TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA

METODOLOGIA ESTIMATIVA PREMESSA DEFINITORIA: L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco. Gaetano Di Stefano

METODOLOGIA ESTIMATIVA VALORE: quantum di moneta che, a giudizio dell’estimatore, potrà essere scambiata con altri beni (previsione); PREZZO: quantità di moneta realmente scambiata con un bene (fatto storico) COSTO: somma delle spese che sostiene un imprenditore per produrre un bene Gaetano Di Stefano

Campi di applicazione dell’estimo Beni privati (valutazioni microestimative) Compravendite Successioni ereditarie Diritti Piani e progetti privati Stime dei danni Gaetano Di Stefano

Campi di applicazione dell’estimo Beni pubblici (valutazioni macroestimative) Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici) Stime dei danni ai beni ambientali Gaetano Di Stefano

Suddivisione della disciplina ESTIMO GENERALE ESTIMO SPECIALE fornisce gli strumenti metodologici di base per l’applicazione della disciplina estimativa applica la metodologia estimativa a casi concreti di valutazioni Gaetano Di Stefano

CONTESTI ESTIMATIVI Le valutazioni prendono origine da fatti diversi. Conoscere l’origine della stima è fondamentale per collocare la valutazione nel contesto più coerente. ORIGINE DELLE STIME a) FATTI PRIVATI conflittuali (contesto estimativo = perizia) non conflittuali (contesto economico = parere) b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico) Gaetano Di Stefano

TIPOLOGIE DI VALORI (Criteri estimativi) In ambito privato, il valore di un bene può essere stimato sulla base di diversi criteri (aspetti economici): “un bene ha un valore perché il mercato glielo attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm). “un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta sostenere una spesa”: criterio del valore di costo (Vk). Gaetano Di Stefano

… segue tipologie di valori “un bene vale perché può essere trasformato in qualcosa di utile”: criterio del valore di trasformazione (Vt). “un bene vale perché parte complementare di un bene intero”: criterio del valore complementare (Vc). Gaetano Di Stefano

… segue tipologie di valori “un bene vale perché consente di ottenere un reddito”: criterio della capitalizzazione del reddito (Vr). il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio del valore di surrogazione (Vs) Gaetano Di Stefano

POSTULATI ESTIMATIVI ,di norma, Il prezzo è il fondamento di ogni stima; La previsione è il carattere immanente della valutazione; Il valore dipende dallo scopo della stima; Il giudizio di stima è ordinario; Il giudizio di stima è comparativo Gaetano Di Stefano

IL CONCETTO DI ORDINARIETA’ Le Scuole di pensiero: ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle condizioni attuali) SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso alle potenzialità possedute – highest and best value) NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario) Gaetano Di Stefano

segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’ Attualisti: stima del valore attuale Valore reale = valore attuale Suscettivisti: stima del valore potenziale Valore reale = valore potenziale Normalisti: stima del valore ORDINARIO Valore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni Gaetano Di Stefano

L’istogramma delle frequenze Costi Gaetano Di Stefano

IL METODO DI STIMA Definizione “ il metodo di stima rappresenta il processo logico che guida il perito nella formulazione del giudizio di valore”. Il metodo estimativo è UNICO ed è fondato sulla COMPARAZIONE (confronto). Gaetano Di Stefano

LEGGE DI JEVONS Principio di indifferenza (Jevons): '... quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un'altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto'. Jevons H.A., 'Theory of Political Economy, Londra, 1871. Gaetano Di Stefano

segue Beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore. Gaetano Di Stefano

segue BENE SIMILE: è un bene che presenta tutte le caratteristiche identiche a quello da valutare, FATTA ECCEZIONE DI UNA (parametro estimativo). Gaetano Di Stefano

Parametri TECNICI misurabili con strumenti e esprimibili in unità di misura tecniche o unitarie (mq, mc, posto auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc.) ECONOMICI esprimibili in unità di moneta (canoni, redditi, produzioni, ecc.) Gaetano Di Stefano

ADATTAMENTO DELLA LEGGE DI JEVONS Gaetano Di Stefano

Applicazione Beni simili PRZ di c/v (€) Parametro (mq) 1 319.000,00 110,00 2 328.000,00 113,00 3 284.000,00 98,00 TOTALI 931.000 ,00 321 ,00 SUBJECT (x) ??? 108,00 Gaetano Di Stefano

PROCEDURE ESTIMATIVE Definizione: Le procedure di stima rappresentano i modi attraverso i quali viene condotta la valutazione di un bene. PROCEDURE DIRETTE (sintetiche) INDIRETTA (analitica-ricostruttiva) ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali) Gaetano Di Stefano

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE Procedure dirette: a vista storiche per confronto diretto (monoparametriche) per valori unitari (tipici) Gaetano Di Stefano

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE Procedura indiretta o analitico-ricostruttiva: per capitalizzazione del reddito Procedure statistico-inferenziali: pluriparametriche uniequazionali (regressione lineare semplice e multipla) pluriparametriche pluriequazionali (Sales Comparaison Approach) Gaetano Di Stefano

Ricapitolando… Il procedimento di stima Definire il quesito e lo scopo della stima Scegliere il criterio di stima Raccogliere i dati Applicare il metodo Individuare la procedura di stima più appropriata Effettuare le elaborazioni di calcolo Presentazione della Relazione di stima Gaetano Di Stefano