Estimo generale L’estimo è: disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Cosa non è una stima (da un trattato settencentesco) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il giudizio di stima Cos’è: Non è un’opinione sul valore Non è un prezzo E’ una previsione sul valore Caratteristiche: E’ condizionata alla scopo pratico della stima E’ oggettiva E’ generalmente valida Ha carattere probabilistico E’ fondata sul mercato Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il metodo di stima Cos’è: Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima Fasi : Ricognizione del quesito Scelta del momento di stima Scelta dell’aspetto economico Scelta della procedura più adatta Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Cosa può riguardare il giudizio di stima? Uno degli aspetti economici: Il valore di mercato Il costo di produzione o riproduzione Il valore di trasformazione Il valore di surrogazione Il valore complementare (migliorato, mancato) Il valore di capitalizzazione Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Cosa può riguardare il giudizio di stima? Altri valori…. Il valore d’uso Il valore d’investimento Il valore speciale (fusione) Il valore cauzionale Il valore assicurabile Il valore di realizzo Il valore di liquidazione Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore di mercato Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera compravendita Il valore di mercato dipende: dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.) Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.) Impiego: Stime cauzionali Aste pubbliche Divisioni ereditarie riparti Valutazioni fiscali Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore di costo Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzione del bene Il valore di costo comprende: La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo produttivo (Q+Sv) La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp) La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Sa+St+Bf+I+/-T) Impiego: Stima preventiva e consuntiva dei costi Redazione di bilanci Stima dei danni Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore di trasformazione E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione La trasformazione deve essere: Tecnicamente possibile Economicamente conveniente Legalmente ammissibile Impiego: Giudizi di convenienza Stima del valore di mercato di aree fabbricabili Stima del valore di mercato di edifici vetusti Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore (costo) di surrogazione Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il bene oggetto di stima La surrogazione deve essere: Tecnicamente possibile Economicamente valutabile Impiego: Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale) Stima di aziende con profitti negativi Stime di edifici e impianti industriali Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore complementare La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso) La stima del valore complementare presuppone che: Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto La parte staccata non sia surrogabile La parte residua abbia un mercato Impiego: Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.) Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato) Stime di miglioramenti (migliorato) Stime di avviamenti commerciali Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il più probabile valore di capitalizzazione Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene oggetto di stima può dare La stima del valore di capitalizzazione presuppone che: Il bene sia capace di dare un reddito Sia possibile prevedere i redditi futuri Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione Impiego: Stime del valore di mercato Stime cauzionali Stime di aziende Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Quale valore? Il valore attuale (attualisti) Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti) Il valore ordinario (più probabile) La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Alcuni semplici indicatori statistici Media semplice Media ponderata Moda (valore normale): Valore più frequente Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione Scostamento quadratico medio Varianza Deviazione standard Coefficiente di variazione Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio di semplici indicatori statistici Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La distribuzione normale (gaussiana) x y  - + Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La distribuzione simmetrica dei valori F(V) F(Vme) Vme = Vmo V Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La distribuzione asimmetrica dei valori F(V) F(Vmo) F(Vme) Vmo Vme V Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

L’ordinarietà sul mercato Abilità del compratore Frequenza Prezzo ordinario Abilità del venditore Frequenza V Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il principio di comparazione Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili.   Principio di indifferenza (Jevons): beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore. ‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, Londra, 1871. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Le fasi del raffronto Raccolta di valori di beni simili di valore noto Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del valore) Collocazione del bene da valutare sul più opportuno gradino della scala Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il principio di comparazione Il principio di comparazione può seguire due vie alternative: confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale); confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale). Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Procedimenti di raffronto attuale I Euristico: stima vista Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici: a. stima per comparazione diretta monoparametrica; b. stima per comparazione diretta pluriparametrica. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per comparazione diretta mono-parametrica Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima rispetto ai valori di beni simili. Fasi: 1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di valutazione; 2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi; 3. esecuzione dei calcoli. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica La proporzione dove: Vi è il valore dei beni i presi a confronto; pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i; Vx è il valore del bene da stimare; px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica La regressione semplice dove: a è la costante del modello di regressione semplice; b è il coefficiente del paramertro; Vx è il valore del bene da stimare; px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio numerico di stima per comparazione diretta Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Tre modelli monoparametrici a confronto La proporzione: V = 1,82*p La regressione semplice (0): V = 1,80*p La regressione semplice (k): V = 96,95 + 0,98*p Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il risultato grafico Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per comparazione diretta pluri-parametrica Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valore rispetto a più variabili indipendenti Procedure: Stima econometrica (ARM); Market Comparison Approach Stima per coefficienti di merito. Stima per valori tipici (elementi costitutivi); Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima econometrica (ARM) E’ una generalizzazione della stima per valori tipici dove: a = costante; pj = stato della caratteristica j nel bene; bj = coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio numerico di stima econometrica Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il confronto fra modelli di stima mono e pluriparametrici La regressione semplice (k): V = 96,95 + 0,98*p La regressione multipla (k): V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il risultato grafico Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Il Market Comparison Approach (MCA) E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti dati per usare l’approccio econometrico (spesso) Fasi: Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili; Individuazione delle caratteristiche differenziali; Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali; Stima dei valori “corretti”; Stima del valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio di MCA Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio di MCA Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Un esempio di MCA Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per punti di merito E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati Fasi: Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili o di un valore di riferimento “normale”; Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore; Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato delle caratteristiche; Calcolo del coefficiente globale; Stima del valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per punti di merito dove: cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene; Vr = valore di riferimento; Pi = Prezzi dei beni simili; ci = coefficienti di merito dei beni simili. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Esempio di stima per coefficienti di merito Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Esempio di stima per coefficienti di merito Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per valori tipici Fasi: disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee; individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazioni recentemente avvenute sul mercato; individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportuno parametro di comparazione; stima del valore di ciascuna parte; determinazione del valore totale del bene complesso. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

L’algoritmo per la stima per valori tipici dove: i = beni di mercato assunti a confronto; j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Procedimenti di raffronto intertemporale II a. Stima storica; b. stima per capitalizzazione dei redditi; c. stima per valore di trasformazione. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima storica Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato.   V0 = kPn + A - D con k = g(xi) dove: V0 è il valore di stima ricercato; k è il fattore di attualizzazione dei dati storici; xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo; Pn è il prezzo verificatosi un passato. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per capitalizzazione del reddito Premesse: a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri; vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r (capitalizzazione) Redditi costanti e limitati Redditi costanti e illimitati Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per capitalizzazione del reddito Si ha: Se La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il reddito Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato

La stima per valore di trasformazione Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria) Tempo 1 2 n dove: Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene; Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i; Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i; r = saggio di sconto. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato