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1 Metodo e procedimenti di stima. 2 Metodo Unicità del metodo: comparazione.

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Presentazione sul tema: "1 Metodo e procedimenti di stima. 2 Metodo Unicità del metodo: comparazione."— Transcript della presentazione:

1 1 Metodo e procedimenti di stima

2 2 Metodo Unicità del metodo: comparazione

3 3 Procedimenti di stima 1) Razionale analitico 2) Sintetico

4 4 Inquadramento generale Fasi preliminari soggetto Proposta del quesito di stima indicazione spesso generica delle esigenze che conducono alla richiesta professionale committente Definizione dello scopo della stima formalizzazione del quesito di stima in base alla disciplina estimativa e nel quadro normativo e giurisprudenziale tecnico Scelta dellaspetto economico ( criterio di stima ) Determinazione dellaspetto economico coerente allo scopo di stima Procedimento di stima a)sintetico b)razionale-analitico Fasi operative Raccolta datieffettuata in base allaspetto economico ed al procedimento scelti Elaborazione Risposta al quesitoRelazione finale 1)Valore di mercato; 2) Valore di capitalizzazione 3) valore di costo di produzione; 4) valore di trasformazione; 5) valore di surrogazione; 6) valore complementare; 7) valore di utilità sociale

5 5 Inquadramento generale

6 6 Procedimento razionale analitico Fasi A)Determinazione del più probabile Bf B) Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi) C) Capitalizzazione D) Aggiunte e detrazioni

7 7 Determinazione del Beneficio fondiario in base al canone di affitto Rpl = reddito padronale lordo= canone daffitto annuo + interessi sulla cauzione (In) Q = quote di reintegrazione di parte padronale Tr = tributi a carico del proprietario Sp amm = spese di amministrazione di parte padronale I = interessi su Q, Tr e Sp amm

8 8 Determinazione del Beneficio fondiario in base al Bilancio …

9 9 Azienda Impresa Capitale fondiario Capitale agrario Lavoro Impresa Fattori della produzione Compenso Impresa – Azienda - Fondo Fondo

10 10 Bilancio contabile Bilancio economico-estimativo Condizioni fondamentali Condizioni fondamentali: - Normalità dei dati -Impresa ordinaria - Fondo normale

11 11 Principi di normalità e di ordinarietà dati normali dati che hanno la massima probabilità di verificarsi, statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza ordinarietà dellimprenditore che conduce limpresa con profitto nullo Attualisti e suscettivisti

12 12 Scelta del saggio di capitalizzazione: definizione Rapporto tra la capacità di produrre reddito e il valor capitale di un fondo

13 13 Scelta del saggio di capitalizzazione: determinazione diretta: indiretta: adottando saggi relativi ad investimenti comparabili a quello fondiario per durata e rischio

14 14 Scelta del saggio di capitalizzazione: comodi e scomodi (esternalità positive e negative) r comodiscomodi r1r1 r2r2 Comodi e scomodi possono talvolta essere quantificati in % sul valore normale o come valore forfettario da sommare o sottrarre dal valore normale del fondo.

15 15 Capitalizzazione

16 16 Aggiunte e detrazioni Terra nuda + Opere fondiarie dotazione superiore al livello normale dotazione normale dotazione inferiore al livello normale Detrazioni Aggiunte V 0 Valore normale V 0 * = V 0 +Agg Valore reale V 0 * = V 0 - Detr Valore reale

17 17 Aggiunte e detrazioni: alcuni esempi Aggiunte: -Frutti pendenti, anticipazioni colturali -Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione aziendale -Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso) Detrazioni: -Dotazioni fondiarie insufficienti -Periodo a redditi transitori -Mutui -Usufrutto

18 18 Procedimento razionale analitico presupposti 1)che esista una relazione tra valore di mercato e redditi 2)permanenza delle condizioni 3)Ordinarietà dellimpresa, normalità del fondo

19 19 Valore del suolo nudo forestale Faustman

20 20 Valore del suolo nudo forestale Faustman 1) momento della stima immediatamente successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo); 2) fondo forestale costituito da molto tempo e, quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ; 3) permanenza della destinazione e delle condizioni produttive

21 21 Procedimenti di stima sintetici per la determinazione del più probabile valore di mercato A)Stima a vista B)Stima storica C)Stima parametrica (comparativa) C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338) C2) pluriparametrica (appunti Statistica) D)Stima per valori tipici

22 22 A) Stima a vista (ad impressione) Stima basata sul confronto mentale del bene oggetto di stima con beni noti allestimatore e dei quali conosce il prezzo. Seppure non vengano analiticamente espressi, attraverso la stima a vista lestimatore considera tutti gli aspetti necessari alla espressione del più probabile valore di mercato del bene

23 23 B) Stima storica Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo stesso fondo In questo caso il bene viene stimato per comparazione con se stesso Procedimento applicabile in condizioni di: -permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene -permanenza delle condizioni di mercato del bene -prezzi storici realizzati da una compravendita normale (ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)

24 24 C1) Stima monoparametrica Stima basata sulla conoscenza di 1)valore normale (V x )di una serie di fondi simili (x) 2)conoscenza di un parametro tecnico od economico (p z ) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.

25 25 C1) Stima monoparametrica un esempio il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni

26 26 C2) Stima pluriparametrica Stima basata sulla conoscenza di 1)valore normale (V 0 x )di una serie di fondi simili (x) 2)conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (p zn ) sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima. Pluriparametrica uniequazionale Pluriparametrica multiequazionale

27 27 D) Stima per valori tipici N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI Adatta a beni che nel loro complesso articolato non hanno beni simili per la comparazione Dove: di = dimensione fisica dellelemento costitutivo i-mo pi = prezzo unitario dellelemento i-mo

28 28 D) Stima per valori tipici un esempio


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