LIVELLO E ANDAMENTI DEI VALORI DI MERCATO E DEI VALORI CATASTALI (2000-2015) Gianni Guerrieri | Agenzia entrate Osservatorio mercato immobiliare e servizi estimativi SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA 25-26 NOVEMBRE 2016 CONVEGNO SCIENTIFICO LA SOCIETÀ ITALIANA E LE GRANDI CRISI ECONOMICHE 1929-2016

I TEMI TRATTATI: due parti I PARTE QUALCHE PAROLA DI INTRODUZIONE 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LIVELLI E ANDAMENTI DEI VALORI DI MERCATO E DEI VALORI CATASTALI (2000-2015) I TEMI TRATTATI: due parti I PARTE QUALCHE PAROLA DI INTRODUZIONE IL CICLO DEL MERCATO RESIDENZIALE NEGLI ANNI 2000 LE DIMENSIONI TERRITORIALI DEL MERCATO RESIDENZIALE II PARTE VALORI CATASTALI CONFRONTI TRA VALORI DI MERCATO E VALORI CATASTALI: IL TEMA DELL’EQUITÀ

QUALCHE PAROLA DI INTRODUZIONE 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO QUALCHE PAROLA DI INTRODUZIONE CRISI ECONOMICO FINANZIARIA E RUOLO DEL MERCATO IMMOBILIARE: UN CASO ? UN RIFERIMENTO: I LAVORI DI D.HARVEY VI SONO E QUALI POSSONO ESSERE STRUMENTI DI POLICY PER IL CONTROLLO SUGLI «ECCESSI» DEL MERCATO IMMOBILIARE? DUE TEMI: A) INFORMAZIONE ECONOMICA B) TASSAZIONE

IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 FEBBRE INFLAZIONISTICA E LE QUANTITÀ DI ABITAZIONI COMPRAVENDUTE ? IL «FATTURATO» E L’INCIDENZA DEL CREDITO SUL CAPITALE MOVIMENTATO SONO LE VARIABILI CHIAVE PER GLI EFFETTI MACROECONOMICI

IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 QUATTRO PERIODI 1985-1992 1992-1996 1996-2013 fase ascendente 1996-2006 fase discendente 2006-2013 2013-2016 (nuovo ciclo ?) N. indice abitazioni compravendute in Italia (1985-2015)

Tassi medi annui di variazione 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO Tassi medi annui di variazione: stock, valore patrimonio, superfici compravendute (2000-2015) Tassi medi annui di variazione 2000-2015 2000-2006 2006-2013 2013-2015 Stock superficie abitazioni 1,47% 1,77% 1,52% 0,43% Valore patrimonio abitativo (Vp) 3,89% 8,23% 1,99% -1,97% Superficie in m2 delle abitazioni compravendute -2,64% 4,08% -10,31% 6,18% Valore patrimonio abitativo per unità di superficie (Vpu) 2,38% 6,34% 0,46% -2,39% Vpu al netto dell’inflazione 0,44% -1,58% -2,53% Tasso inflazione prezzi al consumo (NIC) 1,93% 2,37% 2,07% 0,14%

IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 FORMA DEL CICLO LE CAUSE DELL’ASCESA TASSI DI RISPARMIO TASSI DI INTERESSE ASPETTATIVE REDDITI/OCCUPAZIONE PREZZI IN TERMINI REALI ABITAZIONI CRISI BORSA (2001) LE CAUSE DELLA CRISI ENDOGENE NEL 2007 CRISI ECONOMICA-FINANZIARIA DAL 2008 DISCRASIA TEMPORALE PREZZI – QUANTITÀ COME RISPOSTA ALLA CRISI 2015 2006 2000

IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 IL «FATTURATO» 2000 2006 2013 2015 76,6 135,0 68,6 75,0 Mrd EUR Rapporto tra fatturato e PIL (2000-2015)

IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO IL CICLO IMMOBILIARE DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI NEGLI ANNI 2000 RUOLO DEL CREDITO(1) Capitali erogati su Fatturato 2000 2006 2013 2015 nd 38,7% 25,7% 30,7% (1) Solo mutui con ipoteca su abitazione acquistata per memoria - Fatturato 2000 2006 2013 2015 76,6 135,0 68,6 75,0 Mrd EUR Numeri indici

Curva di Lorenz per Fatturato, Stock, Popolazione 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO LE DIMENSIONI TERRITORIALI DEL MERCATO Curva di Lorenz per Fatturato, Stock, Popolazione

CLASSI QUOTA FATTURATO 2000-2015 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO LE DIMENSIONI TERRITORIALI DEL MERCATO DIMENSIONE MERCATO CLASSI QUOTA FATTURATO 2000-2015 QUOTA FATTURATO 2000-2015 N. Comuni SMALL <=0,02% 26,0% 6.785 MEDIUM >0,02% e <= 0,05% 16,9% 555 LARGE >0,05% e <= 0,4% 28,6% 264 EXTRA-LARGE >0,4% 28,4% 15 Totale 100% 7.619 Dimensione mercato: 15 comuni 28,4% 6.785 comuni 26,0% Dinamica locale 1.898 comuni Assente/Scarsa 1.521 comuni Forte EXTRALARGE 6 comuni FORTE 5 comuni CONSISTENTE 4 comuni MEDIA   Dinamica locale (Fatturato/Valore patrimoniale) DIMENSIONE MERCATO ASSENTE/ SCARSA DEBOLE MEDIA CONSISTENTE FORTE Totale SMALL 1.889 1.452 1.377 944 1.123 6.785 MEDIUM 9 47 100 126 273 555 LARGE 59 77 119 264 EXTRA-LARGE 4 5 6 15 TOTALE 1.898 1.508 1.540 1.152 1.521 7.619 N. Comuni per dimensione mercato e dinamica locale

LE DIMENSIONI TERRITORIALI DEL MERCATO 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO LE DIMENSIONI TERRITORIALI DEL MERCATO FORMA DEL CICLO PER DIMENSIONE DI MERCATO EXTRA-LARGE 2000-2005: +8% COMPRAVENDITE + 41% QUOTAZIONI FATTURATO SMALL 2000-2006: +41% COMPRAVENDITE +31% QUOTAZIONI FATTURATO POSSIBILI MOTIVI PERIODO 2000-2011 % stock sup. % quotazioni SMALL 24,6% 41,5% MEDIUM 23,5% 53,7% LARGE 16,5% 59,4% EXTRA-LARGE 9,9% 71,8%

Gettito tassazione immobiliare 2014 (milioni di euro) 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO VALORI CATASTALI Gettito tassazione immobiliare 2014 (milioni di euro) Imposta di natura reddituale 9,31 Irpef 6,53 Ires 0,69 Registro e bollo su locazioni 0,93 Cedolare secca 1,16   Imposte di natura patrimoniale 23,9 ICI/IMU 19,3 TASI (2015 l’abitazione principale, è esente) 4,6 Imposta sul valore dei trasferimenti di diritti reali 8,94 IVA 4,26 Registro e bollo 2,64 Ipotecaria e catastale 1,42 Successioni e donazioni 0,62 Totale 42,15 QUALI VALORI CATASTALI TASSAZIONE IMMOBILIARE E VALORI CATASTALI GETTITO DERIVANTE DA RENDITE CATASTALI (STIMA) 6% (stima): imposte reddito 63% IMU e TASI; imposta di registro , limitatamente al caso in cui l’imponibile per il trasferimento di abitazioni è stabilito con il sistema del cosiddetto “prezzo-valore”; imposte di successione e donazione Altro 31% da redditi e prezzi dichiarati

Registro, Success.-e Donaz. 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO VALORI CATASTALI ICI/IMU/ TASI A partire dal 1991 A partire dal 1997 A partire dal 2012 A1-A11 escluso A10 100 105 168 Se ab. princip. (tranne A1, A8 e A9) - A10 50 52,5 84 B1-B8 147 C1 34 35,7 57,75 C2, C6 E C7 C3, C4 E C5 D1-D10 (escluso D5) 68,25 D5 E Registro, Success.-e Donaz. A partire dal 2004 A1-A11 (escluso A10), C3, C4 C5 126 Se prima casa. (tranne A1 A8 A9) e C2, C6 E C7 115,5 A10 - D 63 C1 - E 42,84 MOLTIPLICATORI E LORO EVOLUZIONE

VALORI CATASTALI VALORI CATASTALI E VALORI DI MERCATO 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO VALORI CATASTALI VALORI CATASTALI E VALORI DI MERCATO Rapporto Q = Vp/VC

Decili proprietari per ammontare di ricchezza 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ VERTICALE Rapporto Q = Vp/VC per decili di ricchezza Decili proprietari per ammontare di ricchezza Q = Vp / VC classe 01 3,83 classe 02 3,46 classe 03 3,40 classe 04 classe 05 3,52 classe 06 3,55 classe 07 3,60 classe 08 3,67 classe 09 3,76 classe 10 3,97 MEDIA 3,73

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ PER DIMENSIONE DI MERCATO Rapporto Q = Vp/VC DIMENSIONE MERCATO Q 2000 Q 2006 ∆% Q2006/ Q2000 Q 2013 ∆% Q2013/ Q2006 Q 2015 ∆% Q2015/ Q2013 SMALL 2,61 3,38 29,4% 2,13 -36,8% 2,07 -3,2% MEDIUM 2,41 3,47 43,7% 2,21 -36,2% 2,11 -4,6% LARGE 2,29 3,37 47,3% 2,18 -35,4% 2,05 -5,7% EXTRALARGE 2,12 58,4% -36,6% 1,99 -6,5% Media ITALIA 2,35 3,39 43,9% 2,16 -36,3% -4,9%

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ PER TERRITORI Rapporto Q = Vp/VC cl_dem_pop2015 Q 2000 Q 2006 Q 2013 Q 2015 fino a 5.000 ab. 2,79 3,52 2,21 2,14 5.000-25.000 ab. 2,48 3,46 2,13 25.000-50.000 ab. 2,26 3,33 2,03 50.000-250.000 ab. 2,25 3,21 2,06 1,94 oltre 250.000 ab. 3,39 2,15 2,01 Media ITALIA 2,35 2,16 2,05 Macroarea Q 2000 Q 2006 Q 2013 Q 2015 NORD 2,59 3,47 2,16 2,07 CENTRO 2,09 3,50 2,27 2,10 SUD 2,19 3,11 2,05 1,96 Media ITALIA 2,35 3,39

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ PER TERRITORI: UN ESERCIZIO E DUE AVVERTENZE: Si costruisce «Vpcorretto2015» = Vp 2015/Q2015 , ossia corretto per il Q medio nazionale. Così la somma di Vpcorr2000i = somma VCi Si possono calcolare gli scostamenti che indicano chi favorisce in media e chi sfavorisce l’attuale assetto iniquo 𝜒 𝑖 = 𝑉𝑝𝑐𝑜𝑟𝑟 2015 𝑖 − 𝑉𝐶 2015 𝑖 𝑖 𝑚 𝑉𝑝𝑐𝑜𝑟𝑟 2015 𝑖 − 𝑉𝐶 2015 𝑖 dove 𝑖 𝑚 𝑉𝑝𝑐𝑜𝑟𝑟 2015 𝑖 − 𝑉𝐶 2015 𝑖 ∀ ( 𝑉𝑝𝑐𝑜𝑟𝑟 2015 𝑖 − 𝑉𝐶 2015 𝑖 )>0; 𝑖 𝑚 𝜒 𝑖 =0 Non sono i risultati che potrebbero derivare da una riforma del catasto. Gli effetti misurati non rappresentano la variazione dell’imponibile per ciascun singolo cluster territoriale

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ PER TERRITORI: UN ESERCIZIO

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ INIQUITÀ PER TERRITORI: UN ESERCIZIO

CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA TITOLO INTERVENTO SOTTOTITOLO CONFRONTI: IL TEMA DELL’EQUITÀ ALTRI EFFETTI INIQUITÀ RENDIMENTO NETTO TAX DIPENDE DA Qi INTRODUCE INIQUITÀ IN SEMPLIFICAZIONI FISCALI: IL CASO DEL «PREZZO-VALORE» 𝑟𝑛 𝑖 =𝑟−𝑡/ 𝑄 𝑖 . DISTORSIONE SU DECISIONI DI INVESTIMENTO

Sperequazione esiste almeno da venti anni e più 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LIVELLI E ANDAMENTI DEI VALORI DI MERCATO E DEI VALORI CATASTALI (2000-2015) PER CONCLUDERE Sperequazione esiste almeno da venti anni e più Opinione pubblica più attenta ai livelli di tassazione che non alla sua distribuzione, Esito: equilibrio iniquo. Rompere tale equilibrio per costruirne uno più equo è la cosa giusta da fare Nei casi in cui si dovrebbe passare da uno stato di equilibrio ad un altro (ora ignoto nella sua concretezza), prevale l’istinto di conservazione. Spesso però a conti fatti ciò finisce per rendere un beneficio solo a chi già gode di assoluti vantaggi.

Grazie per l’attenzione 25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA LIVELLI E ANDAMENTI DEI VALORI DI MERCATO E DEI VALORI CATASTALI (2000-2015) Grazie per l’attenzione