Real Estate Week - Miami 4 - 6 MarZO 2013 ASPETTI FISCALI e SOCIETARI DELL’ACQUISTO DI IMMOBILI NEGLI USA Real Estate Week - Miami 4 - 6 MarZO 2013 PRESENTED BY:

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IL VOSTRO OBIETTIVO…

INVESTIRE IN FLORIDA Due scenari: Acquisto Singolo Appartamento Acquisto Business/Intero Immobile/Piu’ appartamenti Conseguenze fiscali per gli investitori stranieri Miglior struttura fiscale da porre in essere PRIMA di rogitare. Da considerare

CONSEGUENZE FISCALI PER GLI INVESTITORI STRANIERI CAPITAL GAINS TAX INCOME TAX ESTATE TAX FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) REAL ESTATE TAX

A. TASSA SULLA PLUSVALENZA -CAPITAL GAINS TAX- Si paga quando si vende l’immobile e si realizza un guadagno Come si calcola: prezzo d’acquisto + miglioramenti apportati - deprezzazioni e costi Tutto e’ tassato: no franchigia La durata di proprieta’ dell’immobile influisce sul pagamento della tassa (piu’ o meno di un anno) No tassazione se compravendita di immobili e’ attivita’ professionale

B. IMPOSTA SUI REDDITI -INCOME TAX- PERSONA FISICA NON RESIDENTE NEGLI USA Affitto della proprieta’: Due Scenari Unico reddito negli USA e’ l’affitto/nessun legame con attivita’ commerciali: cedolare fissa 30% Affitto collegato ad attivita’ commerciali: aliquote diversa a seconda dello scaglione di appartenenza Calcolo: Affitto – interessi eventuale mutuo – spese (es. maintenance fee) Where a foreign corporation or individual receives rental income, the taxation of such income depends on whether the owner is engaged in a U.S. trade or business. Generally, the ownership of real estate is not considered a trade or business if it consists of merely passive activity such as a net lease. In such situations, the gross income is subject to a 30% withholding tax (unless a lower treaty rate applies) and no deductions from gross income are allowed. If the owner elects to treat the income as effectively connected to a trade or business and files a timely return there is no obligation to withhold from the rental income. Instead, the owner may deduct all expenses associated with the property in determining his taxable income which is then taxed at progressive rates.

ALIQUOTE INCOME TAX 2013 Dichiarazione singola 10% della base imponibile tra $0 e $8,925 15% della base imponibile tra $8,925 e $36,250 25% della base imponibile tra $36,250 e $87,850 28% della base imponibile tra $87,850 e $183,250 33% della base imponibile tra $183,250 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $400,000 39.6% della base imponibile oltre $400,000. Dichiarazione congiunta 10% della base imponibile tra $0 e $17,850 15% della base imponibile tra $17,850 e $72,500 25% della base imponibile tra $72,500 e $146,400 28% della base imponibile tra $146,400 e $223,050 33% della base imponibile tra $223,050 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $450,000 39.6% della base imponibile oltre $450,000

C. TASSA SULLA SUCCESSIONE -Estate Tax- Calcolo: 50% del valore della quota di proprieta’ detenuta dal de cuius. Primi $60,000 sono esenti dalla tassazione Azioni di una societa’ proprietaria di un immobile = proprieta’ immobile = tassa sulla successione Come evitarla: FL LLC con almeno due membri controllata da una societa’ straniera estera (BVI) con almeno due membri; Acquisto poliza assicurativa a copertura della tassa. Where the purchase has not been consummated yet, a fail safe and common technique is to form a foreign corporation to acquire the property. Where the foreign person owns the shares of the foreign corporation which in turn owns the U.S. property, such property would not be subject to US estate tax as the foreign shares are not considered U.S. situs property.

D. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) Grava sugli immobili posseduti da stranieri negli Stati Uniti. Come funziona: chi compra un immobile negli Stati Uniti da uno straniero, tratterra’ il 10% del valore di acquisto e lo versera’ all’Agenzia delle Entrate Americana (IRS). Il 10% trattenuto non corrisponde all’imposta sui redditi totale dovuta, ma e’ solo il deposito iniziale dell’imposta sui redditi eventualmente dovuta a seguito della vendita. Quindi il venditore fara la dichiarazione dei redditi negli USA per l’anno di vendita e, una volta calcolata la tassa sul guadagno derivante dalla vendita, si compensera’ con quella gia’ versata e si avra’ poi un debito oppure un credito

E. REAL ESTATE TAX Tassa annuale (equivalente dell’IMU) Valore aggiornato ogni anno dalla Contea dove l’immobile e’ situato Mediamente rappresenta l’1½ - 2% del valore della proprieta’, (varia a seconda dall’ubicazione della proprieta’)

2. MIGLIOR STRUTTURA FISCALE DA PORRE IN ESSERE PRIMA DI ROGITARE. Comprare come PERSONE FISICHE Comprare come SOCIETA’

1. COMPRARE COME PERSONE FISICHE Residenti in Florida HOMESTEAD EXEMPTION (agevolazione prima casa) - Aliquota tassa sugli immobili agevolata; - Bene non pignorabile da parte dei creditori (eccetto la banca se esiste un mutuo). Si evitano i costi per la costituzione e la manutenzione della societa’ Non Residenti (casa vacanze, casa in affitto): SE IN AFFITTO: Income tax sull’affitto Dichiarzione dei reditti sull’affitto Rischi sinistri inquilino. A homestead exemption excludes $50,000 of the assessed value of a primary residence from taxation and caps the annual increase in a property’s assessed value at a maximum of 3 percent.

1. COMPRARE COME SOCIETA’ Corporation (Inc. or Corp.) Limited Liability Company (LLC):

A. CORPORATION (INC. OR CORP.) (Societa’ di capitali o per azioni) Persona giuridica distinta dai suoi azionisti sia ai fini fiscali sia ai fini della responsabilità civile Responsabilità limitata dei suoi azionisti Doppia imposizione: La Corporation sarà tassata su qualsiasi guadagno derivante  dalla distribuzione o vendita di beni aziendali Gli azionisti saranno poi tassati su qualsiasi guadagno dalla struttura ricevente o in contanti in cambio della loro azioni Le quote della societa’ sono detenute attraverso azioni In generale, gli azionisti saranno personalmente responsabili per le passività della Corporation solo nella misura dei rispettivi investimenti

CORPORATION PRO: Responsabilità limitata: prevista la limitazione della responsabilità personale dei proprietari di una società Adatto per la raccolta di grandi quantità di capitali Scelta eccellente se le quote di partecipazione sono trasferite di frequente (ad esempio se quotate in borsa) CONTRO: Doppia imposizione

B. LIMITED LIABILITY COMPANY (LLC) (Societa’ di persone/responsabilita’ limitata) Un soggetto ibrido che unisce le caratteristiche di una partnership (societa’ semplice) con quelli di una società. LLC può optare per lo stesso regime fiscale di una Corporation Per qustioni di privacy e fiscali, meglio avere almeno due soci, anche di minoranza, oppure una Corporation

Dichiarazione come individuo negli USA DIFETTI DELLA LLC Una LLC unipersonale è, ai fini fiscali, un entità che l'IRS (Internal Revenue Services) consira come una “Disregarded Entity”. Disregarded = Non esiste ai fini fiscali Dichiarazione come individuo negli USA Se unico socio e’ una societa’ straniera con un fatturato importante, questo potrebbe essere tassato negli Stati Uniti. Societa’ posseduta da una societa’ straniera che guadagna capitali, sono tassabili negli usa anche se guadagnati all’estero perche’ LLC non riconosciuta negli USA.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI ED IMMIGRAZIONE No visto col semplice acquisto della proprieta’ Si se il business crea posti lavoro insieme ed altri elementi; semplice acquisto immobile non da visto

CONSEGUENZE IN ITALIA Trasferimento soldi con bonifico dall’Italia agli USA Dichiarazione redditi: - Segnalato movimento soldi dall’Italia agli USA - Segnalo investimento (acquistoproprieta’ o di azioni). - Dal 2’ anno: dichiaro la proprieta anche se non si ha reddito (rigo RW). Calcolo valore immobile: prezzo d’acquisto+eventuale ristrutturazione+spese rogito. Valore acquisto non cambia nella dichiarazione negli anni successivi. Tasse in Italia: no doppia imposizione tra IT e USA: se gia’ pagato il corrispondente o piu’ in USA, non paghi in Italia. Se pagato meno, paghi la differenza dal 2012 equivalente IMU sugli immobili all’estero; aliquota tra 1% e 2% Dimenticanza di dichairazione sanzioni tra il 100% e 200% valore acquisto. Anche se non genera guadagno. Da dichiarare l’eventuale affitto nella dichiarazione dei redditi.

CONCLUSIONE Importantissima la pianificazione fiscale e societaria dell’investimeto da fare PRIMA dell’acquisto dell’immobile. Importantissimo sapere che ogni situazione e’ particolare e dev’essere analizzata nello specifico Se si rogita come persona fisica, e poi si vuole trasferire la proprieta’ ad una societa’, vi posso essere conseguenze fiscali negative; meglio iniziare subito con utilizzando una societa’.

presented by: ROBERT ALLEN LAW Umberto Bonavita Rosalba Cardinale 1441 Brickell Avenue, Suite 1400 Miami, FL 33131 Tel. +1 305 331 4407 ubonavita@robertallenlaw.com rcardinale@robertallenlaw.com