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Atto notarile. Allegati obbligatori provenienti da terzi CDU e APE A cura di Giovanni Rizzi Padova 11 novembre 2013 1 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

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1 Atto notarile. Allegati obbligatori provenienti da terzi CDU e APE A cura di Giovanni Rizzi Padova 11 novembre Studio Notarile Rizzi & Trentin -

2 Il certificato di destinazione Urbanistica 2 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

3 La norma Art. 30, c. 2, T.U. DPR. 380/2001 Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Il CDU conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici ( cd. dichiarazione di vigenza) ATTENZIONE: la dichiarazione di vigenza è considerata integrativa del CDU e pure essa è richiesta a pena di nullità; Cass. sent del 23/10/92 Art. 30, c 3, T.U. DPR. 380/ Studio Notarile Rizzi & Trentin -

4 Modalità rilascio CDU Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. In caso di mancato rilascio del CDU nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi. 4 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

5 5 LE ESCLUSIONI DAL CDU Art. 30, c. 2, T.U. DPR 380/2001 terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva sia inferiore a mq. LE DIVISIONI EREDITARIE LE DONAZIONI TRA CONIUGI O A FAVORE DI PARENTI IN LINEA RETTA I TESTAMENTI Art. 30, c. 10, DPR. 380/2001 GLI ATTI COSTITUTIVI MODIFICATIVI OD ESTINTIVI DI DIRITTI REALI DI GARANZIA E DI SERVITU

6 CONVALIDA Art. 30, c. 4bis, T.U. DPR. 380/2001 Possono essere convalidati, anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni ai quali: - non sia stato allegato il CDU - manchi la dichiarazione di vigenza Deve essere stipulato un atto pubblico o autenticato al quale deve essere allegato un certificato storico contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato latto da confermare ovvero nel quale sia riprodotta la dichiarazione di vigenza omessa nellatto da confermare In vigore dal – art. 12 L. 28 novembre 2005 n Studio Notarile Rizzi & Trentin -

7 Atti traslativi - di trasferimento della piena o nuda proprietà o di altro diritto reale di godimento - di trasferimento di una quota; - di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione). - di rinuncia, a titolo oneroso, di diritti reali di godimento Compravendita Permuta Datio in solutum Transazione Conferimento di terreni in società (costituzione e aumento capitale) Assegnazione di terreni da società ai propri soci (liquidazione, recesso) Costituzione rendita Vitalizio alimentare Cessione o conferimento in società di azienda con terreni 7 Studio Notarile Rizzi & Trentin - ALLEGAZIONE del CDU Tipologie di atti e condizioni

8 Atti traslativi DIVISIONE (con o senza conguagli) ad eccezione, peraltro, della DIVISIONE EREDITARIA, per la quale non vi è alcun obbligo di allegazione del CDU Donazione (esclusa la donazione tra coniugi o a favore di parenti in linea retta) Patto di famiglia (nel caso di terreni aziendali o di liquidazione in natura) Fondo patrimoniale (con trasferimento di terreno a o tra i coniugi) Assoggettamento di terreno al regime della comunione legale (convenzione ex 210 c.c.) Trasferimento di terreno in esecuzione accordi di separazione e divorzio Adempimento di obbligazione naturale Trust (non autodichiarato; sia per il trasferimento al trustee che al successivo trasferimento ai beneficiari) 8 Studio Notarile Rizzi & Trentin - Atti di scioglimento della comunione

9 Gli atti esclusi La disciplina in tema di allegazione del CDU NON SI APPLICA agli atti senza effetti traslativi FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento di terreno a o tra i coniugi) RINUNCIA ABDICATIVA (il beneficio si produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo) RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (No CDU se si accede alla tesi del negozio risolutorio ad efficacia retroattiva; SI CDU se si accede alla tesi del contrarius actus, salva donazione ai congiunti) COMODATO TRUST (autodichiarato, determinando solo la segregazione, senza effetti traslativi) VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto privo di effetti traslativi: studio CNN 357/2012) IDENTIFICAZIONE CATASTALE COSTITUZIONE IPOTECHE (per espressa esclusione ex art. 30 T.U. DPR 380/2001) 9 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

10 Gli atti esclusi DONAZIONE tra coniugi o a favore di parenti in linea retta (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) DIVISIONE EREDITARIA (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA (qualora i terreni utilizzati per lattività dimpresa siano detenuti in forza di contratto di affitto) COSTITUZIONE DI SERVITU (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e modificativa delle società; esclusi effetti traslativi. Cass.S.U ) TRASFORMAZIONE SOCIETARIA CESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI SOCIETÀ PROPRIETARIE DI IMMOBILI I TESTAMENTI (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001) 10 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

11 11 Il Preliminare Lart. 30 T.U. fa riferimento ai soli atti traslativi o di divisione: resta pertanto escluso il contratto preliminare (contratto ad effetti obbligatori) Conferma in Cass n Cass n ed in Cass n : lallegazione non è richiesta per il preliminare, avendo effetti obbligatori Studio Notarile Rizzi & Trentin - salva lesigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dellobbligo di concludere il contratto definitivo ex art c.c.

12 12 IL CONTENUTO DEL CDU Alcuni Comuni rilasciano CDU "sintetici" contenenti le prescrizioni urbanistiche relative alla sola "zonizzazione" (in tali CDU ci si limita ad indicare la destinazione urbanistica dell'area precisando se la zona è soggetta a PUA già approvato o da predisporre o se esistono fasce di rispetto, ma senza poi specificare anche la disciplina specifica per lattività edilizia prevista per ciascuna zona.) Altri Comuni rilasciano CDU "analitici" contenenti le prescrizioni urbanistiche relative non solo alla "zonizzazione" ma anche alla disciplina specifica prevista per l'attività edilizia per ciascuna zona in termini di densità edilizia, di distanze tra costruzione e dai confini, di tipologie costruttive (normalmente allegando al CDU vero e proprio un estratto delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G.) Studio Notarile Rizzi & Trentin - Ci si è chiesti se solo i CDU cd. "analitici" possano considerarsi conformi al disposto di legge in quanto i soli contenenti le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata in relazione al disposto dellart. 30 T.U.

13 Contenuto CDU il c.2 art. 30 TU va letto in stretta correlazione con il c.4 che prevede che in caso di mancato rilascio nei termini, il CDU può essere sostituito da una dichiarazione di parte attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni Scopo del CDU, o dell'eventuale dichiarazione di parte, è quella di rendere edotte le parti della sola natura urbanistica (e non anche di tutta la disciplina urbanistica ed edilizia) dell'area oggetto di contratto Il CDU ha avuto il suo primo riconoscimento con l'art. 8, c.9, L. 94/1982: "i Comuni con popolazione superiore a abitanti sono tenuti a rilasciare ……..un certificato in cui siano indicate tutte le prescrizioni urbanistiche ed edilizie riguardanti l'area o gli immobili interessati" con la conseguenza che "… la domanda di concessione che il progettista attesti …. conforme al certificato ….. si intende assentita qualora entro 90gg non venga comunicato il provvedimento motivato con cui viene negato il rilascio" Dal confronto tra le due norme si può ricavare ulteriore argomento per ritenere che nei CDU debbano essere indicate le sole notizie sulla "natura urbanistica" 13 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

14 14 LALLEGAZIONE del CDU: casi pratici Studio Notarile Rizzi & Trentin - L'allegazione è stata ritenuta obbligatoria dal Tribunale di Lucca che ha dichiarato nullo l'atto privo di CDU, per violazione della norma che esclude lobbligo di allegazione solo per aree di pertinenza di fabbricati censiti al Catasto fabbricati Tale sentenza è stata riformata dalla sentenza della Corte di Appello di Firenze che ha escluso lobbligatorietà dell'allegazione del CDU ritenendo così valido l'atto stipulato, in quanto larea aveva perso la sua autonomia funzionale divenendo elemento costitutivo del fabbricato. Viene venduto un capannone industriale insistente su un lotto di terreno di complessivi mq 1550 di cui mq 1037 circa coperti da capannone realizzato solo nella struttura portante e nelle coperture in base a regolare concessione edilizia. Il capannone non è ancora stato denunciato al Catasto Fabbricati.

15 15 LALLEGAZIONE del CDU: casi pratici Studio Notarile Rizzi & Trentin - Il Conservatore dei RR.II ha rifiutato la trascrizione dellatto ritenendo non valida la proroga e quindi il CDU mancante per scadenza del termine annuale di validità Il Presidente del Tribunale di Sondrio con provvedimento 4 marzo 1997, chiamato a pronunciarsi sul rifiuto del Conservatore dei RR.II di trascrivere ha invece ritenuto valido tale CDU ordinando la trascrizione. In questo senso anche CNN parere (la conferma del certificato equivale a rilascio di un nuovo certificato) Viene venduto un terreno e viene esibito al Notaio un CDU rilasciato da oltre un anno ma di recente integrato dal medesimo Comune con la seguente dicitura: Si confermano i dati contenuti nel presente certificato di destinazione urbanistica con sottoscrizione del Responsabile del Servizio timbro del Comune e data

16 16 LALLEGAZIONE del CDU: casi pratici Studio Notarile Rizzi & Trentin - Per CNN (studio ) non necessita allegazione CDU in quanto il trasferimento delle parti comuni avviene ex lege unitamente alla singola unità immobiliare. E' logico affermare che le aree in questione piuttosto che essere definite quali pertinenze di fabbricati più appropriatamente andrebbero qualificate quali parti funzionalmente inscindibili da essi … con la conseguenza che le aree in questione ….. non siano regolate dall'art. 18 legge 47 (ora 30 del TU) ma dalle disposizioni riguardanti i fabbricati dei quali esse sono parte….. Viene venduto un negozio inserito in un Centro Commerciale. A tale negozio compete una quota pari a 1/1000 sulle parti comuni del Centro Commerciale, tra le quali vi è una vasta area scoperta di superficie pari a mq adibita a parcheggio (con trascritto a carico un vincolo duso pubblico a destinazione parcheggio).

17 17 LALLEGAZIONE del CDU: casi pratici Studio Notarile Rizzi & Trentin - Per Cass. (sent del ) il CDU è finalizzato da un lato a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e dallaltro ad informare il Comune sulle vicende negoziali riguardanti larea affinchè possa svolgere i dovuti controlli. Pertanto ove il CDU allegato riguardi unarea più vasta rispetto a quella compravenduta, ma comprensiva di questultima, non può ritenersi di per sé integrata la nullità di legge, dovendosi verificare se il CDU sia idoneo a realizzare gli obiettivi per cui è richiesto. Valido se non vi sono dubbi circa la destinazione urbanistica. Viene venduto un terreno di mq. 8000, derivato dal frazionamento di unarea più vasta di mq.; viene esibito al Notaio un CDU riguardante, peraltro, larea originaria ante frazionamento, ossia larea di mq

18 18 LALLEGAZIONE del CDU: casi pratici Studio Notarile Rizzi & Trentin - Si ritiene NON sia necessaria lallegazione del CDU Se la realizzazione del posto auto ha richiesto attività edilizia e/o di trasformazione urbanistica PREVIA progettazione e rilascio titolo edilizio (di norma lo stesso del fabbricato servito), lo stesso va considerato costruzione in senso lato ed assoggettato alla disciplina dettata dal T.U. DPR 380 /2001 per i fabbricati In questo senso Circ. C.N.N. legge n. 47 marzo 1987 Nel caso in cui non siano state eseguite opere urbanisticamente rilevanti, prudenzialmente, va allegato il CDU Viene venduto un posto auto scoperto (non unitamente ad altra unità: abitazione, ufficio negozio, ecc. ecc., ma singolarmente)

19 Lattestato di prestazione energetica 19 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

20 La norma Dlgs 19 agosto 2005 n 192, dlgs 29 dicembre 2006 n. 311 Disciplina operativa LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: D.M. Sviluppo Economico e D.M. Sviluppo Economico D.L. 4 giugno 2013 n. 63 convertito con L. 3 agosto 2013 n. 90 ( sostituisce lACE con lAPE e reintroduce lobbligo di allegazione a pena di nullità dal ) Recepimento direttiva 2010/31/UE 20 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

21 21 OBBLIGO DI ALLEGAZIONE : è strettamente connesso allobbligo di dotazione (per presupposto contrattuale) Lobbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo (a titolo oneroso o gratuito) o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio allosservanza dellobbligo di allegazione Non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso (in base alla vigente disciplina) lobbligo di dotazione. Al contrario può sussistere obbligo dotazione ma non di allegazione (come nel caso del PRELIMINARE) LA NORMA (art. 6, c.3bis, dlgs 192, introdotto dalla L. 90/2013 di conv. D.L. 63/2013) Studio Notarile Rizzi & Trentin - Lattestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.

22 Atti a titolo oneroso Interpretazione preferibile: non solo la vendita ma ogni atto tra vivi comportante trasferimento a titolo oneroso (in relazione anche a precedenti interpretazioni in materia; studio CNN 432/2006 del ) Compravendita Permuta Assegnazione da cooperativa Datio in solutum Transazione Conferimento di edifici in società (costituzione e aumento capitale) Assegnazione di edifici da società ai propri soci (liquidazione, recesso) Costituzione rendita Vitalizio alimentare Cessione o conferimento in società di azienda con edifici 22 Studio Notarile Rizzi & Trentin - DOTAZIONE (per presupposto contrattuale) & ALLEGAZIONE : Tipologie di atti, condizioni e modalità operative

23 Atti a titolo gratuito Non solo donazione o liberalità donative, ma anche ogni altro negozio nel quale – anche senza spirito di liberalità – vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito. La disciplina in commento si applica ogniqualvolta a fronte del trasferimento di un edificio il cessionario non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuto né a prestare un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento Donazione Patto di famiglia (nel caso di edifici aziendali o di liquidazione in natura) Fondo patrimoniale (con trasferimento di edificio a o tra i coniugi) Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale (convenzione ex 210 c.c.) Adempimento di obbligazione naturale Trust (non autodichiarato; sia per il trasferimento al trustee che al successivo trasferimento ai beneficiari) 23 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

24 24 - di trasferimento di una quota; - di trasferimento della nuda proprietà o di altro diritto reale di godimento - di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione). -- di proprietà superficiaria NO i beni condominiali non sono suscettibili di trasferimento autonomo maseguono il bene principale ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per lacquirente di rinunciarvi. Presupposto contrattuale dotazione APE: cessione voluta dalle parti. Inoltre gran parte enti comunque esclusi in base normativa: art. 3, c. 3, dlgs 192, par. 2 Linee Guida (es. autorimesse o cantine condominiali) o per i quali non va garantito confort abitativo o il cui utilizzo standard non prevede impianti (es. il vano scale, il vano ascensore, ecc. Lart. 6, c. 2 e c. 3bis, parla divendita e di atti di trasferimento a titolo gratuito senza precisare il diritto oggetto di trasferimento Si ritiene sussistano lobbligo di dotazione & allegazione nei casi: Sussistono gli obblighi di dotazione & allegazione con riguardo alle parti comuni condominiali? Studio Notarile Rizzi & Trentin -

25 Contratti di locazione Deve trattarsi di una nuova locazione come si evince dagli artt. 6, c. 2, dlgs 192 (Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici [...]) e 6, c. 1 dlgs 192 (lattestato di prestazione energetica è rilasciato per gli edifici..., venduti o locati ad un nuovo locatario [...]). Sono esclusi gli atti che rinnovano, prorogano o reiterano un precedente rapporto di locazione. Si applica la normativa in commento alla sub locazione, nuovo, autonomo, distinto contratto di locazione Si ritiene applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione (e sempreché si tratti di nuovi contratti): - il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); - laffitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico). 25 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

26 Gli atti esclusi La disciplina in tema di dotazione & allegazione NON SI APPLICA agli atti senza effetti traslativi FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento a/tra coniugi) COMODATO TRUST (autodichiarato, determinando solo la segregazione, senza effetti traslativi) VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto privo di effetti traslativi: studio CNN 357/2012) IDENTIFICAZIONE CATASTALE COSTITUZIONE IPOTECHE (lipoteca ha funzione di garanzia) DIVISIONE (per la riconosciuta natura dichiarativa; vale anche in caso di masse plurime e conguagli superiori al 5% essendo limiti posti ai soli fini fiscali. Cautela in presenza di conguagli rilevanti) COSTITUZIONE DI SERVITU (viene imposto un peso; esclusi effetti traslativi) FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e modificativa delle società; esclusi effetti traslativi. Cass.S.U ) TRASFORMAZIONE SOCIETARIA CESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI SOCIETÀ PROPRIETARIE DI IMMOBILI 26 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

27 I casi particolari TRASFERIMENTO DI EDIFICIO IN ESECUZIONE ACCORDI DI SEPARAZIONE E DIVORZIO (atti traslativi come tali, in base alla interpretazione preferibile, assoggettati allobbligo di allegazione) RINUNCIA ABDICATIVA (NO allegazione per rinuncia abdicativa; il beneficio si produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto traslativo; SI allegazione per rinuncia con corrispettivo o a titolo di donazione) RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (NO allegazione: se si accede alla tesi del negozio risolutorio ad efficacia retroattiva; SI allegazione: se si accede alla tesi del contrarius actus) CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA qualora gli immobili utilizzati per lattività dimpresa siano detenuti in forza di contratto di locazione (disciplina art. 36 legge 392/1978; SI allegazione se si ricorre alla sub locazione; NO allegazione: se si ricorre alla cessione contratto. Operante anche in mancanza di diversa volontà ex art c.c.) MANDATO AD ALIENARE (NO allegazione al mandato privo effetti traslativi. SI allegazione ai contratti di somministrazione (1719) e ritrasferimento alla estinzione del mandato senza rappresentanza 27 Studio Notarile Rizzi & Trentin -

28 28 Il Preliminare Il D.L. 63/2013 ha innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare. Ora lobbligo di dotazione sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita. Art. 6, c.2, dlgs 192: in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime Art. 6, c. 8, dlgs 192: nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica [...] e la classe energetica corrispondente Studio Notarile Rizzi & Trentin - Non si può più attendere il momento della stipula dellatto traslativo per dotare limmobile dellAPE; comunque va escluso lobbligo di allegazione allAPE a pena di nullità, in quanto il preliminare è privo di effetti traslativi.

29 Studio Notarile Rizzi & Trentin - LE ESCLUSIONI OGGETTIVE DALLA DOTAZIONE & DALLALLEGAZIONE Le esclusioni disposte dal dlgs 192/2005 I FABBRICATI ISOLATI con superficie utile inferiore a 50 mq (art. 3, c.3, lett. d) dlgs 192 ) FABBRICATI INDUSTRIALI ARTIGIANALI qualora siano riscaldati: - per esigenze del processo produttivo - utilizzando reflui energetici del processo produttivo (art.3, c.3, let.b), dlgs 192) (per analogia anche se non riscaldati se utilizzo standard non prevede impianti) FABBRICATI AGRICOLI sprovvisti di impianti di climatizzazione (art.3, c.3, let.c), dlgs 192, introdotto dal DL 63/2013) EDIFICI ADIBITI A LUOGHI DI CULTO e per attività religiose (art. 3, c.3, lett. f) dlgs 192)

30 30 Le esclusioni disposte dal dlgs 192 e dalle Linee Guida Esemplificazione: Box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione di impianti sportivi (esclusi uffici e simili scorporabili ai fini isolamento termico) Sono esclusi gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (ovvero non sia prevista una permanenza o unattività di persone, dovendosi, nel caso di specie, il termine abitativo, intendersi in senso ampio) (Linee Guida par. 2) Studio Notarile Rizzi & Trentin - Sono esclusi gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici di cui all'articolo 3, D.P.R , n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (art. 3, c.3, let.e, dlgs 192) edifici adibiti ad abitazione, ad albergo e similari; a ospedali, cliniche e similari, ad attività ricreative, o di culto e assimilabili (es. cinema e teatri, bar, ristoranti, sale da ballo); ad attività commerciali e assimilabili; ad attività sportive; ad attività scolastiche; ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

31 31 Le esclusioni disposte dalle LINEE GUIDA NAZIONALI Esclusione: i ruderi Manufatti ormai compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso interventi di restauro, manutenzione ordinaria o straordinaria, (art. 6, c.1, l.c) DM n.28 (disciplina F/2) Studio Notarile Rizzi & Trentin - Condizioni: lo status di rudere/grezzo deve essere dichiaratonellatto notarile di trasferimento della proprietà: - dichiarazione va resa dall alienante - no dichiarazione sostitutiva atto notorietà - dichiarazione da recepire nel corpo dellatto - anche in caso di trasferimento diritti reali godimento - possibile relazione tecnica da allegare a supporto della dichiarazione Esclusione: i fabbricati al grezzo - immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio - immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.

32 32 La validità temporale dellAPE (art. 6, c.5, dlgs 192) L APE ha una validità temporale massima di 10 anni, a CONDIZIONE che non vi siano stati, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare (nel qual caso lAPE deve essere aggiornato) Siano state rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici delledificio, in particolare per gli impianti termici, compresi gli eventuali adeguamenti previsti dalle normative vigenti Studio Notarile Rizzi & Trentin - Nel caso di mancato rispetto delle predette prescrizioni lAPE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica; a tal fine i libretti di impianto sono allegati, in originale o in copia, allAPE

33 33 Al fine di consentire la verifica dellavvenuto rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo, lart. 6, c. 5, dlgs 192 prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, allAPE. Bisogna distinguere: lesemplare dellAPE destinato alla consegna lesemplare dellAPE destinato alla allegazione Studio Notarile Rizzi & Trentin - lobbligo di consegna è del tutto autonomo e distinto dallobbligo di allegazione: lobbligo di consegna deve essere adempiuto alla chiusura della trattative, che, di norma, precede il momento in cui viene sottoscritto latto traslativo e/o di locazione nel quale sorge lobbligo di allegazione i libretti di impianto dovranno essere allegati esclusivamente allesemplare destinato alla consegna: acquirente o conduttore debbono essere messi nelle condizioni di verificare la validità dellAPE esibito prima della stipula del contratto definitivo Va esclusa (per motivi di ordine pratico, di successivo accesso ed utilizzo di detti libretti di impianto) una loro allegazione allattestato destinato allallegazione allatto definitivo.

34 34 LOBBLIGO DI ALLEGAZIONE ED IL RUOLO DEL NOTAIO I CONTROLLIIl Notaio dovrà verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che lo possa qualificare come APE ed in particolare: i) lindicazione della classe di prestazione energetica; ii) la data di rilascio ed il termine di validità (sia lAPE che i vecchi ACE hanno durata decennale); iii) gli elementi idonei a collegare lattestato allimmobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale); iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto. v) la dichiarazione di indipendenza da parte del certificatore Studio Notarile Rizzi & Trentin - il Notaio non è tenuto a fare alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dellAPE (ad es. circa i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica, circa la correttezza del procedimento di calcolo eseguito, ecc.). Il controllo al quale è chiamato il Notaio avrà carattere puramente formale.

35 35 Lobbligo di ALLEGAZIONE modalità operative Studio Notarile Rizzi & Trentin - NO. si ritiene che scopo della norma sia quello di elevare l'APE a dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per assoggettare i redattori alle sanzioni penali previste per il caso di false attestazioni (non per nulla non è stato riproposto il precedente c. 2, art. 15, che prevedeva sanzioni amministrative per il rilascio di ACE non veritieri). LAPE rilasciato nel rispetto delle norme vigenti è, quindi, considerato di per sé e, a tutti gli effetti, dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Il richiamo allart. 47 DPR 445/2000 deve intendersi come specificazione della qualificazione giuridica da attribuire allAPE escluso che allattestato si applichino le modalità per linvio e la sottoscrizione delle istanze e dichiarazioni da presentare alla PA o ai gestori di pubblici servizi, trattandosi di figura non riconducibile a queste fattispecie. Debbono essere eseguite particolari verifiche in ordine al disposto dellart. 15, c. 1, dlgs 192, laddove dispone che lAPEè reso in forma di dichiarazione sostituiva di atto di notorietà?

36 36 Lobbligo di ALLEGAZIONE modalità operative Studio Notarile Rizzi & Trentin - Si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun accertamento sulla sussistenza delle condizioni di validità di un APE, dovendo limitarsi a controllare la data di rilascio ed il rispetto del termine decennale di validità. Un accertamento del genere richiede competenze e conoscenze tecniche (circa lincidenza di interventi di riqualificazione sulla classe energetica, circa la tipologia di controlli sullefficienza da effettuare con riguardo ai diversi impianti e le relative scadenze) che il Notaio non possiede. Spetterà al proprietario (alienante o locatore) dichiarare e garantire in atto che non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità dellAPE prodotto. Quali particolari accertamenti deve eseguire il Notaio in ordine alla validità temporale dellAPE esibito? Sul piano operativo si consiglia di inserire in atto apposita dichiarazione dellalienante e/o del locatore (una sorta di dichiarazione di vigenza simile a quella prevista dalla legge per il caso di allegazione del CDU).

37 37 Lobbligo di ALLEGAZIONE modalità operative Studio Notarile Rizzi & Trentin - Sì. lart. 6, c. 10, dlgs 192 fa salvi gli ACE, rilasciati prima del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; in base alla previgente disciplina, lattestato di certificazione energica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, a condizione che fossero rispettate le prescrizioni normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza energetica (art. 6 Decreto Ministero Sviluppo Economico 26 giugno 2009) e salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica (art. 6, c. 5, dlgs 192/2005, vecchio testo); Può essere utilizzato un ACE rilasciato prima del 6 giugno 2013? (stante il tenore letterale dellart. 6 c. 3bis che parla di allegazione dellAPE)?

38 38 Lobbligo di ALLEGAZIONE modalità operative Sì. E possibile, nei limiti temporali di validità dell'attestato originario, allegare all'atto di ritrasferimento copia conforme per estratto autentico dell'attestato originario suddetto (conformemente a quanto si ritiene per i certificati di destinazione urbanistica) ATTENZIONE: non è possibile un semplice richiamo allatto precedente. La mera "relatio formale" non sembra in grado di garantire lo scopo di informazione cui è preordinata la norma in commento Studio Notarile Rizzi & Trentin - Può essere riutilizzato un APE allegato a precedente atto?

39 Atto notarile. Allegati obbligatori provenienti da terzi CDU e APE Grazie per lattenzione! 39 Studio Notarile Rizzi & Trentin -


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