Corso di Economia ed Estimo Civile Università degli Studi di Napoli Federico II Dipartimento di Ingegneria Civile ed ambientale Corso di Laurea Ingegneria.

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1 Corso di Economia ed Estimo Civile Università degli Studi di Napoli Federico II Dipartimento di Ingegneria Civile ed ambientale Corso di Laurea Ingegneria Edile - Architettura arch. Francesca Torrieri Il Valore di costo Anno 2015-2016

2 Life cycle cost Il life cycle cost è il costo complessivo che deriva dal possesso e dall ’ utilizzo di una propriet à nell ’ arco del ciclo di vita previsto. In termini economici, il Life Cycle Cost (LCC) è valore attuale netto (VAN) dei valori monetari di tutti i costi originati dall ’ opera in un determinato periodo di analisi, ossia dalla fase di progettazione dell ’ opera fino alla sua dismissione. Quest ’ ultima può esser frutto di una vendita, determinando in tal caso un valore positivo, oppure il prodotto della demolizione, che produrrebbe invece un ulteriore flusso in uscita

3 Componenti del Life Cycle Cost 3 LCC CapitaleSpese di esercizio Costo del suolo Spese tecniche ed oneri Costi di costruzione Manutenzion e ordinaria Costi di gestione nuovo/ristrutturazio ne Manutenzione Straordinaria

4 Fasi, soggetti e costi della trasformazione edilizia di un’area Fonte: B. Manganelli 2011

5 Classificazione dei costi della trasformazione di un’area edificabile Fonte: B. Manganelli 2011

6 Il valore di costo Il costo di produzione (promotore) Il costo di costruzione (costruttore) Il costo tecnico (costi variabili di cantiere)

7 Costo di costruzione Il costo di costruzione è l’insieme delle spese che l’imprenditore edile sostiene per la costruzione ex novo di un edificio.

8 Il costo di costruzione

9 Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti. CTK = M+Mat+Nt M= madodopera Mat= Materiali Noli e trasporti

10 Il costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci : CP = CK + Ca + St + Ou + Cc + I + Sg + Up con: CK: costo di costruzione Ca: costo dell’area St: spese tecniche Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione Cc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Up: utile dell’imprenditore promotore

11 La stima del valore di costo Procedimenti sintetici o diretti (si basano sul confronto diretto con il costo di costruzione di manufatti simili recentemente edificati) Procedimenti analitici o indiretti che si fondano sull’analisi dettagliata dei fattori concorrenti alla formazione del costo di costruzione (Computo metrico estimativo) Procedimenti misti o per elementi funzionali e per campioni significativi

12 La stima dei costi ed il livello progettuale

13 Allegato XXI (Codice degli Appalti) Allegato tecnico di cui all’art. 164 Documenti componenti il progetto preliminare Il progetto preliminare stabilisce i profili e le caratteristiche pi ù significative delle opere e degli elaborati dei successivi livelli di progettazione, in funzione delle dimensioni economiche e della tipologia e categoria dell'intervento, ed è composto, salva diversa determinazione del responsabile del procedimento, dai seguenti elaborati: a) relazione illustrativa; b) relazione tecnica; c) studio di impatto ambientale ovvero, ove previsto dalle vigenti normative, relazione di compatibilit à ambientale; d) studi necessari per un'adeguata conoscenza del contesto in cui andr à a inserirsi l'opera, corredati da dati bibliografici e/o indagini in sito ed in laboratorio - quali, indicativamente ma non esaustivamente, quelle topografiche, geologiche, geotecniche, idrogeologiche, idrologiche, idrauliche, sismiche, archeologiche e sulle interferenze e relative relazioni e elaborati grafici - atti a pervenire ad una completa caratterizzazione del territorio e dell'ambiente; e) planimetria generale ed elaborati grafici; f) prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza; qualora il progetto preliminare sia posto a base di gara per concessione o contraente generale tale elaborato dovrà consentire la definizione degli oneri per la sicurezza in fase di realizzazione; g) calcolo estimativo; h) quadro economico di progetto; i) capitolato speciale prestazionale; l) studio di inserimento urbanistico; m) per le opere soggette a VIA nazionale e comunque, ove richiesto, elementi preliminari dei sistemi di monitoraggio previsti per le singole componenti ambientali impattate.

14 Allegato XXI (Codice degli Appalti) Allegato tecnico di cui all’art. 164 Progetto preliminare Art. 6 Calcolo estimativo e quadro economico Il calcolo estimativo è effettuato, per quanto concerne le opere o i lavori, applicando alle quantit à caratteristiche degli stessi, i corrispondenti prezzi parametrici dedotti dai costi standardizzati determinati dall'Osservatorio dei lavori pubblici applicati ai computi di dettaglio di cui all'art. 5, comma 1, ultimo capoverso. In assenza di costi standardizzati, si far à riferimento a parametri desunti da interventi similari realizzati.

15 Allegato XXI Allegato tecnico di cui all'articolo 164 Sezione II Progetto definitivo Articolo 8 Documenti componenti il progetto definitivo Il progetto definitivo, redatto sulla base delle indicazioni del progetto preliminare approvato, sviluppa gli elaborati grafici e descrittivi, nonch é i calcoli ad un livello di definizione tale che nella successiva progettazione esecutiva non si abbiano apprezzabili differenze tecniche e di costo. Esso comprende: a) relazione generale; a1) relazione di cui all'art. 166 del codice; b) relazioni tecniche e relazioni specialistiche; c) rilievi planoaltimetrici; d) elaborati grafici; e) calcoli delle strutture e degli impianti; f) censimento e progetto di risoluzione delle interferenze; g) progetto di monitoraggio ambientale; h) piano particellare di esproprio; i) elenco dei prezzi unitari; l) computo metrico estimativo; m) quadro economico; n) quadro dell'incidenza percentuale della quantit à di manodopera per le diverse categorie di cui si compone l'opera o il lavoro; o) cronoprogramma; p) schema di contratto e capitolato speciale di appalto, redatti con le modalit à indicate all'art. 18. Il capitolato prevede, inoltre, i tempi della progettazione esecutiva, nonch é le modalit à di controllo del rispetto da parte dell'affidatario delle indicazioni del progetto definitivo; q) linee guida per la stima degli oneri per la sicurezza dei cantieri.

16 Allegato XXI Allegato tecnico di cui all'articolo 164 Articolo 15 Elenco dei prezzi unitari 1. Per la redazione dei computi metrico-estimativi facenti parte integrante dei progetti definitivi, vengono utilizzati i prezzi unitari fissati attraverso specifiche analisi dei principali prezzi che determinano almeno il 75 per cento dell'importo globale dell'opera. Le analisi faranno riferimento ai listini correnti nell'area interessata, attraverso i quali saranno parimenti determinati i restanti prezzi. Le analisi suddette devono essere condotte: a) applicando alle quantit à di materiali, mano d'opera, noli e trasporti, necessari per la realizzazione delle quantit à unitarie di ogni voce, i rispettivi prezzi elementari dedotti da listini ufficiali o dai listini delle locali camere di commercio ovvero, in difetto, dai prezzi correnti di mercato; b) aggiungendo una percentuale variabile tra il 13 e il 15 per cento, a seconda della categoria e tipologia dei lavori, per spese generali di appalto; c) aggiungendo infine una percentuale del 10 per cento per utile dell'appaltatore.

17 Il procedimento sintetico comparativo Il procedimento si basa sul confronto dell ’ opera da realizzare (il cui costo è incognito) con opere simili realizzate (i cui costi sono noti) Il procedimento si articola in quattro fasi al termine delle quali si ottiene un preventivo sommario dei costi necessari per la realizzazione dell ’ opera

18 L’individuazione del campione Il campione deve essere rappresentato da opere simili (per destinazione d ’ uso, per tipologia, per caratteristiche tecnologiche, ecc.) a quello oggetto di stima. I campioni devono essere realizzati in epoca recente e i loro costi di costruzione debbono essere noti Le fonti per la raccolta dei dati – Fonti dirette: Imprese di costruzioni Stazioni appaltanti Committenti privati – Fonti indirette: Camere di Commercio, Istat Associazioni dei costruttori Ordini professionali Osservatorio sui costi per elaborazione di costi di riferimento per gli appalti di opere pubbliche (L. 109/94 e succ. modif.) Pubblicazioni varie (Consulente Immobiliare, Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a pi ù tipologie edilizie)

19 I parametri tecnici per il confronto EDIFICI RESIDENZIALI PRIVATI – Superficie (lorda o utile) – Volume v.p.p. – Vani – Alloggi EDILIZIA PRODUTTIVA – Superficie (lorda o utile) – Volume (lordo o utile) EDIFICI SPECIALI – Autorimesse – posti auto – Alberghi – camere o posti letto – Cinema – posti spettatore OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA – Strade – superficie o lunghezza (mq, ml) – Illuminazione pubblica – punti luce – Reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua) – lunghezza della rete (ml)

20 Numeri indici ISTAT per l’aggiornamento di costi storici con Ca: Costo attuale Cs: Costo storico Ia: Indice attuale (tabelle ISTAT) Is: Indice storico (tabelle ISTAT) N. B. l’ISTAT calcola dal 1977 gli indici di costo di 3 indicatori del settore delle costruzioni: - indice mensile del costo di costruzione di un fabbricato residenziale - indice trimestrale del costo di costruzione di un capannone industriale - indice trimestrale del costo di costruzione di un tronco stradale

21 Es. Numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale

22 Il procedimento per elementi funzionali (1) Le fasi 1. gli edifici – potrebbe essere anche uno solo – di riferimento vengono scomposti in elementi funzionali disaggregando l ’ organismo edilizio nelle varie componenti costruttive (opere in cemento armato, murature e tavolati, intonaci, impianto elettrico, scavi e rinterri, ecc.); 2. il costo totale dei singoli edifici del campione è dunque anch ’ esso disaggregato in ragione degli elementi funzionali individuati; tale operazione necessita ovviamente che degli edifici di riferimento sia disponibile, tra le informazioni, il computo metrico estimativo o la contabilit à finale; 3. mediando i dati ottenuti si costruisce la struttura dei costi, sono cio è definite le incidenze percentuali sul costo totale di ogni singolo elemento, e il costo unitario parametrico per singolo elemento (es. € /mq); 4. è infine determinato il costo totale dell ’ edificio oggetto della valutazione correggendo con opportuni coefficienti le incidenze, in relazione alle peculiarit à di tale immobile rispetto al campione di riferimento.

23 Es. incidenze percentuali degli elementi funzionali (2)

24 La stima analitica: Il Computo metrico Estimativo Con il computo metrico estimativo (CME) il costo di costruzione (CC = M + Mat + Nt + Sg + Uc) La somma degli importi delle quantit à per i rispettivi prezzi unitari costituisce il preventivo analitico (Cc) ottenuto attraverso il Computo Metrico Estimativo: dove: qi : quantit à della lavorazione i pi : prezzo unitario della lavorazione i

25 Le fasi del computo metrico estimativo (CME): A. COMPUTO METRICO (determinazione di qi) 1.Identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono l’opera (classificazione) 2. Attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità espressa nell’unità di misura competente (misurazione) B. ANALISI PREZZI (determinazione di pi) 1. Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario alla realizzazione delle singole lavorazioni finite 2. Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari La stima analitica: Il Computo metrico Estimativo Computo metrico estimativo ClassificazioneMisurazioneAnalisi dei prezzi Computo metrico Elenco prezzi

26 Fasi del Computo metrico Estimativo

27 L ’ obiettivo della classificazione è la scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche – La classificazione associa in maniera univoca la descrizione qualitativa del prodotto edilizio alla sua precisa quantificazione ad al suo prezzo unitario. Occorre pertanto: calcolare la quantit à dei singoli elementi costruttivi; valutarne il costo. Sulla base della classificazione saranno redatti: – gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche – l ’ elenco voci del CME a cui faranno riferimento misurazioni e prezzi unitari. Esistono due diverse tipologie di classificazione: – per materiali e lavorazioni – per funzioni La classificazione

28 Tipi di classificazione Classificazione per funzioni (UNI 8290) Classificazione materiali e lavorazioni Si basa su: Sistema tecnologico Prestazioni e funzioni Nella stessa classe possono comparire lavorazioni diverse Si articola in: Classi di unità tecnologiche Elementi tecnici Si basa su: Organizzazione del cantiere Si articola in: Categorie di lavori Corrispondenza tra classe ed elementi fisici CMECME Analisi prestazionale

29 La classificazione per funzioni Si articola in: – classi di unit à tecnologiche o elementi tecnici Unit à tecnologica: è il “ raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente, necessarie per l ’ ottenimento di prestazioni prestabilite ”. Problemi legati all ’ utilizzo di questa classificazione: – le funzioni degli elementi tecnici si riflettono sui costi in maniera indiretta, attraverso i costi dei singoli fattori produttivi afferenti alla loro realizzazione e necessari ad ottenere il livello di prestazione richiesto; – interferenze che si vengono a creare nella computazione a causa della coesistenza, nelle singole classi di elementi, di categorie di lavoro diverse (es.: nelle chiusure verticali sono comprese sia le pareti perimetrali che gli infissi esterni)

30 La classificazione per funzioni: un esempio

31 La classificazione per materiali e lavorazioni Le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all ’ organizzazione del cantiere edile. Le opere sono raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo. Realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione. Pone in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione. Definizione di voci (o articoli): gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, cos ì come provengono dal tipo di classificazione adottato. Gli articoli sono costituiti da tre parti: – descrizione: deve definire con precisione l ’ oggetto della misurazione cui l ’ articolo si riferisce – quantit à : esprime il risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle dimensioni degli elementi – unit à di misura

32 La classificazione per materiali e lavorazioni OPERE DA IMPRENDITORE EDILE Demolizioni Scavi Calcestruzzi, acciaio, casseri Murature Solai Soffittature Intonaci ……. Pavimenti Rivestimenti Assistenze murarie 2. OPERE COMPLEMENTARI Opere da lattoniere Opere da falegname Opere da fabbro Opere da vetraio Opere da verniciatore 3. IMPIANTI TECNOLOGICI Impianto idrosanitario Impianto del gas Impianto elettrico

33 Un esempio di articolo del prezzario Codice Descrizione E.01 SCAVI, RINTERRI, TRASPORTI E.01.10 SCAVI DI SBANCAMENTO E.01.10.10 Scavo a sezione aperta per sbancamento, eseguito con mezzi meccanici, anche in presenza di battente d'acqua fino a 20 cm sul fondo, compresi i trovanti di volume fino a 0,30 mc, la rimozione di arbusti, lo stradicamento di ceppaie, la regolarizzazione delle pareti secondo profili di progetto, lo spianamento del fondo, anche a gradoni, il paleggiamento sui mezzi di trasporto o l'accantonamento in appositi siti indicati dal D.L. nell'ambito del cantiere, compresi il rispetto di costruzioni preesistenti sotterranee, nonché ogni onere e magistero per dare il lavoro finito a perfetta regola d'arte

34 La misurazione La misurazione va eseguita secondo NORME in genere legate a usi locali e raccolte presso le Camere di Commercio, che è opportuno inserire nel capitolato speciale. Una norma di misurazione deve contenere: – grandezza geometrica e fisica – unit à di misura – modalit à di misurazione – oneri particolari – esclusioni

35 Scopo della norma di misurazione semplificare i tipi di misurazione pi ù ricorrenti; rendere la misurazione pi ù velocemente aggiornabile nel caso intervengano piccole varianti; permettere una generale interpretabilit à delle procedure di calcolo ad uso di altri utilizzatori del computo metrico (tecnici di cantiere, costruttori, committenti, fornitori).

36 La misurazione “fuori tutto” La misurazione fuori tutto consiste nel computare le superfici con vuoti e rientranze, non come la somma di svariati elementi ma come la differenza tra un’area complessiva lorda, che si assume positiva, e i vuoti e le rientranze misurati separatamente.

37 La misurazione “vuoto per pieno” Se la superficie delle forature non è rilevante (di norma inferiore ad 1mq) allora viene considerata “ piena ” La superficie considerata sar à pari a b*h senza apportare alcuna detrazione

38 Alcuni esempi di norme di misurazione Scavi. La misurazione degli scavi si effettua a volume: per gli scavi di sbancamento con il metodo delle sezioni ragguagliate; per gli scavi di fondazione moltiplicando la base fondale per la sua profondità senza tener conto né di scarpe nè dell'aumento di volume delle terre. Nei prezzi degli scavi si intende compreso e compensato ilrinterro dei vani risultanti tra i paramenti murari e le scarpate nonché l'onere per la realizzazione delle normali sbadacchiature. Demollzioni. I prezzi delle demolizioni si applicano ai metri cubi di volume effettivo delle murature da demolire e comprendono gli oneri per l'accatastamento e il trasporto a rifiuto dei materiali. Nel caso di demolizioni che interessino interi fabbricati, il prezzo può essere definito a metro cubo vuoto per pieno. Murature. Le murature si misurano a volume o a superficie, secondo la categoria, in base a misure prese sul vivo dei muri. Le murature di spessore superiore a 15 centimetri e quelle portanti in generale sono misurate in metri cubi. Le tramezzature sono misurate in metri quadrati. Saranno dedotti tutti i vuoti di luce superiore a 1,00 metri quadrati nel piano della muratura e i vuoti per canalizzazione e canne fumarie di sezione superiore a 0,25 metri quadrati. Nei prezzi unitari delle murature si intende compreso ogni onere per formazione di spalle, sguinci, canne, spigoli, strombature, incassature per imposte di archi, volte e piattabande. Cornici, cornicioni e lesene sono computate a volume effettivo se di aggetto superiore a 5 centimetri. Strutture in cemento. I getti in conglomerato per opere in cemento armato di qualsiasi natura e spessore sono valutati per il loro volume effettivo senza detrazioni del volume del ferro. I casseri sono misurati in base alla effettiva superficie bagnata del getto. Nel prezzo dei casseri si intendono compresi, oltre alla loro formazione e disfacimento, anche il consumo e lo sfrido di tutti i materiali impiegati. Il ferro per cemento armato è valutato in base ai dati di progetto applicando il peso teorico; nel suo prezzo sono compresi trasporto, lavorazione, posa in opera, sfrido, e filo di ferro per legature.

39 La stima dei prezzi unitari La stima dei prezzi unitari può essere condotta attraverso due modalit à : – procedimento sintetico per confronto, tramite archivio aziendale o listini – procedimento analitico (ANALISI DEI PREZZI)

40 Stima sintetica dei prezzi unitari Il prezzo unitario per via sintetica viene desunto dal prezziario o listino prezzi nella parte “ Opere compiute ” I prezziari definiscono prezzi medi con riferimento a condizioni esecutive ordinarie: – dimensioni cantiere, – accessibilit à, – organizzazione

41 L’analisi dei prezzi L ’ analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle lavorazioni in fattori elementari Si ricorre all ’ analisi dei prezzi unitari: – per condizioni straordinarie – per lavorazione eseguite con tecnologie o materiali innovati La funzione di costo di riferimento è CK= M+Man+Nt+Sg+Uc= CtK+ Sg+Uc – Per ciascuna lavorazione, si stima l ’ effettivo impiego dei fattori elementari (M, Man, Nt) ed il relativo costo (desunto dal listino prezzi “ Materiali e lavorazioni ” ) La normativa sul lavori pubblici prevede: Sg = 15 % CTK Uc = 10 % (CTK+Sg) = 11,5 % CTK

42 L’analisi dei prezzi per l ’ analisi delle risorse e delle voci elementari di costo si tenga presente il seguente schema di valutazione economica: a) manodopera, valutata in tempo x € /ora b) materiali, valutati in quantit à x € /unit à di misura c) macchine e impianti, valutati in tempo x € /ora d) spese generali di cantiere, valutate in % sulla somma delle voci precedenti, ovvero in maniera analitica e) spese generali d ’ impresa edile, valutate in % sulla somma delle voci a,b,c,d, ovvero in maniera analitica f) utile d ’ impresa, calcolato in % sulla somma delle voci a,b,c,d,e. La somma delle voci da a) ad f), fornisce il prezzo unitario per ogni voce del computo metrico analizzata.

43 L’analisi dei prezzi Le voci vengono successivamente quantificate adottando i seguenti criteri: Il costo della manodopera è dato dal prodotto dei tempi impiegati per eseguire l ’ unit à di misura del manufatto per la retribuzione oraria della squadra tipo, che dipende dal numero e dalla qualifica degli operai che la compongono. Il costo dei materiali viene determinato in funzione delle effettive quantit à impiegate moltiplicandole per il costo delle forniture franco cantiere, comprensive degli oneri relativi a trasporti, scarico, sfridi ecc. Il costo dei macchinari viene determinato in base al tempo di utilizzo per la realizzazione dell ’ unit à di misura relativa al manufatto. Per ogni mezzo impiegato, è quindi necessario conoscere il costo dei carburanti e dei lubrificanti, dei consumi di energia e della manodopera addetta al funzionamento, oltre all ’ incidenza degli oneri di manutenzione, ammortamento o noleggio, assicurazione ecc.

44 Modalità di retribuzione dei lavori La lavorazione può essere remunerata in funzione della forma contrattuale – a corpo: importo fisso preventivamente calcolato per l’esecuzione completa dei lavori Per le prestazioni a corpo, il prezzo convenuto non può essere modificato sulla base della verifica della quantità o della qualità della prestazione. In un medesimo contratto possono essere comprese prestazioni da eseguire a corpo e a misura. – a misura: in funzione della dimensione o del numero (quantità) di opere effettivamente realizzate, sulla base dei prezzi unitari stabiliti per le singole categorie (es. mq, ml) Per le prestazioni a misura, il prezzo convenuto può variare, in aumento o in diminuzione, secondo la quantità effettiva della prestazione. Per l'esecuzione di prestazioni a misura, il capitolato fissa i prezzi invariabili per unità di misura e per ogni tipologia di prestazione. del tipo di prestazione: – in economia, retribuendo separatamente ai diversi fornitori le diverse voci di spesa dei fattori di produzione (es. posatore, mattonelle, ecc) – a percentuale, come incidenza su altre voci di costo (es. assistenza muraria come % del costo dell’ impianto elettrico)

45 Modalità di retribuzione dei lavori Per gli interventi il cui corrispettivo è previsto a corpo il capitolato speciale d'appalto indica, per ogni gruppo delle lavorazioni complessive dell'intervento ritenute omogenee, il relativo importo e la sua aliquota percentuale riferita all'ammontare complessivo dell'intervento. Tali importi e le correlate aliquote sono dedotti dal computo metrico-estimativo. – Al fine del pagamento in corso d'opera i suddetti importi e aliquote possono essere indicati anche disaggregati nelle loro componenti principali. I pagamenti in corso d'opera sono determinati sulla base delle aliquote percentuali cos ì definite, di ciascuna delle quali viene contabilizzata la quota parte effettivamente eseguita. Per gli interventi il cui corrispettivo è previsto a misura, il capitolato speciale precisa l'importo di ciascuno dei gruppi delle lavorazioni complessive dell'opera o del lavoro ritenute omogenee, desumendolo dal computo metrico-estimativo.