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La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari

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Presentazione sul tema: "La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari"— Transcript della presentazione:

1 La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari
Arch. Simone Spreafico MRICS A cura del Dott. Stefano Origgi

2 Chi siamo REAG offre una consulenza specialistica, qualificata e indipendente nel Settore Immobiliare. Nel corso degli anni si è affermata come leader nel settore delle valutazione e dei servizi di consulenza immobiliare. REAG appartiene al Gruppo American Appraisal, fondato nel 1896 a Milwaukee, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie. Società controllate dal Gruppo REAG: ECOMAG Specializzata nella consulenza ambientale, di sicurezza ed igiene del lavoro REAG 4 Loans Attiva nelle prestazioni di servizi integrati rivolti al mondo bancario, sia per quanto riguarda i crediti “in bonis” che i crediti in sofferenza (NPL) REAG Property Services Specializzata nella consulenza tecnico edilizia, catastale e ingegneristica e nella gestione immobiliare 2

3 Technical Due Diligence
Principali settori di attività Investment Valutazione e analisi dell’Investimento Immobiliare nelle sue diverse componenti e individuazione delle opportunità di valorizzazione di una proprietà, studi di mercato e di fattibilità tecnico-economica Advisory Consulenza sulle attività di investimento e disinvestimento, sulla gestione strategica (asset management e property development) e nei servizi di dismissione di singoli Immobili e/o interi Portafogli Immobiliari Technical Due Diligence Analisi di tutte le caratteristiche di una proprietà, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative. Verifica del quadro di conformità e valutazione dei costi di adeguamento Property Management Coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione tecnica ed amministrativa dell’Immobile e la relativa manutenzione, custodia e conduzione

4 Global Network, Local Consulting
Presenza territoriale Global Network, Local Consulting Significativa presenza internazionale (Europa): Repubblica Ceca, Francia, Germania, Ungheria, Lussemburgo, Polonia, Romania, Spagna, Turchia, UK, Grecia, Russia Forte presenza in Italia: Milano, Roma, Savigliano, Padova, Modena, Firenze, Ancona, Bari, Palermo, Sassari 4

5 * Dati di Assogestioni aggiornati al 30-06-08
I FONDI IMMOBILIARI – definizioni “Fondo Immobiliare": un fondo il cui patrimonio può essere investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo. Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I NUMERI* N° SGR immobiliari: 28 N° Fondi gestiti: 122 Patrimonio Gestito: milioni di euro * Dati di Assogestioni aggiornati al 5

6 I FONDI IMMOBILIARI – Classificazione
Modalità Rimborso quote Modalità sottoscrizione / investimento Tipologia sottoscrittori Tipo di gestione Rendimento Tipologia Investimento Chiusi a Capitale Fisso Chiusi a capitale variabile Ordinari Ad Apporto Misti Retail Istituzionali / Riservati Speculativi Non Speculativi Garantito Non Garantito Specializzati Generalisti 6

7 Il Mercato: I Soggetti Investitori
Le opportunità del mercato Principali soggetti ai quali può essere rivolto il Fondo Immobiliare: INVESTITORI CORE / ISTITUZIONALI: Gruppi Bancari Fondi Pensione Gruppi Assicurativi High Networth Individuals INVESTITORI VALUE ADDED / OPPORTUNISTIC: Fondi di Real Estate private Equity Costruttori / Developer High Networth Individuals INVESTITORI RETAIL: Fondi Retail / Quotati : destinato ai piccoli / medi risparmiatori (Clienti Affluent ed High Networth Individuals) permettendo loro una diversificazione degli investimenti finanziari. 7

8 I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo di riferimento
Legge n. 86 del 25 gennaio 1994 che introduce in Italia l’istituto dei Fondi Immobiliari Chiusi; D.Lgs. 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF); Provvedimento della Banca d’Italia 1 luglio 1998; D.M. 24 maggio 1999 n° 228 relativo ai criteri generali a cui si devono uniformare i fondi comuni di investimento; Provvedimento Banca d’Italia 20 settembre 1999 relativo alle Società di Gestione del Risparmio - SGR; Provvedimento Banca d’Italia 24 dicembre 1999 relativo ad aspetti contabili dei Fondi di Investimento e SICAV; D. Lgs. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410 che disciplina la privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. istituisce e regolamenta: - I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico; - I Fondi Immobiliari Semi – Chiusi; Legge n. 326 del 24 novembre 2003 abrogazione dell’Imposta Patrimoniale e introduzione aliquota 12,5%; 8

9 I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo disciplina fiscale
Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005 che introduce una nuova normativa riguardante la gestione collettiva del risparmio. D. Lgs 223/2006 (decreto Bersani) e Legge 27 dicembre 2006 n 269 (legge finanziaria 2007) che introduce modifiche al regime fiscale dei fondi immobiliari lasciando in capo al Fondo solo un’imposizione indiretta (opzione per il regime IVA, tassa ipotecaria, catastale e imposta di registro fissa); Legge 6 agosto 2008 n. 133 (Legge Finanziaria 2008 – manovra d’estate) che introduce nuovamente un’Imposta Patrimoniale dell’1% in capo ai Fondi “Familiari” e innalza la ritenuta sui dividendi e sui capital gain al 20%. 9

10 ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
LOCAZIONE Operazione Locatore Conduttore Iva Registro Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni Chiunque (soggetti passivi e privati) Locazione di fabbricati abitativi Esente 2% Locazione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata Imprese di costruzione e di ristrutturazione Chiunque (soggetti passivi e privati) 10% 2% Locazione di fabbricati strumentali Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni A) Soggetti con detraibilità minore o uguale a 25% B) Operatori non soggetti passivi o privati C) Ipotesi esercizio opzione per imponibilità Imponibile 20% 1% Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C) Esente 1% 10

11 ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
CESSIONI Ipotecaria e catastale Operazione Cedente Cessionario Iva Registro 1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato interventi da meno di 4 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 4% 10% 20% Cessione di fabbricati abitativi €168,00 €168, ,00 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1) Chiunque (soggetti passivi e privati) Esente 7% 2% + 1% = 3% Imprese di costruzione e di ripristino anche se hanno ultimato gli interventi da più di 4 anni (ma entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni) Imponibile 4% 10% 20% Cessione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata Chiunque (soggetti passivi e privati) €168,00 €168, ,00 Cessione di fabbricati strumentali 1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 4 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 10% 20% €168,00 3% + 1% = 4%* 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1), comprese le imprese costruttrici o di ripristino per gli immobili ultimati da oltre 4 anni A) soggetti con detraibilità minore o uguale a 25% B) operatori non soggetti passivi o privati C) ipotesi esercizio opzione per imponibilità Imponibile 20% €168,00 3% + 1% = 4%* Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C) Esente €168,00 3% + 1% = 4%* * Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di fabbricati strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, SIIQ, imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari le percentuali delle imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (1,50% + 0,50% = 2%) 11

12 ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: Legge 6 agosto 2008 n° 133
La manovra d’estate 2008, introduce una sostanziale modifica del regime di tassazione dei Fondi Immobiliari e con particolare il concetto di “FONDI FAMILIARI” – intesi come Fondi a stretta base partecipativa- A livello normativo possono essere definiti “Familiari” quei fondi che non prevedano la quotazione in mercati regolamentati e abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche: Le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di tali quote siano detenute da particolari soggetti, quali ad esempio: investitori istituzionali, enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria, imprenditori individuali nell’esercizio dell’impresa; se si tratta di Fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote siano detenute da persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela. Per tali Fondi è prevista l’applicazione di un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore complessivo netto del Fondo. 12

13 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento B.I. 14 aprile 2005
Il Provvedimento di Banca d’Italia del 15 aprile 2005, “REGOLAMENTO SULLA GESTIONE COLLETTIVA DEL RISPARMIO”, è volto a riordinare e dare sistematicità a tutta la normativa di Banca d’Italia. Il TITOLO V del provvedimento disciplina gli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) tra cui anche i Fondi Chiusi e Immobiliari. 13

14 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
TITOLO V – Capitolo III Sezione IV : FONDI CHIUSI La presente sezione disciplina: La composizione del portafoglio; Divieti di carattere generale; I limiti alla concentrazione dei rischi; Assunzione e concessione di prestiti. Sezione V : FONDI RISERVATI A INVESTITORI QUALIFICATI Sezione VI : FONDI SPECULATIVI 14

15 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
TITOLO V – Capitolo IV: Criteri di valutazione del patrimonio del Fondo Sezione I : DISPOSIZIONI DI CARATTERE GENERALE Sezione II : CRITERI E MODALITA’ DI VALUTAZIONE “……La presente sezione al paragrafo 2 disciplina i criteri di valutazione delle singole componenti del Patrimonio e al paragrafo 4 individua i soggetti che devono effettuare la valutazioni……..” 15

16 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
METODOLOGIE VALUTATIVE 1) Partecipazioni di Fondi chiusi in società non quotate – Partecipazioni non di controllo in società immobiliari: Alle partecipazioni non di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il Patrimonio può essere rettificato in funzione di ulteriori componenti economicamente rilevanti (ad es. caratteristiche della struttura organizzativa, competenze professionali, ecc), ma sempre secondo un principio generale di prudenza risultante da: - transazioni recenti su un numero di titoli significativo; - applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori economico – finanziari. – Partecipazioni di controllo in società immobiliari: Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il Patrimonio Netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i criteri di valutazione utilizzabili per i beni immobili (vedi paragrafo successivo). 16

17 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
METODOLOGIE VALUTATIVE 2) Beni Immobili: Ciascun bene immobile detenuto dal Fondo è oggetto di singola valutazione (più beni omogenei possono essere valutati in maniera congiunta). Il Valore corrente degli immobili è determinato sulla base delle loro caratteristiche: Intrinseche: sono quelle relative alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc…) Estrinseche: sono quelle relative a fattori esterni al bene (destinazione alternativa, vincoli, fattori giuridici, andamento del mercato immobiliare, ecc…) Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione; - siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; - i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione; - l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato. 17

18 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
Il valore corrente degli immobili può essere determinato: 1. Metodo comparativo: ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente; 2. Metodo reddituale – finanziario (DCF): facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite; 3. Metodo del Costo: sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno. 18

19 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
“…….. Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione………” 19

20 LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
ESPERTI INDIPENDENTI Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari in cui è investito il patrimonio del fondo nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, la SGR si avvale di esperti indipendenti. Gli esperti provvedono, entro 30 giorni dalla data di riferimento della valutazione del patrimonio del fondo, a presentare alla SGR una relazione di stima del valore dei suddetti cespiti, nella quale vanno indicati la consistenza, la destinazione urbanistica, l'uso e la redditività dei beni immobili facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società immobiliari controllate dal fondo. Nell'indicazione della redditività gli esperti tengono conto di eventuali elementi straordinari che la determinano, dei soggetti che conducono le unità immobiliari, delle eventuali garanzie per i redditi immobiliari, del loro tipo e della loro durata, nonché dei soggetti che le hanno rilasciate. Per gli immobili non produttivi di reddito, gli esperti indicano la redditività ordinariamente desumibile da quella di immobili similari per caratteristiche e destinazione. La SGR inoltre richiede agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile che intende vendere nella gestione del fondo. 20

21 ESPERTI INDIPENDENTI - Gli esperti indipendenti possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR. - Gli esperti indipendenti devono essere iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo. - Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico. - Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del gruppo della SGR - Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti : a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto dell’investimento del fondo; b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere. - L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare, dandone tempestiva comunicazione alla SGR. 21

22 DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
La VALUTAZIONE indica l’opinione in forma scritta, circa il valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione. 22

23 DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
Il VALORE DI MERCATO ” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un‘ adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni. 23

24 METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
Metodo del mercato o comparativo (market approach) Metodo del costo (cost approach) Metodo del reddito (income approach) Metodo della trasformazione (development approach) 24

25 ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO
METODI DI VALUTAZIONE (REAG) ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO Massimo e miglior utilizzo (H&B use) Oggetto della valutazione (es. Piena Proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc) Vincoli e restrizioni alla proprietà 25

26 METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
Metodo del mercato o comparativo (market approach) Metodo del costo (cost approach) Metodo del reddito (income approach) Metodo della trasformazione (development approach) 26

27 Metodo del mercato o comparativo
Si basa sul confronto fra la proprietà oggetto di stima e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerto sullo stesso mercato o su piazza concorrenziali, effettuando i necessari aggiustamenti per tener conto delle differenze esistenti tra i diversi immobili in relazione alla data della vendita, all’ubicazione, alla tipologia, all’età e allo stato di manutenzione nonché alle prospettive future del mercato Ricerche di mercato Verifica delle condizioni di vendita Comparazione della proprietà in oggetto con altre recentemente compravendute sul mercato di riferimento Determinazione del valore Determinazione del valore: Applicazione dei fattori di comparazione attraverso apposita tabella Valore unitario ponderato da applicare N.B. i fattori di comparazione non sono fissi ma variano in funzione dell’asset in analisi (immobile a dest. Residenziale, palazzo uffici, centro commerciale) 27

28 Metodo del reddito 28

29 METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
Metodo del mercato o comparativo (market approach) Metodo del costo (cost approach) Metodo del reddito (income approach) Metodo della trasformazione (development approach) 29

30 Metodo del costo Il metodo del costo è quel criterio di stima mediante il quale si arriva alla determinazione del Valore di Mercato di un bene attraverso il “principio di sostituzione” Si basa sul costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare la proprietà con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità della proprietà medesima. Tale costo deve essere diminuito in considerazione di vari fattori incidenti sul valore degli immobili (deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, etc.) e aumentato del valore del terreno. Nella determinazione dei costi vanno considerati i prezzi correnti di mercato includendo materiale, manodopera, manufatti, costi indiretti, profitti e onorari, oneri di urbanizzazione e oneri finanziari relativi al periodo di costruzione. Non sono invece considerati i costi degli straordinari: gli incentivi al personale e i sovrapprezzi sui materiali o gli eventuali contributi, incentivi e le agevolazioni di cui gode la proprietà in oggetto. 30

31 Metodo del costo Il “costo di sostituzione” è il massimo valore di mercato di un bene, in quanto nessuno, in condizioni normali, pagherebbe quel bene più di quanto costerebbe la sua sostituzione con uno simile avente la stessa utilità Il presupposto a cui sottintende il criterio del “costo di sostituzione” è che i costi siano quantificati e riferiti ad un bene che abbia le medesime caratteristiche e che soddisfi gli stessi bisogni di quello di cui si sta calcolando il costo Il “costo di sostituzione” si suddivide in: Costo di ricostruzione a nuovo (C.R.N.) Costo di rimpiazzo (C.O.R) Costo di ricostruzione a nuovo esprime il costo che si deve sostenere per produrre un bene avente caratteristiche dimensionali, elementi strutturali e di finiture, materiali e layout uguali a quelli del bene in esame Costo di rimpiazzo esprime il costo che si deve sostenere per rimpiazzare un bene con un altro che sia in grado di sostituire il bene esistente soddisfacendo le medesime economiche e possedendone le stesse capacità, desiderabilità e utilità 31

32 Metodo del costo Deprezzamenti per: Deprezzamento fisico
Eccesso di investimento Obsolescenza operativa e funzionale Obsolescenza economica 32

33 Metodo del costo 33

34 Metodo del costo Determinazione della vita utile e della vita residua
Anno di costruzione 1988 Data di valutazione 1995 Età dell’immobile 7 % costo Vita utile Vita residua WNL WRL Struttura in cemento armato 18,00% 70 63 12,6 11,34 Pareti in muratura 12,00% 8,4 7,56 Pavimenti 8,00% 35 28 2,8 2,24 Opere in acciaio 2,00% 50 43 1 0,86 Soffitti 0,7 0,56 Pareti interne Finestre e porte 10,00% 30 23 3 2,3 Idraulico 4,00% 25 18 0,72 HVAC 2,16 Elettrico 9,00% 2,25 1,62 Ascensori 2,50% 0,625 0,45 Costruzioni 12,50% 3,75 2,875 Totale 100% 42 34

35 METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
Metodo del mercato o comparativo (market approach) Metodo del costo (cost approach) Metodo del reddito (income approach) Metodo della trasformazione (development approach) 35

36 Metodo del reddito Il Metodo Reddituale prende in considerazione due diversi approcci metodologici: Capitalizzazione diretta si basa: sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. VAN = R \ i Metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF – discounted cash flow) sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivati dalla Locazione della Proprietà; sulla determinazione del Valore di Mercato di uscita mediante la capitalizzazione diretta, alla fine degli n. anni, del reddito netto; sulla attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (Redditi Netti e Valore di Mercato); oppure 36

37 Metodo del reddito Analisi dei contratti di locazione in corso e Analisi del Canone di mercato Canone in essere Scadenza Indicizzazione Clausole contrattuali generali e/o particolari Canone di mercato Spese a carico della proprietà: Amministrazione Manutenzione Assicurazione Spese condominiali Oneri fiscali (ICI) Altri costi (sfitto e inesigibilità) 37

38 Metodo del reddito Costi di adeguamento Ristrutturazioni
Risanamenti ambientali Adeguamenti normativi Adeguamenti amministrativi Tassi di attualizzazione / sconto Struttura finanziaria Tasso di attualizzazione Tasso di capitalizzazione Valore di uscita Cap-in Cap-out La struttura finanziaria La struttura finanziaria normalmente ipotizzata per un investitore “ordinario” è costituita per un 40% da capitale proprio e per un 60% da capitale di terzi 38

39 Tasso di attualizzazione
Metodo del reddito Tasso di attualizzazione 39

40 Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare
Il Mercato, Profilo Rischio - Rendimento Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare Residenziale, rendimento intorno al 4,5% Portafoglio core filiali bancarie, rendimento tra al 6% - 6,5% Uffici/ terziario, rendimento tra 6% - 7% Multiplex, rendimento tra 7,5% - 8% Centri Commerciali/ Hotel, rendimento tra 6% - 7,3% Logistica, rendimento tra 7,7% - 8,2% Industriale, rendimento oltre 8% Operazioni di Sviluppo, rendimento oltre 12% Portafoglio opport./trading, rendimento oltre 12% Rischio alto Rendimento (cap rate) Rischio medio alto Rischio medio basso Rischio basso Rischio 40

41 Metodo del reddito 41

42 METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
Metodo del mercato o comparativo (market approach) Metodo della trasformazione (income approach) Metodo del costo (cost approach) Metodo della trasformazione (development approach) 42

43 Metodo della trasformazione
INQUADRAMENTO URBANISTICO ANALISI DEL PROGETTO DETERMINAZIONE COSTI DI SVILUPPO DETERMINAZIONE PERIODO ASSORBIMENTO VENDITE (CONTRATTI DI LOCAZIONE/VENDITA) DETERMINAZIONE PERIODO REALIZZAZIONE INIZIATIVA STATO AVANZAMENTO LAVORI (CONTRATTI DI APPALTO) TASSO DI ATTUALIZZAZIONE DETERMINAZIONE VALORE PROPRIETA’ TRAMITE BUSINESS PLAN 43

44 Metodo della trasformazione
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45 Metodo della trasformazione
45

46 Metodo della trasformazione
RICAVI DI VENDITA Destinazione Sup. Lorde €/Mq. Totale Mq. Uffici 4.300 Archivi (interrati) 18.000 1.500 Locali tecnici (interrati e su copertura) 15.000 Verde condominiale Parcheggi intterrati mq. 2.100 28.000 TOTALE RICAVI 46

47 Metodo della trasformazione
IPOTESI DI TRASFORMAZIONE SULLA BASE DI ACCORDO DI PROGRAMMA APPROVATO VM trasformazione FLUSSI DI CASSA Valori a moneta costante xOOO ANNO 1 2 3 4 5 6 7 TOTALE 25,00% 100% VENDITE TOTALE VENDITE I N C A S S I All'ordine 20% Stato Avanzam.Lavori TOTALE INCASSI COSTI DI SVILUPPO 0% Demolizioni 25% Nuove Costruzioni Indiretti Oneri di Urbanizz. Costi di Commercializz. 2% TOTALE COSTI MARGINE OPER. LORDO UTILE PROMOTORE IMMOB 10% FLUSSI DI CASSA TEMPI 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 FATT. DI ATTUALIZ. 8,1% 0,9619 0,8899 0,8234 0,7618 0,7048 FLUSSI ATTUALIZZATI VAL. DI MERCATO EURO 148,000,000.00 Valore Unitario su Sup. Territoriale 591 Valore Unitario su Sup. Edificata f.t. 1.232 Valore unitario su Volume f.t. 352 Metodo della trasformazione 47

48 INVESTIMENTI TRADIZIONALI
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi INVESTIMENTI TRADIZIONALI TERZIARIO - UFFICI CENTRI COMMERCIALI Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7,5% Profili di rischio: medio/basso Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7,5% Profili di rischio: medio PARAMETRI FONDAMENTALI Tipologia Commerciale (Shopping Center, Medie Superfici, Outlet) Canone / Mq – Fatturato/Mq – Bacino d’utenza - Competitors Tipologia di contratto (Affitto di rampo d’azienda) Vacancy /Turnover PARAMETRI FONDAMENTALI Canone / Mq Tipologia di contratto (double net, data di scadenza) Vacancy 48

49 INVESTIMENTI TRADIZIONALI
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari INVESTIMENTI TRADIZIONALI HOTEL AREE SVILUPPO Tipologia Investitore: developer - opportunistic Tipologia investimento: a sviluppo Rendimento: 12% - 15% (unlevered) Profili di rischio: alto Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7% Profili di rischio: medio – medio/alto PARAMETRI FONDAMENTALI Rischio Urbanistico Tempi di costruzione – Tempo di assorbimento Ricavi prospettici Costi di costruzione (diretti , indiretti, urbanizzazioni) SAL e Contratti di appalto PARAMETRI FONDAMENTALI ADR (Avarage Daily Rate) - Tasso di occupazione Fatturato / Margine sul Fatturato / Valore a camera Tipologia di contratto (double net, data di scadenza) 49

50 ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI INVESTIMENTI
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI INVESTIMENTI RSA & CLINIC MARINE MULTIPLEX FORUM GOLF 50

51 Valutazione società PREMESSA
Il Valore di Mercato del Capitale Economico deve simultaneamente tenere conto: del valore corrente (di mercato) dei componenti patrimoniali, ovvero la consistenza dei beni materiali oggetto di trasferimento; delle prospettive reddituali della società che esprimono la capacità della stessa a remunerare adeguatamente il capitale investito. LE METODOLOGIE I metodi usati nelle valutazioni d’aziende possono essere divisi in due macro-categorie: Metodi Diretti Metodi Indiretti 51

52 Valutazione società Metodi Diretti
I METODI DIRETTI CONSISTONO NELL’OSSERVAZIONE DEI VALORI DI MERCATO DEI TITOLO RAPPRESENTATIVI DELL’AZIENDA. L’utilizzazione di metodi diretti nella valutazione del capitale economico trova giustificazione nel fatto che ogni bene oggetto di scambio ha un valore derivante dalla legge della domanda e dell’offerta. Operativamente si tratta di rilevare i rapporti fra prezzo di borsa e particolari indicatori reddituali di aziende comparabili e/o comunque appartenenti allo stesso settore merceologico. Rapportando la media di tali rapporti - eventualmente rettificata per tener conto delle caratteristiche peculiari dell'azienda stimata - all'utile atteso medio dell'impresa considerata, si determina il Valore del Capitale Economico dell’azienda. 52

53 Valutazione società Metodi Indiretti
I METODI INDIRETTI utilizzati nella determinazione del capitale economico delle Aziende si suddividono in quattro macroclassi: METODI REDDITUALI / FINANZIARI: il valore del capitale economico funzione esclusiva del reddito. Si tratta quindi di un criterio basato su grandezze flusso, rappresentate in questo caso dai redditi futuri attesi METODI PATRIMONIALI Tali metodi si fondano su grandezze cosiddette “stock”. Essi procedono al calcolo del capitale economico mediante valutazione analitica dei singoli beni che costituiscono il patrimonio aziendale. Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore ricercato. METODI MISTI I metodi misti sono il risultato di una integrazione tra i metodi patrimoniali ed i metodi reddituali. Pertanto alla stima del capitale concorrono sia la situazione patrimoniale, sia la presumibile redditività futura dell’azienda. Si tratta di metodologie che mirano ad evidenziare l’”avviamento”, ovvero quel particolare fattore che esprime la coordinazione, la coesione, l’unità dell’azienda e che permette all’impresa di essere definita tale e non semplicemente una sommatoria di beni. 53

54 Valutazione società Metodo Patrimoniale
Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore finale ricercato. Oltre ai valori di bilancio c.d. tangibili si può decidere di esprimere in valori correnti i beni c.d. intangibili (vale a dire marchi, brevetti e similari). Tale scelta discrimina la scelta tra due metodologie alternative: Metodo patrimoniale semplice Tale metodo stima il valore del capitale economico ponendolo uguale al patrimonio netto rettificato: W = K ove W è il valore del capitale economico K il patrimonio netto rettificato Il Patrimonio Netto Rettificato si calcola nel seguente modo: Si accerta il Capitale Netto Contabile; Si rettifica tale capitale netto per esprimere in termini correnti il suo valore. L’essenza dei metodi patrimoniali consiste quindi nel verificare ed eventualmente rettificare i criteri di valutazione adottati per redigere il bilancio affinché ciascun elemento attivo e passivo sia espressivo del proprio valore corrente, cioè del valore effettivamente riconoscibile a ciascun elemento in quel momento, nell’ipotesi di funzionamento dell’impresa. Per quanto concerne le attività non monetarie (immobilizzazioni tecniche, giacenze di magazzino, lavori in corso, partecipazioni, ecc…) il valore corrente può essere definito dal valore di mercato

55 Grazie per l’attenzione Arch. Simone Spreafico MRICS
Immagini reperite da siti internet e dalla pubblicazione “Basic Real Estate Appraisal – fifth edition”


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