Eutekne – Tutti i diritti riservati Dott. Alessandro Cotto LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI TASSAZIONE DIRETTA.

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1 Eutekne – Tutti i diritti riservati Dott. Alessandro Cotto LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI TASSAZIONE DIRETTA

2 Eutekne – Tutti i diritti riservati 2 Immobili dei professionisti “Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione” Immobili STRUMENTALIUSO PROMISCUO

3 Eutekne – Tutti i diritti riservati 3 Immobili strumentali Valgono i seguenti principi:  imponibili le plusvalenze realizzate  deducibili le minusvalenze realizzate  deducibili gli ammortamenti e i canoni di leasing  deducibili le spese relative all’immobile  deducibili le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

4 Eutekne – Tutti i diritti riservati 4 Ammortamenti Sono deducibili le quote di ammortamento: beni acquistati o costruiti fino al 14.6.1990 beni acquistati dall’1.1.2007 al 31.12.2009 Per i periodi d’imposta 2007, 2008 e 2009 gli importi massimi deducibili sono ridotti a un terzo (in genere 1%)

5 Eutekne – Tutti i diritti riservati 5 Canoni di leasing I canoni di leasing relativi a beni immobili strumentali sono deducibili a condizione che il leasing abbia una durata non inferiore alla metà del periodo di ammortamento e comunque con un minimo di 8 anni e un massimo di 15 anni 8 anni 15 anni indeducibilededucibile Durata del contratto

6 Eutekne – Tutti i diritti riservati 6 Spese di ammodernamento Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione INCREMENTATIVE NON INCREMENTATIVE Imputate ad incremento del costo Deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo dei beni ammortizzabili

7 Eutekne – Tutti i diritti riservati 7 Spese di ammodernamento Principio contabile n. 16: I costi sono capitalizzabili se si traducono in un aumento significativo e misurabile di capacità produttiva o di sicurezza o di vita utile Sono costi di esercizio gli interventi di manutenzione diretti a mantenere in efficienza gli immobili al fine di salvaguardare la capacità e la produttività originarie; porre riparo a guasti o rotture

8 Eutekne – Tutti i diritti riservati 8 Spese di ammodernamento Spese sostenute fino al 2006 Spese relative ad immobili acquistati fino al 2006 I “quinti” continuano ad essere deducibili Secondo il CNDCEC, si applica la disciplina delle spese non incrementative, secondo l’Agenzia, si continua a dedurre per “quinti”

9 Eutekne – Tutti i diritti riservati 9 Spese di ammodernamento Spese relative ad Immobili donati Spese relative ad immobili di terzi Secondo la ris. n. 99/2009 si applica la disciplina delle spese non incrementative Secondo il CNDCEC e la ris. n. 99/2009, si applica la disciplina delle spese non incrementative

10 Eutekne – Tutti i diritti riservati 10 Immobili ad uso promiscuo Nel caso di immobili ad uso promiscuo, sono deducibili:  il 50% della rendita catastale;  il 50% dei canoni di leasing;  il 50% delle spese per servizi;  il 50% delle spese di ammodernamento, ristrutturazione a manutenzione. La deduzione è ammessa a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione

11 Eutekne – Tutti i diritti riservati 11 Immobili ad uso promiscuo PlusvalenzeInteressi passivi Irrilevanti Deducibili

12 Eutekne – Tutti i diritti riservati 12 Reddito d’impresa Società commerciali Tutti i componenti reddituali derivanti dagli immobili concorrono alla formazione del reddito d’impresa Imprenditori individuali Sono relativi all’impresa gli immobili merce e gli immobili strumentali indicati in inventario

13 Eutekne – Tutti i diritti riservati 13 Reddito d’impresa IMMOBILI MERCEPATRIMONIALISTRUMENTALI per natura e per destinazione

14 Eutekne – Tutti i diritti riservati 14 Reddito d’impresa Immobili merce: sono immobili merce gli immobili non strumentali alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa. A tal fine, l’oggetto dell’attività dell’impresa è individuato sulla base dello statuto sociale o, in subordine, dell’attività effettivamente svolta (ris. 9/1730 del 1982).

15 Eutekne – Tutti i diritti riservati 15 Nozione di immobili strumentali Immobili strumentali per destinazione: immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa Immobili strumentali per natura: immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (B, C, D, E e A10) Immobili strumentali pro tempore: immobili concessi in uso ai propri dipendenti che per esigenze di lavoro hanno trasferito la loro residenza anagrafica

16 Eutekne – Tutti i diritti riservati 16 Immobili strumentali per destinazione Casi particolari: Abitazione utilizzata come ufficio Terreni (a condizione che partecipino al processo produttivo) Alloggio del custode (annesso all’opificio industriale) Immobili delle società immobiliari di gestione (secondo l’orientamento prevalente non sono strumentali, ma sono l’oggetto dell’attività propria dell’impresa)

17 Eutekne – Tutti i diritti riservati 17 Immobili patrimoniali Sono “patrimoniali” gli immobili appartenenti all’impresa diversi da quelli strumentali e da quelli merce. Si tratta di una categoria residuale nella quale confluiscono generalmente:  terreni non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa;  fabbricati destinati a civile abitazione.

18 Eutekne – Tutti i diritti riservati 18 Immobili patrimoniali Esiste un orientamento (isolato) della Cassazione in base al quale i costi relativi agli immobili posseduti da società commerciali sono sempre deducibili nella determinazione del reddito d’impresa La pronuncia sembra trascurare l’art. 90 del TUIR.

19 Eutekne – Tutti i diritti riservati 19 Rivalutazione degli immobili RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI CO. DA 16 A 23 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IN DEROGA ALL’ART. 2426 DEL C.C. E AD OGNI ALTRA DISPOSIZIONE DI LEGGE VIGENTE IN MATERIA I SOGGETTI CHE NON REDIGONO IL BILANCIO SECONDO PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI POSSONO RIVALUTARE I BENI IMMOBILI AD ESCLUSIONE DELLE AREE EDIFICABILI E DEI BENI MERCE RISULTANTI DAL BILANCIO DELL’ESERCIZIO IN CORSO AL 31.12.2007 NORME APPLICABILI OVE COMPATIBILI PER ESPRESSO RINVIO DEL CO. 23 DELL’ART. 15 ARTT. 11, 13 E 15 DELLA L. 342/2000 DM 13.4.2001 N. 162 DM 19.4.2002 N. 86

20 Eutekne – Tutti i diritti riservati 20 Rivalutazione degli immobili CHIARIMENTI UFFICIALI CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 8/2009, § 2 CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 11/2009 CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 22/2009 DOCUMENTO OIC N. 3 CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 18/2006 CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 6/2006, § 6 CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE 57/2002

21 Eutekne – Tutti i diritti riservati 21 Rivalutazione degli immobili FINALITÀ DELLA DISPOSIZIONE CONSENTIRE LA RIVALUTAZIONE DEL VALORE DI ISCRIZIONE CONTABILE DEGLI IMMOBILI AL FINE DI GARANTIRNE UNA RAPPRESENTAZIONE NEI BILANCI DELLE IMPRESE SULLA BASE DEL VALORE EFFETTIVO DEGLI STESSI POSSIBILE DUNQUE LA RIVALUTAZIONE AI SOLI FINI CIVILISTICI SUBORDINANDO AL CONTEMPO L’EVENTUALE SCELTA DI OTTENIMENTO DEL RICONOSCIMENTO FISCALE DEI MAGGIORI VALORI CONTABILI ISCRITTI AL PAGAMENTO DI UNA IMPOSTA SOSTITUTIVA DELLE IMPOSTE SUI REDDITI E DELL’IRAP “CONSUETA” RIVALUTAZIONE AI FINI CIVILISTICI E FISCALI

22 Eutekne – Tutti i diritti riservati 22 Rivalutazione degli immobili AMBITO SOGGETTIVO SOCIETÀ DI CAPITALI ED ENTI COMMERCIALI RESIDENTI SOCIETÀ DI PERSONE COMMERCIALI ED EQUIPARATE CHE NON ADOTTANO I PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI DAL TENORE DEL CO. 16 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 RISULTANO NON CONTEMPLATI ENTI NON COMMERCIALI RESIDENTI SOGGETTI NON RESIDENTI IMPRENDITORI INDIVIDUALI CON RIFERIMENTO ALL’INCLUSIONE DEGLI IMPRENDITORI INDIVIDUALI SI EVIDENZIA UN MANCATO COORDINAMENTO NORMATIVO CON IL SUCCESSIVO CO. 21 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 NELLA PARTE IN CUI RICHIAMA LA CASISTICA DEI BENI RIVALUTATI EVENTUALMENTE DESTINATI AL CONSUMO PERSONALE O FAMILIARE DELL’IMPRENDITORE. LE ISTRUZIONI A UNICO 2009 PF PREVEDONO UN’APPOSITA SEZIONE NEL QUADRO RQ

23 Eutekne – Tutti i diritti riservati 23 Rivalutazione degli immobili AMBITO OGGETTIVO IMMOBILI RISULTANTI DAL BILANCIO 2007 (2007/2008 PER “NON SOLARI”) CON ESCLUSIONE DELLE AREE FABBRICABILI E DEGLI IMMOBILI “MERCE” AREE FABBRICABILI UN TERRENO È FABBRICABILE SE UTILIZZABILE A SCOPO EDIFICATORIO IN BASE ALLO STRUMENTO URBANISTICO GENERALE ADOTTATO DAL COMUNE INDIPENDENTEMENTE DALL’APPROVAZIONE DELLA REGIONE E DALL’ADOZIONE DI STRUMENTI ATTUATIVI CO. 2 DELL’ART. 36 DEL DL 223/2006 IMMOBILI “MERCE” RILEVA L’ATTIVITÀ IN CONCRETO SVOLTA A PRESCINDERE DALLA CLASSIFICAZIONE DI BILANCIO E DALL’OGGETTO SOCIALE “FORMALE” C.M. 36/2004 – R.M. 152/2004 – R.M. 323/2007

24 Eutekne – Tutti i diritti riservati 24 Rivalutazione degli immobili BILANCIO DI RIVALUTAZIONE CO. 17 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 LA RIVALUTAZIONE DEVE ESSERE ESEGUITA NEL BILANCIO O RENDICONTO DELL’ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO IN CORSO AL 31.12.2007 PER IL QUALE IL TERMINE DI APPROVAZIONE SCADE SUCCESSIVAMENTE ALLA DATA DI ENTRATA IN VIGORE DEL DL 185/2008 PER I SOGGETTI “SOLARI” SI TRATTA DEL BILANCIO AL 31.12.2008 LA RIVALUTAZIONE DEVE ESSERE ANNOTATA NELL’INVENTARIO E NELLA NOTA INTEGRATIVA

25 Eutekne – Tutti i diritti riservati 25 Rivalutazione degli immobili CRITERI PER QUANTIFICARE LA RIVALUTAZIONE CO. 2 ART. 11 DELLA L. 342/2000 E ART. 6 DEL DM 162/2001 CRITERIO DEL VALORE INTERNO BASATO SU CONSISTENZA CAPACITÀ PRODUTTIVA ED EFFETTIVA POSSIBILITÀ DI ECONOMICA UTILIZZAZIONE CRITERIO DEL VALORE DI MERCATO BASATO SUI VALORI CORRENTI IL VALORE NETTO DEL BENE RISULTANTE DAL BILANCIO NEL QUALE LA RIVALUTAZIONE È ESEGUITA AUMENTATO DELLA MAGGIORE QUOTA DI AMMORTAMENTO DERIVANTE DAL VALORE RIVALUTATO NON PUÒ ESSERE SUPERIORE AL VALORE REALIZZABILE O FONDATAMENTO ATTRIBUITO NELLE LORO RELAZIONI AL BILANCIO GLI AMMINISTRATORI ED IL COLLEGIO SINDACALE DEVONO INDICARE E MOTIVARE I CRITERI ADOTTATI E ATTESTARE IL RISPETTO DEL LIMITE DEL VALORE ECONOMICO

26 Eutekne – Tutti i diritti riservati 26 Rivalutazione degli immobili TECNICHE CONTABILI DI RIVALUTAZIONE ART. 5 DEL DM 162/2001 RIVALUTAZIONE DEL COSTO STORICO E DEL RELATIVO FONDO D COSTO STORICO A FONDO AMM.TO A RISERVA DI PN RIDUZIONE DEL FONDO D FONDO AMM.TO A RISERVA DI PN RIVALUTAZIONE DEL COSTO STORICO D COSTO STORICO A RISERVA DI PN SE SI SCEGLIE DI AUMENTARE IL COSTO STORICO (PRIMI DUE METODI) ESSO NON PUÒ COMUNQUE ECCEDERE IL VALORE DI SOSTITUZIONE DEL BENE C.M. 18.6.2001 N. 57

27 Eutekne – Tutti i diritti riservati 27 Rivalutazione degli immobili CATEGORIE OMOGENEE CO. 17 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 LA RIVALUTAZIONE DEVE RIGUARDARE TUTTI I BENI APPARTENENTI ALLA STESSA CATEGORIA OMOGENEA IMMOBILI AMMORTIZZABILI FABBRICATI STRUMENTALI NATURA FABBRICATI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI IMMOBILI PATRIMONIALI TERRENI NON EDIFICABILI VALORE DELLE AREE OCCUPATE (CIRC. 11/2009) ALL’INTERNO DELLA MEDESIMA CATEGORIA OMOGENEA È OBBLIGATORIO UTILIZZARE I MEDESIMI CRITERI DI RIVALUTAZIONE MA NON ANCHE LE MEDESIME TECNICHE CONTABILI DI RIVALUTAZIONE C.M. 57/2001 (§ 1.4)

28 Eutekne – Tutti i diritti riservati 28 Rivalutazione degli immobili SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE CO. 18 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IL SALDO ATTIVO DELLE RIVALUTAZIONI ESEGUITE DEVE ESSERE IMPUTATO AL CAPITALE SOCIALE OPPURE AD APPOSITA RISERVA IN SOSPENSIONE DI IMPOSTA ART. 13 DELLA L. 342/2000 LA RISERVA CHE ACCOGLIE IL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE OVE NON IMPUTATO A CAPITALE SOCIALE PUÒ ESSERE RIDOTTA SOLO AI SENSI DEI CO. 2 E 3 DELL’ART. 2445 C.C. LA RISERVA PUÒ ESSERE ANCHE UTILIZZATA A COPERTURA DI PERDITE FERMO RESTANDO CHE IN QUESTO CASO NON È POSSIBILE PROCEDERE ALLA DISTRIBUZIONE DI UTILI FINO A QUANDO LA RISERVA È RICOSTITUITA O DEFINITIVAMENTE RIDOTTA CON DELIBERA DI ASSEMBLEA STROARDINARIA SENZA APPLICAZIONE DEI COMMI 2 E 3 DELL’ART. 2445 C.C. IL VINCOLO DI SOSPENSIONE DI IMPOSTA NON SUSSISTE NEL CASO DI RIVALUTAZIONE SOLO CIVILISTICA

29 Eutekne – Tutti i diritti riservati 29 Rivalutazione degli immobili RIVALUTAZIONE SENZA EFFETTI FISCALI L’OIC 16 PRECISA CHE IN ASSENZA DI CRITERI DA PARTE DELLA LEGGE SPECIALE, VALE IL PRINCIPIO GENERALE DI RAPPRESENTAZIONE VERITIERA E CORRETTA I MAGGIORI VALORI CONTABILI ISCRITTI SUI BENI NON SONO RICONOSCIUTI SUL PIANO FISCALE: DISALLINEAMENTO IL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE SE DISTRIBUITO AI SOCI GENERA REDDITO IMPONIBILE SOLO IN CAPO AI SOCI (SI VEDA PERÒ L’ART. 2423 CO. 4 DEL C.C.) LE IMPOSTE DIFFERITE SONO COMPUTATE DIRETTAMENTE A RIDUZIONE DELLA RISERVA DI RIVALUTAZIONE (OIC N. 3)

30 Eutekne – Tutti i diritti riservati 30 Rivalutazione degli immobili POSSIBILI SCENARI SUL FRONTE FISCALE RIVALUTAZIONE CON EFFETTI FISCALI MA SENZA AFFRANCAMENTO RISERVA RIVALUTAZIONE CON EFFETTI FISCALI E CON AFFRANCAMENTO RISERVA

31 Eutekne – Tutti i diritti riservati 31 Rivalutazione degli immobili CON EFFETTI FISCALI MA SENZA AFFRANCAMENTO I MAGGIORI VALORI CONTABILI ISCRITTI SUI BENI SONO RICONOSCIUTI SUL PIANO FISCALE IL MOMENTO DI RICONOSCIMENTO FISCALE È PERÒ DIFFERITO CO. 20 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IMPOSTA SOSTITUTIVA PER RICONOSCIMENTO FISCALE 7% DEL MAGGIORE VALORE ISCRITTO SU IMMOBILI AMMORTIZZABILI 4% DEL MAGGIOR VALORE ISCRITTO SU IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI IL DL 5/2009 HA RIDOTTO LE ALIQUOTE: 3% PER GLI IMMOBILI AMMORTIZZABILI 1,5% PER GLI IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI IL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE SE DISTRIBUITO AI SOCI GENERA REDDITO IMPONIBILE IN CAPO ALLA SOCIETÀ OLTRE CHE NATURALMENTE ANCHE IN CAPO AI SOCI

32 Eutekne – Tutti i diritti riservati 32 Rivalutazione degli immobili CON EFFETTI FISCALI E CON AFFRANCAMENTO I MAGGIORI VALORI CONTABILI ISCRITTI SUI BENI SONO RICONOSCIUTI SUL PIANO FISCALE IL MOMENTO DI RICONOSCIMENTO FISCALE È PERÒ DIFFERITO CO. 20 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IMPOSTA SOSTITUTIVA PER RICONOSCIMENTO FISCALE 3% DEL MAGGIORE VALORE ISCRITTO SU IMMOBILI AMMORTIZZABILI 1,5% DEL MAGGIOR VALORE ISCRITTO SU IMMOBILI NON AMMORTIZZABILI IL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE SE DISTRIBUITO AI SOCI GENERA REDDITO IMPONIBILE IN CAPO ALLA SOCIETÀ OLTRE CHE NATURALMENTE ANCHE IN CAPO AI SOCI CO. 19 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IMPOSTA SOSTITUTIVA PER AFFRANCAMENTO RISERVA 10% DEL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE DA ASSUMERE AL NETTO DEL DEBITO VERSO L’ERARIO PER IMPOSTA SOSTITUTIVA SU RICONOSCIMENTO FISCALE DEI VALORI CONTABILI

33 Eutekne – Tutti i diritti riservati 33 Rivalutazione degli immobili PAGAMENTO IMPOSTE SOSTITUTIVE CO. 22 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 PER ENTRAMBE LE IMPOSTE SOSTITUTIVE RICONOSCIMENTO FISCALE MAGGIORI VALORI CONTABILI E/O AFFRANCAMENTO DEL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE IL VERSAMENTO DEVE AVERE LUOGO IN UNA UNICA SOLUZIONE IN CORRISPONDENZA DEL SALDO DELLE IMPOSTE RELATIVE AL 2008 OPPURE IN TRE RATE IN CORRISPONDENZA DEL SALDO DELLE IMPOSTE RELATIVE AL 2008, 2009 E 2010 CON APPLICAZIONE DI INTERESSI LEGALI AL TASSO ANNUO DEL 3% GLI IMPORTI DA VERSARE POSSONO ESSERE OGGETTO DI COMPENSAZIONE IN F24

34 Eutekne – Tutti i diritti riservati 34 Rivalutazione degli immobili DECORRENZA EFFETTI RICONOSCIMENTO FISCALE CO. 20 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 IL RICONOSCIMENTO FISCALE DEI MAGGIORI VALORI CONTABILI OPERA A DECORRERE DAL QUINTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO CON RIFERIMENTO AL QUALE LA RIVALUTAZIONE È STATA ESEGUITA RIVALUTAZIONE 2008 RICONOSCIMENTO FISCALE DEI VALORI CONTABILI 2013 BISOGNA VALUTARE SE SUSSISTONO I PRESUPPOSTI DI ISCRIZIONE DELLE IMPOSTE ANTICIPATE SUI MAGGIORI AMMORTAMENTI CONTABILI OPERATI NEGLI ESERCIZI PRECEDENTI A QUELLO DI DECORRENZA DEGLI EFFETTI FISCALI

35 Eutekne – Tutti i diritti riservati 35 Rivalutazione degli immobili REALIZZO ANTERIORE ALLA DECORRENZA DEGLI EFFETTI CO. 21 DELL’ART. 15 DEL DL 185/2008 NEL CASO DI CESSIONE A TITOLO ONEROSO ASSEGNAZIONE AI SOCI DESTINAZIONE A FINALITÀ ESTRANEE ALL’IMPRESA DESTINAZIONE AL CONSUMO PERSONALE O FAMILIARE DELL’IMPRENDITORE DEI BENI RIVALUTATI IN DATA ANTERIORE A QUELLA DI INIZIO DEL SESTO ESERCIZIO SUCCESSIVO A QUELLO CON RIFERIMENTO AL QUALE LA RIVALUTAZIONE È STATA ESEGUITA AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA O DELLA MINUSVALENZA SI HA RIGUARDO AL COSTO FISCALE DEL BENE ANTE RIVALUTAZIONE RIVALUTAZIONE 2008 DECADENZA EFFETTI IN CASO DI REALIZZO ANTE 1.1.2014

36 Eutekne – Tutti i diritti riservati 36 Rivalutazione degli immobili ALTRE CONSEGUENZE IN CASO DI REALIZZO “ANTICIPATO” SECONDO PERIODO DEL CO. 3 E CO. 4 DELL’ART. 3 DEL DM 86/2002 ALLA SOCIETÀ È ATTRIBUITO UN CREDITO DI IMPOSTA PARI ALL’IMPOSTA SOSTITUTIVA RELATIVA BENE CEDUTO “ANTICIPATAMENTE” IN CASO DI VERSAMENTO RATEALE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA, IL CREDITO COMPETE SOLO PER LA QUOTA GIÀ VERSATA E SI FERMANO I VERSAMENTI L’INTERO AMMONTARE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA RELATIVA AL BENE CEDUTO “ANTICIPATAMENTE” INCREMENTA IL SALDO DI RIVALUTAZIONE FINO A CONCORRENZA DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA RELATIVA AL BENE CEDUTO “ANTICIPATAMENTE”, SI “LIBERA” IL SALDO DI RIVALUTAZIONE

37 Eutekne – Tutti i diritti riservati 37 Rivalutazione degli immobili EFFETTI “COLLATERALI” DISCIPLINA DEL “MONTE CESPITI” PER CALCOLO MANUTENZIONI DEDUCIBILI DISCIPLINA DELLO SCORPORO DEI TERRENI DAL VALORE DEI FABBRICATI DISCIPLINA DELLE SOCIETÀ DI COMODO

38 Eutekne – Tutti i diritti riservati 38 Rivalutazione degli immobili “MONTE CESPITI” DELLE MANUTENZIONI ORDINARIE CO. 2 DELL’ART. 3 DEL DM 86/2002 AI FINI DEL CALCOLO DEL “MONTE CESPITI” PER IL COMPUTO DEL TETTO MASSIMO DI MANUTENZIONI ORDINARIE SU BENI PROPRI DEDUCIBILI NEL PERIODO DI IMPOSTA DI COMPETENZA IL MAGGIOR VALORE CONTABILE DEI BENI RILEVA SOLO A PARTIRE DAL PERIODO DI IMPOSTA DA CUI DECORRONO GLI EFFETTI DEL RICONOSCIMENTO FISCALE DELLA RIVALUTAZIONE

39 Eutekne – Tutti i diritti riservati 39 Rivalutazione degli immobili SCORPORO DEL VALORE DELLE AREE DAI FABBRICATI CIRC. AGENZIA ENTRATE 19.1.2007 N. 1/E (§ 7.5) LE EVENTUALI RIVALUTAZIONI DEL VALORE CONTABILE DEL FABBRICATO NON INCIDONO SUL VALORE COMPLESSIVO DAL QUALE “SCORPORARE” LA QUOTA PARTE ASCRIVIBILE AL VALORE DELLE AREE (20% O 30%) DETTO VALORE RESTA IN OGNI CASO ANCORATO ALL’ORIGINARIO COSTO DI ACQUISTO COMPLESSIVAMENTE SOSTENUTO SI VEDA PERÒ LA CIRCOLARE 11/2009

40 Eutekne – Tutti i diritti riservati 40 Rivalutazione degli immobili SOCIETÀ DI COMODO AI FINI DEL TEST DI OPERATIVITÀ SUL 2008, 2009, 2010, 2011 E 2012 SI ASSUME IL VALORE DEI BENI ANTE RIVALUTAZIONE AI FINI DEL TEST DI OPERATIVITÀ DAL 2013 SI ASSUME IL VALORE DEI BENI POST RIVALUTAZIONE IL VALORE DA ASSUMERE PER IL PERIODO DI RIFERIMENTO RESTA IL MEDESIMO ANCHE PER I DUE PRECEDENTI CHE ENTRANO NELLA MEDIA TRIENNALE PER GLI IMMOBILI ABITATIVI RIVALUTATI NEL 2008 CON EFFICACIA FISCALE DIFFERITA AL 2013 SI APPLICA NEL 2008, 2009, 2010, 2011 E 2012 IL 6% SUL VALORE ANTE RIVALUTAZIONE DAL 2013 AL 2015 IL 4% SUL VALORE RIVALUTATO DAL 2016 IN POI IL 6% SUL VALORE RIVALUTATO

41 Eutekne – Tutti i diritti riservati 41 CO. 7 ART. 35 DL 223/2006 MODIFICATO DAL DL 262/2006 CO. 7-BIS ART. 35 DL 223/2006 INTRODOTTO DAL DL 262/2006 FABBRICATI POSSEDUTI IN PROPRIETÀ RENDE INDEDUCIBILE DAL REDDITO DI IMPRESA LA QUOTA PARTE DELL’AMMORTAMENTO RICONDUCIBILE AL COSTO DI ACQUISTO DELLE AREE SU CUI INSISTONO I FABBRICATI FABBRICATI POSSEDUTI IN LEASING RENDE INDEDUCIBILE DAL REDDITO DI IMPRESA LA QUOTA PARTE DEI CANONI DI LEASING RICONDUCIBILE AL RIMBORSO DI COSTO DELLE AREE SU CUI INSISTONO I FABBRICATI Ammortamenti fabbricati strumentali RIFERIMENTI NORMATIVI

42 Eutekne – Tutti i diritti riservati 42 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) RATIO DELLA PREVISIONE NORMATIVA ALLINEARE LA NORMATIVA FISCALE A QUANTO PREVISTO DAI PRINCIPI CONTABILI NAZIONALI E INTERNAZIONALI IN MATERIA DI NON AMMORTIZZABILITÀ DEL COSTO DELLE AREE SIA NEL CASO DI SUCCESSIVA EDIFICAZIONE SIA NEL CASO DI ACQUISIZIONE “DIRETTA” DEL FABBRICATO A LIVELLO DOTTRINALE RIMANE APERTA LA QUESTIONE DEI FABBRICATI DIVERSI DA QUELLI C.D. “CIELO – TERRA”

43 Eutekne – Tutti i diritti riservati 43 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) AMBITO OGGETTIVO DI APPLICAZIONE I NUOVI LIMITI SULLA DEDUCIBILITÀ FISCALE DEGLI AMMORTAMENTI TROVANO APPLICAZIONE CON RIFERIMENTO ALL’AMMORTAMENTO DEI FABBRICATI STRUMENTALI, SIA “PER NATURA” CHE “PER DESTINAZIONE” NON TROVANO INVECE APPLICAZIONE CON RIFERIMENTO ALL’AMMORTAMENTO DEGLI IMPIANTI E DEI MACCHINARI, ANCORCHÈ QUESTI ULTIMI RISULTINO INFISSI AL SUOLO

44 Eutekne – Tutti i diritti riservati 44 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) COSTO FISCALMENTE NON AMMORTIZZABILE LE MODALITÀ DI INDIVIDUAZIONE DEL COSTO NON AMMORTIZZABILE IN QUANTO RICONDUCIBILE AL VALORE DELLE AREE VARIA A SECONDA DELLA MODALITÀ DI ACQUISTO DELLE MEDESIME ACQUISTO DELL’AREA NON EDIFICATA E SUCCESSIVA EDIFICAZIONE DEL FABBRICATO STRUMENTALE DA AMMORTIZZARE ACQUISTO “DIRETTO” DEL FABBRICATO DA AMMORTIZZARE

45 Eutekne – Tutti i diritti riservati 45 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) ACQUISTO DI AREA NON EDIFICATA IN QUESTO CASO I RISVOLTI APPLICATIVI DELLA NORMA SONO ESTREMAMENTE SEMPLICI IL COSTO NON AMMORTIZZABILE FISCALMENTE È INFATTI PARI AL COSTO DI ACQUISTO DELL’AREA IL COSTO DEL FABBRICATO SU CUI VANNO PARAMETRATI GLI AMMORTAMENTI FISCALI È PERTANTO RAPPRESENTATO DAI SOLI COSTI DI EDIFICAZIONE DELL’AREA CAPITALIZZATI (COSTRUZIONE IN ECONOMIA) O SOSTENUTI (COSTRUZIONE MEDIANTE APPALTO A TERZI) L’AREA VIENE SEPARATAMENTE EVIDENZIATA IN BILANCIO E SE ANCHE VENISSE RAPPRESENTATA UNITAMENTE AL FABBRICATO DAL PUNTO DI VISTA FISCALE L’AMMONTARE SU CUI CALCOLARE GLI AMMORTAMENTI SAREBBE COMUNQUE DATO DAI SOLI COSTI DI EDIFICAZIONE E DAGLI EVENTUALI SUCCESSIVI INTERVENTI CAPITALIZZATI SUL FABBRICATO

46 Eutekne – Tutti i diritti riservati 46 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) ACQUISTO DI AREA CON SOVRASTANTE RUDERE LA CIRCOLARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE 19.1.2007 N. 1 (§ 7.4) HA CHIARITO CHE L’ACQUISTO DI UN TERRENO CON UNA COSTRUZIONE SOVRASTANTE CHE COSTITUISCE PERÒ SOLTANTO UN RUDERE È NELLA SOSTANZA ASSIMILABILE ALL’IPOTESI DI ACQUISTO “SEPARATO” DI UN MERO TERRENO NEL SENSO CHE L’INTERO COSTO DI ACQUISTO SOSTENUTO È IMPUTATO AL COSTO FISCALMENTE RICONOSCIUTO DEL TERRENO (E NON AL RUDERE) AI SENSI DEL CO. 6 DELL’ART. 2645-BIS C.C. “SI INTENDE ESISTENTE L’EDIFICIO NEL QUALE SIA STATO ESEGUITO IL RUSTICO, COMPRENSIVO DELLE MURA PERIMETRALI DELLE SINGOLE UNITÀ, E SIA STATA COMPLETATA LA COPERTURA”

47 Eutekne – Tutti i diritti riservati 47 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) ACQUISTO “DIRETTO” DI FABBRICATO IN CASO DI ACQUISTO “DIRETTO” DI FABBRICATO STRUMENTALE LA QUOTA PARTE DEL COSTO FISCALMENTE NON AMMORTIZZABILE IN QUANTO RICONDUCIBILE AL VALORE DELL’AREA È PARI AL MAGGIORE TRA I SEGUENTI DUE VALORI VALORE DELLE AREE QUALE RISULTANTE DAL BILANCIO DELL’IMPRESA RELATIVO ALL’ANNO DI ACQUISIZIONE DEL FABBRICATO 20% DEL COSTO COMPLESSIVO DEL FABBRICATO (30% SE “FABBRICATO INDUSTRIALE”) LA VERSIONE ORIGINARIA DEL DL 223/2006 PREVEDEVA IN QUESTI CASI L’OBBLIGO DI REDAZIONE DI APPOSITA PERIZIA DI STIMA TALE OBBLIGO È PERÒ VENUTO MENO A SEGUITO DELLE MODIFICHE INTRODOTTE DAL DL 262/2006

48 Eutekne – Tutti i diritti riservati 48 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) NOZIONE DI “FABBRICATO INDUSTRIALE” LA CIRCOLARE 19.1.2007 N. 1 (§ 7.2) HA CHIARITO CHE SONO FABBRICATI INDUSTRIALI QUELLI DESTINATI ALLA PRODUZIONE O ALLA TRASFOR- MAZIONE DI BENI, TENENDO CONTO DELLA LORO EFFETTIVA DESTINAZIONE E PRESCINDENDO DALLA CLASSIFICAZIONE CATASTALE NEL CASO DI IMMOBILI UTILIZZATI “PROMISCUAMENTE”, L’INTERO IMMOBILE DOVRÀ CONSIDERARSI “INDUSTRIALE” QUALORA I METRI QUADRI UTILIZZATI PER LE ATTIVITÀ INDUSTRIALI SIANO PREVALENTI LA DESTINAZIONE D’USO RILEVANTE DELL’IMMOBILE È QUELLA CHE RISULTA IN RELAZIONE AL PERIODO DI IMPOSTA IN CUI L’IMMOBILE È ENTRATO IN FUNZIONE (PER I FABBRICATI “GIÀ POSSEDUTI” RILEVA L’UTILIZZO NEL PERIODO DI IMPOSTA PRECEDENTE A QUELLO IN CORSO AL 4.7.2006) IN CASO DI IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE (ANCHE FINANZIARIA) O IN COMODATO, IL PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE DEVE TENERE CONTO DEL CONCRETO UTILIZZO DELL’IMMOBILE FATTO DALL’UTILIZZATORE

49 Eutekne – Tutti i diritti riservati 49 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) INDICAZIONE SEPARATA DEL VALORE IN ATTO LA CIRC. AGENZIA DELLE ENTRATE 19.1.2007 N. 1 (§ 7.4) HA CHIARITO CHE L’IPOTESI DI SEPARATA INDICAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO E DEL VALORE DEL FABBRICATO NELL’AMBITO DI UN MEDESIMO ATTO DI COMPRAVENDITA NON CONSENTE ALL’IMPRESA ACQUIRENTE DI “SFUGGIRE” ALLA REGOLA DEL MAGGIOR VALORE TRA QUELLO DI ISCRIZIONE CONTABILE DELL’AREA SOTTOSTANTE E QUELLO RISULTANTE SULLA BASE DELL’APPLICAZIONE DELLE PERCENTUALI DEL 20% O DEL 30% AL COSTO COMPLESSIVO DELL’IMMOBILE

50 Eutekne – Tutti i diritti riservati 50 Ammortamenti fabbricati strumentali (segue) ACQUISTO DI FABBRICATO IN COSTRUZIONE LA CIRC. AGENZIA DELLE ENTRATE 19.1.2007 N. 1 (§ 7.5) HA CHIARITO CHE NONOSTANTE TUTTI I COSTI INCREMENTATIVI E LE RIVALUTAZIONI EFFETTUATE SUCCESSIVAMENTE ALL’ACQUISTO DI UN FABBRICATO SIANO INTERAMENTE RICONDUCIBILI AL COSTO DEL FABBRICATO (E QUINDI INTERAMENTE RILEVANTI AI FINI DELL’AMMORTAMENTO) QUANDO IL FABBRICATO ACQUISITO È “ESISTENTE” AI SENSI DELL’ART. 2645-BIS C.C. MA ANCORA IN CORSO DI COSTRUZIONE I COSTI CAPITALIZZATI PER L’ULTIMAZIONE DEL FABBRICATO SUCCESSIVAMENTE ALLA SUA ACQUISIZIONE VANNO SOMMATI AL COSTO DI ACQUISTO AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DELL’AGGREGATO SU CUI APPLICARE LE PERCENTUALI DEL 30% O DEL 20%

51 Eutekne – Tutti i diritti riservati 51 Leasing fabbricati strumentali QUOTA CANONE NON DEDUCIBILE PER DETERMINARE LA QUOTA PARTE DEL CANONE DI LEASING DA RENDERE INDEDUCIBILE (IN QUANTO RICONDUCIBILE AL COSTO DELLE AREE SU CUI INSISTE IL FABBRICATO OGGETTO DEL CONTRATTO) BISOGNA PROCEDERE COME SEGUE IN PRIMO LUOGO, BISOGNA DETERMINARE, SUL TOTALE DEI CANONI DI LEASING DI COMPETENZA DEL PERIODO DI IMPOSTA LA PARTE RIFERIBILE ALLA “QUOTA INTERESSI” E LA PARTE RIFERIBILE ALLA “QUOTA CAPITALE” IN SECONDO LUOGO, BISOGNA INDIVIDUARE, NELL’AMBITO DELLA “QUOTA CAPITALE”, LA PARTE DIRETTAMENTE CORRELABILE AL RIMBORSO DEL COSTO DELLE AREE

52 Eutekne – Tutti i diritti riservati 52 QUOTA CANONE NON DEDUCIBILE LA CIRC. 1/E/2007 (§ 7.6) AFFERMA CHE “OCCORRERÀ FARE RIFERIMENTO ALLE INDICAZIONI FORNITE AI FINI IRAP ALL’ART. 1 DEL DM 24.4.98” LA FINANZIARIA 2008 RICHIAMA GLI INTERESSI PASSIVI IMPLICITI NEI CANONI DI LEASING DESUNTI DAL CONTRATTO L A CIRC. 8/E/2009 (§ 4.4) AFFERMA CHE I SOGGETTI NON IAS DEBBONO CONTINUARE A FARE RIFERIMENTO AL DM 24.4.98 Leasing fabbricati strumentali

53 Eutekne – Tutti i diritti riservati 53 MODALITÀ DI CALCOLO QUOTA CAPITALE DEI CANONI INDEDUCIBILE = COSTO DI ACQUISTO SOSTENUTO DALLA SOCIETÀ DI LEASING – PREZZO DI RISCATTO FINALE X NUMERO DI GIORNI DI DURATA DEL LEASING NEL PERIODO DI IMPOSTA / NUMERO DI GIORNI TOTALE DI DURATA DEL LEASING X 0,2 (OPPURE 0,3 SE TRATTASI DI “FABBRICATO INDUSTRIALE”) Leasing fabbricati strumentali

54 Eutekne – Tutti i diritti riservati 54 ESEMPIO NUMERICO DATI CALCOLO INIZIO LEASING: 1.7.2006 (GG. NEL 2006: 184) DURATA: 30.6.2021 (15 ANNI – GG. TOTALI: 5.475) COSTO PER CONCEDENTE: 1.000.000 RISCATTO FINALE: 50.000 TIPO IMMOBILE: INDUSTRIALE (30%) (1.000.000 – 50.000) × (184 / 5.475) × 0,3 = 9.578 Leasing fabbricati strumentali

55 Eutekne – Tutti i diritti riservati 55 COSTO FISCALE FABBRICATO POST RISCATTO NEL CASO IN CUI SUCCESSIVAMENTE AL RISCATTO DEL BENE SI PROCEDA ALLA CESSIONE DEL FABBRICATO AI FINI DEL CALCOLO DELLA PLUSVALENZA IMPONIBILE IL COSTO FISCALMENTE RICONOSCIUTO DEL FABBRICATO DOVREBBE ESSERE PARI AL PREZZO DI RISCATTO AUMENTATO PERÒ DI UN AMMONTARE PARI ALLA QUOTA DEI CANONI RISULTATA INDEDUCIBILE AI SENSI DEL CO. 7-BIS DELL’ART. 36 DEL DL 223/2006 Leasing fabbricati strumentali

56 Eutekne – Tutti i diritti riservati 56 DECORRENZA E DISCIPLINA TRANSITORIA LE NUOVE DISPOSIZIONI HANNO LIMITATO GIÀ LA DEDUCIBILITÀ DI AMMORTAMENTI E CANONI DI LEASING SU FABBRICATI RELATIVI AL PERIODO DI IMPOSTA IN CORSO AL 4.7.2006 COMPRESI QUELLI SU BENI ACQUISITI O CONTRATTI STIPULATI IN PERIODI DI IMPOSTA PRECEDENTI LA FINANZIARIA 2008 CON NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA HA CHIARITO CHE LE QUOTE DI AMMORTAMENTO DEDOTTE NEI PERIODI D’IMPOSTA PRECEDENTI SONO RIFERITE PROPORZIONALMENTE AL COSTO DELL’AREA E AL COSTO DEL FABBRICATO Fabbricati strumentali

57 Eutekne – Tutti i diritti riservati 57 AMMORTAMENTI DEI BENI “MATERIALI” A DECORRERE DAL PERIODO DI IMPOSTA SUCCESSIVO A QUELLO IN CORSO AL 31.12.2007 VIENE MENO LA POSSIBILITÀ DI PROCEDERE A AMMORTAMENTI C.D. “ACCELERATI” AMMORTAMENTI C.D. “ANTICIPATI” PER EFFETTO DELL’ABROGAZIONE DEL CO. 3 DELL’ART. 102 DEL TUIR NORMA TRANSITORIA PER IL SOLO PERIODO DI IMPOSTA 2008 PER I BENI NUOVI ACQUISITI ED ENTRATI IN FUNZIONE NEL PERIODO DI IMPOSTA 2008 NON DEVE ESSERE DIMEZZATO IL COEFFICIENTE DI AMMORTAMENTO FISCALE RESTANO ESCLUSI DALLA NORMA TRANSITORIA BENI DI CUI ALLA LETT. B) DEL CO. 1 DELL’ART. 164 BENI DI CUI AL CO. 7 DELL’ART. 102-BIS Ammortamenti

58 Eutekne – Tutti i diritti riservati 58 Leasing CANONI DI LEASING A DECORRERE DAI CONTRATTI STIPULATI DALL’1.1.2008 LA DEDUCIBILITÀ DEI CANONI DI LEASING È SUBORDINATA AL RISPETTO DELLA SEGUENTE DURATA MINIMA DEL CONTRATTO BENI MOBILI BENI IMMOBILI 2/3 DEL PERIODO DI AMMORTAMENTO FISCALE PER GLI I VEICOLI A MOTORE DI CUI ALLA LETT. B) DEL CO. 1 DELL’ART. 164 RIMANE L’OBBLIGO DI DURATA MINIMA PARI ALL’INTERO PERIODO DI AMMORTAMENTO 2/3 DEL PERIODO DI AMMORTAMENTO FISCALE CON UN MINIMO DI 11 ANNI E CON UN MASSIMO DI 18 ANNI

59 Eutekne – Tutti i diritti riservati 59 Leasing CANONI DI LEASING Contratti stipulati:  fino al 3.12.2005 il contratto deve avere una durata almeno di 8 anni  dal 4.12.2005 al 31.12.2007 il contratto non deve essere inferiore alla metà del periodo di ammortamento e comunque non inferiore a 8 anni, né superiore a 15 anni

60 Eutekne – Tutti i diritti riservati 60 Leasing CALCOLO DELLA DURATA CONTRATTUALE  assume rilievo la stipula del contratto;  nel caso di leasing appalto rileva la data di consegna dell’opera  in caso di novazione del contratto si applica la nuova durata minima;  in caso di risoluzione anticipata del contratto prima del decorso del periodo minimo di durata non viene meno la deduzione dei canoni

61 Eutekne – Tutti i diritti riservati 61 Immobili patrimoniali Modifica all’art. 90 del TUIR ANTE DL 203/2005: i redditi degli immobili non strumentali sono determinati secondo le regole previste per i redditi fondiari. POST DL 203/2005: la regola viene mantenuta, ma:  per gli immobili locati, viene prevista una deduzione analitica delle spese di manutenzione ordinaria;  la deduzione in questione è soggetta a limitazioni.

62 Eutekne – Tutti i diritti riservati 62 La deducibilità delle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili locati dipende dalla relativa entità. L’ art. 90 del TUIR prevede, infatti, che:  se l’ammontare delle spese di manutenzione non eccede il 15% del canone di locazione, esse sono dedotte analiticamente per l’ammontare effettivamente sostenuto;  se, viceversa, il loro ammontare eccede il 15% del canone, la deduzione è limitata al 15% del canone. Immobili patrimoniali

63 Eutekne – Tutti i diritti riservati 63 Tipologia di spese deducibili Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia Deducibili, nel limite del 15% Indeducibili

64 Eutekne – Tutti i diritti riservati 64 Spese di manutenzione Nozione di “spese di manutenzione ordinaria” (art. 3 co. 1 lett. a) del DPR 380/2001) Sono quelle relative alle “opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”

65 Eutekne – Tutti i diritti riservati 65 Spese di manutenzione (segue) Capitalizzazione delle spese relative a immobili Condizione affinché le spese sostenute per interventi su immobili possano essere capitalizzate è che queste si concretizzino in un aumento significativo e misurabile:  della capacità o della produttività  della sicurezza  della vita utile  del cespite a cui si riferiscono. In caso contrario, gli oneri in questione costituiscono spese dell’esercizio

66 Eutekne – Tutti i diritti riservati 66 Questioni  la quota di spese di manutenzione che eccede il 15% del canone non può essere recuperata negli esercizi successivi, ma è definitivamente “persa”;  per le persone fisiche non imprenditori, continua ad operare il meccanismo di deduzione forfetaria (convenienza a non intestare immobili a società di gestione?)  il confronto tra spese sostenute e canoni deve essere effettuato per ciascun immobile o “per masse”? LA MODIFICA DELL’ART. 90 DEL TUIR EVIDENZIA LE SEGUENTI PROBLEMATICHE:

67 Eutekne – Tutti i diritti riservati 67 Esempio ANTE DL 203/2005POST DL 203/2005 DeduzioneForfetariaAnalitica Spese consi- derate Nessuna in modo espresso Spese manutenzione ordinaria IMMOBILIARI DI GESTIONE Le spese di manutenzione sono deducibili nel limite del 15% del canone di locazione. Esempio: canone di competenza 100 SpeseReddito (2004)Reddito (2005) 0100 – 15 = 85100 – 0 = 100 10100 – 15 = 85100 – 10 = 90 30100 – 15 = 85

68 Eutekne – Tutti i diritti riservati 68 Interessi passivi INTERPRETAZIONE AUTENTICA ART. 90 CO. 35 DELL’ART. 1 DELLA L. 244/2007 CON NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA VIENE RIPRI- STINATO L’ORIENTAMENTO IN BASE AL QUALE L’INDEDUCIBILITÀ OGGETTIVA DEI COMPONENTI NEGATIVI DI REDDITO RELATIVI AI C.D. “IMMOBILI PATRIMONIALI” DI CUI ALL’ART. 90 DEL TUIR COLPISCE SOLO GLI INTERESSI PASSIVI DI “FUNZIONAMENTO” OSSIA QUELLI RELATIVI A PASSIVITÀ CONTRATTE PER FINANZIARE LE SPESE DI FUNZIONAMENTO DELL’IMMOBILE PATRIMONIALE E NON ANCHE GLI INTERESSI PASSIVI DI “FINANZIAMENTO” OSSIA QUELLI RELATIVI A FINANZIAMENTI CONTRATTI PER L’ACQUISIZIONE DELL’IMMOBILE PATRIMONIALE

69 Eutekne – Tutti i diritti riservati 69 Interessi passivi INTERPRETAZIONE AUTENTICA ART. 90 SONO INTERESSI PASSIVI PER L’ACQUISIZIONE:  QUELLI ACCESI PER L’ACQUISTO IN SENSO STRETTO  QUELLI ACCESI PER LA COSTRUZIONE  RILEVANO ANCHE GLI INTERESSI PASSIVI GENERATI DALL0 SCOPERTO DI C/C

70 Eutekne – Tutti i diritti riservati 70 MECCANISMO DI CALCOLO PLAFOND DI DEDUCIBILITÀ DEGLI INTERESSI PASSIVI CHE RIENTRANO NELL’AMBITO OGGETTIVO DI APPLICAZIONE DELL’ART. 96 = INTERESSI ATTIVI + 30% DEL REDDITO OPERATIVO LORDO NORMA TRANSITORIA PER IL PERIODO DI IMPOSTA 2008 LA SOGLIA CALCOLATA SI AUMENTA DI 10.000 EURO PER IL PERIODO DI IMPOSTA 2009 LA SOGLIA CALCOLATA SI AUMENTA DI 5.000 EURO Interessi passivi (segue)

71 Eutekne – Tutti i diritti riservati 71 INTERESSI CAPITALIZZATI ESCLUSI IMMOBILI MERCE BENI STRUMENTALI MATERIALI E IMMATERIALI POSSONO ESSERE CAPITALIZZATI NEL COSTO DEI BENI GLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI AI PRESTITI CONTRATTI PER LA LORO COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZIONE OIC N. 24 § D.V) GLI INTERESSI PASSIVI CAPITALIZZABILI NEL COSTO DEI BENI SONO QUELLI MATURATI NEL PERIODO COMPRESO TRA L’ESBORSO DEI FONDI AI FORNITORI E IL MOMENTO IN CUI I BENI SONO PRONTI PER L’USO Interessi passivi (segue)

72 Eutekne – Tutti i diritti riservati 72 NORMA TRANSITORIA CO. 36 DELL’ART. 1 DELLA L. 244/2007 FINO AL PERIODO DI IMPOSTA IN CUI TROVANO APPLICAZIONE LE DISPOSIZIONI DI RIORDINO DELLA FISCALITÀ DEL SETTORE IMMOBILIARE DA APPROVARSI MEDIANTE APPOSITO DM SONO PROVVISORIAMENTE ESCLUSI DALL’AMBITO DI APPLICAZIONE DELL’ART. 96 DEL TUIR GLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI A FINANZIAMENTI GARANTITI DA IPOTECA SU IMMOBILI DESTINATI ALLA LOCAZIONE Interessi passivi (segue)