CONTRATTO DI LOCAZIONE Meschini Federica Difrancesco Miriam Contratto di Locazione

Contratto di Locazione Libro IV Codice civile Capo VI da Art 1571-1654 è un contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, detta conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Funzione della locazione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non è il proprietario. Contratto di Locazione

Contratto di Locazione I SOGGETTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: Locatore: Proprietario o altro soggetto avente diritto reale o personale sulla cosa. Conduttore: Colui che gode della cosa altrui contro il pagamento di un determinato corrispettivo. CARATTERISTICHE: è un contratto : consensuale ad effetti obbligatori oneroso a prestazioni corrispettive di durata non solenne OGGETTO DELLA LOCAZIONE: beni immobili e mobili non consumabili cose deteriorabili cose future consensuale (si perfeziona con il consenso delle parti) ad effetti obbligatori (fa sorgere in capo alle parti delle obbligazioni) oneroso (in quanto l’obbligazione di far godere della cosa trova riscontro nel pagamento di un determinato corrispettivo) a prestazioni corrispettive (le parti sono obbligate reciprocamente l’una nei confronti dell’altra, il locatore ha l’obbligo di far godere della cosa al conduttore, il quale a sua volta, dovrà pagare il corrispettivo dovuto) di durata (il godimento della cosa deve essere concesso per un dato tempo, massimo 30 anni) non solenne (in quanto è a forma libera. Vi è l’obbligo di forma scritta invece per contratti con oggetto beni immobili la cui locazione è superiore a nove anni) Contratto di Locazione

Contratto di Locazione LA CAUSA: è lo scambio tra il corrispettivo che percepisce il locatore e il godimento della cosa che il conduttore consegue. OBBLIGHI DELLE PARTI: Il locatore deve: - consegnare e mantenere la cosa - egli deve infatti sostenerne le spese straordinarie Il conduttore deve: - prendere in consegna la cosa - servirsi della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia - pagare il corrispettivo dovuto - restituire la cosa locata nello stesso stato in cui era al momento della consegna - sostenerne le spese ordinarie Contratto di Locazione

Contratto di Locazione VIZIO: Difetto intrinseco che diminuisce l’idoneità al godimento della cosa locata: Vizio originario: il vizio affetta la cosa dal momento della consegna. Vizio sopravvenuto: il vizio affetta la cosa nel corso della locazione. RIMEDI AL VIZIO: il Conduttore può ottenere: Risoluzione del contratto Riduzione del prezzo Risarcimento del danno ESTINZIONE DELLA LOCAZIONE: Scadenza del termine: la locazione si estingue al termine stabilito dalle parti o dalla legge ( massimo 30 anni). Mutamenti Soggettivi dei Contraenti: La morte del conduttore non estingue il contratto. In caso di morte dell’inquilino gli eredi possono esercitare il diritto di recesso entro tre mesi. Vendita della cosa locata: non produce effetti sulla locazione. Art 1599 L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante. Contratto di Locazione

Contratto di Locazione SENTENZA Contratto di locazione: LE OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE NON COMPRENDONO L’ESECUZIONE DI OPERE DI MODIFICAZIONE O TRASFORMAZIONE DELLE COSA LOCATA Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 29 settembre 2015, n. 19226 MASSIMA: Le obbligazioni del locatore non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge dall'autorità. Il locatore non è  quindi tenuto a rimborsare il conduttore per le spese sostenute per opere di modificazione e trasformazione della cosa locata, non identificate come opera di manutenzione straordinaria del bene. Contratto di Locazione

FATTO: Il conduttore  convenne in giudizio il locatore in seguito alla richiesta del pagamento di spese pari a 8500 euro inerenti il rifacimento dell'impianto elettrico in conformità alla normativa vigente, per un immobile locato ad uso laboratorio artigianale per panificazione pasticceria. Il locatore sostiene che il conduttore ha effettuato i lavori senza avvertirlo ed impedendo ai tecnici da lui incaricati di accertarsi delle condizioni dell'impianto. Concede in locazione un immobile locato ad uso laboratorio artigianale per panificazione pasticceria Conduttore Locatore Il conduttore richiede il pagamento al locatore Il conduttore effettua lavori per il rifacimento dell’impianto elettrico Contratto di Locazione

Contratto di Locazione SVOLGIMENTO DEL PROCESSO: Nell'aprile 2005, il conduttore convenne in giudizio il locatore. 1- 2011- TRIBUNALE DI PONTASSIEVE:  Il tribunale accolse la domanda del conduttore e condannò il locatore al pagamento della somma di 8500 euro.  Il giudice ritenne che  tali spese erano necessarie poiché ritenne l'impianto elettrico dell'immobile non idoneo ad un controllo dell'autorità dell' ASL, e ha qualificato le spese in oggetto come spese di straordinaria amministrazione. 2- 2012- CORTE D'APPELLO DI FIRENZE:  La Corte d'Appello riforma la decisione dato che al momento della conclusione del contratto, il conduttore era a conoscenza dello stato dell'impianto elettrico, accettandolo nelle condizioni in cui si trovava. La Corte d' Appello ritiene inoltre che non può essere qualificata come fonte di obbligo a carico del locatore, un intervento informale dell' ASL. Contratto di Locazione

Contratto di Locazione 3- 2015 SENTENZA DELLA CORTE SUPREMA  DI CASSAZIONE: I giudici hanno accertato che il conduttore aveva dichiarato di conoscere i locali e lo stato degli impianti, e di averli accettati. i lavori eseguiti non sono serviti quindi a mantenere il locale nello stesso stato in cui è stato locato, bensì per adeguarlo alla normativa vigente. E' coerente quindi la qualificazione di: lavori per miglioramento dell'immobile. Gli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata. Il locatore non è quindi tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere. ARTICOLI: Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore (1) 1. il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (c.1617); 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (c.1576 ss.); 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (c.1585 ss.) Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo. 1. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie (c.1583), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (c.1609, 1621, 2153, 2764). 2. se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono salvo patto contrario, a carico del conduttore (2). Contratto di Locazione