinati ad essere collegati a reti fognarie anche intercomunali e ai relativi collettori di adduzione; edifici di cui all'articolo 1 della legge 19 luglio 1961, n. 659, assimilati ai fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni (22);

19 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 art.10 - Operazioni esenti dall'imposta. Sono esenti dall'imposta: Omissis 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata;

20 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Normativa di riferimento D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 art.10 - Operazioni esenti dall'imposta. Sono esenti dall'imposta: Omissis 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: a)quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457; b)quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; c)quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni; d)quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.

21 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA O PERAZIONI R IENTRANTI IN A MBITO A PPLICATIVO IVA Vendite (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) Permute (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) Assegnazioni ai soci (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) Trasferimenti a titolo di datio in solutum (che non abbiano ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria o aziende) Trasferimenti in adempimento di appalti

22 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Cedente Impresa che ha costruito o ristrutturato trasferimento entro 4 anni dallultimazione dei lavori Cessionario Soggetto IVA con detrazione 25% Cessionario Soggetti NON IVA Opzione CEDENTE: impresa CESSIONARIO: impresa con detrazione > 25% dichiarazione inserita in atto con cui il cedente opta per regime iVA Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 ter lett. a) b) c) d) Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 ter lett. a) b) c) d)

23 STUDIO GIORDANO CedenteCessionarioIVARegistroipotecariacatastaleNOTE Impresa di costruzione chiunque 21% 168,003%1% Ordinaria ex art. 16 c. 1 Impresa di ristrutturazione chiunque 10% 168,003%1% Art. 127 quinquiesdecies Tariffa A Parte III Altre Imprese detrazione = < 25% 21% 168,003%1% Ordinaria ex art. 16 c. 1 Altre imprese privato 21% 168,003%1% Ordinaria ex art. 16 c. 1 Altre imprese con OPZIONE detrazione > 25% 21% 168,003%1% Ordinaria ex art. 16 c. 1

24 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Cedente Impresa che ha costruito o ristrutturato trasferimento OLTRE 4 anni dallultimazione dei lavori Opzione CEDENTE: impresa CESSIONARIO: impresa con detrazione > 25% nellatto traslativo il cedente NON opta per regime iVA Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 ter Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 ter

25 STUDIO GIORDANO CedenteCessionarioIVARegistroipotecariacatastaleNOTE Impresa di costruzione chiunque ESENTE 168,003%1% Art. 10 co. 8 ter Impresa di ristrutturazione chiunque ESENTE 168,003%1% Art. 10 co. 8 ter Altre imprese SENZA OPZIONE detrazione > 25% ESENTE 168,003%1% Art. 10 co. 8 ter

26 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA Casi Particolari Vendita a società di leasing impianto fotovoltaico Vendita a Fondi Immobiliari chiusi immobile storico

27 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI ( ART. 10 CO. 8 BIS DPR 633/1972)

28 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI N OZIONE Fabbricati strumentali per destinazione Fabbricati ad uso abitativo e loro pertinenze

29 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI Cedente Impresa di costruzione/ristrutt urazione Cessione entro 5 anni dalla ultimazione lavori Cedente Imprese di costruzione/ristrutt urazione Locazione per 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 bis Operazioni IMPONIBILI IVA Art. 10 co. 8 bis

30 STUDIO GIORDANO CedenteOggettoCessionarioIVARegistroipotecariacatastale Impresa di costruzione Abitazione lusso chiunque 21% 168,00 Abitazione non di lusso chiunque 10% 168,00 Acquirente prima casa 4% 168,00

31 STUDIO GIORDANO CedenteOggettoCessionarioIVARegistroipotecariacatastale Impresa di ristrutturazione Abitazione lusso chiunque 10% 168,00 Abitazione non di lusso chiunque 10% 168,00 Acquirente prima casa 4% 168,00

32 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI P ERTINENZE Il regime dellimposizione indiretta sopra esposto si applica anche alle pertinenze Trasferite con il medesimo atto; Trasferite con atto separato; Il vincolo di pertinenzialità costituisce una deroga alla qualità di bene strumentale per natura eventualmente caratterizzante la pertinenza (RM 20/ n. 139)RM 20/ n. 139

33 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI Cedente Impresa di costruzione ristrutturazio ne Cessione OLTRE 5 anni dalla ultimazione lavori SENZA locazione per 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata Cedente Soggetto Iva diverso da impresa costruzione/ristrutturaz ione Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 bis Operazioni ESENTI IVA Art. 10 co. 8 bis

34 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI D IVERSI O PERAZIONI E SENTI EX ART. 10 CO. 8 BIS DPR 633/1972 Lart. 40 DPR 631/1986 introduce una significativa deroga al principio di alternatività IVA e Imposta di Registro, disponendo che le cessioni esenti ex art. 10 co. 8bis DPR 633/1972 siano comunque assoggettate ad imposta di registro.

35 STUDIO GIORDANO CedenteOggettoCessionarioIVARegistroipotecariacatastale Altra Impresa Abitazione lusso chiunque ES7%2%1% Abitazione non di lusso chiunque ES7%2%1% Acquirente prima casa ES3% 168,00 FabbricatiImpresa commerciale immobiliare ES1%2%1%

36 STUDIO GIORDANO CedenteOggettoCessionarioIVARegistroipotecariacatastale Altra Impresa Immobili di interesse storico chiunque ES3%2%1% Impresa commerciale immobiliare ES1%2%1% Immobili in Piani Particolareggiati chiunque ES1% 168,00 Terreni edificabili chiunque21% 168,00

37 STUDIO GIORDANO B ASE I MPONIBILE O PERAZIONI E SENTI EX ART. 10 CO. 8 BIS DPR 633/1972 Il c.d. Prezzo-valore (art. 1 co. 497 L. 23 dicembre 2005 n. 266; Il valore di perizia come valore minimo di riferimento per i terreni il cui costo, rilevante ai fini delle plusvalenze di cui allart. 67 TUIR, sia stato rivalutato ai sensi dellart. 7 L. 28 dicembre 2001 n. 448 (art. 7 co. 6 L. 28 dicembre 2001 n. 448)

38 STUDIO GIORDANO C ASI P ARTICOLARI

39 STUDIO GIORDANO F ATTISPECIE Fabbricati in corso di costruzione Beni futuri

40 STUDIO GIORDANO O PERAZIONI E SCLUSE DAL C AMPO DI A PPLICAZIONE DELL IVA

41 STUDIO GIORDANO O PERAZIONI NON S OGGETTE AD IVA Una cessione di beni o una prestazione di servizi non rientra in ambito applicativo IVA per CARENZA REQUISITO SOGGETTIVO Il dante causa NON agisce nellesercizio di impresa, arte o professione oppure CARENZA REQUISITO OGGETTIVO il trasferimento integra una cessione di beni ai fini IVA oppure CARENZA REQUISITO TERRITORIALE

42 STUDIO GIORDANO O PERAZIONI FUORI CAMPO IVA CARENZA REQUISITO OGGETTIVO Conferimenti in natura (art. 2 co. 3 lett. b) DPR 633/1972) Fusioni, scissioni e trasformazioni di società e analoghe operazioni poste in essere da altri enti (art. 2 co. 3 lett. c) DPR 633/1972) Regolarizzazione di società di fatto derivante da comunione ereditaria; Cessioni di aziende comprensive di immobili; Trasferimenti di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria (art. 2 co. 3 lett. c) DPR 633/1972)

43 STUDIO GIORDANO AttoOggettoIVARegistroipotecariacatastaleNOTE Conferimento Beni strumentali e aree relative NO4%3%1% Art. 4 Tariffa DPR1986/131 aziendeNO 168,00 Trasformazioni – fusioni - scissioni - NO 168,00 Ordinaria ex art. 16 c. 1 Atti di regolarizzazione di società di fatto da comunione ereditaria NO 168,00 se registrati entro 1 anno dalla successione 168,00 Ordinaria ex art. 16 c. 1

44 STUDIO GIORDANO AttoOggettoIVARegistroipotecariacatastaleNOTE Cessione di aziende o singoli rami Beni strumentali e aree destinate NO4%*3%**1%** Fabbricati diversi NO7%*2%*1%* Terreni non suscettibili di edificazione NO8%*2%1% Terreni agricoli NO15%2%1% Benni storici vincolati NO3%2%1%

45 STUDIO GIORDANO AttoOggettoCessionarioIVARegistroipotecariacatastale NOTE cessioni Terreni NON suscettibili di edificazione chiunqueNO8%*2%1% Art. 2 co. 3 lett. C) DPR 633/1972 – Terreni AGRICOLI chiunqueNO15%2%1% Imprenditore agricolo principale NO8%2%1% Art. 1 Tarifa nota I Coltivatore diretto NO 168,00 1%

46 STUDIO GIORDANO C ESSIONE DI A ZIENDA D ETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dellatto utilizzazione edificatoria (art. 43 co. 1 DPR 11/1986); Il valore dellazienda è pari al valore complessivo dei beni che la costituiscono, compreso lavviamento ed esclusi i beni indicati nellart. 7 Tariffa Parte I e art. 11bis della Tabella, al netto delle passività risultanti dalla scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa, tranne quelle che il cedente si sia obbligato ad estingue e e quele relative ai beni di cui ai citt. Art. 7 e 11 bis (art. 51 co. 4 DPR 131/1986).

47 STUDIO GIORDANO C ESSIONE DI A ZIENDA D ETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE la base imponibile ai fini delle imposte ipotecarie e catastali da applicare agli immobili ricompresi nel complesso aziendale corrisponde al valore degli immobili stessi al lordo delle eventuali passività (R.M 5 ottobre 2005 n. 145/E)R.M 5 ottobre 2005 n. 145/E

48 STUDIO GIORDANO F ABBRICATI S TRUMENTALI PER NATURA A LIQUOTE APPLICABILI ALLA CESSIONE DI AZIENDA Limposta complessivamente dovuta è liquidata mediante applicazione delle aliquote al valore netto dei beni, tenendo conto che le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione al loro rispettivo valore (art. 23 co. 1 DPR 131/1986).

49 FINE PRESENTAZIONE Riferimenti: Corso del Popolo, 161 – Rovigo Tel Fax


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