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1 Il costo di acquisizione del contratto di leasing Uno commento alla Norma di comportamento n. 141 dellAssociazione dottori commercialisti di Milano Giulio.

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1 1 Il costo di acquisizione del contratto di leasing Uno commento alla Norma di comportamento n. 141 dellAssociazione dottori commercialisti di Milano Giulio Tagliavini Università di Parma

2 2 Premessa Problema: il trattamento del prezzo pagato da parte dellacquirente per subentrare in un contratto di leasing. Questo prezzo potrebbe essere configurato: come spesa relativa a più esercizi da ripartirsi sulla durata residua del contratto di leasing che il subentrante assume su di sé; come onere accessorio del prezzo di riscatto del bene oggetto del contratto di leasing, in tale caso lonere verrebbe aggiunto al costo del riscatto del bene e sarà sottoposto a successivo processo di ammortamento; come onere da imputare subito, allesercizio in cui si stipula la cessione del leasing; in forma mista, sulla base di una imputazione pro quota agli elementi suddetti.

3 3 La soluzione ufficiale La Direzione generale delle entrate dellEmilia Romagna ha proprio sostenuto la tesi della ripartizione del prezzo sugli elementi prima citati, in modo da rispecchiare la natura effettiva dellaccordo. Se la cessione ha il fine di assumere il godimento del bene in vigenza di contratto, allora è prevalente limputazione al periodo antecedente alla fine del leasing. Se invece la cessione ha lobiettivo di assumere lopzione di riscatto, ed è dunque finalizzata allacquisto del bene oggetto del contratto finanziario, allora è opportuna limputazione incrementativa del prezzo di riscatto. Se la cessione è effettuata nella prima fase del contratto di leasing, allora lacquisto del diritto di godimento del bene produce un prevalente incremento della componente relativa Se il contratto è ceduto verso la fine della sua vita, allora il prezzo pagato sarà in via prioritaria imputato ad incremento del prezzo di riscatto. La metodologia di ripartizione del prezzo tra le componenti elencate è rimasta tuttavia indefinita ed una soluzione articolata è stata offerta dalla recente citata norma di comportamento n. 141.

4 4 La soluzione proposta E opinione di chi scrive che la linea di ragionamento seguita dallAssociazione dei commercialisti di Milano possa in qualche caso produrre soluzioni non accettabili. Per le ragioni in seguito illustrate, appare però preferibile adottare una contabilizzazione attenta ai valori finanziari delle prestazioni i gioco.

5 5 Lesempio di riferimento Si assuma un contratto di leasing immobiliare di durata novennale. Il contratto viene ceduto allinizio dellottavo anno. Si semplifica il problema introducendo due elementi del tutto trascurabili: il contratto viene ceduto il 1 gennaio dellottavo anno, in modo che non sorgano problemi di valutazione dei ratei di canone; inoltre il tasso di interesse prevalente sul mercato non è variato rispetto al momento della stipula e rimane, nellesempio, del 10%. Se il tasso fosse variato, occorrerebbe fare qualche ulteriore aggiustamento rispetto a quelli qui presentati ma il problema viene affrontato molto facilmente e non merita una discussione specifica. La norma 141 affronta in modo adeguato questo dettaglio.

6 6 Lesempio di riferimento Si ipotizzi che il valore del bene, alla cessione del leasing, sia aumentato a 1,2 milioni di euro. Il valore attuale delle prestazioni future richieste dal locatore è di circa 341 mila euro; ne consegue che il prezzo teorico del leasing è di circa 859 mila euro; le parti si accordano però per un pagamento di 890 mila euro. I pagamenti che il cessionario del leasing assume su di sé sono nel complesso 1,287 milioni di euro. Si deve risolvere il problema di identificare una opportuna appostazione contabile. La soluzione secondo la norma 141 è indicata nella parte finale della tabella. Si suggerisce di imputare 100 mila euro al riscatto, 351 mila circa a risconto da imputare alla fase di vigenza del leasing, 837 mila ad incremento del prezzo di riscatto. Questa soluzione, di cui la norma n. 141 non fornisce una motivazione esplicita, ha in effetti lobiettivo di rendere ammortizzabile allacquirente del contratto, sul periodo rimanente di vigenza del leasing, quanto non era stato in precedenza ammortizzato; daltra parte si suggerisce di capitalizzare sul riscatto quanto ammortizzato dal primo locatario.

7 7 Lesempio di riferimento Tale soluzione finisce per imputare al riscatto del bene una cifra considerevole. Il bene doveva essere riscattato ed in seguito ammortizzato per 100 mila euro dalloriginario locatario; il bene viene ora riscattato ed in seguito ammortizzato per circa 937 mila euro. A ben vedere, colpisce ancora di più il fatto che un bene con un valore di 1,2 milioni di euro sia spesato per ben 351 mila euro nei primi due anni.

8 8 La soluzione alternativa Una soluzione alternativa possibile, e che in seguito verrà qui sostenuta con forza, è la valutazione del prezzo equo dellopzione di acquisto insita nel riscatto con le metodologie proprie dellanalisi finanziaria. Il prezzo di una opzione è quantificabile avendo una stima del tempo alla scadenza, del prezzo del bene, del prezzo di esercizio dellopzione, della variabilità dei prezzi di beni di quel tipo, del tasso di interesse. Esistono diverse soluzioni di stima tra cui la più famosa e conosciuta è il modello di Black & Scholes. Questa metodologia permette di stimare il diritto di opzione sullimmobile a esercizio postergato a 1,125 milioni di euro. Di questa somma, 1,1 milioni di euro corrispondono al valore intrinseco che è pari alla differenza tra valore del bene e costo del riscatto, a cui si aggiungono 25 mila euro che si spiegano per il fatto che il locatario ha il diritto di non esercitare lopzione se levoluzione del valore del bene fosse sfavorevole.

9 9 Una soluzione alternativa E corretto pensare che il valore intrinseco sia da capitalizzare sul prezzo di riscatto, il valore in eccesso (i 25 mila euro) sia da riscontare nel periodo di vigenza del leasing. Ciò dipende dal fatto che tale esborso è legato al profilo assicurativo del contratto di locazione finanziaria, riferito a tali due anni. Il profilo assicurativo si connette al fatto che, sotto opzione, lacquirente è sicuro che il bene varrà almeno il prezzo di riscatto; se valesse meno non lo riscatterà e ciò gli produrrà un flusso finanziario differenziale pari al riscatto (che appunto non paga).

10 10 Una soluzione alternativa Si propone dunque di imputare 100 mila euro al riscatto, 1,1 milioni di euro ad incremento del prezzo di riscatto, 31 mila euro da spesare immediatamente in quanto minusvalenza rispetto ai valori acquisiti con la cessione, 82 mila euro complessivi da riscontare sul residuo periodo di vigenza del leasing. Questa soluzione ha il pregio di valutare correttamente lopzione che è stata acquistata mediante lassunzione del contratto di leasing; ha poi il pregio di imputare immediatamente a conto economico la spesa di 31 mila euro che non rispecchia un valore acquisito ed inoltre di imputare per ammortamento implicito del bene solo la somma di circa 82 mila euro rispetto ad un valore assunto di 1,2 milioni di euro.

11 11 Quale alternativa è migliore ? Quale contabilizzazione tra le due alternative illustrate risulta preferibile ? Probabilmente la valorizzazione dellopzione secondo la logica finanziaria ha motivi di forza molto netti.

12 12 Un riferimento concettuale Immaginiamo che il secondo locatario, invece del leasing, compri dal primo locatario la semplice opzione di acquisto del bene (che ha sempre un valore normale di 1,2 milioni di euro) al prezzo di esercizio di 100 mila euro. Quanto pagherà questa opzione ? Ovviamente 1,125 milioni di euro, un prezzo in linea con il valore elevato del bene. Il prezzo si forma con il valore intrinseco (1,1 milioni di euro) più la quota a fronte della flessibilità di potere rinunciare al riscatto. Si tratta di una opzione piuttosto particolare, pagata una somma considerevole in ragione del fatto che può essere esercitata ad un prezzo molto contenuto rispetto al valore atteso del bene. Si tratta di un contratto di opzione normalmente non diffuso nella pratica degli affari ma assolutamente lecito. Questo contratto differisce dal leasing per il fatto che non è previsto un piano di pagamento dilazionato del prezzo dellopzione; in effetti sono due contratti molto vicini sotto il profilo dei rischi sopportati dalle parti.

13 13 Come contabilizzerà lopzione lacquirente? Considererà 25 mila euro come costo del periodo fino alla scadenza dellopzione e 1,1 milioni di euro come somma da aggiungere al riscatto per definire la base di ammortamento. E impossibile che esista un principio contabile difendibile che permetta di spesare (in tutto o in parte) in due anni il valore intrinseco dellopzione. Se così fosse salterebbe ogni possibilità di normare i processi di ammortamento. Se questo indubbiamente avviene per lacquisto della sola opzione, perché non dovrebbe avvenire anche nel caso del leasing, nel cui ambito la clausola di riscatto ha un rilievo notevolissimo ? Come si vede, la contabilizzazione del valore dellopzione secondo una logica finanziaria è assolutamente necessaria.

14 14 Difetti della norma 141 La soluzione della norma 141 dunque differisce, a ben vedere, in quanto consente al secondo locatario di ammortizzare prima della scadenza del leasing il valore residuo non ammortizzato dal primo locatario. Perché questo debba avvenire e perché in questi termini non è però chiaro. Pure ammesso che ciò possa essere fatto ai fini fiscali, non è evidente come un corretto principio contabile debba consentire un ammortamento definito in modo tanto peculiare.

15 15 Guardo indietro o guardo avanti ? La soluzione della norma 141 guarda indietro, ossia definisce il valore del bene al riscatto aggiungendo ad esso le quote già precedentemente ammortizzate, di cui si consente il caricamento nel nuovo processo di ammortamento. La contabilizzazione del valore finanziario dellopzione guarda in avanti, ossia definisce il valore del bene al riscatto sulla base di una corretta considerazione del cosiddetto valore intrinseco. La plusvalenza realizzata dal venditore del contratto di leasing è immediatamente imponibile e corrisponde, in linea di principio, alla quota in linea capitale da lui già dedotta dalle imposte sul reddito (meno la variazione del valore del bene).

16 16 Il buon senso fiscale A questa quota corrisponde la parte del prezzo da capitalizzare sul riscatto secondo la norma 141. La quota ulteriore di prezzo di cui si propone la capitalizzazione secondo la logica finanziaria è evidentemente composta da ammortamenti non ancora dedotti dal primo locatario. Siccome il primo locatario era nella condizione giuridica di poterli dedurre, la norma 141 suggerisce di trasferire la deducibilità allacquirente del contratto. Dato atto che questa è indubbiamente la soluzione più conveniente sotto il profilo fiscale movendosi nellarea della ragionevole legittimità, rimane incerto il fatto che questo solo elemento possa giustificare il principio contabile.

17 17 Conclusione Il tema in oggetto è invero molto interessante e permette di chiarire che, forse, cè qualche problema a monte, che poi si riverbera sulla norma 141. In effetti è la stessa contabilizzazione del prezzo di riscatto del primo leasing ad essere criticabile. Se le opzioni debbono essere contabilizzate al loro valore finanziario, ciò deve essere fatto anche dal primo e non solo dal secondo locatario. Per leasing particolari, come il leasing immobiliare, questo è un problema molto delicato.


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