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Procedimenti di stima Capitolo 1. Procedimento e metodo (per la stima del valore di mercato) Il metodo è unico, consiste nel comparare il bene oggetto.

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1 Procedimenti di stima Capitolo 1

2 Procedimento e metodo (per la stima del valore di mercato) Il metodo è unico, consiste nel comparare il bene oggetto di stima con beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato I procedimenti sono molti e consistono nei diversi modi in cui può essere fatta la comparazione (cioè applicato il metodo) Il metodo comprende concettualmente due fasi: la fase oggettiva, che è la costruzione della scala dei prezzi (la ricerca e analisi dei prezzi dei beni simili) la fase soggettiva, che è linserimento da parte del perito del bene oggetto di stima nel giusto gradino della scala

3 Il principio dellordinarietà Consiste nel fare riferimento a condizioni medie, normali secondo la distribuzione di Gauss (la curva a campana) Il VALORE ORDINARIO ha statisticamente la maggiore probabilità di verificarsi nella realtà

4 Le correzioni del valore ordinario Il bene oggetto di stima può essere diverso rispetto alla media dei beni simili I comodi sono differenze dovute a caratteristiche del bene oggetto di stima non modificabili Valore ordinario Comodi negativi Comodi positivi Le aggiunte e detrazioni sono dovute a caratteristiche modificabili (quindi momentanee) Sono quantificabili in termini relativi rispetto al valore complessivo del bene (una variazione del x%...) Sono quantificabili singolarmente in termini assoluti (per esempio il costo delle opere da eseguire per portare nello stato di ordinarietà un fabbricato)

5 I prezzi dei beni simili Il bene simili hanno stesse caratteristiche: Il prezzi dei beni simili devono essere: Il valore ordinario deve risultare dallanalisi dei prezzi di un numero adeguato di beni simili (grandezza del campione) intrinseche, interne (tipo terreno o di fabbricato) estrinseche, in relazione con lesterno (ambito spaziale) reali, effettivamente pagati (non per esempio i prezzi richiesti inizialmente in una compravendita) recenti, le condizioni dei mercati cambiano col tempo (ambito temporale)

6 I parametri di confronto Il parametro è la grandezza fisica, economica o la caratteristica qualitativa in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili I parametri e i prezzi di mercato costituiscono i dati della stima Il dato elementare, a differenza del dato elaborato, non deriva a sua volta dallapplicazione di un procedimento di calcolo I parametri tecnici sono quantità fisiche misurabili I parametri economici sono misurabili col metro monetario (redditi, pezzi) Il dati possono essere: di fatto sono certi ipotetici derivano da una previsione

7 Tipi di procedimento Procedimento sintetico basato sullelaborazione di dati elementari In ogni caso la comparazione si svolge in base alla fondamentale equazione: basato su dati che allorigine della stima hanno già subito una fase di elaborazione Procedimento analitico

8 Procedimenti sintetici Stima a vista Stima sintetica per porzioni omogenee Confronto immediato, sommario Stima per valori unitari Stima sintetica p.d. Analisi delle fonti di dati già elaborati Procedimenti analitici Capitalizzazione dei redditi Confronto basato sul parametro reddituale. Il bilancio del bene da stimare è eseguito analiticamente Rilievo analitico dei dati di mercato Confronto basato sullanalisi di un numero adeguato di compravendite di beni simili in base a un parametro tecnico

9 Il procedimento per capitalizzazione dei redditi Il valore di mercato di un bene immobile con procedimento analitico (per capitalizzazione del reddito) si ottiene applicando la seguente formula: La capitalizzazione dei redditi è un procedimento di stima che usa come parametro di confronto il reddito (Bf). Infatti, sostituendo il saggio, si ha : e quindi: Equazione fondamentale della comparazione

10 FINE Procedimenti di stima Capitolo 1


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