Stima dei fabbricati rurali Capitolo 4 Stima dei fabbricati rurali

4.1 Definizione di fabbricato rurale Per fabbricato rurale si intende una costruzione o un manufatto utilizzato per l’esercizio dell’attività agricola o di attività connesse: stalle, porcilaie, fienili, magazzini, cantine, abitazioni coloniche, pozzi, recinti ecc. Si distinguono fabbricati rurali: in esercizio; da ristrutturare.

4.2 Fabbricati per l’esercizio dell’attività agricola Il criterio di stima più appropriato è rappresentato dal costo di costruzione. Il procedimento di stima relativo al costo di costruzione è basato sul modello del computo metrico estimativo, che consiste in un’analisi tecnica dei processi di costruzione necessari per realizzare il fabbricato che si deve stimare. Il valore a nuovo così trovato viene deprezzato utilizzando opportuni coefficienti di vetustà e di obsolescenza. Il coefficiente di vetustà tiene conto dell’età del fabbricato e della sua durata complessiva nonché dello stato di manutenzione. Il coefficiente di obsolescenza esprime il deprezzamento del fabbricato, causato dalla minore razionalità funzionale rispetto all’evoluzione della tecnologia produttiva.

4.3 Fabbricati da ristrutturare comparazione con i prezzi di mercato valore di trasformazione

4.3 Fabbricati da ristrutturare Comparazione con i prezzi di mercato possibile destinazione d’uso; superficie o volume utile ricavabile; condizioni strutturali dell’edificio; facilità di comunicazione; amenità dei luoghi; pregio storico-architettonico del fabbricato.

4.3 Fabbricati da ristrutturare Valore di trasformazione Il progetto di ristrutturazione Il progetto di ristrutturazione deve essere redatto tenendo conto: dei vincoli urbanistici posti dal piano regolatore comunale dalle opportunità offerte dal mercato. I vincoli urbanistici definiscono: possibilità di cambiamento della destinazione d’uso (es. trasformazione di un fienile in abitazione civile); volumetria consentita (mantenimento, ampliamento); vincoli architettonici: possibilità di modifica parziale o totale della struttura del fabbricato, uso di tipologie costruttive o di specifici tipi di materiali. Stima del fabbricato ristrutturato e dei costi Il valore del fabbricato ristrutturato può essere determinato con una stima comparativa con una stima per capitalizzazione del reddito Il costo della ristrutturazione deve essere determinato mediante computo metrico estimativo e deve tenere conto anche degli oneri relativi al costo della concessione edilizia e di eventuali opere di urbanizzazione primaria e secondaria.