Siena, 17 dicembre 2007 INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa Presentazione dei risultati

Programma della giornata Presentazione e motivazioni Metodologia e tempi Restituzioni ed elaborazioni dei dati Conclusioni Interazioni con le politiche abitative del RU

Presupposti, motivazioni e finalità Conoscenza del settore immobiliare nel territorio dello SMaS, necessaria per sviluppare le norme e gli interventi del Regolamento Urbanistico nonché capire levoluzione del Patto dellAbitare Centralità del tema dellabitare nel nuovo PS Formazione di un Osservatorio sulle Politiche Abitative, da sviluppare al fine di individuare le interconnessioni tra lintervento pubblico e il mercato immobiliare, anche nei confronti dello sviluppo territoriale. Conoscenza del dinamismo del mercato ed analisi della tipologia di domanda abitativa, verificando lallineamento tra domanda e offerta e individuando gli elementi in grado di contenere il disagio abitativo

Metodologia seguita 1 Elaborazione questionario - scheda ad hoc 2 Perimetrazione dellambito territoriale di riferimento (dalle zone alle 15 macrozone) 3 Selezione del campione statistico 4 Redazione delle schede, attraverso un Panel di operatori qualificati 5 Imputazione ed elaborazione dati, previa verifica della competenza territoriale 6 Relazione conclusiva e presentazione

I dati utilizzati Informazioni dirette fornite dalle Agenzie per lIndagine ristretta Dati ISTAT/IRPET sui redditi, i consumi delle famiglie e la povertà Dati del Comune di Siena (Ufficio Statistica, Siena Casa) 497 Schede relative allindagine sulla domanda abitativa Dati delle altre Amministrazioni Comunali dello SMaS (PS)

Caratteristiche del campione Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007 Il 95% dei rispondenti è di nazionalità italiana Il capofamiglia è prevalentemente impiegato (45%), professionista/imprenditore (19%), e artigiano/commerciante (11%) Il nucleo è prevalentemente bireddito, con figli conviventi di età tra i 6 e i 14 anni Il nucleo familiare medio è di 2,5 componenti, con unetà media del capofamiglia di 44 anni I figli conviventi sono studenti (69%), impiegati (17%). I disoccupati sono oltre il 5%

Analisi del campione (dettaglio sulla residenza) Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Analisi del campione: focus sul capoluogo Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Analisi del campione: ragione principale di ricerca della casa Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Analisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casa Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Fuori SMaS

Caratteristiche dellabitazione cercata Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007 Il livello di piano è indifferente (41%), con il piano terra molto richiesto fuori dal capoluogo. Il numero medio di stanze richiesto è 4 con doppi servizi (il 60% li considerano essenziali). La caratteristica maggiormente ricercata è la luminosità. Terrazzi, giardino e possibilità di parcheggio ottengono buoni punteggi, ma disomogenei sul territorio. La casa cercata è in proprietà (oltre 90%). Solo nel centro storico di Siena le Agenzie rilevano un incremento delle richieste di affitto. La pezzatura media è più grande della media nazionale, circa 90 mq per i centri abitatiti, circa 110 mq nel territorio aperto. La tipologia edilizia prevalente è la palazzina (45%), con richiesta di casolari nel territorio aperto.

Caratteristiche dellabitazione cercata: Comune di Siena Confronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristretta Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: budget stanziato Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007 Le celle barrate indicano gli ambiti statisticamente non significativi, a causa dellesiguo numero di osservazioni. Sono stati comunque elaborati per completezza di indagine.

Abitazione cercata: consistenza Indagine sulla Domanda Abitativa Indagine ristretta Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: consistenza Confronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed offerta Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: budget medio per sottozone Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Abitazione cercata: budget unitario per sottozone Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Abitazione cercata: domanda ed offerta Indagine sulla Domanda Abitativa Indagine ristretta Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007 Dati statisticamente poco significativi (poche osservazioni)

Abitazione cercata: consistenza Confronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offerta Fonte: Indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: modalità di finanziamento Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Le tendenze in atto Fonte: Indagine ristretta, 2007 VenditaLocazione

Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007 Conclusioni sintetiche La domanda potenziale proviene principalmente dal capoluogo e da Monteriggioni (5 schede ogni 100 abitanti e 13 ogni unità abitative) Motivazioni principali di ricerca dellabitazione molto concrete ed oggettive e non dovute a particolari disagi territoriale. Tutte le voci correlate al disagio territoriale complessivamente incidono per meno dell8%. Si rimarca un sostanziale radicamento nella zona di attuale localizzazione, con un importante effetto attrattivo rappresentato dal centro e dalla prima periferia del capoluogo La domanda è concentrata sul capoluogo (circa 85%) Asciano e Monteroni presentano una domanda statica (rapporti 1/100 e 3/1.000). Importanti segnali di crescita per la periferia nord di Siena, che interessa anche il territorio limitrofo di Monteriggioni

Il disagio abitativo: definizione DISALLINEAMENTO TRA DOMANDA ED OFFERTA Quantitativo: non sono presenti sul mercato beni in quantità sufficiente a soddisfare la domanda. Qualitativo: i beni offerti sul mercato non soddisfano la domanda e rimangono invenduti. Economico: il livello del prezzo è talmente elevato da non permettere alla domanda di entrarvi, neanche per soddisfare il fabbisogno o consumo autonomo.

Il disagio abitativo (economico): Siena In Toscana, la spesa media mensile risulta pari a euro, con unincidenza delle spese per abitazione pari a circa 738 euro La soglia di povertà, secondo lISTAT, è data da una spesa media mensile pari a 970,34 euro (+3,6% rispetto al 2005), per una famiglia composta da due persone Per una famiglia di 2,35 persone (dato regionale), la spesa media della famiglia povera è, quindi, pari a euro Considerando costante la percentuale di spesa destinata allabitazione (30,1%), si ottiene una capacità di spesa mensile per la casa della famiglia povera pari a circa 343 euro Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007

Il disagio economico: Siena La capacità di spesa per abitazione Famiglia media: circa euro (pari a circa 740 euro mensili) Famiglia povera: circa euro (pari a circa 340 euro mensili) Le famiglie povere Famiglie povere a Siena: circa Lintervento pubblico standard Domande assegnazione ERP: 813 (di cui 65 soddisfatte) Domande sostegno affitto: 296 (+ 30%) di cui 216 in fascia A (+ 44%) Fonte: elaborazioni su dati Comune di Siena Ufficio Casa, Ufficio Statistica e IRPET/ISTAT, 2007

Il disagio economico: Siena Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007 e Indagine sulla Domanda Abitativa

Il disagio abitativo a Siena: conclusioni Disagio quantitativo: scarso Disagio qualitativo: non significativo e soprattutto relativo alla dimensione degli immobili (vedi disagio economico) Disagio economico: apprezzabile con possibile trend in aumento, soprattutto per le localizzazioni centrali ma sempre e soprattutto: NOTEVOLMENTE INFERIORE ALLA MEDIA NAZIONALE

Disagio e fabbisogno abitativo: stima Premesso che la determinazione del fabbisogno potenziale e reale è fondata, oltre che sullanalisi del mercato immobiliare, anche su lelaborazione di altri dati (soprattutto di tendenza) in specifici modelli previsionali, in via sintetica ed approssimativa si può stimare per il Comune di Siena un disagio economico per di circa 3 milioni di euro allanno o 75 milioni di euro di programma speciale per labitazione un fabbisogno potenziale di circa 750 unità immobiliari di cui circa 350 di ERP e circa 400 a canone moderato …..ovviamente da non risolvere in un anno…..ma con una politica per la casa di lungo periodo ed anche attraverso la pianificazione territoriale

Gli strumenti a disposizione dellAmministrazione Aumentare le risorse per le politiche abitative Costruire una base dati (Osservatorio sulle Politiche Abitativa) ed una consultazione condivisa da tutte le Parti Sociali Ricercare forme di contribuzione innovativa: case a canone moderato fondi immobiliari etici riorganizzazione di gestori del patrimonio edilizio riconversione del patrimonio immobiliare ERP contributo di solidarietà sulle nuove costruzioni iniziative di Housing Sociale partnership con privato attraverso azioni di perequazione urbanistica