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1 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA LOCALE Viareggio 7- 8 ottobre 2008.

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1 1 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA LOCALE Viareggio 7- 8 ottobre 2008

2 2 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Valore di libro (euro) Valore di Mercato (Euro) Affitti Percepiti (Euro) Patrimonio dello Stato30 Miliardi54 Miliardi50 milioni Università5 Miliardi10 Miliardi Enti Pubblici1 Miliardi2 Miliardi Enti previdenziali6 Miliardi TOTALE42 Miliardi72 miliardi50 Milioni Fonte: (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi dItalia ) Patrimonio Immobiliare dello Stato Immobili dello Stato ed Enti Previdenziali

3 3 La nuova Finanziaria (art. 58 legge113/2008) prevede che in breve tempo gli enti locali devono predisporre Il Piano delle Alienazioni immobiliari nei quali sono stati individuati tutti gli immobili non strumentali allesercizio delle funzioni pubbliche che quindi possono essere dismessi e valorizzati. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Valore di libro (euro) Valore di Mercato (Euro) Affitti Percepiti (Euro) Regioni4 Miliardi11 Miliardi100 milioni Province12 Miliardi29 Miliardi60 milioni Comuni93 Miliardi227 Miliardi2,3 Miliardi Enti Pubblici (Asl ecc)15 Miliardi29 Miliardi Edilizia Residenziale Pubblica 25 Miliardi53 Miliardi1 miliardo TOTALE149 Miliardi349 miliardi4,01 Milioni Fonte (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi dItalia) Immobili delle Amministrazioni Territoriali

4 4 Art. 58 la nuova legge n. 113 conversione in legge del Decreto Legge n. 112 del 2008 evidenzia la volontà di giungere ad una chiara cognizione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici per arrivare in un secondo momento, ad un piano di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare. Art. 58 comma 1: lente locale è chiamato a redigere lelenco degli immobili da valorizzare e da alienare, da allegare al proprio bilancio di previsione. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione Forme di Semplificazione del processo di dismissione degli asset Legge n.133 del 2008 Art. 58 Snellimento procedure per variante urbanistica Apporto a fondi immobiliari Riduzione dei tempi di dismissione

5 5 Gestione del Patrimonio Statica Gestione del patrimonio Dinamica Nuove Leggi Valorizzazione e Dismissione del patrimonio Disponibile Opportunità per gli enti locali Investimenti sul territorio in progetti di riqualificazione Fonte di reddito (cassa) Razionalizzazione del Patrimonio Indisponibile Copertura delle spese ai fini del rispetto del patto di stabilità interno Riduzione delle spese di gestione Liquidità LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Introduzione

6 6 La strategia di valorizzazione di un patrimonio immobiliare prevede un processo composto da varie fasi, riassunte nel seguente diagramma Censimento del Patrimonio immobiliare Segmentazione in Portafogli Portafoglio disponibile Portafoglio Indisponibile Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere Introduzione LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Dismissione Valorizzazione FASE 2: Analisi FASE 1: Censimento Dismissione e valorizzazione Valutazione Società di Property Advisor immobiliare Vendita Diretta Intervento di Privati attraverso specifici veicoli Advisor immobiliare

7 7 Censimento del Patrimonio immobiliare Segmentazione in portafogli Portafoglio disponibile Portafoglio Non Disponibile Razionalizzazione dei portafogli E definizione del portafoglio da dismettere Dismissione e valorizzazione Valutazione Società di property Vendita Diretta FASE 1: Censimento LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Intervento di Privati attraverso specifici veicoli

8 8 Il censimento del patrimonio rimane la prima garanzia per lesatta definizione di strategie perseguibili e attuabili. Qualunque politica di gestione e valorizzazione deve avere alla base una perfetta conoscenza del patrimonio : Ubicazione Consistenza Destinazione duso Situazione tecnico-amministrativa Situazione urbanistica Situazione locativa Stato manutentivo Rendimenti Problematiche ambientali LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare

9 9 Analisi macroeconomiche (flussi demografici, p.i.l. complessivo e procapite, tasso doccupazione, settori trainanti delleconomia…) Analisi del contesto Ubicazione Sup. lorde per destinazioni duso Sup. commerciali in uso Volumetria Sup. terreno Parcheggi Residenziale Terziario – uffici Commerciale Depositi Magazzini Parcheggi Scuole Servizi (scuole, strutture sanitarie e assistenziali) Terreni Agricoli Terreni edificabili Consistenza Destinazione duso FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

10 10 Amministrativa Catastale Edilizia Strutturale Impiantistica Situazione tecnico amministrativa Analisi degli strumenti generali e attuativi Destinazioni ammissibili Superfici e volumi edificabili Standard Numero e qualità dei conduttori Struttura e durata dei contratti Facoltà e condizioni di recesso Clausole contrattuali generali e/o particolari Congruità dei canoni Situazione urbanistica Situazione locativa LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare

11 11 Condizioni d uso Analisi dei costi di gestione Analisi dei costi di manutenzione ordinaria Investimenti futuri in manutenzione straordinaria Stato manutentivo Cap. rate di ingresso Cap. rate di uscita IRR Indagine ambientale Piano di caratterizzazione Eventuali costi di bonifica Rendimento Problematiche ambientali LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare

12 12 Censimento del Patrimonio immobiliare Segmentazione in portafogli Portafoglio Disponibile Portafoglio Indisponibile Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere FASE 2: Analisi Dismissione e valorizzazione Valutazione Advisor immobiliare Vendita Diretta LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare Intervento di Privati attraverso specifici veicoli

13 13 FASE 2 Analisi – Valutazione LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE analisi dellandamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile. VALUTAZIONE: Canone Valori Rendimenti Assorbimento Concorrenza Analisi degli strumenti generali e attuativi Verifica della possibilità di cambio di destinazione urbanistica Attività di concertazione con la P.A. Mercato Strumenti Urbanistici Redazione di un Business Plan economico finanziario

14 14 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Portafoglio Indisponibilie Beni in uso a Enti Pubblici Edilizia residenziale pubblica LIBERI Parzialmente occupati Razionalizzazione degli spazi Occupati Terreni (foreste parchi ecc) Beni in uso a enti pubblici vincolati Portafoglio disponibile Beni in uso a enti pubblici non vincolati Il portafoglio Indisponibile è destinato allo svolgimento di servizi pubblici e al conseguimento di fini pubblici. Appartengono a questa categoria i beni in uso ad enti pubblici, foreste, parchi, riserve e servizi. FASE 2 Analisi: Segmentazione del portafoglio Non alienabili Ottimizzazione della gestione Non alienabili

15 15 Alienabili Immobili liberi Immobili locati Alienabili Da valorizzare Iniziative di sviluppo: Aree dismesse Terreni liberi Immobili con funzioni obsolete DISMISSIONE VALORIZZAZIONE DISMISSIONE VALORIZZAZIONE Tempi brevi Da valorizzare Portafoglio Disponibilie Tempi medio/lunghi Tempi brevi Tempi medio/lunghi Alienabili Da valorizzare VALORIZZAZIONE Tempi medio/lunghi LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 2 Analisi: segmentazione del portafoglio Il portafoglio comprende immobili liberi, non strumentali e terreni che possono essere dismessi.

16 16 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del Portafoglio Censimento del Patrimonio immobiliare Portafoglio disponibile Portafoglio Non Disponibile Razionalizzazione dei portafogli E definizione del portafoglio da dismettere Dismissione e valorizzazione Censimento del Patrimonio immobiliare Segmentazione in portafogli Portafoglio Disponibile Portafoglio Indisponibile Razionalizzazione dei portafogli Definizione del portafoglio da dismettere Dismissione e valorizzazione Valutazione Vendita Diretta FASE 3: Dismissione Valorizzazione Intervento di Privati attraverso specifici veicoli

17 17 Procedure di dismissione Tempi lunghi necessari alla dismissione completa Incassi legati allavanzamento delle vendite Esposizione al rischio immobiliare sullinvenduto Gestione del processo di vendita Tempi ridotti tramite il conferimento dei cespiti in un progetto finanziario Incassi immediati o parzialmente anticipati Mantenimento di forme di controllo indiretto e partecipazione ai ricavi derivanti da eventuali valorizzazioni Costituzione di un strumento disponibile anche per future operazioni INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI VENDITA DIRETTA Frazionata o in Blocco LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Procedura: Asta pubblica Veicoli finanziari: Cartolarizzazione - Fondo immobiliare - Società mista Gestione degli immobili a carico della società acquirente

18 18 CartolarizzazioneFondo Immobiliare di sviluppo STU Società di Trasformazione Urbana (iniziative di piccole dimensioni) LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Società mista Fondo Immobiliare Beni da cedere - Tempi brevi Beni da valorizzare - Tempi medio/ lunghi Portafoglio Da alienare INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI FASE 3: Valorizzazione e Dismissione

19 19 Le leggi 410 del 2001 n. 289 del 2002 hanno introdotto la possibilità di dismettere portafogli immobiliari delle regioni e degli enti locali attraverso operazioni di cartolarizzazione. La cartolarizzazione è la cessione di attività o beni di una società definita tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari.titoli obbligazionari Piano dismissione degli immobili Ente Locale titoli Vendita e gestione degli asset Prezzo diffferito Società veicolo (SPV) Procedura: Cartolarizzazione LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Advisor Immobiliare Definizione dei valori di cessione Proventi derivanti dalla cessione degli immobili Cessione degli immobili Server (banche o intermediari finanziari) Gestione del portafoglio FASE 3: Valorizzazione e Dismissione

20 20 Cartolarizzazione LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Legislazione Benefici Casi applicativi Legge 410 del 2001 Dismissione di patrimoni immobiliari tramite tecnica della cartolarizzazione Legge n. 289 del 2002 art.84 autorizza gli Enti Locali (Province, Regioni e Comuni) a costituire società atte alla realizzazione di operazioni di cartolarizzazione Possibilità di avere una parte di liquidità immediata; Gestione degli asset delegata a terzi; Maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili. Comune di Venezia 13 asset di pregio Scip unità immobiliari Comune di Roma 700 immobili residenziali Fattori critici Elevati costi fissi in caso di dimensioni limitate del portafoglio; Necessità di avere un piano di dismissione degli immobili definito. FASE 3: Valorizzazione e Dismissione

21 21 Cartolarizzazione il comune di Venezia (prima operazione di cartolarizzazione di un comune Italiano) Asset da dismettere 13 asset di pregio reperire risorse per un programma di valorizzazione (ristrutturazione e manutenzione straordinaria ) di immobili comunali. Finalità delloperazione : Società coinvolte: comune di Venezia Vecart s.r.l.società veicolo Yard Dexia Creditop Palazzo Foscari Contarini Cartolarizzazione LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Comune di Venezia FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Palazzo Zaguri

22 22 Fondo immobiliare Asset Management Conferimento/Vendita Gestione finanziaria Gestione immobiliare SGR Ente Locale LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Fondo comune dInvestimento Immobiliare Investitori Emissione Sottoscrizione Quote del Fondo Advisor Immobiliare operativa Mercato immobiliare Liquidazione fondo Prezzo diffferito Procedura: Esperto indipendente FASE 3: Valorizzazione e Dismissione

23 23 La responsabilità primaria di gestione di un Fondo Immobiliare appartiene alla SGR che lo istituisce; Tuttavia è possibile un ampio coinvolgimento dei quotisti in attività di controllo, monitoraggio e anche gestione del fondo, soprattutto nel caso di prodotto riservati ad Investitori Qualificati; La partecipazione dei quotisti alla governance di un fondo si realizza innanzitutto tramite la loro partecipazione allAssemblea, che può deliberare in merito ai principali elementi di vita del fondo diversi dalla gestione ordinaria, quali ad esempio le modifiche sostanziali al regolamento e la sostituzione della SGR; LAssemblea nomina anche un Comitato Consultivo (o altrimenti denominato) che può esprimersi con parere in certi casi obbligatorio e in altri casi vincolante su una serie di materie di gestione ordinaria quali ad esempio lapprovazione del business plan del Fondo e del budget annuale, lattribuzione di incarichi di outsourcing, e così via. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Gestione del Fondo Immobiliare (Governance) Comitato Consultivo Membri eletti dallAssemblea dei Partecipanti Pareri al CdA della SGR in merito a decisioni quali operazioni in conflitto dinteresse, investimenti / dismissioni di entità rilevanti, modifiche regolamentari SGR CdA dellSGR: Assemblea dei Partecipanti Elegge il Presidente dellAssemblea Delibera su modifiche regolamentari Delibera in merito alla sostituzione della SGR Quotisti Fondo Immobiliare Fondo comune dInvestimento Immobiliare FASE 3: Valorizzazione e Dismissione

24 24 Governance: La responsabilità della gestione è per legge delle SGR ma è possibile da parte dellente pubblico mantenere sia il monitoraggio che un ruolo decisionale attraverso la nomina di uno o più degli organi eventualmente preposti; Esperti indipendenti: Ogni Fondo immobiliare deve affidarsi a società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare del fondo al fine di determinare il valore contabile degli immobili, assicurando una maggiore trasparenza; Esternalizzazione delle attività di gestione: Consente all'investitore istituzionale un investimento diretto in beni immobili senza l'onere di una struttura interna fissa che gestisca il patrimonio immobiliare, permettendo una riduzione dei costi fissi interni; Trasparenza gestionale: La gestione degli immobili affidata ad una struttura professionale garantisce unelevata trasparenza gestionale dellinvestimento; Maggiore liquidabilità: Gli investimenti immobiliari divengono attività finanziarie maggiormente liquidabili rispetto ad investimenti puramente immobiliari; Massimizzazione del valore di capital gain: La gestione professionale del patrimonio permette di massimizzare la redditività annuale e nell'ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo stesso, quando la società di gestione procederà allo smobilizzo degli investimenti; LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Vantaggi FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Fondo comune dInvestimento Immobiliare

25 25 Esenzione da imposte dirette: non sono previste imposte sui redditi da capitale, sui redditi immobiliari, sulle plusvalenze immobiliari e sui redditi distribuiti dal Fondo Immobiliare; Lunica imposta a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari è lICI, per la quale non sono previste agevolazioni. Gli obblighi dimposta sono in capo ai detentori delle quote, in caso di riscatto, liquidazione o vendita delle stesse, ovvero di distribuzione dei dividendi e sono pari al 20%, a titolo di ritenuta dacconto per imprenditori e società e a titolo di imposta per persone fisiche; In ogni caso non è prevista nessuna tassazione sui capital gain maturati con il realizzo, da parte del fondo, di plusvalenze e/o redditi di altra natura; Facilità di accesso al credito: la trasparenza delle informazioni riguardanti la situazione economica, patrimoniale e finanziaria, nonché i vincoli legati allallocazione dei budget per gli investimenti, a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari, facilitano il reperimento di capitale di prestito; I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. Laccensione di prestiti per un importo pari al 60% del valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe – ove lattivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del valore complessivo netto del fondo. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione Key facts fiscali e finanziari

26 26 IL FONDO IMMOBILIARE come alternativa alla vendita allasta o alla cartolarizzazione dei beni immobili Vantaggi rispetto alle altre procedure di dismissione: Il Fondo Immobiliare uno strumento ampiamente sperimentato ed estremamente flessibile, in grado di conciliare i molteplici obiettivi delloperazione; Il Fondo Consente tempi più ridotti di una vendita progressiva allasta e il mantenimento di uninfluenza sulla governance dei beni; Il fondo permette una gestione professionale dei beni e la valorizzazione; Permette allEnte la partecipazione ai risultati della valorizzazione futura; Si tratta di uno strumento eventualmente disponibile anche per ulteriori successive operazioni; Ha un trattamento fiscale vantaggioso. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo Immobiliare

27 27 FIP: Fondo a immobili pubblici sponsorizzato dal Ministero dellEconomia e delle Finanze, proprietario di un portafoglio di 394 immobili a uso non residenziale occupati dal Ministero enti previdenziali e altri enti statali. Il FIP ha stipulato un unico contratto di locazione (9+9 rinnovabile automaticamente) con lAgenzia del Demanio. Il canone annuo iniziale è pari a 270 milioni di (8.1% del prezzo di trasferimento degli immobili). Il conferimento estato effettato a un valore di circa 3.4 miliardi, con una leva iniziale del 60%. Loperazione edurata circa 12 mesi e ha visto la sottoscrizione del 100% delle quote da parte dei collocatori nel dicembre del Patrimonio Uno: Fondo con oggetto il conferimento e trasferimento di beni immobili ad uso diverso da quello residenziale di proprietà dello stato e di altri soggetti per un valore di circa 680 milioni. Il collocamento estato effettuato dalla SGR, individuata con procedura competitiva. Gli immobili sono a prevalenza a uso uffici da valorizzare o da dismettere a breve. Il patrimonio esuddivisibile in 33 immobili soggetti a contratto unico con Agenzia del Demanio e 42 immobili locati a terzi. Le strategie di gestione degli immobili sono: trading, reconversion/upside, strategic, e long termlease. LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare Casi applicativi Dismissione degli Immobili dello Stato

28 28 Regione Umbria Fondo Monteluce Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM) Quote del fondo (53.55 MM) Nomura Finanziamento ponte (2.55 MM) SGR Property Manager Facility Manager Banca Depositaria Gestione Fondo La struttura finale prevede la costituzione di un Fondo immobiliare ad apporto, contrattualmente legato alla SGR per la gestione del portafoglio immobiliare e indirettamente collegato a: Property Manager; Facility Manager; Banca Depositaria Casi applicativi Monteluce LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare Fonte: Nomura REAG Advisory della procedura di valorizzazione REAG Esperto Indipendente del Fondo

29 29 Regione Umbria Fondo Monteluce Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM) Quote del fondo Mercato degli Investitori Quote del fondo Prezzo Iniziale 43.35MM (85%) Mercato Immobiliare Costituzione del Fondo Liquidazione del Fondo Vendita Immobili Mercato degli Investitori Prezzo Differito [X] % PD T Al fine di garantire alla Regione e allUniversità la partecipazione ai proventi derivanti dallo sviluppo del progetto immobiliare, il prezzo corrisposto dagli mercato degli investitori sarà costituito da : · Un Prezzo Iniziale pari per un controvalore pari all[x]% del valore degli immobili (ipotizzato per ora pari all 85%) Un Prezzo Differito che sarà corrisposto ad esito della liquidazione del Fondo La Struttura Finanziaria: Prezzo Iniziale e Prezzo Differito Casi applicativi Monteluce LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare Fonte: Nomura

30 30 Regione Umbria Fondo Monteluce Conferimento degli immobili Quote del fondo Mercato Immobiliare Mercato degli Investitori Quote del fondo Prezzo Iniziale Nomura (Global Coordinator) Liquidazione del fondo Prezzo Differito Casi applicativi Monteluce La Struttura Finanziaria: Sintesi LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Fonte: Nomura REAG Advisor Immobiliare APPORTO COLLOCAMENTO LIQUIDAZIONE

31 31 20% immobili residenziali liberi 15% box e autorimesse 30% immobili residenziali occupati 35% immobili anche locati ad uso diverso commerciali magazzini, uffici Fondo Immobiliare – Comune di Milano 1 Finalità delloperazione : Reperire risorse da destinare da destinare alla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale e alla riqualificazione delle infrastrutture Enti e operatori Comune di Milano Cassa Depositi e Prestiti S.p.A. BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A. (SGR) Agenzia del Territorio di Milano Consiglio Notarile di Milano REAG S.p.A. Asset da dismettere 76 lotti Immobili siti in condomini (onerosi come spese di gestione per la pubblica amministrazione Immobili liberi Immobili attualmente occupati per usi diversi dal residenziale (es. magazzini, uffici e autorimesse) Esclusi le aree libere in attesa di una nuova e più conveniente valorizzazione Criteri di scelta degli immobili LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Casi applicativi Comune di Milano FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare

32 32 Garanzie sociali Il diritto di opzione di acquisto dellalloggio con uno sconto del 30% del prezzo di mercato dellalloggio libero (immobili fuori dal centro storico). Diritto di prelazione dellimmobile in caso di vendita allasta al prezzo di aggiudicazione; Diritto di opzione per lacquisto dellusufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni in caso di mancato esercizio di opzione dellintera proprietà; Diritto di rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai limiti previsti dalla Legislazione Regionale per ledilizia residenziale sociale. Nessuno sconto è previsto per gli alloggi di pregio, solo diritto di prelazione a prezzo di mercato Modalità di trasferimento degli immobili 1.Prima parte viene trasferita al fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione da parte del Comune di quote del fondo di classe A e quote di classe B. Le quote di classe A saranno collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari finanziari scelti dal comune con procedura di evidenza pubblica Le quote di classe B saranno conservate dal comune. Tale quote garantiscono i diritti di Governance finalizzati ad assicurare i vincoli di salvaguardia e garanzie sociali. 2.La restante parte verrà trasferita al fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro Casi applicativi Comune di Milano

33 33 Fondo immobiliare Asset Management Conferimento/Vendita Gestione finanziaria Gestione immobiliare SGR Comune di Milano Quote di classe B Mercato immobiliare Liquidazione fondo Prezzo diffferito REAG Esperto indipendente Cassa Depositi e Prestiti Advisor Immobiliare Quote fondo Denaro Investitori Comune di Milano Quote di classe A REAG LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare Casi applicativi Comune di Milano

34 34 Processo di dismissione del portafoglio immobiliare del comune di Milano Piano di Valorizzazione approvato in Giunta. Si stabilisce che lo Strumento di attuazione più idoneo: Fondo Immobiliare ad Apporto che garantisce la massima trasparenza, il controllo della governance e la massima flessibilità per successivi apporti al fondo. Attivazione di un rapporto di partnership Tra Comune e Cassa Depositi e Prestiti mediante sottoscrizione di un Protocollo dIntesa per la valorizzazione del Patrimonio Comunale Maggio 2007 Giugno 2007 Firma di un Protocollo di Intesa che definisce la finalità dellintervento. Lobiettivo dellaccordo è di reperire risorse da destinare a: Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale; Riqualificazione delle infrastrutture Definizione delle linee guida per la selezione della SGR Avvio Strumento di procedura ad evidenza pubblica per individuare la SGR Ottobre 2007 Settembre 2007 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE 13 domande di partecipazione ad 11 SGR la commissione di gara invia la lettera dinvito a presentare lofferta. Novembre 2007 Casi applicativi Comune di Milano FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare

35 35 Selezione delle banca finanziatrice (Unicredit Banca Dimpresa) Attivazione del processo di valorizzazione Selezione delle banche incaricare al collocamento delle quote e attivazione del processo di valorizzazione che porterà alla dismissione del bene mediante evidenza a pubblica. Si rendono pubblici i punteggi dellofferta tecnica e vengono aperte le buste contenenti le offerte economiche. Le prime due SGR classificate presentano lofferta migliorativa- Aggiudicazione del Portafoglio a BNL FI Dicembre 2007 Fine Dicembre 2007 Sottoscritto Atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale lente apporta al Fondo immobiliare Fondo Immobiliare del comune di Milano 1 20 immobili su 76. (pari a circa il 40% del valore dellintero portafoglio. Definizione delle linee guida per la selezione banca o lintermediario finanziari che si occuperà del collocamento delle quote nel fondo. Marzo 2008 Febbraio 2008 Casi applicativi Comune di Milano LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare

36 36 Società di Trasformazione Urbana (STU) Il Decreto legislativo 267/00 e la legge n. 166/2002 hanno introdotto la possibilità di costituire una società per azioni a partecipazione pubblico e privata finalizzata alla progettazione e commercializzazione dinterventi di valorizzazione urbana (terreni e immobili.). Società STU Valorizzazione Procedura: Beni da valorizzare Terreni di proprietà degli enti locali Azionisti privati Ente locale Convenzione Disciplina il rapporto tra le parti commercializzazione Realizzazione di opere pubbliche LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare

37 37 legislazione Benefici Il Decreto legislativo 267/00 La legge n. 166/2002 ha esteso la possibilità diu utilizzare la STU anche per la riqualificazione di immobili Miglioramento della situazione finanziaria dellente attraverso le entrate derivanti dalla commercializzazione Possibilità di realizzare opere di interesse pubblico. Società di Trasformazione Urbana (STU) LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare

38 38 Italia spende circa 70 miliadi euro allanno per gli investimenti 85% vengono spesi da Enti Locali Capitali privati Flussi di cassa Dalla vendita e dalla valorizzazione dei beni non strumentali LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Conclusioni

39 39 Immobili da anni abbandonati e male utilizzati o usati in maniera abusiva Da stime del Ministero dellEconomia circa 400 miliardi di euro. Valorizzazione Risorsa aggiuntiva per finanziare le infrastrutture del paese. Valorizzazione Impresa non facile per lente locale Fondazioni Bancarie Cassa Depositi e Prestiti Fintecna Legge Ente Locale 20 miliardi Valorizzazione del 5% Patrimonio Immobiliare Investitori etici a lungo periodo LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Conclusioni


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