Il condominio Corso periti 2016 - Torino

DEFINIZIONE NON CODICISTICA - nessun articolo del C.C. lo definisce; - le norme che lo riguardano sono collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione (artt. 1100 C.C. e SS); - condominio inteso come una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

. forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile proprietà individuale (appartamenti) + parti di proprietà comune (es.tetto,lastrico s.,potineria…) Tratto distintivo

segue che.. . non tutti possono essere in condominio . tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione . non tutti possono essere in condominio Es. un terreno di proprietà di due, tre o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale. Viceversa, un palazzo che si componga di più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio (nel caso in cui le unità immobiliari siano di proprietà esclusiva di diversi soggetti)

TIPOLOGIE condominio minimo Cassazione Sezioni Unite n. 2046/2006: l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici".

. b) CONDOMINIO Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore (SE + 8) e formare regolamento (+ 10). Il condominio, può svilupparsi tanto in senso verticale quanto in senso orizzontale. c) SUPERCONDOMINIO << fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. -  in rapporto di accessorietà con fabbricati>>Cass. n. 19939/2012

GIURISPRUDENZA:DIRITTO DI CONDOMINIO E RELAZIONE DI ACCESSORIETA’ << Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità. Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi,…>> Cass. C iv., Se z. II, 2/3/2007, n. 4973 (Nella specie, la S. C . ha, confermato l´esistenza di un supercondominio con riferimento alla rete fognaria e alle cisterne d´acqua in comune in un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenzia le ed edifici a de stina zione alberghiera )

. <<Nelle controversie inerenti alle parti comuni del supercondominio la legittimazione processuale attiva spetta solo all'amministratore del supercondominio e non anche agli amministratori dei singoli edifici condominiali.>> (Cass.n. 19558/2013) <<L'assemblea del supercondominio è composta da tutti i partecipanti al complesso condominiale e non dal collegio degli amministratori dei singoli condomìni; una clausola regolamentare di questo tipo è nulla per violazione di norme imperative.>>(Cass. n. 19939/ 2012)

Le parti comuni beni che si presumono comuni, e che il legislatore presume tali salvo che il titolo disponga diversamente Anche nel caso di godimento periodico (diritto all’utilizzo anche a soggetti di un diritto di proprietà limitata nel tempo (c.d. proprietà a godimento periodico es multiproprietà) Art. 117 c.c elencazione meramente esemplificativa e non tassativa in 3 punti: 1) le parti inerenti alla struttura dell'edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d'ingresso, ecc.) e in genere "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune – PARTI NECESSARIE 2) i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.); - BENI C. DI PERTINENZA 3) le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.). BENI C. ACCESSORI

Art.1117 C.C Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche

La presunzione legale di comunione delle parti comuni <<la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso>> << la prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale >> (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009)

I caratteri delle parti comuni strumentali al godimento delle proprietà dei singoli  RELAZIONE DI ACCESSORIETA’TRA PARTI COMUNI E PROPRIETA’ INDIVIDUALI; irrinunciabilità (<<il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione>>art. 1118 c.c) indivisibilità delle stesse (<<a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio>> art. 1119 c.c.)

L'uso delle parti comuni Diritto di ciascun condomino purché non ne alteri la destinazione e non impedisca, ex art. 1102 c.c., agli altri partecipanti un pari godimento delle stesse; diritto proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene (valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio) salvo che il titolo non disponga diversamente Comporta onere di contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni

Casistica: Tetti e lastrici solari Tetto: superficie caratterizzata da uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole, falde o lastre riunite), di regola non praticabile e adempiente esclusivamente alla funzione di copertura dello stabile; Lastrico solare: piatto e accessibile e, in quanto tale, suscettibile di usi diversi dalla semplice copertura, quale spazio destinato a servizi di utilità comune (come, ad esempio, allocazione di vasche; stenditoio per la biancheria; solarium; ecc.).

Il lastrico solare ad uso esclusivo Art. 1126 c.c. coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini Art. 1127 c.c sancisce il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo e sempre che le condizioni statiche dell'edificio lo consentano, fermo restando che gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione se la stessa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o reca nocumento all'aria o alla luce dei piani sottostanti. Chi fa sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore dell’area x il numero di piani.

GIURISPRUDENZA danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo rispondono sia il proprietario che il condominio. SS.UU. Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 << allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio. Il concorso di tali responsabilità, salvo la prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c.>>

. Oneri di riparazione e costruzione del lastrico solare – Cass. 10195/2013 << Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare>>

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI 3 criteri dettati dall’art.1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (PROPORZIONALITA’) Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (USO) Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (GODIMENTO)

Tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.) a) documento allegato al regolamento di condominio; b) obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci; c) ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione; d) per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

nel caso in cui non ci sia il regolamento? NEL CASO IN CUI NON SIANO OBBLIGATORIE NON DEVE MAI COMUNQUE VENIR MENO IL PRINCIPIO DI PROPORZIONALITA’ EX 1123 C.C. << sono nulle le delibere assembleari che ripartiscono le spese in maniera difforme a quanto stabilito dall’art. 1123 c.c. >> (ex multis Cass. n. 126 del 2000). <<possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, posto che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, potendo i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle>> Cass.12471/12

Se le spese derivano da responsabilità del singolo?  obbligo del responsabile di assumere il relativo onere;  assemblea ha diritto di deliberare circa il ripristino o riparazione finché il condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o se riconosciuta giudizialmente;  se la responsabilità non è accertata la spesa viene ripartita secondo regole generali, fermo restando il diritto del condominio di agire in rivalsa contro il condomino responsabile

AMMINISTRATORE persona fisica o giuridica. Obbligatorio quando i condomini sono più di otto Nominato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio).  resta in carica 2 anni (salvo rinnovo); non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).

obblighi comuni: eseguire le delibere dell’assemblea, disciplinare uso delle cose comuni, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc. (art.1130 c.c.); obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria: informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze E’ tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale. Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca .

RAPPORTI TRA AMMINISTRATORE E CONDOMINIO rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato (contratto con il quale una parte (l’amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra (il condominio-mandante) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante IN CASO DI VIOLAZIONE DI OBBLIGHI IL CONDOMINIO POTRA’: condurre l’assemblea a deliberare una revoca; fare nascere una responsabilità risarcitoria se provoca dei danni al condominio.   è colui che firma atti e contratti sottoscritti nell’interesse del Condominio (es. polizza assicurativa)

TITOLARE DI UNA POSIZIONE DI GARANZIA CADONO CALCINACCI? PAGA I DANNI L’AMMINISTRATORE Sull’amministratore grava l’obbligo (ex. Art. 40 cpv c.p) di attivarsi al fine di rimuovere una situazione di pericolo per l'incolumità di terzi. <<assume una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni dell’assemblea>>CASS.46385/2015

TITOLARE DI UNA POSIZIONE DI CONTROLLO L’AMMINISTRATORE PUO’ TUTELARE I DIRITTI DEI CONDOMINI ANCHE SENZA MANDTO DELL’ASSEMBLEA Purchè si tratti di questioni che rientrino nelle sue competenze istituzionali (Cass n.2816/15). Caso in cui condomina nel corso della ristrutturazione aveva inglobato nella sua proprietà diverse aree impedendo accesso ad altri condomini. Tale condominia lamentava la legittimazione dell’Amministratore ad agire in giudizio senza delibera.

TERZIETA’ NEL CONDOMINIO SOGGETTI INTERESSATI CONDOMINIO: viene ad esistenza quando almeno 2 soggetti sono proprietari esclusivi di una parte definita di edificio, e proprietari pro quota di parti indivise dello stesso edificio funzionali e strumentali alle singole proprietà CONDOMINO: proprietario di una singola unità immobiliare. Se abita la stessa è proprietario/conduttore, altrimenti proprietario/locatore CONDUTTORE: Inquilino dell’unità immobiliare, in virtu’ di contratto di locazione o altro titolo assimilabile (uso, usufrutto, abitazione, comodato) non è mai proprietario dell’unità immobiliare e quindi non è condomino.

2) INDIVIDUAZIONE DEI RAPPORTI DI TERZIETA’ Condominio: Terzo nei confronti dei condomini <<soggetto di diritto, senza personalità giuridica, distinto dai suoi partecipanti>> (S.U, sentenza 18 settembre 2014, n. 19663) Condomini: Terzi tra loro e nei confronti del condominio In quanto dotati di autonomi titoli di proprietà in relazione alle rispettive unità immobiliari Conduttori: Terzi nei confronti del Condominio e dei Condomini

3) RAPPORTI DI TERZIETA’: CONSEGUENZE i danni al fabbricato (sia alle parti comuni che alle singole porzioni di proprietà esclusiva) sono considerati danni diretti, sottratti cioè alla garanzia di responsabilità civile; i danni al contenuto delle porzioni di fabbricato di proprietà esclusiva (appartamenti, negozi ed esercizi commerciali, uffici), conservano la loro natura di danni da Responsabilità Civile.

A FAVORE PROPRIO E NON DEI DANNEGGIATI Non sono considerati terzi <<solo l’ass.to è legittimato ad agire nei confronti dell’ass.tore e non anche il terzo, nei confronti del quale l’assicuratore non è tenuto per vincolo contrattuale ne a titolo di responsabilità extracontrattuale>> Cass.9516/07 (no veicoli e natanti e ass. caccia) Il coniuge, il convivente, i genitori, i figli, o qualsiasi parente o affine che conviva con l’assicurato. i soci di s.r.l., gli amministratori, i legali rappresentanti e i loro familiari. R.C.T ART. 1917 I comma L’assicuratore è obbligato a tenere indenne l’assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante i tempo dell’assicurazione, deve pagare ad un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto. Sono esclusi i danni derivanti da fatti dolosi. Non sono considerati terzi