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Stima di un immobile residenziale Esercitazione on line La soluzione.

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Presentazione sul tema: "Stima di un immobile residenziale Esercitazione on line La soluzione."— Transcript della presentazione:

1 Stima di un immobile residenziale Esercitazione on line La soluzione

2 Passaggi problematici I passaggi problematici da risolvere sono connessi alla quarta sezione del rapporto di stima e sono i seguenti: 1.Lindividuazione del valore corrispondente allo scopo 2.La selezione argomentata dei dati forniti dalle fonti indirette; 3.La scelta del procedimento di stima; 4.La stima del valore dellimmobile. 1.Individuazione dello scopo e del valore (…) nella prospettiva della sua vendita (sl.1) Rinvia alla caratteristica di utilità diretta del bene a cui consegue il Valore di mercato

3 2. Le analisi di mercato Le quotazioni fornite appaiono disomogenee per –orizzonte temporale a cui si riferiscono; –articolazione territoriale assunta. La prima fase consiste nella selezione dei dati più recenti –Le quotazioni del secondo semestre 2003 riportate da Nomisma, Consulente immobiliare e Fiaip; La seconda considera la selezione della/e fonte/i –In ragione della modesta articolazione territoriale proposta da Nomisma e Consulente Immobiliare si assumono le indicazioni fornite dalla Fiaip relative al quartiere di S. Marco –Segue lelaborazione dei dati di base per giungere ad un valore medio unitario

4 3. Procedimento di stima Nellambito dei procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato si assume il procedimento per punti di merito secondo il modello moltiplicativo –Tale scelta è giustificata dallassenza di un campione rigorosamente significativo. I passaggi operativi sono 3: 1.Stima del valore medio unitario 2.attribuzione dei coefficienti moltiplicatori 3.calcolo del valore unitario ponderato secondo la formula Vm di stima = V medio * K Dove K = Kpe*Kpi*Kt*Ke

5 3.1/2 Stima del valore medio unitario e attribuzione dei coefficienti La stima del valore medio unitario fa riferimento alle quotazioni Fiaip relative a –Beni a destinazione residenziale; –Localizzati a S. Marco; –Nuovi o integralmente ristrutturati Il valore medio è pari a euro/mq commerciale Lattribuzione dei coefficienti considera: –La posizione favorevole dellimmobile rispetto alla media degli immobili localizzati a S. Marco – prossimità al trasporto pubblico, dotazione di servizi, zona socialmente pregiata; –La sua scarsa altezza di piano e conseguente mancanza di luminosità e arieggiamento; –Le caratteristiche intrinseche: la qualità edilizia popolare; letà del manufatto; lo stato manutentivo mediocre. –La circostanza per cui limmobile è occupato.

6 3.3. Il valore unitario ponderato Val. medio Unitario fonti indirette per immobili nuovi a S. Marco Coeff. fornito da pubblicazioni specializzate per imm. in zone ambientalmente pregiate Coeff. che considera la scarsa luminosità dellimmobile Coeff. che considera la tipologia popolare, stato manutentivo mediocre e età del manufatto (cfr. matrice CI) Coeff. che considera lo stato di occupazione del bene e la scadenza dei contratti in essere (2009)

7 4. La stima del valore dellimmobile Sulla base delle elaborazioni effettuate è possibile affermare che il più probabile valore di mercato dellimmobile oggetto di stima è pari a euro.


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