Cos’è l’estimo? Aspetti economici di stima Capitolo 1 Cos’è l’estimo? Aspetti economici di stima

Definizione di estimo Una definizione generica “L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco” Questa definizione comprende: il MICROESTIMO, che ha per oggetto i beni privati il MACROESTIMO, che ha per oggetto i beni pubblici

Definizione di microestimo (il microestimo è l’estimo “tradizionale”) “Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire a un qualsiasi bene economico per soddisfare date esigenze pratiche” (G. Medici)

I caratteri del giudizio di stima Deve soddisfare esigenze pratiche (scopo della stima), che sono i rapporti conflittuali tra le persone risolvibili su base monetaria E’ oggettivo in quanto deriva dall’applicazione di un metodo (la disciplina estimativa) E’ soggettivo in quanto è espresso da una persona (il perito) che, pur applicando un metodo, agisce in modo personale È una previsione fondata sulla probabilità che un dato evento (il valore) si verifichi E’ basato sui prezzi, senza i quali non sarebbe possibile giungere a un’espressione monetaria

Gli aspetti economici di stima Uno stesso bene può essere stimato secondo diversi aspetti economici (o criteri di stima). Gli aspetti economici sono sei: 1) valore di mercato fondamentali 2) valore di costo 3) valore di trasformazione derivati (dal valore di mercato e/o di costo) 4) valore complementare 5) valore di surrogazione 6) valore di capitalizzazione

Il valore di mercato E’ la previsione della quantità di moneta scambiale nel mercato per il bene oggetto di stima Rappresenta quindi il prezzo di equilibrio: il punto di incontro tra le curve della domanda e dell’offerta E’ determinato mediante il confronto con i prezzi pagati di recenti per beni simili E’ quindi il prezzo medio pagato sul mercato per beni simili (valore ordinario)

Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I (T) Il valore di costo E’ la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre il bene oggetto di stima L’equazione estimativa del costo totale è: Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I (T) Il valore di costo può essere ex novo o riferito a un bene con una certa età o grado di obsolescenza Applicando al valore a nuovo un coefficiente di vetustà si ottiene il valore di costo deprezzato (o il valore di ricostruzione di un fabbricato)

Il valore di trasformazione E’ la differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione e il costo della trasformazione stessa Deriva quindi dalla combinazione tra il valore di mercato e il valore di costo: Vt = Vm - K E’ necessario ipotizzare il tipo di trasformazione (quando se ne potrebbero fare più di una) e i valori di mercato e di costo corrispondenti La trasformazione che si dovrà ipotizzare è quella da ritenersi ordinaria

Il valore complementare “Dato un insieme di beni complementari, il valore complementare di un bene è il valore che detto bene assume nei confronti del complesso originario” (Di Cocco) Deriva quindi dalla combinazione tra due valori di mercato (o di costo): VA = V - VB Le parti in cui si può dividere il bene devono essere complementari: devono avere reciproca utilità

Il valore di surrogazione E’ dato dal valore di mercato o di costo di uno o più beni aventi la stessa utilità del bene oggetto di stima Il bene deve essere surrogabile: devono esistere i beni che possono offrire la stessa utilità

Il valore di capitalizzazione E’ dato dall’accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente ritraibili dal titolare del diritto di godimento del bene Per un bene immobile, che fornisce un reddito illimitato, il valore di capitalizzazione è dato da: Può essere: un autonomo criterio di stima un procedimento per determinare i valore di mercato …in funzione del saggio che viene usato

Il valore d’uso sociale E’ il criterio di stima che si usa in ambito macroestimativo E’ il valore dei servizi resi dal bene pubblico alla società che ne può fruire

FINE Cos’è l’estimo? Aspetti economici di stima Capitolo 1 FINE Cos’è l’estimo? Aspetti economici di stima