Corso di Economia ed Estimo Civile arch Corso di Economia ed Estimo Civile arch. Francesca Torrieri Estimo Civile

I Principi dell’Estimo

Caratteristiche dell’Estimo TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Definizione di Estimo “L’Estimo è l’insieme dei principi e delle norme che disciplinano la formulazione di un giudizio di valore che deve essere oggettivo, condizionato a particolari situazioni concrete e pur tuttavia generalmente valido” (Di Cocco) Caratteristiche dell’Estimo Carattere NOMINALISTICO della sua metodologia Natura PROBABILISTICA dei suoi risultati Prezzo Dato storico constatabile Valore Dato ipotetico prevedibile

Un’altra definizione TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO “I contenuti scientifico-disciplinari riguardano i presupposti teorici e le metodologie per stime di costi, prezzi, saggi di rendimento di immobili, investimenti, impianti, imprese, nonché per determinazioni di indennizzi, diritti, tariffe, con finalità di formulazione di giudizi di valore e di convenienza economica in ambito civile, territoriale, industriale. Gli interessi disciplinari si estendono, in via generale, a tematiche di economia ambientale e, nello specifico metodologico, all’analisi della fattibilità di progetti e piani ed alla valutazione dei loro effetti economici ed extra-economici attraverso approcci di tipo monetario o quanti-qualitativi”. (MIUR)

Il Giudizio di Stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO I postulati estimativi rappresentano i fondamenti sui quali poggia il giudizio estimativo: il valore dipende dallo scopo o ragione pratica del giudizio di stima; la previsione è il carattere immanente del giudizio di stima; il prezzo è il fondamento del giudizio di stima; il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione; il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, formulato sulla base del Principio dell’Ordinarietà.

Il Principio della Dipendenza del Valore dallo Scopo

Il Principio della dipendenza del valore dallo scopo della stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il Principio della dipendenza del valore dallo scopo della stima Lo scopo della stima fissa l’angolo di visuale economica ed impone un particolare criterio attraverso il quale può determinarsi il valore corrispondente ad ogni aspetto economico. Aspetti Economici: Valore di Mercato Valore di Costo Valore di Trasformazione Valore Complementare Valore di Surrogazione

TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Aspetti Economici Criteri di Stima Valore di Mercato Valore di Costo Valore di Trasformazione Valore Complementare Valore di Surrogazione

Principio di Indifferenza del Prezzo di Jevons TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Nello stesso mercato per un bene economico possono quindi coesistere diversi valori, risultando la diseguaglianza: Principio di Indifferenza del Prezzo di Jevons Nel regime economico di concorrenza perfetta, nello stesso mercato e nel medesimo momento, non possono verificarsi prezzi diversi per lo stesso bene economico.

Esempio: TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Stima del Valore di Mercato di un’area urbana periferica, per la quale può ravvisarsi un tendenziale regime di concorrenza Ipotizzando l’annullamento del profitto nel regime di concorrenza: Allorquando può constatarsi nel mercato edilizio della località una scarsa offerta insediativa ed una altrettanta scarsa domanda, con limitata produzione di fabbricati di caratteristiche praticamente identiche: Ks – acquisto e sistemazione suolo Kc – costo di costruzione Ki – interessi su capitali anticipati Kd – compensi attività direttive

Lo “scopo” individua l’obiettivo della stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Lo “scopo” individua l’obiettivo della stima Ogni valutazione presuppone uno scopo al quale debba servire, e soltanto lo scopo giustifica la valutazione compiuta. Pertanto, lo scopo: Identifica la caratteristica del bene da prendere in considerazione In dipendenza di ogni singola caratteristica il bene si presenta con un particolare aspetto economico Ad ogni singolo aspetto economico corrisponde un diverso valore determinabile attraverso altrettanti criteri

TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Se i criteri di stima da seguire caso per caso sono funzione degli scopi che si intendono raggiungere con la valutazione, è da ritenere che, qualunque sia lo scopo e quindi qualunque sia il criterio adottato, la valutazione si risolva nella previsione di prezzi di mercato e nella previsione di quantità prodotte e impiegate Il giudizio di valore si risolve quindi per un determinato scopo in un riconoscimento di analogia e di equivalenza tra il bene da stimare ed altro analogo di prezzo noto.

Caratteri della Stima: TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Caratteri della Stima: La valutazione presuppone la conoscenza tecnica dei beni economici, cioè la conoscenza delle loro attitudini e delle loro possibilità; La valutazione presuppone uno scopo, cioè un fine al quale debba servire; La valutazione, qualunque sia la natura del bene e lo scopo per il quale si compie, si risolve in una previsione, e delle previsioni conserva tutti i caratteri; La valutazione richiesta al perito ha scopi per soddisfare i quali occorre stabilire il probabile valore di mercato del bene oggetto di stima; La valutazione di un bene qualsiasi, per qualunque scopo sia richiesta, si risolve o nella previsione del valore di mercato del bene da stimare, oppure nella previsione del valore di mercato di beni impiegati nel processo produttivo e nella previsione della loro quantità

La Previsione, Carattere Immanente della Stima

La previsione, carattere immanente del giudizio di stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La previsione, carattere immanente del giudizio di stima Valore di un bene economico E’ la previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di una determinata quantità di moneta, definendo il prezzo come constatazione di detto rapporto tra i due gradi di utilità. Principio di Permanenza delle Condizioni Ogni operazione economica si svolge “in base alle condizioni note nel momento zero ed in base a quanto si può e si sa prevedere circa l’evoluzione della situazione a seguito dell’azione delle forze di tipo permanente note nell’istante zero”. (Ad esempio, nelle stime a posteriori, ecc.)

Probabilismo e oggettività del giudizio estimativo TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Probabilismo e oggettività del giudizio estimativo Il giudizio estimativo impone di ricercare il valore cha ha la maggiore probabilità “statistica”, quindi “il più probabile”, di concretizzarsi in prezzo. L’ipoteticità del giudizio estimativo consegue: dal principio di dipendenza del valore dallo scopo della stima dall’essere la previsione il carattere immanente del giudizio di stima Ciò, pertanto, giustifica il probabilismo del suo risultato.

Stima ex ante - Stima ex post TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Stima ex ante - Stima ex post La stima ex ante (prospettiva) riguarda le previsioni di valore svolte al presente rispetto allo stesso presente o al futuro La stima ex post (retrospettiva) è svolta al presente, ma è rivolta a epoche precedenti al momento della stima. Stima ex post T0 Stima ex ante Futuro Passato Presente

La “personalità” del giudizio di stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La “personalità” del giudizio di stima la soggettività dello stesso Il giudizio di stima è OGGETTIVO, ed OGGETTIVAMENTE FORMULABILE, allorquando è basato: su una effettiva conoscenza del mercato sulla teoria dell’ordinarietà sulla chiara visione dell’aspetto economico da riguardare sulla conoscenza tecnica dei beni da valutare

Postulato della Comparazione

La comparazione, unico fondamento logico della valutazione TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La comparazione, unico fondamento logico della valutazione La metodologia estimativa trova come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo noto con caratteristiche simili prese a confronto. In base all’esperienza operativa i modi di scelta delle unità da rilevare dipendono principalmente da: caratteristiche tecniche ed economiche possedute dalle unità; condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati); tempo e mezzi a disposizione del rilevatore; grado di analisi che si intende perseguire e prescrizioni cui si deve attestare la valutazione.

Le scale di misura delle caratteristiche TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La costruzione dell’insieme di beni di confronto (campione estimativo) è legata al bene oggetto di stima e alla composizione delle sue caratteristiche. Caratteristiche Quantitative Caratteristiche Qualitative Le scale di misura delle caratteristiche Scala Nominale (dicotomica) Scala Ordinale (scala a punteggi) Scala a Intervalli Scala Cardinale (numeri cardinali)

Comparazione estimativa TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Comparazione estimativa La comparazione estimativa consiste nella costruzione preliminare di una scala di valori, disponendo in ciascun gradino i beni di confronto simili nelle caratteristiche e associandovi la relativa classe di prezzo. L’operazione di stima consiste nel porre il bene oggetto di stima nel gradino che gli compete per le caratteristiche possedute e del quale assume la classe di prezzo che diviene la sua stima. Una classificazione dei beni di confronto, in relazione ai diversi gradi di eguaglianza o diseguaglianza, può essere la seguente: Beni eguali Beni simili Beni intermedi Beni dissimili Beni diseguali

La Teoria dell’Ordinarietà

La Teoria dell’Ordinarietà TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La Teoria dell’Ordinarietà Ordinario Più Frequente (in riferimento a rilevazioni statistiche) Distribuzione Gaussiana o binomiale:

L’Ordinarietà sul Mercato TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO L’Ordinarietà sul Mercato

L’Ordinarietà sul Mercato: un esempio TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO L’Ordinarietà sul Mercato: un esempio Classi ( mil€) Frequenze assolute 500-599 8 600-699 10 700-799 16 800-899 14 900-999 100.000-100.999 5 110.000-110.999 2

L’ordinarietà sul Mercato: un esempio TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO L’ordinarietà sul Mercato: un esempio Media=∑nj=1 Xj/N Classi ( mil€) Frequenze assolute 500-599 8 600-699 10 700-799 16 800-899 14 900-999 100.000-100.999 5 110.000-110.999 2 Media ponderata=∑nj=1 Xjnj/ ∑nj=1 nj/ Mediana= Valore che suddivide l’insieme di N variabili in due sottogruppi uguali,ciascuno costituito da N/2 elementi Moda= è il valore cui corrisponde la massima frequenza (relativa o assoluta), dove per frequenza si intende il n° di volte con il quale si manifesta un elemento del campione di indagine.

Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi

Il Problema Estimativo TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il Problema Estimativo Formulazione del quesito Definizione dello scopo o degli scopi pratici della stima Individuazione del criterio o dei criteri di stima (Aspetti Economici) Elaborazione del metodo e procedimento Risoluzione del quesito Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi L’unico strumento metodologico estimativo è quello comparativo

Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi Diretti Procedimenti di Stima Indiretti Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali Uniequazionali Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali

Procedimenti Diretti di Stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Diretti di Stima Il procedimento diretto è utilizzabile quando è possibile formare la scala dei prezzi noti attraversi i dati elementari omogenei di unico tipo dai quali direttamente può determinarsi il valore. Il procedimento diretto si risolve: nella costruzione della scala dei dati storici noti (prezzi) nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta con esso maggiori analogie allo scopo di determinare il dato ipotetico incognito (valore)

Procedimenti Indiretti di Stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Indiretti di Stima Il procedimento indiretto è utilizzabile quando non è possibile formare la scala dei prezzi noti per inesistenza del mercato, per impossibilità di conoscenza delle operazioni o comunque per mancanza di dati elementari che direttamente consentono la formulazione del giudizio di valore. Il procedimento indiretto si risolve: Scegliendo comparativamente i diversi ed eterogenei dati elementari da elaborare successivamente Valutazione del bene in funzione dello specifico aspetto economico da riguardare

Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali Il valore di stima y (variabile dipendente) dipende da un unico parametro x (variabile indipendente). La caratteristica differenziale è unica, e generalmente la comparazione è istituita attraverso un parametro di natura tecnica (superficie). I parametri di natura economica (canone, reddito catastale) non riescono a sintetizzare l’effetto di alcuni fattori tecnici nei riguardi della formazione del valore lasciando in ombra parte dello stesso, ed inoltre si tratta di fattori non direttamente proporzionali al valore. Vantaggi e Limiti: Semplicità operativa; Eccessiva schematicità; Fortemente vincolante; Eccessiva differenziazione dei beni.

Procedimenti Pluriparametrici TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Pluriparametrici A causa dell’evoluzione del mercato immobiliare, la sensibilità estimativa ha avvertito la necessità di far dipendere più correttamente il valore degli immobili dalle diverse caratteristiche quali-quantitative compresenti nel bene oggetto di stima, e quindi far ricorso alle stime pluriparametriche. I procedimenti pluriparametrici consentono di: risolvere il problema della differenziazione dei beni immobiliari; misurare le caratteristiche quali-quantitative; sintetizzare in maniera puntuale il principio comparativo; rispecchiare adeguatamente le varie forme di apprezzamento.

Procedimenti Pluriparametrici Uniequazionali TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Pluriparametrici Uniequazionali Consentono di porre in relazione il valore di mercato di un bene (y) con le caratteristiche tipiche del bene stesso (x1, x2, x3, ….,xn). Vantaggi: Accuratezza e obiettività delle stime ottenute; I prezzi marginali dei determinanti del prezzo di mercato consentono di separare gli effetti delle singole variabili sulla formazione del prezzo; I coefficienti della MRA esprimono o quantificano l’influenza sul valore dei beni di caratteri tipici non necessariamente corrispondenti a singoli elementi costitutivi il bene complesso; Il valore di stima del bene con caratteristiche note, viene quantificato tenendo conto simultaneamente di una molteplicità di variabili in grado di influenzarlo; Consente l’applicazione dei prezzi marginali in altri procedimenti estimativi che utilizzano dette misure marginali (MCA).

Limiti applicativi: TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Composizione del campione, legata alla numerosità dei dati ed alla presenza di fenomeni di collinearità tra le variabili esplicative; Scarsa mancanza di raccolte dati sistematiche relative al mercato immobiliare (prezzi e caratteristiche delle unità immobiliari); Scarsa conoscenza dei prezzi effettivamente contrattati; Difficoltà di reperimento dei dati presso le fonti pubbliche e private; Scarsa propensione all’utilizzo dei modelli di statistica inferenziale, per la relativa complessità procedurale rispetto alle procedure classiche.

Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali Sistemici Il sistema è volto alla ripartizione del prezzo di mercato fra le caratteristiche rilevate, per un dato campione di compravendite immobiliari. Ogni equazione è relativa alla ripartizione del prezzo rilevato, fra le caratteristiche immobiliari possedute da un immobile, attraverso l’impiego dei prezzi medi impliciti che rappresentano il concorso unitario di ciascuna caratteristica al prezzo totale (Stima per valori tipici, MRA). Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali Sistemici alle Differenze Rappresenta il modello estimativo basato sulla comparazione, fornendo una misura quantitativa del valore di stima e i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. Si fonda sulla generica funzione di comparazione, secondo la quale la differenza di prezzo tra due qualunque beni è funzione delle differenze negli ammontari delle caratteristiche possedute dai beni (Sistema Generale di Stima).

Procedimenti Diretti di Stima

Procedimenti Diretti di Stima TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Diretti di Stima Il procedimento diretto si esplica nelle seguenti elaborazioni: Indagine Preventiva Operazione Estimativa Formazione di una scala di prezzi noti P1 > P2 > Pn > Pn+1 di beni approssimativamente analoghi a quello n da stimare. Formazione di una distribuzione di prezzi noti P1 < P2 = Pn > Pn+1 di beni analoghi a quello n da stimare, approssimativamente gaussiana. Inserimento del bene da stimare nel “gradino” corrispondente alla maggiore analogia, risultando Vn=Pn . Determinazione della media dei prezzi, risultando:

TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il procedimento diretto si esplica nelle seguenti elaborazioni: Indagine Preventiva Operazione Estimativa Possibilità di formazione di una distribuzione di prezzi unitari noti Pu di beni analoghi a quello n da stimare, difforme da quella gaussiana. Essendo A, B, C, D le quantità dei singoli beni, la scala dei prezzi noti risulterà: Pu1x A ≠ Pu2x B ≠ Pu3x C ≠ Pu4x D d. Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti di beni approssimativamente analoghi a quello da stimare relativamente a m-1 delle m caratteristiche proprie del bene da stimare. Determinazione del prezzo unitario medio, risultando: Identificazione del Pn del bene con la caratteristica A, risultando il valore del bene Vm con caratteristica B:

TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il Procedimento sintetico nella stima del valore di mercato dei fabbricati urbani Parametro unitario di riferimento: Unità di abitazione: Vano, metro quadro utile; Negozi e Botteghe: metro quadro utile; Uffici: unità, metro quadro utile; Alberghi, Case di Cura: posto letto, metro quadro utile; Autorimesse: posto auto, metro quadro utile.

Procedimenti Indiretti di Stima

Procedimenti Indiretti di Stima La Capitalizzazione dei Redditi TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Indiretti di Stima La Capitalizzazione dei Redditi La capitalizzazione dei redditi è un procedimento basato sulla comparazione, in quanto sia i redditi da capitalizzare che il saggio di capitalizzazione sono esclusivamente indicati dalla esperienza storica del mercato. Dalla “scala dei prezzi d’uso” di beni analoghi si determineranno i redditi; Dalla “scala dei saggi noti” relativi a beni analoghi risulterà il saggio da adottare; Il giudizio di valore consegue da più tipi diversi di dati elementari eterogenei che consentono di determinare il valore di mercato.

La Capitalizzazione dei Redditi TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO La Capitalizzazione dei Redditi Condizioni necessarie: Equivalenza tra un “fondo” di beni presenti ed il “flusso” di servizi futuri opportunamente scontato; b. Possibilità di previsione, nei limiti del principio di permanenza delle condizioni, della serie continua dei redditi netti futuri e di determinazione dell’effettivo saggio di capitalizzazione.

Procedimenti Indiretti di Stima Il procedimento dei “minimi quadrati” TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Procedimenti Indiretti di Stima Il procedimento dei “minimi quadrati” Il procedimento dei “minimi quadrati” è applicabile per determinare i valori unitari di alcuni componenti dei beni economici, essendo conosciute le quantità con le quali dette componenti intervengono ed i prezzi di mercato dei beni. ai, bi, ci quantità dei componenti Pi prezzo dei componenti Vi valori unitari incogniti D determinante del sistema A, B, C determinanti ottenibili sostituendo nel determinante del sistema alla colonna dei coefficienti delle rispettive incognite i prezzi P1, P2, P3

Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari Prezzi di mercato: Agenzie Immobiliari, Mediatori, Società Immobiliari Emeroteche Sezioni fallimentari ed esecuzioni immobiliari dei Tribunali Ufficio Tecnico Erariale: Ufficio Stime Archivio Notarile Istituti di Credito Immobiliare Studi Notarili Archivi di Istituti e Dipartimenti Universitari Liberi Professionisti Diretti interessati (compratori e venditori), ecc.

Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari Quotazioni: TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari Quotazioni: Borsa Immobiliare (Milano e Roma) Associazione Italiana dei Consulenti Immobiliari (AICI) Associazioni varie degli agenti immobiliari: FIMAA, FIAIP, FIABCI Osservatorio immobiliare NOMISMA; CRESME; Centro Studi CARIPLO Pubblicazioni economiche e finanziarie Ufficio Tecnico Erariale: Osservatorio prezzi immobiliari Gazzette Ufficiali dello Stato e delle Regioni: Valore Agricoli Medi, Valore Convenzionale dell’edificazione

Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari Prezziari dei Costi: Gazzette ufficiali dello Stato e delle Regioni: Costi di Urbanizzazione Prezzi unitari per l’appalto di opere pubbliche Camera di Commercio: Prezzi dei materiali, prezziari dei costi unitari, tariffe della manodopera Imprese edili: costi di costruzione e di intervento Imprese immobiliari: prezzi di appalto, costo di manutenzione e ristrutturazione Ordini e Collegi degli Ingegneri e degli Architetti Pubblicazioni periodiche (editori privati)

Market Comparison Approach

MARKET COMPARISON APPROACH Tipo di procedimento: DIRETTO Campi di applicazione: qualsiasi tipo di immobile, a condizione che si disponga dei necessari elementi di raffronto. Fasi del procedimento: 1. analisi del mercato; 2. verifica delle informazioni; 3. scelta delle caratteristiche immobiliari e selezione delle compravendite; 4. compilazione della tabella dei dati e preparazione degli elaborati tecnici; 5. stima dei prezzi marginali; 6. redazione della tabella di valutazione; 7. sintesi valutativa; 8. verifica.

MARKET COMPARISON APPROACH Punti di forza: possibilità di pervenire ad un risultato di stima assai affidabile, anche in presenza di un numero di dati ridotto; incisivo controllo della componente soggettiva, grazie alla puntuale e sistematica articolazione del procedimento; rigore nell’analisi delle caratteristiche immobiliari, trasparenza metodologica, dimostrabilità dei risultati, testimoniabilità delle fonti, grazie al preciso e continuo riferimento alle rilevazioni di mercato. Punti deboli: valutazione delle variabili qualitative. Suggerimenti per migliorare l’attendibilità della stima: la sistematica articolazione del procedimento limita significativamente la possibilità di un intervento “personalista”.

MARKET COMPARISON APPROACH Il MCA è un procedimento che conduce alla determinazione del valore di mercato e del reddito di un immobile sulla base del confronto con i prezzi di immobili simili a quello in oggetto, compravenduti di recente. la prassi estimativa considera 3 o 4 compravendite già sufficienti per elaborare un valore attendibile. il procedimento perviene alla determinazione del valore dell’immobile attraverso un complesso di aggiustamenti monetari valutabili in base al confronto tra le diverse modalità di presentazione delle caratteristiche comuni, secondo il criterio del similia similibus aestimentur : « […] il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili».

MARKET COMPARISON APPROACH Un’intuitiva rappresentazione del MCA, ed in particolare del funzionamento degli aggiustamenti monetari, è fornita dal seguente diagramma: Rappresentazione geometrica delle operazioni di aggiustamento dei prezzi di mercato

MARKET COMPARISON APPROACH il prezzo marginale rappresenta la pendenza della funzione definita sperimentalmente tramite i prezzi di compravendita e gli ammontari della caratteristica e, pertanto, può geometricamente definirsi come:

MARKET COMPARISON APPROACH caratteri locazionali, necessari all’individuazione dell’immobile nel contesto urbano. In linea di massima questi caratteri dovrebbero essere gli stessi per tutti gli immobili considerati; caratteri posizionali, più propriamente relativi all’ immobile e alle sue caratteristiche strutturali e tecnologiche; caratteri tipologici, essenziali a caratterizzare in modo completo l’unità in oggetto. Sono questi elementi, in particolare, a intervenire direttamente nell’indagine estimativa (caratteristiche superficiarie, panoramicità, servizi, affacci, luminosità sono tutti elementi che incidono significativamente sulla formazione del prezzo); caratteri economici, che condizionano il valore di un immobile perché riflettono la situazione giuridica dello stesso; caratteri soggettivi, di compravendita e finanziari, che forniscono informazioni apparentemente non utili alla stima, ma che possono rivelarsi utili a comprendere particolari anomalie nei prezzi (vantaggiose forme di finanziamento, ad esempio, possono indurre a pagare prezzi maggiori rispetto a quelli ordinari).

MARKET COMPARISON APPROACH Selezione delle compravendite e scelta delle caratteristiche immobiliari Verificata l’attendibilità delle informazioni, dunque, occorre procedere con l’individuazione delle compravendite più significative ai fini della stima, seguendo il criterio della maggiore similitudine degli elements of comparison prescelti. In particolare, gli elementi drivers devono rappresentare l’immobile, tutte le sue specificità e l’apprezzamento da parte del mercato, ossia il prezzo, e devono rendere accettabili e chiari lo svolgimento e la dimostrazione dei risultati. selezionate le compravendite e individuate le caratteristiche immobiliari utili al confronto, tutti i dati sono riportati in una tabella, detta sales summery grid, in cui trovano sintesi tutte le informazioni e vengono indicate le modalità di presentazione delle caratteristiche comuni.

MARKET COMPARISON APPROACH Stima dei prezzi marginali Questa operazione può avvalersi di procedimenti diretti o indiretti. Il metodo diretto consiste nella costruzione, per punti, della funzione del prezzo rispetto ai diversi ammontari della caratteristica presa in esame: l’aggiustamento è fornito in termini di pendenza della funzione definita sperimentalmente. Si tratta di un procedimento applicabile solo qualora si possa ritenere che le variazioni di prezzo siano esclusivamente riconducibili alla caratteristica considerata. Il metodo indiretto, applicando il principio di sostituzione e il principio di complementarità, impiega i criteri di stima (aspetti economici – valore di mercato, di costo, di trasformazione, complementare, di surrogazione, mancato) per la stima del prezzo (o del reddito) marginale.

MARKET COMPARISON APPROACH Data di compravendita Il prezzo marginale ottenuto, espressione del saggio mensile dei prezzi del particolare segmento di mercato immobiliare, è di segno negativo. Il prezzo marginale relativo alla caratteristica data può esprimersi come: dove : P0 è il prezzo dell’immobile nelle condizioni iniziali u esprime il saggio di rivalutazione annuale dell’ immobile.

MARKET COMPARISON APPROACH Zona Il prezzo marginale della caratteristica zona, dunque, rappresenta quelle rendite differenziali di posizione e di protezione responsabili dell’esistenza di un “valore di situazione”. Il prezzo marginale può essere stimato facendo ricorso a modelli statistici ed estimativi (regressione multipla e sistema generale di stima) o come differenza lorda tra i prezzi totali in situazioni identiche in tutto tranne che per la caratteristica zona. Il segno atteso è negativo all’ aumentare della distanza dal centro (viceversa positivo), mentre è positivo per livelli crescenti di protezione.

MARKET COMPARISON APPROACH Variabili Superficiarie In letteratura, la relazione funzionale tra il prezzo totale P e la caratteristica superficiaria x è rappresentata mediante un’espressione algebrica del tipo: dove λ è un fattore di scala compreso tra 0 e 1. Dalla funzione del prezzo totale è immediato desumere il prezzo medio , ottenuto come rapporto tra detto prezzo totale e la superficie

MARKET COMPARISON APPROACH come pure il prezzo marginale, fornito dal rapporto tra la variazione del prezzo totale e la variazione della superficie Sono di seguito rappresentate graficamente le curve del prezzo totale, del prezzo medio e del prezzo marginale

MARKET COMPARISON APPROACH Superficie principale: comprende tutte le superfici calpestabili dei locali interni, cui vengono sommati i muri esterni - in tutto o in ragione di una percentuale dettata dalle convenzioni dello specifico segmento di mercato. Il prezzo marginale è fornito dal minimo dei prezzi medi lordi calcolati in base ai teoremi mercantili; in particolare, si utilizza il valore minimo per tener conto del fatto che il prezzo medio, rispetto a quello marginale, sovrastima l’unità immobiliare:

MARKET COMPARISON APPROACH Superfici annesse : comprendono le superfici dei balconi e delle terrazze di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare. Per la stima dei prezzi marginali si seguono le indicazioni riportate in merito alle superfici principali: si può scegliere il minore dei prezzi medi lordi o derivare la funzione del prezzo totale. Ove sia possibile risalire alla conoscenza del rapporto mercantile dello specifico segmento di mercato, una volta noto il prezzo marginale p1 della superficie principale, il prezzo marginale pi della i-esima superficie annessa è dato da:

MARKET COMPARISON APPROACH Superfici collegate : comprendono le superfici delle cantine, delle soffitte, delle mansarde di proprietà dell’unità immobiliare. Le superfici collegate possono essere trattate alla stregua di quelle annesse, utilizzando i criteri già indicati per il calcolo dei prezzi marginali di cui al caso precedente.

MARKET COMPARISON APPROACH Superfici esterne a uso esclusivo (edificate): rappresentano le superfici adibite a cortili, giardini e spazi di servizio di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare. Il prezzo marginale delle superfici in oggetto può essere stimato applicando il criterio del valore di trasformazione, in base al quale il prezzo marginale dell’area edificata può essere posto pari alla quotazione media della aree edificabili, diminuita del costo medio unitario di demolizione cd , oppure alla quotazione media dei terreni agricoli, aumentata del costo medio unitario di urbanizzazione cu :

MARKET COMPARISON APPROACH Dove : pe e pa sono stati rispettivamente indicati i prezzi medi lordi delle superfici edificabili e di quelle agricole; E0 indice di edificazione dell’unità di riferimento E indice di edificabilità riferito ai suoli di confronto. Si deve osservare che il prezzo marginale è tanto maggiore quanto più elevato è il rapporto tra indice di edificazione e indice di edificabilità.

MARKET COMPARISON APPROACH Superfici esterne condominiali : rappresentano le parti comuni indivise. Il prezzo marginale delle superfici esterne condominiali può essere valutato con le stesse modalità seguite per quello relativo alle superfici esterne di pertinenza esclusiva: si utilizza il criterio del valore di trasformazione, tenendo conto delle quote millesimali di proprietà q :

MARKET COMPARISON APPROACH Servizi La caratteristica servizi, misurabile con scala cardinale (numero, unità, mq), si riferisce al numero di servizi igienici presenti nell’unità immobiliare; per destinazioni diverse da quella residenziale, per servizi possono intendersi anche le docce, le sale per massaggi, gli spogliatoi, ecc. Il prezzo marginale della caratteristica in oggetto viene valutato secondo il criterio del costo di ricostruzione deprezzato, ossia come costo di ricostruzione al nuovo, deprezzato secondo una legge lineare: dove C è il costo medio per l’installazione di un servizio, t è la vita trascorsa e n la vita economica del servizio.

MARKET COMPARISON APPROACH Livello Piano Il prezzo marginale del livello piano può essere valutato come percentuale del prezzo totale, ossia moltiplicando il prezzo totale dell’unità immobiliare per una percentuale desunta dalle quotazioni immobiliari indicative, o per il rapporto mercantile θ del particolare segmento di mercato: In particolare, se il livello dell’unità di riferimento è superiore a quello dell’immobile di confronto, si avrà: altrimenti

MARKET COMPARISON APPROACH Impianti Tecnologici Il prezzo marginale della caratteristica impianti tecnologici viene determinato secondo il criterio del costo di riproduzione deprezzato, utilizzando una legge di deprezzamento generalmente non lineare: in cui t è la vita trascorsa ed n la vita utile dell’impianto. Se l’impianto è condominiale il prezzo marginale si ottiene moltiplicando il risultato della precedente indicazione per la quota millesimale di proprietà.

MARKET COMPARISON APPROACH Età dell’unità immobiliare Il prezzo marginale relativo all’ epoca di costruzione può essere valutato come aliquota del prezzo totale del fabbricato: Stato di manutenzione e conservazione Il prezzo marginale della caratteristica in esame può essere stimato come costo di intervento, manutenzione o adeguamento necessario a realizzare il passaggio da un posto a quello immediatamente successivo nella scala.

MARKET COMPARISON APPROACH Qualità architettonica La stima dei prezzi marginali di queste caratteristiche, anche definite “inestimabili”, è di solito effettuata facendo ricorso a modelli statistico-estimativi quali i modelli di regressione, il sistema generale di stima, il sistema di ripartizione, il sistema delle differenze. Il prezzo marginale può essere valutato anche direttamente, come differenza tra i prezzi di immobili con e senza la qualità architettonica, oppure in base al criterio di del costo di ricostruzione deprezzato. Condizioni ambientali Il prezzo marginale relativo alle condizioni ambientali, stimabile come per le altre caratteristiche di “qualità” mediante modelli statistico-estimativi basati sui prezzi (modelli di regressione, sistema generale di stima, sistema di ripartizione, sistema delle differenze), è rappresentato dai costi di intervento necessari a contrastare, parzialmente o interamente, il degrado ambientale.

MARKET COMPARISON APPROACH Panoramicità Il relativo prezzo marginale viene stimato tramite i modelli statistico-estimativi; se è possibile costruire la curva del prezzo totale per punti, allora il prezzo marginale è anche offerto dalla derivazione di questa. Affacci Il prezzo marginale della caratteristica in esame può essere stimato con i metodi statistici già indicati per le precedenti caratteristiche qualitative, oppure, ove ricorrano le condizioni, come differenza dei prezzi totali in situazioni simili tranne che per gli affacci o, infine, mediante derivazione della funzione del prezzo totale.

MARKET COMPARISON APPROACH

MARKET COMPARISON APPROACH Redazione della tabella di valutazione Tutti gli aggiustamenti sono apportati ai prezzi di compravendita delle unità a confronto in termini di valore o in termini percentuali, attraverso la sales adjustments grid, nella quale, per ogni immobile e per ogni caratteristica, è riportato il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza tra le caratteristiche dell’immobile di confronto e quello oggetto di stima. La tabella di valutazione, infine, riporta i prezzi corretti.

MARKET COMPARISON APPROACH Sintesi valutativa (Reconciliation) Tutti i prezzi corretti sono ricondotti ad un unico valore di stima o ad un intervallo di valori: nel caso della stima puntuale, come risultato di stima si sceglie un valore corrispondente alla media, alla moda o alla mediana del campione costituito dai prezzi corretti; altrimenti, si indica un intervallo i cui estremi sono definiti dal minimo e dal massimo prezzo corretto. Questa fase riguarda il caso in cui il procedimento viene applicato per la stima di un immobile o quando è impiegato nella verifica dei prezzi marginali ottenuti con altre metodologie. Verifica I risultati ottenuti debbono infine essere verificati, facendo ricorso a procedimenti diversi, accertandosi che la divergenza delle soluzioni sia contenuta entro i limiti ammessi dalla metodologia estimativa.

MARKET COMPARISON APPROACH: CASO APPLICATIVO

MARKET COMPARISON APPROACH: CASO APPLICATIVO

MARKET COMPARISON APPROACH: CASO APPLICATIVO

MARKET COMPARISON APPROACH: CASO APPLICATIVO

Sistema Generale di Stima

SISTEMA GENERALE DI STIMA Tipo di procedimento: DIRETTO Campi di applicazione: stima di immobili dotati di particolari valenze storico-architettoniche e ambientali (palazzi nobiliari, ville d’ epoca, conventi, ecc.); stima dei prezzi e dei redditi marginai delle caratteristiche immobiliari; stima dei costi di costruzione, di riqualificazione e di demolizione. Fasi del procedimento: 1. indagine campionaria; 2. definizione del campione estimativo e delle caratteristiche immobiliari; 3. definizione della funzione di comparazione per ciascun immobile del campione; 4. risoluzione del sistema costituito dalle funzioni di comparazione di ogni immobile – determinazione dei prezzi marginali e del valore di stima.

SISTEMA GENERALE DI STIMA Punti di forza: particolare predisposizione ad analizzare le variabili qualitative, panorama, affacci, inquinamento, stato di manutenzione, qualità storico - architettonica e ambientale, e a stimarne i relativi prezzi marginali; possibilità di pervenire a un risultato di stima anche in presenza di un numero ridotto di dati. Punti deboli: onde garantire bontà e affidabilità ai risultati, il numero di rilevazioni di confronto disponibili dovrebbe essere tale da consentire la risoluzione matematica del sistema, senza che questo risulti sottodimensionato. Suggerimenti per migliorare l’ attendibilità della stima: la sistematicità e puntualità nell’articolazione del procedimento e la fondatezza concettuale che caratterizzano il metodo sono sufficienti a limitare ogni intervento personalista.

SISTEMA GENERALE DI STIMA Le variazioni di prezzo presentate dagli immobili sono conseguenza e funzione delle differenze tra gli ammontari delle caratteristiche da questi possedute. Il sistema di stima si impianta a partire dalla generica funzione di comparazione, espressione delle diverse modalità di presentazione dei caratteri comuni per le diverse unità costituenti il campione. In riferimento a due immobili generici di indici j e k, la differenza tra i relativi prezzi Pj e Pk è rappresentata dalla combinazione lineare delle differenze tra gli ammontari xi delle rispettive caratteristiche, ossia:

SISTEMA GENERALE DI STIMA Supponendo di disporre di un campione di m elementi di confronto (di seguito indicati con l’indice j =1…m) e di aver individuato n caratteristiche immobiliari utili alla comparazione, il metodo consiste nella impostazione di un sistema di m equazioni (una funzione di comparazione per ogni immobile dell’insieme di confronto) in (n+1) incognite (si tratta di n prezzi marginali e di un valore di stima).

SISTEMA GENERALE DI STIMA o in forma matriciale: in cui: p è il vettore di stima, costituito da n+1 elementi (valore di stima e prezzi marginali); P è il vettore dei prezzi noti; D è la matrice delle differenze;

SISTEMA GENERALE DI STIMA in forma matriciale: dove: con: d i j = x j i – x o i

SISTEMA GENERALE DI STIMA Come per un qualsiasi sistema lineare, possono verificarsi tre diverse situazioni: il sistema è determinato , essendo la matrice delle differenze non singolare ( e quindi è possibile trovarne l’inversa); in questo caso la soluzione è unica e fornisce direttamente il valore di stima S ed i prezzi marginali; il sistema è sottodeterminato (m<n+1) , la soluzione può ugualmente ottenersi mediante la tecnica dell’inversa generalizzata di Moore - Penrose: il sistema è sovradeterminato (m>n+1) , la soluzione può essere trovata facendo appello al criterio dei minimi quadrati:

SISTEMA GENERALE DI STIMA Sistema delle differenze Il sistema generale di stima può essere utile anche in situazioni diverse da quelle specificamente riferite ad una particolare unità immobiliare, ossia per la conoscenza dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari relative a una campione estimativo. In riferimento ad un insieme costituito da immobili simili, scelti in relazione ai prezzi marginali che si vogliono stimare, la generica funzione di comparazione si presenta come:

SISTEMA GENERALE DI STIMA dove: Pj è il prezzo unitario o totale del dato j-esimo; il prezzo medio unitario o totale oppure il prezzo unitario o totale di una unità del campione scelta a riferimento; xji le modalità della caratteristica i-esima la modalità media della caratteristica i-esima oppure la modalità della caratteristica i-esima relativa all’unità di riferimento.

SISTEMA GENERALE DI STIMA Il sistema delle differenze si costruisce scrivendo la funzione di comparazione per ciascun immobile dell’insieme: in termini matriciali si può anche scrivere:

SISTEMA GENERALE DI STIMA dove:

SISTEMA GENERALE DI STIMA Anche in questo caso valgono le considerazioni fatte per il sistema generale di stima nella circostanza in cui : se il sistema è sottodimensionato si ricorre alla formula di Moore-Penrose : se il sistema è sovradimensionato si ricorre alla formula dei minimi quadrati: Occorre osservare che il sistema delle differenze, così come il sistema generale di stima, può essere costituito da equazioni non lineari quando a variazioni delle caratteristiche non corrispondono variazioni di prezzo strettamente proporzionali.

SISTEMA GENERALE DI STIMA: CASO APPLICATIVO

Il Valore di Mercato

Il Valore di Mercato LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Mercato rappresenta il rapporto di equivalenza che si prevede possa intercorrere tra un bene economico e la moneta, in funzione della domanda e dell’offerta di beni analoghi. Esigenza pratica della stima: Compravendita del bene Stime per espropriazioni totali Aste pubbliche Divisioni ereditarie Ecc.

Il Valore di Mercato Il Procedimento per “punti di merito” nella stima dei fabbricati residenziali

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Mercato Il Valore di Mercato rappresenta il rapporto di equivalenza che si prevede possa intercorrere tra un bene economico e la moneta, in funzione della domanda e dell’offerta di beni analoghi. Il Procedimento per “punti di merito” nella stima dei fabbricati residenziali Partendo dal maggior prezzo che sullo stesso mercato e per la medesima epoca di riferimento si è verificato, si ipotizza che per detto vano di maggior prezzo si riscontra il grado ottimo di tutti gli elementi e caratteristiche determinanti il prezzo stesso.

Caratteristiche posizionali estrinseche LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Caratteristiche posizionali estrinseche La caratteristica posizionale è quella che maggiormente determina il diverso apprezzamento del mercato, da essa infatti consegue il fenomeno della RENDITA EDILIZIA. La caratteristica posizionale deve però distinguersi in: Qualificazione Infrastrutturale Qualificazione Ambientale Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 35% al 10%

Caratteristiche posizionali intrinseche LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Caratteristiche posizionali intrinseche Le caratteristiche posizionali intrinseche conglobano i seguenti effetti: Panoramicità Orientamento Soleggiamento Prospicienza Luminosità (e quindi anche indirettamente la quota dal piano stradale) Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 25% al 5%

Caratteristiche tecnologiche LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Caratteristiche tecnologiche Esiste una diretta proporzionalità tra il grado tecnologico ed il costo del fattore di produzione “costruzione”, nei limiti del principio di livellamento delle produttività marginali. Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 30% al 10% Caratteristiche produttive Regime di esenzione fiscale temporanea Periodo di sfitto o Inesigibilità Regime vincolistico Particolari oneri di manutenzione straordinaria Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 10% al 5%

Riassumendo: Kmax Kmin LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO ----------------------------------------------------------------------------------------- Caratteristiche Posizionali Estrinseche 0,35 0,10 Caratteristiche Posizionali Intrinseche 0,25 0,05 Caratteristiche Tecnologiche 0,30 0,10 Caratteristiche Produttive 0,10 0,05 ∑Kmax = 1,00 ∑Kmin = 0,30

Esempio: LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Pmax a cui corrisponde il grado ottimo di tutte le caratteristiche : € 4.000/Vano ∑Kmax = 1,00 Pmin a cui corrisponde il grado di minimo apprezzamento : € 1.200/Vano ∑Kmin = 0,30 Il Valore di Mercato risulterà dalla seguente equazione:

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Per un grande centro urbano ove Pmax = 4.000 €/Vano, un appartamento di antica costruzione non esente da imposta, sito in posizione centralissima, ma con mediocri caratteristiche di luminosità ed orientamento, potrà avere i seguenti coefficienti: Kp = 0,35 + 0,05 = 0,40 Kt = 0,10 Ke = 0,05 ∑ Ki = 0,55 Per cui:

Il Valore di Mercato Il Procedimento Analitico nella stima del valore di mercato dei fabbricati urbani

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Procedimento Analitico nella stima del valore di mercato dei fabbricati urbani La stima del valore di mercato degli immobili urbani attraverso il procedimento analitico si risolve nella previsione dei redditi netti futuri, costanti, continuativi e medi, da scontare all’attualità. Le ipotesi sulle quali può basarsi il procedimento sono le seguenti: Possibilità di previsione dei redditi futuri e di constatazione (o determinazione) dei saggi di sconto; Ammissibile equivalenza tra il valore attuale di mercato di un bene economico e la somma della sua produttività futura scontata all’attualità.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Determinato il Reddito Lordo, può ottenersi il Reddito Netto attraverso l’analisi di tutte le spese a carico del proprietario che comporta la gestione dell’immobile: Min. Med. Max Spese di Manutenzione 2% 3% 4% R.L. Spese per Servizi 2% 3% 5% Detrazioni per sfitti ed inesigibilità 0 3% 5% Spese per Assicurazione 0 0,5% 0,5% Spese per Ammortamento 0 0,5% 0,5% Spese per Amministrazione 0 2% 3% Spese per Imposte 10% 15% 22% TOTALE 14% 27% 40%

Influenze Ascendenti (Segno Positivo) LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Saggio di Capitalizzazione è indicato direttamente dal mercato attraverso la comparazione con il rapporto tra i redditi R ed i prezzi P di beni analoghi. Si può eventualmente formare la scala dei saggi noti e quindi inserire il bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta maggiori analogie. Partendo dal saggio medio si operano le detrazioni e le aggiunte derivanti dalle specifiche “influenze” riscontrate: Influenze Ascendenti (Segno Positivo) Influenze Discendenti (Segno Negativo)

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dei rischi economici dei redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali Influenze Ascendenti Interventi presumibili di manutenzione ordinaria e straordinaria a scadenza non immediata non determinabili nella stima dei redditi futuri Alee di inesigibilità Probabilità di perequazioni fiscali con conseguenti maggiori oneri ipotizzabili Previsioni di probabili espropri Previsione di peggioramenti ambientali Esistenza di rischi tecnici dei capitali non assicurabili Notevole età dell’edificio

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dei rischi economici dei redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali Influenze Discendenti Destinazioni particolari che conferiscono maggiore sicurezza di locazione Utilizzazioni particolari non richiedenti eccessivi oneri di manutenzione Previsione di realizzazioni infrastrutturali o di attrezzature sociali capaci di conferire nel futuro una migliore qualificazione ambientale Propensione al risparmio con conseguenti aumenti dei titoli di Stato

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “produttività dei capitali” Influenze Ascendenti Esistenza di esenzioni o di particolari agevolazioni sull’imposta di registro

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “produttività dei capitali” Influenze Discendenti Costi di produzione in aumento Tendenza al ribasso del saggio di profitto nel settore produttivo dell’industria edilizia Particolari pregi architettonici o artistici dell’edificio o della singola unità. Evoluto grado di finimento Dimensioni maggiori in relazione ai moduli ordinari (Abitazioni con superficie utile S > 80-140 mq, per Botteghe S > 18-25 mq) Altezza super ordinaria degli ambienti (Abitazioni, h > 3,30 ml, Botteghe, h > 3,60 ml, Uffici, h > 3,00 ml) Soluzioni compositive unifamiliari. Spazi ed accessori disponibili

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “rarità dei capitali” Influenze Ascendenti Difficoltà di locazione con conseguenti alee di sfitto non determinabili nella stima dei redditi futuri Influenze Discendenti Politica urbanistica o circostanze economiche locali agenti nel senso limitativo dell’espansione o della produzione edilizia.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dell’attesa di benefici futuri Influenze Ascendenti Particolari redditività super ordinarie di durata non esattamente prevedibile Esistenza per ulteriore notevole tempo di esenzioni fiscali Influenze Discendenti Esistenza di presumibili permanenze per l’unità immobiliare oggetto di stima del regime vincolistico delle locazioni Previsioni di migliorie infrastrutturali o ambientali nella zona Suscettività economica e legale di trasformazioni future sia pure in epoche non esattamente prevedibili

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “durata” dell’investimento Influenze Ascendenti Ubicazioni periferiche o in quartieri popolari Particolari negative caratteristiche intrinseche Ubicazione dell’immobile da stimare in piccoli centri urbani Quota poco elevata dal piano strada Tendenza alla litigiosità condominiale provocata da particolari ambienti sociali o dall’eccessivo frazionamento Dimensioni sub ordinarie degli spazi scoperti

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “durata” dell’investimento Influenze Discendenti Ubicazioni centrali o in zone residenziali Destinazione o ordinaria destinabilità ad usi commerciali Disponibilità di spazi circostanti, pubblici o privati, utilizzabili per parcheggi. Vicinanza di attrezzature collettive necessarie alla vita

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza del potere di scambio della moneta Influenze Ascendenti Possibilità di dilazioni del prezzo in tempo notevolmente lungo per la concessione di mutui bancari Influenze Discendenti Tendenza prevedibile alla svalutazione della moneta

Totale Influenze Ascendenti + 2% LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Sinteticamente le approssimative incidenze percentuali, in totale, risultano le seguenti: Totale Influenze Ascendenti + 2% Totale Influenze Discendenti - 2%

Il Valore di Mercato Il Valore di Mercato del fattore di produzione “suolo”

Il Valore di Mercato del fattore di produzione “suolo” LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Mercato del fattore di produzione “suolo” La RENDITA EDILIZIA è la differenza tra il prezzo d’uso (Reddito Netto) del fabbricato e l’interesse sul capitale corrispondente al valore agricolo del terreno aumentato del costo di costruzione. Rendita di posizione Rendita assoluta Rendita di protezione L’evoluzione economica di una superficie di terreno può passare attraverso quattro fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitale-terreno:

PRODUTTIVITA’ ESPLICATA LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO FASE TERRENO PRODUTTIVITA’ ESPLICATA VALORE DI MERCATO “Vita agricola” Reddito Netto o Beneficio Fondiario Può prevedersi attraverso la Capitalizzazione del beneficio fondiario Terreni esterni agli insediamenti Produttività indiretta dispiegata dall’incremento di valore di mercato nel tempo che consegue dal parallelo aumento della domanda insediativa Può operarsi attraverso lo sconto all’attualità del prezzo prevedibile quando la suscettività si trasformerà in attualità edificatoria Edificabilità diretta attuale I Costi di Urbanizzazione rappresentano dei “Costi di produzione delle aree” Può prevedersi attraverso la stima del suo più probabile valore di trasformazione Edificabilità avvenuta Rendita composta di cui una parte appartiene alla posizione e un’altra all’edificio stesso Può operarsi attraverso la capitalizzazione dell’aliquota del reddito netto dispiegato dal fabbricato ed attribuibile al capitale-area

Il Valore di Mercato La stima delle aree urbanizzabili

La stima delle aree urbanizzabili LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima delle aree urbanizzabili La potenzialità edificatoria attribuita ai fondi rustici ubicati in periferia si concretizza in un determinato valore di mercato, risultante analiticamente dalla determinazione del valore di trasformazione, inteso come metodo di stima e non come criterio di stima. Processo logico che porta alla formulazione del giudizio di valore: Suscettività all’urbanizzazione definita dagli strumenti urbanistici Determinazione dei tempi di attuazione per l’effettiva urbanizzazione Stima delle aree periferiche attraverso il loro valore di trasformazione, inteso come metodo per determinare il valore di mercato (definendo il modo “ordinario” di trasformazione ossia la “urbanizzazione tipo”)

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO I costi unitari e le incidenze varie delle opere di urbanizzazione sono: Direttamente proporzionali alla distanza delle superfici da urbanizzare dalla città ed alla grandezza dei centri stessi Inversamente proporzionali alle densità territoriali e fondiarie sino ad un limite rappresentativo delle densità ottimali Il costo varia in ragione della qualità e quantità delle opere di urbanizzazione, ma anche dalla distribuzione plano-volumetrica degli edifici

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Previsione dell’epoca di attuazione delle opere di urbanizzazione: Tre anni, quali durata dei lavori di esecuzione delle necessarie infrastrutture Tempo occorrente per l’edificazione dei fabbricati: Due anni, successivi all’attuazione delle opere di urbanizzazione In definitiva, per i suoli non attualmente urbanizzabili, l’epoca di riferimento ai fini dello sconto del valore di trasformazione finale dovrà essere prevista almeno maggiore di 3 + 2 = 5 Anni

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La previsione del valore di mercato Vm delle aree limiti suscettibili di essere urbanizzate si risolve analiticamente: dove: q = ( 1 + r ) n numero degli anni necessari a far divenire edificabili i lotti r saggio di capitalizzazione (eguale a quello risultante dall’investimento edilizio prevedibile, per l’ammessa ipotesi di tendenziale concorrenzialità dell’operazione di trasformazione Ve valore di mercato dei lotti fabbricabili Ku costi di urbanizzazione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Ma Ve è dato dalla differenza tra il valore di mercato Vf dei fabbricati a costruirsi ed il loro costo di costruzione Kc, anch’essa scontata all’attualità Se quindi m è il numero di anni necessario per l’inizio della produttività dei fabbricati stessi, si avrà:

Il Valore di Mercato La stima delle aree urbane edificabili

La stima delle aree urbane edificabili LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima delle aree urbane edificabili Il riconoscimento dell’attualità edificatoria di un suolo interno ad un nucleo urbano consegue essenzialmente da: Accentuata domanda insediativa Dotazione infrastrutturale di attrezzature e servizi Configurazione geometrica del suolo Indicazione della normativa urbanistica esistente Il Valore di Attesa Aree di limitata edificabilità “legale” possono essere apprezzate dal mercato in funzione dell’attesa di altra utilizzazione che, nel futuro più o meno prossimo, la normativa urbanistica consentirà

La stima delle aree urbane con il procedimento sintetico o diretto LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima delle aree urbane con il procedimento sintetico o diretto Il procedimento sintetico di più logica formulazione è quello che determina il valore dell’area Va come aliquota percentuale del valore di mercato del fabbricato: dove: Va Valore dell’area Vm Valore del fabbricato K Dato elementare che recepisce sia l’apprezzamento posizionale che dell’indice di fabbricazione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO K Dato elementare che recepisce sia l’apprezzamento posizionale che dell’indice di fabbricazione Inversamente proporzionale all’indice di fabbricazione Direttamente proporzionali alla distanza dal centro delle attività terziarie ed alla intensità delle infrastrutture o attrezzature sociali nella zona Kp percentuale di permuta Va Valore dell’area Vm Valore del fabbricato 0,87 deriva da K=Kp/q2 , considerando che per costruire un fabbricato occorrono circa 2 anni, al saggio del 7%

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Altro procedimento sintetico da utilizzarsi per i suoli di eguali caratteristiche posizionali ma di diverso indice di fabbricazione è il seguente: dove: i, i I indici di fabbricazione, rispettivamente delle aree A e B P prezzo dell’area B di caratteristiche analoghe Va valore unitario incognito del suolo A Non può infine escludersi l’applicabilità del procedimento sintetico attraverso la comparazione diretta con prezzi noti di suoli analoghi come posizione, dotazione infrastrutturale, indice di fabbricazione ed estensione.

La stima delle aree urbane con il procedimento analitico LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima delle aree urbane con il procedimento analitico Nel procedimento analitico l’area urbana viene considerato come bene di produzione, dal quale, mediante l’applicazione di un determinato capitale equivalente al costo di trasformazione, può ottenersi il prodotto-fabbricato. In regime perfettamente concorrenziale: dove: Va Valore incognito del bene di produzione Vm Valore del prodotto finito K Costo di trasformazione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO dove: Va Valore di mercato dell’area R Redditi netti ordinariamente prevedibili per il fabbricato r Saggio di capitalizzazione medio corrispondente all’erigendo fabbricato K Costo di costruzione del fabbricato i Interessi sul capitale anticipato ( Va + K ) relativi al periodo intercorrente tra la stima del suolo ed il presumibile inizio della produttività del fabbricato ad n anni r ’ Saggio di sconto all’attualità Avendo ammessa l’ipotesi della concorrenza perfetta, può porsi:

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Ma la realtà non ravvisa generalmente condizioni di mercato perfettamente concorrenziali Il problema è ricercare quindi quel valore di mercato che, garantendo all’imprenditore acquirente un profitto equo, sia nel contempo superiore a quel valore limite al di sotto del quale il venditore non avrebbe la convenienza economica di alienare il bene di sua proprietà

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO dove: K’ Costo di trasformazione K Costo tecnico di costruzione S Spese generali U Utile del Costruttore O Onorari professionali i Interessi passivi P Profitto normale

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO In condizioni ordinarie: Le Spese Generali rappresentano la remunerazione di persone e capitali L’Utile rappresenta in parte gli interessi sul capitale fisso ed in parte è la remunerazione per il rischio del costruttore Le Spese per Compensi Professionali presenta percentuale variabile in funzione della categoria dei lavori e decrescente all’aumentare del costo Il profitto normale dell’imprenditore è funzione dei prezzi dei fabbricati prodotti

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Interessi passivi sulle somme erogate inizialmente per l’acquisto dell’area, nonché per compensare gradualmente l’imprenditore dove: t Tempo in mesi intercorrente dall’acquisto del suolo all’inizio della produttività del fabbricato Va Valore di mercato dell’area Vc Costo di costruzione pagabile in n rate scadenti ogni t/n mesi Rt Tasso mensile

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il tempo intercorrente tra la data della stima e l’inizio della produttività del fabbricato può prevedersi, nelle ipotesi di immediata attualità edificatoria, in circa 2 anni: per cui può porsi n = 2 Inoltre nella maggior parte dei casi: r saggio di capitalizzazione competente al bene trasformato r ’ saggio di capitalizzazione remunerativo di investimenti industriali

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Lo schema proposto per il procedimento analitico può essere semplificato sostituendo i dati relativi all’intero fabbricato con i dati riferiti ad un parametro unitario: dove: Iv Incidenza valore suolo a vano Vmu Valore di mercato del singolo vano Ku Costo del singolo vano Pu Profitto riferito a vano N Numero di vani ordinariamente prevedibili

Posizioni Centralissime Posizioni Periferiche LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Vani Virtuali Con notevole approssimazione e per posizioni diverse, possono proporsi o seguenti coefficienti attraverso i quali i vani con diverse utilizzazioni si riportano al vano residenziale, ottenendo un risultato omogeneo espresso in vani virtuali. Utilizzazioni Posizioni Centralissime Posizioni Centrali Posizioni Periferiche Box, Garage 0,7 0,6 0,3 Depositi 0,5 0,4 0,2 Negozi e Botteghe 4 3 2 Retrobotteghe 1,5 1,2 1 Uffici - Locali abitativi Spazi Scoperti (Terrazze, Giardini) 0,25 0,20

Il Valore di Mercato Il criterio del valore di mercato in applicazioni particolari: La Stima dei Diritti Reali

La Stima dei Diritti Reali LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La Stima dei Diritti Reali L’usufrutto, con l’uso e l’abitazione, sono diritti reali di godimento di un bene economico di proprietà aliena. Salvo l’obbligo del rispetto della destinazione economica, l’usufruttuario può godere di ogni utilità dispiegata dal bene. Il diritto di usufrutto, al pari del diritto di uso e di abitazione, è pertanto un particolare bene economico che, come tale, può essere oggetto di scambio e che quindi ha un suo più probabile valore di mercato. La stima del valore del diritto di usufrutto è affrontata dalla dottrina estimativa attraverso lo strumento metodologico della matematica finanziaria.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il diritto di usufrutto si costituisce per : Atto tra vivi Testamento Usucapione Per Legge Caratteristiche dell’usufrutto : E’limitato nel tempo (vita natural durante o 30 anni per le persone giuridiche) Non si trasmette per eredità E’alienabile Consente la locazione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Definiti : R’n redditività netta del bene n anni di durata dell’usufrutto (desunto dalle “tavole di mortalità” per le persone fisiche, oppure assunto pari a 30 anni, secondo quanto stabilito dall’art. 979 del C.C., per le persone giuridiche r’ saggio di sconto ( con r ’ diverso da r ) U valore dell’usufrutto Dove R’n non deve ritenersi la redditività netta ordinaria, funzione della suscettività del bene ad una diversa destinazione economica, ma la effettiva redditività netta, conseguibile dall’usufruttuario, per la attuale destinazione economica del bene

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO ma la formula definisce in sostanza la coincidenza tra il valore dell’usufrutto e l’accumulazione iniziale delle annualità di redditi netti prevedibili in funzione dell’ulteriore durata dell’usufrutto, nel rispetto della permanenza delle condizioni. I diritti di usufrutto, uso ed abitazione possono determinarsi attraverso l’accumulazione iniziale dei redditi extraordinari (derivanti cioè dalla destinazione attuale del bene) relativi al periodo di ulteriore durata presumibile del diritto reale.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il valore del diritto del nudo proprietario Il valore del diritto di nuda proprietà risulta non da una formulazione analitica, bensì da una sintetica determinazione del “coefficiente di apprezzamento” di utilità future, che è variabile con l’orizzonte economico degli operatori del particolare mercato, ed è inversamente proporzionale (esponenzialmente) al tempo di durata del diritto stesso. dove : Vnp Valore della nuda proprietà Vn Valore normale del bene n Durata dell’usufrutto r Saggio commerciale

Il Valore di Costo

Il Valore di Costo TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO Il Valore di Costo è quantitativamente definito dalla somma dei valori di mercato dei fattori necessari alla produzione di un bene economico (bene producibile o riproducibile). Esigenza pratica della stima: Stime preventive e consuntive dei costi Redazione di bilanci Stime di danni Ecc.

Il Valore di Costo Il costo di produzione nella attività edilizia

Il costo di produzione nella attività edilizia LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il costo di produzione nella attività edilizia Il valore di costo di produzione di un bene si compone della somma delle spese che l’imprenditore deve sostenere per produrlo. Il costo di produzione comprende i seguenti termini: Costo dei materiali impiegati nella produzione; Prezzo d’uso dei beni naturali impiegati nella produzione (Rendite); Prezzo d’uso dei servizi personali (Salari, Stipendi) e dei servizi pubblici (Imposte); Prezzo d’uso di tutti i capitali impiegati (Interessi); Quote di assicurazione relative a tutti i rischi assicurabili; Quote di manutenzione dei capitali fissi e di ammortamento degli strumenti produttivi a logorio parziale.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Costo Totale Somma di tutte le spese sostenute nella produzione Costo Marginale Incremento di costo sopportato per produrre una unità in più del prodotto Costo Supplementare Costo che si sostiene per la produzione di beni utilizzando in parte dotazioni già esistenti Costo di Costruzione Somma delle spese che un imprenditore “puro” (che non riunisce le figure del capitalista e del proprietario) deve sostenere per costruire un’opera, allorquando si considerano i rapporti tra imprenditore e costo Costo “Tecnico” di Costruzione Costo di costruzione depurato dal profitto Costo imprenditoriale di Costo di costruzione comprendente il profitto o Costruzione utile ordinario del costruttore

Il Valore di Costo La stima sintetica del costo di costruzione

La stima sintetica del costo di costruzione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima sintetica del costo di costruzione Per risolvere la valutazione sintetica di un più probabile costo di costruzione si deve individuare un parametro unitario di riferimento, ed applicare ad esso un prezzo unitario indicato dall’esperienza di mercato contemporanea. Opere Edili Parametro unitario Fabbricati per abitazioni civili Vano utile Considerando il volume “vuoto per pieno” costituente il vano: Abitazioni di tipo Economico-Popolare 70 mc/vano Abitazioni di tipo medio 72 mc/vano Abitazioni di tipo lusso 74 mc/vano

INCIDENZE PERCENTUALI DELLE SINGOLE CATEGORIE DI LAVORI Edificio residenziale pluripiano (Prezzi Tipologie Edilizie, Ed. DEI, 2014) Tipo Popolare (%) Tipo Medio (%) Sondaggi, scavi, movimenti di terra 1,75 1,00 Strutture in c.a. 30,40 26,00 Murature e tramezzi 7,10 9,00 Vespai, sottofondi, pavimenti 8,50 Opere in pietra 4,00 Intonaci e tinteggiature 10,70 Canne fumarie 0,95 Impermeabilizzazione e copertura 5,15 6,00 Opere in ferro 10,80 2,00 Serramenti in legno 7,00 Impianto di riscaldamento 5,20 Impianto idrosanitario e fognature 10,69 8,00 Impianto elettrico 5,00 Impianto ascensori 2,60 3,00 Totale 100,00 %

COSTI PARAMETRICI DELLE OPERE EDILIZIE Prezzi Tipologie Edilizie, Ed. DEI, 2014 Tipologie Edilizie Costo Opera al mq Costo Opera al mc Edilizia residenziale di tipo medio Edificio residenziale multipiano € 951 € 198 Villa singola di pregio € 1.157 € 351 Edificio a torre € 759 € 230 Edilizia residenziale di tipo economico Edificio residenziale pluripiano € 506 € 153 Edilizia industriale Edificio industriale su più livelli € 567 - Edilizia scolastica Scuola media € 491 € 111 Scuola media superiore (750 posti alunno) € 537 € 163

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Al variare delle caratteristiche dell’edificio variano, ovviamente, le incidenze percentuali sui costi unitari Ad esempio: la variazione del costo unitario al mc vuoto per pieno, al variare del numero dei piani relativamente ad un edificio con struttura in c.a., è la seguente (espressa in numeri indici): H=1 Piano 104,60 H=9 Piani (1 Ascensore) 101,10 H=2 Piani 107,80 H=10 Piani (2 Ascensori) 104,40 H=3 Piani 102,30 H=11 Piani (2 Ascensori) 103,40 H=4 Piani 100,00 H=12 Piani (2 Ascensori) 103,30 H=5 Piani (1 Ascensore) 104,80 H=13 Piani (2 Ascensori) 103,10 H=6 Piani (1 Ascensore) 103,00 H=14 Piani (2 Ascensori) 102,70 H=7 Piani (1 Ascensore) 102,40 H=8 Piani (1 Ascensore) 101,40

La stima sintetica del costo di costruzione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima sintetica del costo di costruzione Opere Edili Parametro unitario Fabbricati industriali Mq di pianta in rapporto alle diverse altezze dei capannoni industriali Edilizia scolastica Aula o Posto Alunno Variabili per l’edilizia scolastica: L = Superficie Lotto/Num. Alunni C = Superficie Coperta/Num. Alunni U = Superficie Utile/Num. Alunni d = Superficie Utile Didattica/Num. Alunni s = Superficie Utile Servizi/Num. Alunni a = Superficie Utile Accessori/Num. Alunni V = Volume Totale/Num. Alunni

La stima sintetica del costo di costruzione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima sintetica del costo di costruzione Opere Edili Parametro unitario Edilizia ospedaliera Posto Letto Variabili per l’edilizia ospedaliera: L = Superficie Lotto/Posti Letto C = Superficie Coperta/Posti Letto U = Superficie Utile/Posti Letto V = Volume Totale/Posti Letto Dette variabili, oltre che dalle diverse soluzioni compositive, dipendono dal tipo e dalle dimensioni dell’edificio scolastico o dalla specializzazione dell’ospedale.

Il Valore di Costo La stima analitica del costo di costruzione

La stima analitica del costo di costruzione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO La stima analitica del costo di costruzione Tale procedimento è basato sulla redazione di un computo metrico estimativo, e cioè sull’analisi dettagliata della qualità e quantità di tutte le categorie di lavoro richieste per la costruzione di un fabbricato. ANALISI DEI PREZZI I prezzi unitari da applicarsi per le varie categorie di lavori sono determinati in base ai seguenti elementi: Costo dei materiali Oneri gravanti sui materiali Costo della mano d’opera Oneri gravanti sulla mano d’opera Spese generali ed Utili dell’impresa (S + U = dal 22 al 30%)

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO In condizioni ordinarie, le Spese generali e l’Utile dell’impresa comprendono: Spese per operai e mezzi d’opera Spese per noli Spese per materiali Spese per i lavori a misura ed a corpo

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Le singole categorie di lavori da considerare sono: Scavi e movimenti di terra Demolizioni Fondazioni Strutture in c.a. Solai Tramezzature Tompagnature Intonaci Impermeabilizzazioni Isolanti e coibenti Giunti di dilatazione Infissi Decorazioni Opere di pittura Ponteggi Opere in ferro Tubazioni Impianti igienico-sanitari Impianto elettrico Impianto di riscaldamento Impianto di ascensori Impianti vari

Il Valore di Trasformazione

Il Valore di Trasformazione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Trasformazione Esigenza pratica della stima: Giudizi di convenienza economica Stime del valore di mercato di aree fabbricabili Stime del valore di mercato di edifici vetusti Stime particolari di bilanci, Ecc. Il Valore di Trasformazione come Criterio di Stima Il criterio di stima del valore di trasformazione consiste nella differenza tra il valore di mercato del bene trasformato ed il valore di costo della trasformazione scontata all’attualità in relazione al tempo necessario alla trasformazione.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Esempio - Il Valore di Trasformazione, Criterio di Stima Un fabbricato di antica costruzione è convenientemente trasformabile allorquando: dove: Vt valore di trasformazione, riferito all’ordinario sfruttamento dell’area Vm valore di mercato attuale dell’area Questa circostanza si verifica considerando sia il diverso apprezzamento del mercato relativamente ad un fabbricato di nuova costruzione che l’aumento del volume utile edificabile rispetto a quello esistente.

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Si avrà convenienza a demolire e ricostruire il vecchio edificio quando: dove: Vmt valore di mercato del fabbricato trasformato K costo di costruzione comprensivo di interessi passivi ed utili n numero di anni intercorrente tra epoca della stima e inizio della produttività del fabbricato ricostruito r saggio di capitalizzazione Vma valore di mercato attuale del fabbricato non trasformato

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Trasformazione come Metodo di Stima Il discorso sulla attualità e suscettività di un bene economico è risolto dalla Teoria dell’Ordinarietà Nella stima dei fabbricati il valore di trasformazione è metodo di stima se riferito alla trasformazione ordinaria, rappresentando esso il valore di mercato del fabbricato Quando invece il valore di trasformazione è fine della stima (valutazione per giudizi di convenienza economica) la trasformazione da considerare sarà non quella ordinaria, ma quella corrispondente al più elevato valore di trasformazione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Trasformazione come Metodo di Stima NON COINCIDE CON Il Valore di Trasformazione come Criterio di Stima I due risultati possono coincidere solo in condizioni teoriche di perfetto equilibrio economico Nella realtà pratica essi divergono per: il profitto dell’imprenditore che opera la trasformazione, elemento che deve considerarsi solo nel caso del valore di trasformazione come metodo di stima per prevedere il valore di mercato il diverso saggio da scegliere per procedere all’anticipazione finanziaria della differenza tra il valore di mercato del fabbricato ricostruito ed il costo di ricostruzione

Il Valore di Trasformazione Applicazioni particolari del valore di trasformazione: Il procedimento per “siti e cementi”

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Applicazioni particolari del valore di trasformazione: Il procedimento per “siti e cementi” Attraverso tale procedimento si determina il valore di un fabbricato o di un manufatto edilizio attraverso la somma del valore dell’area sulla quale insiste e dei materiali residui dalla sua demolizione. Il procedimento è applicabile per manufatti non apprezzati dal mercato per la produttività eventualmente dispiegabile e comunque obsoleti sotto l’aspetto tecnologico e funzionale. ruderi di fabbricati, chioschi, padiglioni vecchi edifici industriali, sportivi, commerciali, non suscettibili di diversa utilizzazione edifici per il culto privi di interesse artistico Attrezzature industriali o militari (silos, capannoni, ecc.)

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Quando la stima per siti e cementi è metodo per determinare il valore di mercato del bene, in funzione della sua suscettività ad essere trasformato: dove: Vt Valore di trasformazione Vta Valore di trasformazione dell’area M Valore dei materiali recuperati dalla demolizione del manufatto D Costo di demolizione

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Quando il procedimento è applicato per determinare invece il valore di mercato del manufatto in funzione della sua trasformabilità: Ad esempio: Divisioni ereditarie, Stime cauzionali, Indennità di espropriazione dove: q’ =1 + r’ essendo r > r’ n tempo espresso in anni necessario alla costruzione del nuovo fabbricato m tempo espresso in frazione di anno necessario alla demolizione e vendita (o utilizzazione) del materiale di risulta C prezzo di vendita prevedibile per i materiali di risulta diminuito del costo di demolizione

Il Valore di Surrogazione

Il Valore di Surrogazione LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Il Valore di Surrogazione Valore di Surrogazione Il valore di surrogazione di un bene economico può definirsi come il valore di mercato o di costo di un altro bene il quale presenti la medesima utilità, diretta o indiretta, del primo bene e che quindi possa essere con questo sostituito. Costo di Riproduzione Si definisce costo di riproduzione di un bene economico già prodotto il costo che sarebbe necessario erogare all’attualità per produrre un bene di analoga utilità. “Costo Deprezzato” Si intende come costo deprezzato di un fabbricato il suo costo di riproduzione diminuito del costo necessario per rendere il fabbricato da stimare, vetusto ed obsoleto tecnicamente ed economicamente, analogo al fabbricato per il quale si è ipotizzato la ricostruzione.

Il Valore di Surrogazione Il Costo Deprezzato

LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO IL COSTO DEPREZZATO Il fabbricato che ipoteticamente si deve produrre avrà un costo K1 equivalente al costo di riproduzione K2 dell’analogo fabbricato già esistente, a meno degli elementi detrattivi D conseguenti al degrado tecnologico ed economico dello stesso fabbricato esistente. Si avrà pertanto: Il termine D comprende: Costi di riqualificazione tecnologica e funzionale Oneri di manutenzione e di ammortamento

Età del fabbricato in anni LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO Coefficienti di deprezzamento per vetustà, in relazione alle età ed allo stato di conservazione dell’edificio Età del fabbricato in anni Deprezzamento per vetustà in relazione alle età e allo stato di conservazione Buono (%) Mediocre (%) Deficiente (%) Fino a 10 anni Da 11 a 20 anni 1 1,5 2 Da 21 a 40 anni 3 4 Da 41 a 60 anni 4,5 6 Da 61 a 80 anni 8 Da 81 a 100 anni 5 7,5 10 Da 101 a 150 anni 12 16