I.C.I. LA DISCIPLINA DELLE AREE EDIFICABILI AI FINI I.C.I. Verbania, 7 luglio 2006 Avv. Maurangelo Rana

Definizione Per area fabbricabile - ai fini dell'Imposta Comunale sugli Immobili - si intende larea destinata alla edificabilità, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dellindennità di espropriazione per pubblica utilità.

Ledificabilità Con risoluzione n. 209/E del 17 ottobre 1997, il Ministero delle finanze aveva chiarito che ledificabilità non deve necessariamente discendere dai piani urbanistici particolareggiati, essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale. In tal senso si è espressa, tra le altre, anche la Commissione Tributaria Regionale Toscana, con sentenza n. 198 del 16 maggio 2002.n. 209/E del 17 ottobre 1997sentenza n. 198 del 16 maggio 2002 A conferma di ciò, lart. 11-quaterdecies della legge n. 248/2005 ha stabilito che unarea è edificabile se è inclusa nel PRG indipendentemente dalladozione di strumenti attuativi del medesimo.

La comunicazione prevista dalla finanziaria 2003 L'art. 31, comma 20, della Legge 289/2002 (Legge finanziaria 2003) stabilisce che i Comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, devono darne comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente. E opportuno precisare che la norma non prevede alcuna conseguenza in ordine alla mancata informazione del contribuente. Si esclude che tale omissione pregiudichi la riscossione della maggiore imposta, mentre, ai sensi dellart 10 dello statuto del contribuente, si potrebbe ricorrere allinapplicabilità di sanzioni e interessi, salvo che non si dimostri che il contribuente ne era a conoscenza (ad es. per aver presentato un permesso di costruire).

Gli strumenti urbanistici Appartengono a tale tipologia il piano regolatore generale comunale, il piano regolatore generale intercomunale, il programma di fabbricazione. I piani regolatori generali di solito rimandano l'effettiva possibilità di edificare su un'area all'adozione di un ulteriore piano particolareggiato, che si definisce di attuazione" del piano generale stesso. Sono strumenti urbanistici attuativi il piano particolareggiato di attuazione, il piano per ledilizia economica e popolare, il piano per gli insediamenti economici e produttivi, il piano di lottizzazione.

Linedificabilità Non si considerano edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire edifici classificabili nei gruppi catastali A, B, C e D; se il vincolo è temporaneo, ledificabilità non è esclusa. Sono anche non edificabili le aree su cui gravano alcuni vincoli previsti dallo stesso strumento urbanistico (aree destinate a verde privato o pubblico, aree di rispetto, aree soggette a vincolo paesaggistico, sedi stradali, ecc.) o che derivano da convenzioni private. In questi casi, però, anche se larea (ad esempio: di rispetto o destinata a parcheggio o verde pubblico) non è edificabile, la volumetria realizzabile su di essa può essere trasferita su unarea adiacente edificabile.

Il momento di efficacia degli strumenti urbanistici Qualsiasi strumento urbanistico, sia generale che particolareggiato, entra in vigore con lapprovazione dellente Regione, con conseguente pubblicazione nel Bollettino Ufficiale. A seguito dell'approvazione di uno strumento urbanistico (o di una variante ad esso) può verificarsi che un'area precedentemente inedificabile diventi fabbricabile, oppure che un'area già edificabile cambi destinazione d'uso, oppure ancora che un'area edificabile perda i requisiti di edificabilità.

Adozione o approvazione? In passato lA.F. ha precisato che i piani urbanistici …sono validi anche se adottati dai comuni… (C.M. n. 37/86), unitamente ad una parte della giurisprudenza (tra cui Cass. SS.UU. n. 5900/97) secondo cui un terreno non edificatorio … compreso … in uno strumento urbanistico non in vigore, ma già adottato dal consiglio comunale, costituisce per lapprezzamento della generalità dei consociati, unentità diversa dagli altri terreni non fabbricabili…. La stessa A.F. (R.M. n. 47/98) ha poi invertito la sua posizione affermando che lespressione terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria si riferisce a piani approvati; dottrina e parte di giurisprudenza (tra cui Cass. n /94), infatti, sostengono che tutte le volte che il legislatore abbia ritenuto di dare rilievo agli strumenti non ancora perfezionati, non ha mancato di esprimersi in modo coerente con tale intenzione. Si faccia lesempio dellart. 8, c.2., l. n. 590/65 sulla prelazione agraria….

La pertinenzialità dellarea fabbricabile Si considera parte integrante del fabbricato sia larea occupata dalla costruzione, sia larea che ne costituisce pertinenza (giardini e simili). In tal senso depongono sia la circolare ASSONIME n. 91 del 27 maggio 1993, sia il Ministero delle finanze che con circolare n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.17, ha chiarito che il terreno che sia effettivamente pertinenza di un edificio, costituisce parte integrante delledificio stesso e, quindi, le rendite catastali delle singole unità immobiliari formanti ledificio comprendono anche la quota parte attribuibile al terreno pertinenziale.circolare n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.17 Al riguardo, sia pure in materia di agevolazioni prima casa, è intervenuta anche lAgenzia delle entrate (Ris. n. 32/2006 e Circ. n. 38/2005) secondo cui larea, per essere considerata pertinenza, deve essere censita al catasto urbano e graffata al bene principale.

Segue La recente Cassazione (sent. n. 5755/2005), inoltre, afferma che lart. 2 del d.lgs. n. 504/92 che esclude lautonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda la qualifica di pertinenza sul criterio fattuale, e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di unaltra cosa, ai sensi dellart. 817 c.c., senza che rilevi lavvenuto frazionamento catastale dellarea, ovvero la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato, e tanto meno la presenza o meno di segni grafici (graffatura), inconsistenti sul piano probatorio.

Ledificabilità di fatto Oltre alle ipotesi in cui la qualificazione dellarea è quella derivata dagli strumenti urbanistici (edificabilità legale), si delineano altre ipotesi residuali (edificabilità di fatto) che ricorrono quando: 1) manca lo strumento urbanistico e le aree sono situate fuori del perimetro del centro abitato (art. 9, d.p.r. n. 380/01); 2) sono decaduti i vincoli provvisori di inedificabilità per linutile decorso dei 5 anni dallapprovazione del p.r.g. senza lintervento dei piani attuativi; 3) pur in mancanza di una esplicita destinazione alla edificabilità da parte degli strumenti urbanistici le aree presentano delle potenzialità edificatorie secondo le disposizioni dettate in tema di indennità di espropri per pubblica utilità. Si ricorda, al riguardo, la sentenza della Cassazione (n del 05/02/92) secondo cui è da considerarsi edificabile unarea sulla quale, per estensione, tipologia, caratteri geologici ed ambientali, vicinanza a reti viarie o infrastrutture, si può, nei fatti, realizzare un fabbricato.

Lindennità di esproprio Lart. 5-bis del d.l. n. 333/92 stabilisce che i criteri e i requisiti per lindividuazione per ledificabilità di fatto, sulla base delle possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dellapposizione del vincolo preordinato allesproprio, debbano essere definiti con regolamento (non ancora emanato) ex decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, così come anche previsto dallart. 37 del T.U. sugli espropri – d.p.r. n. 327/2001. Al riguardo, la Corte Costituzionale con la sent. n. 73 del 02/03/2004 ha consentito alle regioni, prescindendo da tale decreto, di intervenire sui criteri di commisurazione della indennità di esproprio.

Soggettivit à passiva in caso di esproprio per pubblica utilit à Prima dell occupazione d urgenza Soggetto passivo è il proprietario Dalla data dell occupazione d urgenza a quella di emissione del decreto di esproprio Soggetto passivo è il proprietario Dalla data di emissione del decreto di esproprio Soggetto passivo è la Pubblica Amministrazione espropriante