1 LA FISCALITA’ NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Vicenza Martedì 25 maggio 2010.

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1 1 LA FISCALITA’ NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Vicenza Martedì 25 maggio 2010

2 2 TASSAZIONE ORDINARIA Fabbricati (non soggetti ad I.V.A.): REGISTRO : 7% (beni culturali 3%) TRASCRIZIONE: 2% CATASTALE: 1% Terreni (non soggetti ad IVA): REGISTRO (non agricolo) : 8% REGISTRO (agricolo): 15% TRASCRIZIONE: 2% CATASTALE: 1% Fabbricati/Terreni soggetti ad IVA: REGISTRO: €. 168,00 TRASCRIZIONE: €. 168,00 CATASTALE: €. 168,00

3 3 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa REGISTRO : 3% TRASCRIZIONE: fissa (€. 168,00) CATASTALE: fissa (€. 168,00) Se atto soggetto ad I.V.A.: I.V.A.: 4% (imposta registro, di trascrizione e catastale fisse per complessivi €. 504,00)

4 4 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa REQUISITO OGGETTIVO: Deve trattarsi di fabbricati da considerarsi NON DI LUSSO secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 particolare rilievo assumono le superfici delle abitazioni; sono considerati di lusso: - le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 - - le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta. Superficie scende a 160mq se accompagnata da altre 3 caratteristiche di lusso Superfici da calcolare escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchina Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito, quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal Dm 2 agosto 196

5 5 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa REQUISITO SOGGETTIVO Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'acquirente deve dichiarare in atto: - - di avere la propria residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato - - ovvero di voler stabilire la propria residenza in detto Comune entro 18 mesi dalla data dell'atto di acquisto - - ovvero di svolgere la propria attività in detto Comune (le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono all'estero che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio italiano o ai cittadini italiani che lavorano all'estero per immobili siti nel luogo ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipendono)

6 6 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa - di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato - di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.

7 7 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si estendono anche alle pertinenze? SI (anche se acquistate con atto separato) ma limitatamente ad una sola unità catastalmente classata come C/6 (autorimessa, posto auto) e ad una sola unità catastalmente classata come C/2 (cantina, deposito ecc.) Le agevolazioni si estendono anche alle aree scoperte di pertinenza? Si se censite al catasto urbano unitamente al bene principale. No se area autonomamente censita al catasto terreni. Si se l’area censita al Catasto terreni è "graffata” al bene principale; tuttavia non deve superare di sei volte l’area coperta. (Circ. 38/E/2005)

8 8 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si estendono anche al fabbricato rurale? SI: l’agevolazione "prima casa" trova applicazione anche nella ipotesi di trasferimento di case rurali destinate ad abitazione, purché non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo. (Circ. 38/E/2005, 3.2), Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene acquistata la sola nuda proprietà? SI: è previsto espressamente dalla norma che l'agevolazione tributaria possa trovare applicazione, purché in presenza degli altri requisiti. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.1.) Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene acquistata una quota indivisa? SI: purch è in presenza di tutti i requisiti previsti. Infatti, oltre a non esservi un'espressa esclusione normativa, è lo stesso legislatore ad ammettere indirettamente tale possibilit à al comma 1 lettera c) della nota II Bis, ove è previsto "che l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote....."). (Cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.3.)

9 9 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche se vengono acquistate due unità contigue da fondere in un’unica abitazione? Ovvero una nuova unità da unificare ad un’unità precedentemente acquistata con benefici prima casa? L' agevolazione spetta, purché l' abitazione conservi, anche dopo la "fusione", le caratteristiche non di lusso di cui al Dm 2 agosto 1969. (Circ. 38/E/2005, 3.4) Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene trasferita un’unità cat. C/2 da trasformare in abitazione? NO: gli Uffici, fondandosi sul dato catastale, escludono l’applicazione delle agevolazioni ai C/2 se non trasferiti come pertinenza di abitazione SI per C.N.N. (Q. 139/2009T): l’agevolazione compete, purchè l ‟ immobile sia in fase di trasformazione in base a regolare provvedimento edilizio”

10 10 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di trasferimento di fabbricato al grezzo? Secondo la Circolare 38/E del 12 agosto 2005, 3.3: - l' agevolazione "prima casa" spetta anche per gli acquisti di fabbricati "in corso di costruzione" che presentino, seppure in fieri, le caratteristiche non di lusso - - l' agevolazione spetta in base alle dichiarazioni del contribuente, tra cui quella di non rendere l' abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori; - il contribuente, al fine di conservare l' agevolazione, deve dare dimostrazione della ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell' atto; - qualora l’immobile non sia ultimato entro tale termine ovvero presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili, il contribuente decade dai benefici; - il termine triennale di decadenza degli uffici dal potere di accertamento decorre dalla ultimazione dei lavori, altrimenti "potrebbe verificarsi la situazione paradossale in base alla quale il termine per l' ultimazione dei lavori e quello per l' accertamento coincidono, con la conseguenza che, di fatto, l' amministrazione sarebbe privata del potere di accertamento”

11 11 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente di una quota che sia titolare di altra quota sulla medesima abitazione? SI: la Circolare 38/E11/2005 ribadisce che nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l' agevolazione si applica purché ricorrano gli altri requisiti. L' agevolazione spetta nelle seguenti ipotesi: - acquisto di ulteriori quote di proprietà; - acquisto della nuda proprietà da parte del titolare di usufrutto, uso o abitazione; - acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione. In tutti i casi l' agevolazione spetta anche se sia stata già fruita in relazione all'acquisto dei diritti già posseduti. E' evidente che si è inteso agevolare il conseguimento della piena proprietà di una sola unità immobiliare. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.9.)

12 12 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare in comunione con terzi (diversi dal coniuge) di altra abitazione nel medesimo Comune? SI in quanto solo la proprietà in via esclusiva o la comproprietà col coniuge escludono la applicablità delle agevolazioni (cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.7) Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare di altra abitazione nello stesso comune acquistata con IVA ridotta dal 24 aprile 1982 al 22 maggio 1993? L' agevolazione compete, purché ricorrano gli altri presupposti: i soggetti che hanno acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici dal 24 aprile 1982 al 22 maggio 1993, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. "prima casa". I.V.A.: sino al 21.12.1988 = 2% - dal 22.12.1988 = 4%

13 13 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare della nuda proprietà di altra abitazione nello stesso comune? SI se non acquistata con agevolazioni prima casa (cfr. Circ. 38/E/2005, 2.2) Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare di diritti parziari su altra abitazione nello stesso comune o della piena proprietà su immobile in altro comune acquistati con agevolazioni 1 casa per donazione o successione? SI: l' agevolazione compete, purché ricorrano gli altri presupposti. L' applicazione dell'agevolazione in argomento (art. 69 legge n. 342/2000) non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti in materia di imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l' acquisto del bene in regime agevolato (Cfr. Circ. 44/E/2001,1.)

14 14 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente in comunione legale dei beni se il coniuge non ha i requisiti? La Circ. 38/E/2005, 2.1: se uno solo dei coniugi possiede i requisiti per fruire dell'agevolazione il beneficio fiscale è applicabile nella misura del 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti. Per ottenere l' agevolazione sull'intero è necessario che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni prescritte dalla legge Sostengono, invece, la fruibilità delle agevolazioni anche da parte del coniuge in c.l., non intervenuto all ‟ atto e non in possesso dei requisiti: - Cass. Sez. Trib., 28 giugno 2000, n. 14237 - “... colui che diviene proprietario di metà del bene a seguito di un atto compiuto dal coniuge non è “acquirente” del bene stesso, ma lo riceve per volontà della legge. Di conseguenza non è tenuto al possesso dei requisiti posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie “prima casa” - Cass. ordinanza 1 luglio 2009, n. 15426, sez. V civile

15 15 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Competono le agevolazioni in caso di acquisto nel Comune di residenza di casa successivamente locata a terzi? SI: non è più ostativa per l ‟ applicazione dell ‟ agevolazione la circostanza che l ‟ unità immobiliare non sia destinata ad abitazione dell ‟ acquirente, requisito richiesto, invece, dalla normativa previgente.” (Cfr. Risoluzione 6 ottobre 2003 n. 192/E) Competono le agevolazioni in caso di acquisto in Comune diverso da quello di residenza con trasferimento in questo Comune nei 18 mesi e locazione della casa acquistata? Il contribuente non ha anche l’obbligo di destinare ad abitazione l ‟ immobile acquistato oltre a quello di stabilire la residenza nel Comune ove tale immobile è situato, potendo utilizzare a tale scopo altro immobile del quale abbia la disponibilità in forza di comodato o locazione ovvero del quale sia per es. titolare di diritti di comproprietà non agevolati. (Cfr. CNN Risposta a Quesito n. 259-2008/T)

16 16 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Quali sono le cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa? - in caso di dichiarazione mendace - in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati prima di 5 anni dalla data del loro acquisto (imposte nella misura ordinaria + soprattassa pari al 30 % delle stesse imposte+interessi moratori) L'avviso di liquidazione della maggior imposta deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di 3 anni (Cass. 1196 21.11.2003) che decorre: - dalla data della registrazione, per le dichiarazioni mendaci; - dalla data di scadenza del diciottesimo mese, nel caso in cui l' acquirente abbia dichiarato di voler trasferire la residenza; - dalla data di ultimazione dei lavori nel caso di acquisto di immobile in corso di costruzione, ultimazione da "dimostrare" entro tre anni dalla registrazione.

17 17 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Si ha decadenza anche nel caso di trasferimento nel quinquiennio di diritti parziari? Si. Si sono prospettati i seguenti casi: - vendita di porzione dell’abitazione acquistata con le agevolazioni: decadenza limitata al valore della parte rivenduta mediando tra le ragioni del fisco e le esigenze del contribuente (CNN studio 12/2003T) - vendita di quota: decadenza limitata alla quota ceduta (Risol. 31/E del 16.2.2006) - vendita di nuda proprietà: decadenza limitata alla parte del prezzo corrispondente al diritto ceduto (Risol. n. 213 dell’8.8.2007)

18 18 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Si può evitare la decadenza nel caso di trasferimento entro i 5 anni? SI: la decadenza non opera, giusta espressa disposizione normativa, nel caso in cui il contribuente, entro 1 anno dall'alienazione dell'immobile proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. L' Amm. Finanziaria ritiene che il contribuente debba aver realizzato la finalità di destinare l'immobile acquistato ad abitazione principale "quanto meno entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell'ufficio” (Cfr. Risoluzione 6 ottobre 2003 n. 192/E) Si ritiene idoneo a impedire la decadenza l ‟ acquisto di uno qualsiasi dei diritti contemplati nella norma in commento: proprietà (anche superficiaria), nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione (interi o pro-quota). Fermo in ogni caso l ‟ obbligo della destinazione abitativa. Per l' Amm. Finanziaria non vale ad escludere la decadenza un riacquisto entro l’anno per donazione

19 19 I FABBRICATI agevolazioni 1 casa Quali riacquisti possono evitare la decadenza? Abitazione locata a terzi: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione principale Abitazione in nuda proprietà: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione principale (ad es. usufrutto acquistato da familiare e concessione in comodato) Abitazione in comproprietà: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione principale (ad es. acquisto in comunione col coniuge; cfr.Circ. 19/E/2001) Abitazione in usufrutto o abitazione: fermo l’obbligo della destinazione abitativa Acquisto di terreno su cui costruire casa di abitazione: si se entro 1 anno dalla alienazione venga ad esistenza il nuovo fabbricato (realizzazione del rustico ex art. 2645 bis c.c.); fermo l’obbligo della destinazione abitativa (Circ. 38/E/2005 n.5.2) Stipula entro 1 anno di un preliminare: NO non avendo il preliminare effetti traslativi (Risol. 3 maggio 2004 n. 66/E) Acquisto entro 1 anno di casa senza agevolazioni 1 casa (ad es. fabbricato di lusso): SI: la norma richiede SOLO l’acquisto di casa da adibire a propria abitazione principale

20 20 I fabbricati: il CREDITO di imposta PRESUPPOSTO: Acquisto di un'abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali cd. "prima casa" entro un anno dalla vendita: - di altra abitazione a suo tempo (e comunque DOPO il 22 aprile 1982) acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa - di altra abitazione acquistata tra il 22 aprile 1982 ed il 22 maggio 1993, con IVA ridotta per vendita da costruttore ma in presenza dei requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa" CONTENUTO: Il CREDITO DI IMPOSTA è pari alla minore tra la imposta a suo tempo pagata e l'imposta dovuta per il nuovo acquisto.

21 21 I fabbricati: il CREDITO di imposta MODALITA’ DI UTILIZZO: Il credito di imposta potrà essere compensato con qualsiasi imposta esclusa solo l'IVA. Il credito potrà, ad esempio, essere utilizzato ai fini della determinazione dell'imposta sui redditi relativa all'anno in cui è stato stipulato l'atto di acquisto che ha generato il credito medesimo e dovrà essere evidenziato nella relativa dichiarazione (Mod. 730 o Unico). Il credito potrà invece essere utilizzato immediatamente mediante compensazione con l'imposta dovuta per il nuovo acquisto, se questo è soggetto ad imposta di registro. Tale compensazione non è invece possibile in caso di acquisto soggetto ad IVA

22 22 I fabbricati: il CREDITO di imposta Il credito compete anche nel caso di precedente acquisto a titolo gratuito? NO: un soggetto che abbia alienato un ‟ abitazione pervenutagli per atto di donazione o successione, ancorché sia stata a suo tempo acquistata dal donante o dal de cuius con le agevolazioni prima casa, non potrà avvalersi del beneficio in commento. Il credito compete anche nel caso di alienazione nell’anno precedente a titolo gratuito? SI : per "alienazione" deve intendersi non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito disposto per atto di donazione. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 1.2.) Il credito compete anche nel caso di riacquisto a titolo gratuito? NO: in quanto l' atto di riacquisto della prima casa non è soggetto a nessuna delle imposte (imposta di registro o IVA) in presenza delle quali matura il diritto al credito d' imposta in esame. (Cfr. Risoluzione 3 aprile 2008 n. 125/E)

23 23 I fabbricati: il CREDITO di imposta Il credito compete anche nel caso di riacquisto mediante permuta o appalto? SI: il credito compete anche nell ‟ ipotesi in cui il soggetto acquisisca un’ altra abitazione mediante permuta o mediante contratto di appalto, atteso che la norma prevede che l ‟ acquisto dell'immobile possa avvenire a qualsiasi titolo. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 1.2.) Coma si calcola il credito nel caso di “terzo” acquisto ? Si ammette il credito di imposta sul terzo acquisto fino a concorrenza dell’imposta dovuta per il secondo (cfr Circ. 48/E del 7.6.2002) Es. Primo acquisto: imposta dovuta-pagata Euro 3000,00; Secondo acquisto: imposta dovuta Euro 6000,00, assolta per Euro 3000,00 col credito e per Euro 3000,00, mediante versamento di pari importo; Terzo acquisto: se l ‟ imposta dovuta è di Euro 9000,00 verrà assolta per Euro 6000,00 col credito e per Euro 3000,00 in "contanti”

24 24 I fabbricati: il CREDITO di imposta Il credito NON compete a coloro: - che abbiano alienato un immobile acquistato PRIMA del 22 aprile 1982 - che abbiano alienato un immobile acquistato con l ‟ aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione c.d."prima casa"; - che abbiano alienato un immobile pervenuto per successione o donazione, fatta salva la ipotesi di acquisto con il pagamento delle aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso, a sensi dell'art. 13 legge 18.10.22000, n. 383; - che riacquistino una “prima casa” per successione o donazione; - che riacquistino un immobile non avente le caratteristiche richieste e quindi coloro che nell’acquisto dell’immobile non usufruiscono ovvero decadono dal beneficio dell ‟ aliquota agevolata; - nei cui confronti, per il precedente acquisto, non sia stata confermata, in sede di accertamento, l’agevolazione c.d. "prima casa" sulla base della normativa vigente alla data dell’atto, ancorché sia pendente un procedimento contenzioso sulla specifica questione (Cfr. Circ. 19/E/2001, 1.2. - Circ. 38/E/2005, 8. - Ris. 125/E/2008)

25 25 I fabbricati: “prezzo valore” Regime “agevolativo” riguardante la BASE IMPONIBILE I riferimenti normativi: - art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (finanziaria 2006) Viene introdotta la regola del prezzo valore ma LIMITATAMENTE al caso in cui alienante ed acquirente siano persone fisiche - art. 1 comma 309 legge 27 dicembre 2006 n. 296 (finanziaria 2007) La regola del prezzo valore viene estesa ad ogni caso di cessione soggetta ad imposta di registro in cui parte acquirente sia una persona fisica (non è più necessario che anche l’alienante sia persona fisica)

26 26 I fabbricati: “prezzo valore” PRESUPPOSTO SOGGETTIVO Il trasferimento deve intervenire A FAVORE di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Resta esclusa l'applicazione di detta disciplina nel caso di: - cessioni nelle quali parte acquirente sia una società, un ente collettivo, un ente pubblico o comunque un soggetto che non sia persona fisica (vanno così esclusi, ad esempio, gli atti di conferimento in società); - cessioni nelle quali parte cedente sia una società o un imprenditore individuale che abbia costruito o ristrutturato l'immobile abitativo oggetto di cessione da meno di 4 anni, con conseguente assoggettamento della cessione ad I.V.A.

27 27 I fabbricati: “prezzo valore” Rientrano, al contrario, nell'ambito di applicazione della regola del prezzo valore a seguito delle modifiche introdotte dalla finanziaria 2007: - le cessioni da parte di società o imprenditore individuali - che siano esenti da I.V.A. ai sensi dell'art. 10 primo comma lett. 8bis DPR 633/1972 e quindi assoggettate ad imposte proporzionali di registro, di trascrizione e catastale Si è ritenuta operante la regola del prezzo valore anche nel caso di assegnazione di bene abitativo da SOCIETA’ SEMPLICE a propri soci persone fisiche (CNN - risposta a quesito 15-2007/T)

28 28 I fabbricati: “prezzo valore” PRESUPPOSTO OGGETTIVO: La regola del prezzo valore si applica esclusivamente: * alle "unità ad uso abitativo”: non essendo previste limitazioni di sorta (non valgono limiti come per le agevolazioni prima casa): - - sono ricomprese anche le abitazioni qualificabili di "lusso" - si prescinde dal numero di unità trasferite * alle "relative pertinenze"; non essendo previste limitazioni di sorta (non valgono limitazioni come per le agevolazioni prima casa alle sole pertinenze classificate C/2, C/6 e C/7): - - sono ricompresi TUTTI gli immobili che possano qualificarsi pertinenze ex art. 817 c.c., a prescindere dalla qualificazione e classificazione catastale (e quindi anche a terreni purchè non suscettibili di utilizzazione edificatoria) - - si prescinde dal numero delle pertinenze stesse.

29 29 I fabbricati: “prezzo valore” La regola PrezzoValore è applicabile anche alle pertinenze trasferite separatamente dal bene principale In questo senso depone anche la disciplina, per altri versi più restrittiva, in tema di "agevolazioni prima casa”. Conferma nella Circolare A.E. n. 6/E del 13 febbraio 2006: “si ritiene sia possibile applicare anche all’acquisto separato della pertinenza …. il disposto del comma 497 semprechè risulti dall’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile” Resta esclusa l'applicazione del PrezzoValore: - in caso di fabbricati a destinazione non abitativa (negozi, uffici, capannoni industriali, ecc.) - in caso di terreni (salvo siano pertinenze di unità abitative)

30 30 I fabbricati: “prezzo valore” Nel caso di “oggetto plurimo” sarà possibile avvalersi del PrezzoValore limitatamente agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (per gli altri immobili la tassazione avverrà sulla base del prezzo dichiarato) La regola del PrezzoValore, basandosi sul "valore catastale", troverà applicazione solo in caso di immobili allibrati al catasto con rendita (anche con la procedura "DOCFA”). Nel caso in cui l'A.T. dovesse rettificare le rendite proposte, si ritiene necessario presentare apposita denuncia all’A.E. e versare l'imposta dovuta a conguaglio. La regola PrezzoValore non troverà applicazione nel caso di immobili privi di rendita (ad es. fabbricati al grezzo, fabbricati rurali censiti al Catasto terreni, aree urbane censite al Catasto dei Fabbricati, ecc.)

31 31 I fabbricati: “prezzo valore” BENI CULTURALI: trova applicazione anche per questi beni la regola del PrezzoValore Nessuna interferenza con la prelazione spettante a Stato/Ente pubblico (va esercitata con riguardo al prezzo). Valore catastale: da calcolare sulla rendita attribuita. Non trova applicazione art. 11 c.2 l. 413/1991 ( Non trova applicazione art. 11 c.2 l. 413/1991 (applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della medesima zona censuaria). Si applica solo alle imposte dirette (Cass. 17152/2004 - Comm.Trib.Reg.Veneto 8/2005) CNN studio 76/2006/T In questo senso CNN studio 76/2006/T

32 32 I fabbricati: “prezzo valore” PRESUPPOSTO CONTRATTUALE: Per l’applicazione della regola Prezzo/Valore deve trattarsi di cessioni con corrispettivo, e risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata). Si applica anche alla permuta (ovviamente tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa ed avente per oggetto immobili abitativi con relative pertinenze) In questo senso Risoluzione A.E. n. 320/E del 9 novembre 2007. Per l’A.E.: “nella nozione di cessione di cui all’art. 1 c. 497 legge 266/2005 rientra anche il contratto di permuta.. e che “a tal fine sarà comunque necessario indicare in atto il conguaglio pattuito dalle parti nonchè il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati”

33 33 I fabbricati: “prezzo valore” ESCLUSIONI: La regola del “Prezzo/Valore” non si applica a: - gli atti di donazione, ove manca un corrispettivo - gli atti di divisione senza conguaglio - - le cessioni che non risultino da atto notarile In questo senso anche l’Agenzia delle Entrate con: - Circolare n. 121/E del 1 giugno 2007 (esclude il Prezzo valore se il trasferimento avviene con scrittura privata non autenticata) - Circolare n. 141/E del 21 giugno 2007 (esclude Prezzo Valore con riguardo a “fattispecie … nelle quali non interviene la figura del notaio e, quindi, anche nell'ipotesi di trasferimento coattivo disposto con sentenza, ex articolo 2932 c.c.) -

34 34 I fabbricati: “prezzo valore” DIRITTI CUI SI APPLICA IL PREZZO VALORE PrezzoValore si applica alle cessioni sia della piena proprietà che di diritti reali limitati di godimento (usufrutto, uso, abitazione) che della nuda proprietà Conferma dall’A.E. nella Circolare n. 121/E del 1 giugno 2007: “rientrano nell'ambito applicativo dell’art. 1 c 497 … anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata …. ai sensi dell'art. 43 TUR Infatti “l’art. 43 del TUR … prevede per i "contratti...costitutivi di diritti reali" la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso.”

35 35 I fabbricati: “prezzo valore” FORMALITA’ Per potersi avvalere della regola del Prezzo Valore, l'acquirente deve farne espressa richiesta al Notaio, all'atto della cessione. Tale richiesta dovrà, a sua volta, essere fatta risultare, con apposita clausola, dall'atto notarile di cessione. Non è invece necessaria l'indicazione in atto del valore catastale, essendo sufficiente la semplice richiesta Tuttavia tale indicazione potrà essere opportuna, anche se eventuali errori nel calcolo non comporteranno decadenza dalla specifica modalità di tassazione, nè accertamenti di maggior valore, ma solo l'obbligo di versamento delle maggiori imposte dovute a conguaglio

36 36 I fabbricati: “prezzo valore” Obbligo di indicare il corrispettivo pattuito: Ai sensi dell'art. 35 comma 21 legge 4 agosto 2006 n. 248 di conversione del D.L. 4 luglio 2006 n. 223 le parti nell’avvalersi della regola del Prezzo Valore hanno COMUNQUE L'OBBLIGO di indicare nell'atto il corrispettivo effettivamente pattuito. Se viene occultato, anche solo in parte il corrispettivo effettivo, le imposte sono dovute sull'intero corrispettivo accertato (e non più sul “valore catastale”) Inoltre si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al Valore catastale, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata a sensi dell'art. 71 TUR

37 37 I fabbricati: regime I.V.A. Disciplina a I.V.A. è stata profondamente modificata dalla legge 4.8.006 n. 248 di conversione del D.L. 4.7.2006 n. 223 SONO SOGGETTE AD I.V.A. le cessioni aventi per oggetto: - aree edificabili (in base allo strumento urbanistico generale ADOTTATO dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo) - fabbricati ad uso abitativo o comunque diversi da quelli strumentali che siano stati costruiti dalla impresa venditrice (in proprio o tramite appalto), purchè la cessione avvenga entro i 4 anni dalla ultimazione della costruzione ovvero siano stati oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione da parte dell'impresa venditrice (in proprio o tramite appalto) purchè la cessione avvenga entro i 4 anni dalla ultimazione dell’intervento

38 38 I fabbricati: regime I.V.A. - fabbricati ad uso abitativo o comunque diversi da quelli strumentali che siano stati costruiti dalla impresa venditrice (in proprio o tramite appalto), anche se la cessione avvenga DOPO i 4 anni dalla ultimazione della costruzione ovvero siano stati oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione da parte dell'impresa venditrice (in proprio o tramite appalto) ANCHE se la cessione avvenga DOPO i 4 anni dalla ultimazione dell’intervento, PURCHE' detti fabbricati siano stati LOCATI per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata (modifica introdotta dall'art. 1 comma 330 legge 296/2006) Tassazione dell'atto traslativo: imposta registro €. 168,00; imposta di trascrizione: €. 168,00; imposta catastale €. 168,00; Disciplina a I.V.A. è stata profondamente modificata a seguito delle modifiche introdotte dalla legge 4 agosto 2006 n. 248 di conversione del D.L. 4 luglio 2006

39 39 I fabbricati: regime I.V.A. Sono, inoltre, soggette ad I.V.A. le cessioni fatte da imprese ed aventi per oggetto fabbricati strumentali (rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10) qualora: - si tratti di cessioni eseguite dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla data di ultimazione lavori di costruzione (eseguiti in proprio o mediante appalto) o dalle imprese che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento (eseguito in proprio o mediante appalto) - si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla detrazione I.V.A. in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni ecc.) - si tratti di cessioni nei confronti di "privati" ossia di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professione privi quindi del diritto alla detrazione dell'I.V.A.

40 40 I fabbricati: regime I.V.A. - si tratti di cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'applicazione dell'I.V.A. Tassazione dell'atto traslativo: imposta registro €. 168,00; imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale 1% Nel caso gli acquirenti di immobili strumentali siano fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5%

41 41 I fabbricati: regime I.V.A. SONO ESENTI I.V.A. ex art. 10. primo comma, nn. 8, 8bis, 8ter D.P.R. 633/1972 così come modificato dall'art. 35 comma ottavo citata legge 248/2006 di conversione del D:L. 223/2006, tutte le altre cessioni Ad esempio sono cessioni esenti I.V.A.: 1) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in essere da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi abbiano effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione; 2) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in essere dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dell'intervento di recupero;

42 42 I fabbricati: regime I.V.A. 3) le cessioni di fabbricati strumentali per le quali l'impresa cedente, nell'atto di cessione non abbia manifestato l'opzione per l'imposizione I.V.A. qualora: - si tratti di cessioni poste in essere da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi abbiano effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione; - si tratti di cessioni poste in essere dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dell'intervento di recupero; - si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla detrazione I.V.A. in percentuale superiore al 25%

43 43 I fabbricati: regime I.V.A. Tassazione dell'atto traslativo (esente da IVA): EDIFICI AD USO ABITATIVO (prima casa): imposta registro: 3%; imposta trascrizione: €. 168,00; imposta catastale €. 168,00; EDIFICI AD USO ABITATIVO (no prima casa): imposta registro: 7%; imposta trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%; EDIFICI AD USO ABITATIVO (con vincolo culturale): imposta registro: 3%; imposta trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%; IMMOBILI STRUMENTALI: imposta registro €. 168,00 imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale 1%

44 44 I fabbricati: regime I.V.A. In caso di IMMOBILI STRUMENTALI esenti da I.V.A. si applica comunque l’imposta di registro FISSA (€. 168,00) Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 "l’imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA/Registro, previsto dall’art. 40 del dpr 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell’ambito applicativo dell’I.V.A.” Nel caso di fondi immobiliari chiusi ovvero di imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5%

45 45 I fabbricati: regime I.V.A. IMMOBILI RESIDENZIALI ESENTI I.V.A. DESTINATI ALLA RIVENDITA ENTRO 3 ANNI: imposta registro: 1% imposta di trascrizione & imposta catastale: €. 168,00 Condizioni: - Cessione esente da I.V.A. (posta in essere da impresa) - l'acquirente deve essere impresa avente per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili - nell'atto di acquisto deve dichiarare che intende trasferire l'immobile acquistato entro i successivi tre anni. Oggetto di trasferimento debbono essere fabbricati o porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali Si decade dalla agevolazione nel caso di mancata rivendita entro 3 anni

46 REVERSE CHARGE Il "Reverse Charge" (come disciplinato dal dell'art. 17 quinto e sesto comma DPR. 633/1972) costituisce deroga al principio generale in base al quale l'I.V.A. è dovuta dai soggetti che effettuano le cessioni di beni e le prestazioni di servizi. Con riguardo a determinate operazioni è, invece, prevista la cd. "inversione contabile" (ovvero Reverse Charge) in forza della quale al pagamento dell'imposta è tenuto il cessionario, anziché il cedente. Condizioni per l'operare del Reverse Charge sono le seguenti: - che si tratti di una delle operazioni espressamente individuate dalla legge ovvero mediante apposito decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze (art. 17 settimo comma DPR 633/1972) - che si tratti di una delle operazioni espressamente individuate dalla legge ovvero mediante apposito decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze (art. 17 settimo comma DPR 633/1972) - che il cessionario sia soggetto passivo d'imposta nel territorio dello Stato (non opera il R.C. ad esempio con riguardo ai privati) - che il cessionario sia soggetto passivo d'imposta nel territorio dello Stato (non opera il R.C. ad esempio con riguardo ai privati) 46

47 REVERSE CHARGE Le modalità operative previste nel caso di R.C.: - la fattura deve essere emessa dal cedente senza addebito d'imposta (pertanto con indicazione di aliquota I.V.A. pari a 0) e con il richiamo espresso alla disposizione dell'art. 17 quinto comma DPR 633/1972: - la fattura deve essere emessa dal cedente senza addebito d'imposta (pertanto con indicazione di aliquota I.V.A. pari a 0) e con il richiamo espresso alla disposizione dell'art. 17 quinto comma DPR 633/1972: - detta fattura deve essere integrata dal cessionario con l'indicazione dell'aliquota e della relativa imposta - detta fattura deve essere integrata dal cessionario con l'indicazione dell'aliquota e della relativa imposta - la fattura così integrata deve poi essere annotata dal cessionario sia nel registro delle fatture emesse che nel registro degli acquisti - la fattura così integrata deve poi essere annotata dal cessionario sia nel registro delle fatture emesse che nel registro degli acquisti per effetto di questa duplice annotazione sia nel registro delle fatture emesse che nel registro degli acquisti il cessionario può "compensare" immediatamente l'I.V.A. connessa all'operazione e quindi non effettuare alcun versamento a titolo di imposta. 47

48 REVERSE CHARGE Operazioni soggette al Reverse Charge i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. su opzione del cedente i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. su opzione del cedente i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. in quanto posti in essere nei confronti di soggetti passivi I.V.A. con diritto alla detrazione I.V.A. in misura non superiore al 25% i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. in quanto posti in essere nei confronti di soggetti passivi I.V.A. con diritto alla detrazione I.V.A. in misura non superiore al 25% Restano esclusi invece dal R.C. gli altri trasferimenti di immobili strumentali soggetti ad I.V.A. e cioè: - i trasferimenti eseguiti dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dalle imprese che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento - i trasferimenti nei confronti di "privati" privi quindi del diritto alla detrazione dell'I.V.A. (comunque non assoggettabili al R.C.) 48

49 AREE IN PIANI URBANISTICI La finanziaria 2008 (legge 244/2007) ha previsto: - un particolare regime fiscale (per quanto riguarda imposta di registro e imposta di trascrizione) per le aree ricomprese in piani Urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione di programmi di Edilizia residenziale (art. 1 commi 25 e 26) - l'abrogazione definitiva del regime fiscale introdotto dell'art. 33 c. 3 l. 388/2000, anche nella versione più limitata susseguente alle modifiche del D.L. 223/2006 e s.m.i. - l'abrogazione definitiva del regime fiscale introdotto dell'art. 33 c. 3 l. 388/2000, anche nella versione più limitata susseguente alle modifiche del D.L. 223/2006 e s.m.i. Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, si applicano: - l'imposta di registro nella misura dell'1% (a condizione, peraltro, che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro 5 anni dalla stipula dell'atto) - l'imposta di registro nella misura dell'1% (a condizione, peraltro, che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro 5 anni dalla stipula dell'atto) 49

50 AREE IN PIANI URBANISTICI - l'imposta di trascrizione nella misura del 3% (per tale imposta, fissata in misura maggiore a quella ordinaria, non è prevista alcuna condizione) - l'imposta catastale nella misura dell'1% (trattasi della misura "ordinaria" non avendo la finanziaria 2008 riguardato questa imposta) Il carico fiscale complessivo è quindi del 5% (contro l'11% previsto in via ordinaria). - deve peraltro trattarsi di Piani Urbanistici con destinazione residenziale. Rimangono invece esclusi dal nuovo regime agevolato tutti i Piani Urbanistici aventi diversa destinazione Nelle nuove disposizioni è scomparso ogni riferimento "alla approvazione ai sensi della normativa statale e regionale" e si non si fa più riferimento ad immobili "soggetti" ma più semplicemente ad immobili "compresi" in Piani Urbanistici: si ritiene pertanto che per l'applicazione del nuovo regime agevolato sia sufficiente la sola previsione di P.R.G 50

51 AREE IN PIANI URBANISTICI Si rammenta che, con riguardo alla abrogata legge 388/2000, l’A.E. aveva ritenuto che per la concessione delle agevolazioni fosse necessaria non solo la approvazione del P.U.A. (come peraltro richiesto dalla legge) ma che fosse addirittura necessaria anche la previa stipula della convenzione urbanistica (Circolare A.E. n. 11/E del 31 gennaio 2002) La circostanza che le nuove disposizioni richiedano che le aree siano “ricomprese” nell'ambito dei Piano Urbanistici, senza più richiedere che gli stessi "siano stati regolarmente approvati", fa venir meno le motivazioni stesse in base alle quali l’A.E. aveva ritenuto necessaria anche la convenzione urbanistica Né si può ritenere applicabile nel caso di specie la disposizione dell'art. 2 comma 30 legge 350/2003, con la quale il legislatore aveva, di fatto, legalizzato l'interpretazione dell’A.E.. Tale disposizione, infatti è strettamente correlata con quella dell'art. 33 terzo comma legge 388/2000, espressamente richiamata, la cui formulazione non è stata recepita dalla finanziaria 2008. 51

52 AREE IN PIANI URBANISTICI Anche per quanto riguarda la condizione cui è subordinata l'applicazione dell'imposta di registro all’1% non si può non notare la diversa formulazione della nuova disposizione rispetto a quella dell'art. 33 c. 3 legge 388/2000 Da una parte si parla di "intervento cui è finalizzato il trasferimento", dall'altra, invece di "utilizzazione edificatoria dell'area". Tutto ciò ci fa ritenere che la nuova disposizione non richieda necessariamente un'attività edificatoria. Si può ritenere che il regime agevolativo sia finalizzato a incentivare la urbanizzazione di terreni, a prescindere da una loro diretta utilizzazione edificatoria. E ciò in coerenza con la circostanza dell'applicabilità dell'aliquota agevolata anche ai terreni semplicemente ricompresi nell'ambito di PUP, a prescindere dalla già intervenuta approvazione degli stessi. Ovviamente l'intervento, cui è finalizzato il trasferimento "agevolato” dovrà essere opportunamente evidenziato. 52

53 PIANI DI RECUPERO Disciplina specifica per immobili ricompresi in PIANI di RECUPERO: art. 5 legge 168/1982 IMPOSTA REGISTRO: €. 168.00 IMPOSTA TRASCRIZIONE: €. 168,00 IMPOSTA CATASTALE: €. 168,00 CONDIZIONI: - deve essere stata stipulata la convenzione urbanistica di attuazione del Piano - l’acquirente deve subentrare negli obblighi di attuazione del piano Si ritiene applicabile detta disciplina anche ai P.I.R.U.E.A. (benchè la norma faccia riferimento ai soli Piani di recupero ex legge 457/1978: norma fiscale del 1982 PIRUEA previsti legge 179/1992 e L.R. 23/1999) 53

54 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA Agevolazioni PPC: termine scaduto il 31 dicembre 2009. Le medesime agevolazioni riproposte con legge 26 febbraio 2010 n. 25 di conversione del D.L. 194/2009 sino al 31 dicembre 2010 Imposta registro: €. 168,00 Imposta di trascrizione: €. 168,00 Imposta catastale: 1% (esente per i territori montani) Imposta bollo: esente 54

55 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA La legge 25/2010: - ha fissato i presupposti soggettivi (deve trattarsi di trasferimenti..... a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale) - ha fissato i presupposti oggettivi (deve trattarsi di atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti ovvero di operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA)) - ha fissato i presupposti di decadenza (si decade se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, i beneficiari alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente 55

56 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA - fa salve espressamente le disposizioni dell’art. 11 commi 2° e 3° del dlgs 18 maggio 2001, n. 228, nonché all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni Nulla, invece, dice la disposizione circa i suoi rapporti con la legge 6 agosto 1954, n. 604 (che discilinava requisiti e presupposti per la PPC): non ne vengono richiamate le disposizioni ma non ne viene neppure sancita l’abrogazione. Non è chiaro se debbano ancora trovare applicazione le disposizioni della suddetta legge 604/1954 che non siano in aperto contrasto con quanto ora disposto dalla legge 25/2010 e che riguardino aspetti non disciplinati dalla nuova normativa (ad esempio le disposizioni relative alle condizioni per accedere alle agevolazioni ed alla procedura per la verifica di dette condizioni) 56

57 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA Dubbi dovuti: - da un lato alla circostanza che la legge 25/1000 non si limita a prorogare le “agevolazioni p.p.c.” come le leggi precedenti ma detta una nuova disciplina “autosufficiente” (sempre “a termine”) - dall’altro alla circostanza che la nuova norma esordisce con l’inciso “Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina.......” lasciando così intendere che le agevolazioni previste sino al 31 dicembre 2010 sono comunque finalizzate alla formazione e/o arrotondamento della piccola proprietà contadina (la cui disciplina è dettata dalla legge 604/1954) almeno per gli acquisti del coltivatore diretto 57

58 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGENZIA DELLE ENTRATE: Risoluzione36/E del 17 maggio 2010: propende per l’autonomia disciplinare della legge 125/2010 rispetto alla legge 604/1954 della quale non costituisce proroga - La nuova norma ha portata innovativa circa i presupposti soggettivi ed oggettivi per accedere alle agevolazioni (quali l’idoneità del fondo alla formazione e all’arrotondamento della piccola proprietà contadina, la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rustici oltre un ettaro) - Non è più richiesta, per fruire delle agevolazioni, la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge 604/1954 (quali l’idoneità del fondo alla formazione e all’arrotondamento della piccola proprietà contadina, la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rustici oltre un ettaro) 58

59 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA - viene, di conseguenza, meno anche la necessità della certificazione di cui all’art. 3 della legge 604/1954, da parte dell’Ispettorato provinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei richiamati requisiti Per accedere alle agevolazioni in base alla nuova norma: - l’individuazione dei soggetti agevolabili non avviene più in considerazione dell’attività manuale di lavorazione della terra ma della iscrizione nella relativa gestione previdenziale; - l’individuazione dell’oggetto consegue all’onerosità dell’atto e alla circostanza che il terreno trasferito sia qualificato agricolo in base agli strumenti urbanistici vigenti. 59

60 AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA I BENEFICARI: Le agevolazioni per l’agricoltura ex legge 125/2010 si applicano: a) al coltivatore diretto; b) all’imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) c) alla società agricola qualificabile I.A.P. d) alla società agricola qualificabile “coltivatrice diretta” COLTIVATORE DIRETTO: E’ coltivatore diretto il soggetto che si dedica manualmente ed abitualmente alla coltivazione dei terreni e all’allevamento del bestiame (art. 31 legge 590/1965), 60

61 COLTIVATORE DIRETTO Condizioni: Iscrizione alla gestione previdenziale ed assistenziale Decadenza dalle agevolazioni - alienazione volontaria entro 5 anni - cessazione coltivazione diretta entro 5 anni Esclusa decadenza: - alienazione a coniuge parenti entro 3° grado affini entro 2° grado che siano imprenditori agricoli - conferimento in società personale purchè continui la coltivazione (A.E. Ris. 455/E del 1.12.2008) - NON E’ ESCLUSA in caso di permuta (A.E. risoluzioni nn. 324/E e 325/E del 30 luglio 2008) 61

62 I. A. P. E’ imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) colui il quale - sia in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'art. 5 del reg. (CE) n. 1257/1999 - dedica alle attività agricole direttamente o quale socio di società, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro - ricava da dette attività almeno il 50% del proprio reddito da lavoro. - Per chi opera in zone svantaggiate i requisiti di cui sopra sono ridotti al 25% - Per chi opera in zone svantaggiate i requisiti di cui sopra sono ridotti al 25%. - CONDIZIONI PER FRUIRE DEL REGIME AGEVOLATO: iscrizione nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale 62

63 I. A. P. Agevolazioni anche a chi abbia presentato istanza di riconoscimento come IAP se: - comunque iscritto nella gestione previdenziale assistenziale - entro 24 mesi sia in possesso dei requisiti richiesti Per l’IAP decadenza da agevolazioni: - alienazione o cessazione coltivazione e/o conduzione nei 5 anni - perdita requisiti IAP nei 5 anni dall’acquisto 63

64 Società agricole I. A. P. Agevolazioni anche alla società agricola I.A.P. il cui soggetto qualificante sia iscritto nella gestione previdenziale ed assistenziale Sono società agricole le società di persone, le società cooperative e le società di capitali (anche a scopo consortile): - la cui denominazione e/o ragione sociale contenga l’indicazione “società agricola” - il cui statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c. 64

65 Società agricole I. A. P. Le società agricole sono considerate I.A.P.: - nel caso di società di persone se almeno un socio (soggetto qualificante) sia in possesso della qualifica di IAP (nella s.a.s. il socio accomandatario) - nel caso di società cooperative e di società di capitali, se almeno un amministratore (che sia anche socio per le società cooperative) (soggetto qualificante), sia in possesso della qualifica di IAP Agevolazioni alla società agricola IAP se il “soggetto qualificante” è iscritto nella gestione previdenziale e assistenziale 65

66 Società agricole coltivatrici dirette Agevolazioni anche alla società agricole “coltivatrice dirette” sono tali le società agricole: - la cui denominazione e/o ragione sociale contenga l’indicazione “società agricola” - il cui statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c. a condizione che: - se società di persone almeno un socio sia COLTIVATORE DIRETTO iscritto nella relativa gestione previdenziale - se società di capitali almeno un amministratore sia COLTIVATORE DIRETTO iscritto nella relativa gestione previdenziale - se cooperative almeno un amministratore socio sia COLTIVATORE DIRETTO iscritto nella relativa gestione previdenziale 66

67 Plusvalenze tassabili Nel caso di cessione a titolo oneroso di terreni e/o fabbricati, può realizzarsi una plusvalenza da assoggettare ad imposta Questi i presupposti per la tassabilità delle plusvalenze: a) Cessioni di fabbricati di ogni tipo e destinazione acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi, peraltro: - quelli acquisiti per successione e quelli acquisiti per donazione, purchè siano trascorsi più di 5 anni tra la data di cessione e la data di acquisto da parte del donante - le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari ; 67

68 Plusvalenze tassabili b) Cessioni di terreni NON suscettibili di utilizzazione edificatoria acquistati da non più di 5 anni, esclusi, peraltro, quelli acquisiti per successione o donazione c) Cessioni di terreni edificabili, i quali generano in ogni caso plusvalenza, a prescindere: - dal titolo di acquisto - dall'epoca di acquisto N.B.: diverse modalità di determinazione della plusvalenza tassabile a seconda che si tratti o meno di terreni oggetto di lottizzazione ATTENZIONE: la donazione non costituisce più provenienza "annulla plusvalenze” qualora non siano decorsi più di 5 anni tra la data di alienazione del donatario e la data del loro acquisto da parte del donante 68

69 Plusvalenze tassabili MODALITA’ pagamento imposte sulle plusvalenze: - - MODALITA’ “ORDINARIA”: la plusvalenza va denunciata nella dichiarazione dei redditi costituendo un “reddito diverso” - - Modalità applicabile a tutte le ipotesi di plusavalenza - - IMPOSTA “SOSTITUTIVA”: in alternativa si può pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% - - Modalità applicabile solo in caso di cessione di: - fabbricati - terreni NON edificabili Restano invece escluse dall’imposta sostitutiva le plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni edificabili nonchè le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni 69

70 Plusvalenze tassabili IMPOSTA SOSTITUTIVA del 20% Presupposto soggettivo: il cedente deve essere un soggetto IRPEF, che non agisce nell'esercizio di impresa e/o professione. Resta esclusa l'applicazione di detta disciplina per le cessioni di società e/o enti soggetti ad IRES Presupposto oggettivo: le cessioni debbono avere per oggetto: a) fabbricati b) Terreni NON edificabili 70

71 Plusvalenze tassabili Presupposto contrattuale: deve trattarsi di cessioni a titolo oneroso, e risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata). Non si applica invece agli atti di donazione (atti a titolo gratuito) ed agli atti di divisione senza conguaglio (ove manca una plusvalenza). L’imposta sostitutiva non si applica alle cessioni che non risultino da atto notarile (ad es. compravendita per scrittura privata non autenticata, sentenza ex art. 2932 c.c. ecc.ecc.): infatti: * per l'applicabilità della imposta sostitutiva necessita "richiesta resa dalla parte venditrice al Notaio" "all'atto della cessione” * la legge pone a carico del Notaio l’obbligo di provvedere: - all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo la provvista dal cedente - alla prescritta comunicazione (in via telematica) all’Agenzia delle Entrate 71

72 AFFRANCAMENTO dei TERRENI La “finanziaria 2010” ripropone la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli. la data di riferimento ai fini dell’affrancamento è stata fissata al 1 gennaio 2010 si potranno affrancare, sino al 31 ottobre 2010, i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2010 e ciò pagando il 4% del valore del terreno stesso alla data 1° gennaio 2010 risultante da perizia da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010. L'imposta sostitutiva deve essere pagata o in un'unica soluzione entro il suddetto termine del 31 ottobre 2010 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 31 ottobre 2010, 31 ottobre 2011 e 31 ottobre 2012 (sull'importo delle rate 2011 e 2012 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo) 72

73 AFFRANCAMENTO dei TERRENI I PRECEDENTI: in relazione alla data di riferimento della perizia: - 1 gennaio 2002 (legge 448/2001): perizia da presentare e imposta da pagare (almeno la prima rata) entro il 30 settembre 2002 termine poi prorogato al 16 dicembre 2002 - 1 gennaio 2003 (D.L. 282/2002): perizia da presentare e imposta da pagare (almeno la prima rata) entro il 16 maggio 2003 termine poi prorogato al 16 marzo 2004; - 1 luglio 2003 (D.L. 355/2003): perizia da presentare e imposta da pagare (almeno la prima rata) entro il 30 settembre 2004 termine poi prorogato al 30 giugno 2005; - 1 gennaio 2005 (D.L. 203/2005 conv. legge 248/2005): perizia da presentare e imposta da pagare (almeno la prima rata) entro il 30 giugno 2006; termini per le eventuali due rate successive: 30 giugno 2007 e 30 giugno 2008; - 1 gennaio 2008 (legge 244/2007): perizia da presentare e imposta da pagare (almeno prima rata) entro il 31 ottobre 2008; 2 rate successive: 31 ottobre 2009 e 31 ottobre 2010 73

74 AFFRANCAMENTO dei TERRENI Da segnalare che con la Circ. Agenzia Entrate n. 81/E del 6.11.2002 si è precisato: - che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà - che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà - che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti - che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti - che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile) - che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile) 74

75 AFFRANCAMENTO dei TERRENI Da segnalare con con Circolare A.E. n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato: che chi si è avvalso dell'affrancamento con valore periziato al 1 gennaio 2002 può avvalersi anche del nuovo affrancamento al 1 gennaio 2003 con possibilità di recuperare quanto in precedenza pagato con riferimento alla perizia al 1 gennaio 2002 (attraverso il rimborso di quanto già pagato) che chi si è avvalso dell'affrancamento con valore periziato al 1 gennaio 2002 può avvalersi anche del nuovo affrancamento al 1 gennaio 2003 con possibilità di recuperare quanto in precedenza pagato con riferimento alla perizia al 1 gennaio 2002 (attraverso il rimborso di quanto già pagato) che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2010 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2010) che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2010 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2010) In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione. 75

76 AFFRANCAMENTO dei TERRENI AFFRANCAMENTO 2010: il contribuente che abbia proceduto a rideterminare il valore alle date del 1° gennaio 2008, ovvero del 1° gennaio 2005, ovvero del 1° luglio 2003, ovvero del 1° gennaio 2003 ovvero del 1° gennaio 2002, in base alle precedenti disposizioni normative potrà usufruire della nuova norma agevolativa, ma dovrà : - determinare mediante una nuova perizia giurata di stima il valore dei terreni al 1° gennaio 2010, - determinare mediante una nuova perizia giurata di stima il valore dei terreni al 1° gennaio 2010, - procedere al versamento dell'imposta sostitutiva sull'INTERO NUOVO valore - Per le somme già versate potrà richiedere il rimborso non essendo, invece, ammesse compensazioni. - Per le somme già versate potrà richiedere il rimborso non essendo, invece, ammesse compensazioni. - qualora, il contribuente si sia avvalso (in occasione dell'ultimo affrancamento) della rateazione non è tenuto a versare la rata non pagata (la cui scadenza è prevista per il 31 ottobre 2010). Vedasi Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004, 27/E/2003 Vedasi Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004, 27/E/2003 76

77 AFFRANCAMENTO dei TERRENI Si sottolinea anche la rilevanza, in caso di trasferimento di un terreno, che presenta, ai fini delle imposte indirette il valore "periziato": - detto valore costituisce il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale". - detto valore costituisce il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale". - nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l'Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 ed alla liquidazione della maggiore imposta. - nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l'Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 ed alla liquidazione della maggiore imposta. ATTENZIONE: la perizia DEVE essere predisposta PRIMA della stipula dell'atto traslativo, anche se la norma prevede quale termine ultimo quello del 31 ottobre 2010 (in questo senso la Circolare Agenzia delle Entrate n. 15/E del 1 febbraio 2002); 77

78 DETRAZIONE IRPEF 36% La legge finanziaria 2010 (legge 191/2009) Estende a tutto il 2012 la possibilità di avvalersi della detrazione IRPEF del 36% per interventi di recupero edilizio alle medesime condizioni previste dalle previgenti disposizioni. Aspetti di interesse per il caso di trasferimenti immobiliari: - - ACQUISTI entro il 30 giugno 2013 di immobili ristrutturati tra il 1 gennaio 2008 ed il 31 dicembre 2012 - l’acquisto di box/posti auto di nuova costruzione di pertinenza di abitazione 78

79 ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI CONDIZIONI per usufruire della detrazione: oggetto dell’acquisto: unità abitative in edifici integralmente ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie - l’intervento di ristrutturazione deve aver riguardato l’intero edificio - acquisto o assegnazione entro 30 giugno 2013 - lavori di ristrutturazione eseguiti dal 1 gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 (N.B.: per determinare la data iniziale: dichiarazione inizio lavori a prescindere dalla data del permesso di costruire; si ritengono possibili le agevolazioni anche per edificio al grezzo: nella norma si parla di lavori “eseguiti”) 79

80 ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI Detrazione del 36%: su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile; La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere €. 48.000,00; la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Per quanto concerne le procedure il D.M.E.F. 9 maggio 2002 n. 153 chiarisce: - non c’è obbligo comunicazione al centro Operativo di Pescara - non c’è obbligo pagamento mediante bonifico bancario 80

81 ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI ATTENZIONE: per l’Agenzia delle Entrate (ris. n. 38/E dell’8 febbraio 2008) anche nel caso di acquisto di immobili ristrutturati, per fruire della detrazione IRPEF per importi versati in ACCONTO, è necessario un preliminare regolarmente registrato. Tutto ciò se si vuole anticipare la detrazione anche prima del rogito. Altrimenti detrazione successiva al rogito sul 25% del prezzo comprensivo degli acconti (Circ. 24 - 10.6.2004) Nel caso in cui l'acquirente (o l'assegnatario) intendesse avvalersi di tale agevolazione è opportuno inserire nell’atto traslativo una esplicita richiesta in tal senso 81

82 BOX/POSTI AUTO Art. 1, comma 1°, legge 449/1997, estende detrazione 36% agli “interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune” Sono ammessi alla detrazione anche “gli acquirenti di box e posti auto pertinenziali già realizzati, per quanto riguarda le “spese imputabili alla loro realizzazione” (Ris. 38/E dell’8febbraio 2008) “spese imputabili alla loro realizzazione”? Costo costruzione a carico venditore o prezzo pagato dall’acquirente? Possibile soluzione: prezzo pagato al netto della parte di prezzo riferita all’area 82

83 BOX/POSTI AUTO Detrazione del 36%: - sulle spese imputabili alla realizzazione del box/posto auto risultanti da attestazione della ditta venditrice - Compresa l’I.V.A. - Importo massimo: €. 48.000 per unità immobiliare (anche in caso di più acquirenti) - Detrazione da ripartire in 10 rate annuali di pari importo - Acquirenti al di sopra 75 o 80 anni: ammesse 5 o 3 rate annuali 83

84 BOX/POSTI AUTO CONDIZIONI per la detrazione: - spese comprovate da attestazione scritta della ditta venditrice (generalità, identificazione bene principale e box, importo spese, riferimento alla detrazione l. 449/1997) - Invio comunicazione (racc. A.R.) a Centro Operativo Pescara entro termine presentazione dichiarazione redditi anno prima rata - Pagamento con bonifico bancario o postale - Pagamento con bonifico bancario o postale (causale, codice fiscale pagatore, cod.fiscale e Partita IVA beneficiario) - - Formalizzazione in atto avente data certa del rapporto pertinenziale - - Pagamenti non debbono precedere l’atto di formalizzazione del vincolo pertinenziale 84

85 BOX/POSTI AUTO A.E. Circ. 10.6.2004 n. 24/E Si detrazione in caso di acquisto congiunto abitazione box auto con unico atto notarile (pagamento in atto) A.E. Circ. 20.6.2002 n. 55/E In caso di acquisto successivamente al pagamento di acconti, la detrazione con riguardo a detti acconti e possibile solo se vi è preliminare registrato dal quale risulti il vincolo pertinenziale 85

86 BOX/POSTI AUTO A.E. Risoluzione 8.2.2008 n. 38/E Negata detrazione per acconti pagati prima del rogito in assenza di un preliminare registrato A.E. Risoluzione 7.7.2008 n. 282/E Assegnazione cooperativa: si alla detrazione per gli acconti pur in assenza di preliminare registrato se successivi alla delibera del C.d.A. che accetta la domanda del socio, dalla quale risulti il vincolo pertinenziale e che sia trascritto nei libri sociali 86

87 BOX/POSTI AUTO Detrazione e NON rimborso: utilizzabile nei limiti dell’imposta dovuta. Es. detrazione 1080 - imposta dell’anno 1000 - differenza 80 non recuperabile Costo mano d’opera va indicato in fattura? - A.E. richiede indicazione spese nell’attestazione non in fattura - Risol. 38/E 8.2.2008 non lo richiede OPPORTUNO a titolo prudenziale l’indicazione in fattura Nell’atto traslativo opportuno inserire clausola per far risultare il rapporto pertinenziale abitazione/box auto Opportuno far risultare anche le spese imputabili 87

88 IL PRELIMINARE REGISTRO: €. 168,00 REGISTRO: sulla caparra 0,5% REGISTRO: sugli acconti 3% TRASCRIZIONE (preliminare per atto notarile) €. 168,00 DETRAZIONE: l’imposta di registro pagata sulla caparra e sugli acconti può essere detratta dall’imposta dovuta in occasione del definitivo Non è rimborsabile se il definitivo non viene stipulato Si ritiene non rimborsabile l’imposta pagata in ECCEDENZA rispetto a quella dovuta sul definitivo (si pensi ad acconto superiore al prezzovalore 1 casa) 88

89 IL PRELIMINARE CAPARRA E IVA La caparra, di regola, NON è soggetta ad IVA. Anche se promittente venditore è un’impresa si applica imposta registro 0,5% Risoluzione A.E. 1 agosto 2007 n. 197/E: se si prevede che la caparra vada imputata al prezzo, rappresentando anticipazione del corrispettivo, può essere assoggetta ad IVA e fatturata. Se non viene stipulato il definitivo, per sopravvenuto diverso accordo tra le parti, la nota di credito deve essere emessa entro 1 anno dall’emissione della fattura originaria. 89

90 IL PRELIMINARE ACCONTI: Se cessione IVA gli acconti vanno fatturati e assoggettati all’IVA: altrimenti soggetti a registro 3% Il 3% si applica solo sugli acconti effettivamente pagati in occasione del preliminare o anche sugli acconti solo previsti e pattuiti nel preliminare? Secondo alcuni uffici sugli acconti in quanto “previsti” nel preliminare (Ris.Dir.Gen.Liguria 14.01.2009) Preferibile tesi contraria accolta da altri Uffici (dato letterale Tariffa T.U.registro: “se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA si applica......” 90

91 IL PRELIMINARE DICHIARAZIONE DI NOMINA: - Tassa fissa €. 168,00 - Se cessione IVA possibile nota di credito (con eventuale modifica aliquota ad es. dal 10% al 4%)) CONDIZIONI: In contratto deve essere previsto un termine “certus an et quando” per la effettuazione della dichiarazione di nomina Se rimessa al “rogito notarile” deve essere previsto un termine certo per il rogito Risoluzione A.E. 212/E del 11 agosto 2009 91

92 92 LA FISCALITA’ NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI 25 maggio 2010 GRAZIE A TUTTI PER L’ATTENZIONE