A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 1 I NUOVI CONTRATTI DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE Angelo Busani notaio in Parma – studio notarile Busani.

Presentazione sul tema: "A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 1 I NUOVI CONTRATTI DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE Angelo Busani notaio in Parma – studio notarile Busani."— Transcript della presentazione:

1

2 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 1 I NUOVI CONTRATTI DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE Angelo Busani notaio in Parma – studio notarile Busani & Canali Unione Parmense degli Industriali Parma, 19 ottobre 2005

3 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 2 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 5 Art. 5 – Applicabilità della disciplina La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasfe- rimento non immediato della proprietà... di im- mobili per i quali il permesso di costruire... sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

4 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 3 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 5 Art. 5 – Applicabilità della disciplina La disciplina prevista da- gli articoli 2, 3 e 4 si ap- plica ai contratti aventi ad oggetto... immobili per i quali il permesso di co- struire... sia stato richie- sto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Artt. 2 e 3 = Fideiussione Art. 4 = Assicurazione

5 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 4 “PERIMETRO” DI APPLICAZIONE DEL D. LGS. 122/2005 VENDITORE = un costruttore ACQUIRENTE = una persona fisica OGGETTO = un immobile da costruire TIPO DI CONTRATTO =...

6 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 5 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per “acquirente”, la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un im- mobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di lea- sing, che abbia o possa avere per effetto l’a- cquisto o comunque il trasferimento non imme- diato della proprietà o della titolarità di un di- ritto reale di godimento su un immobile da co- struire...

7 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 6 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che sia promissaria acquirente... contratto preliminare

8 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 7 contratto definitivo D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... acquisti un immobile da costruire... V e n d i t a d i c o s a f u t u r a P e r m u t a d o u t d e s P e r m u t a d o u t f a c i a s D i v i s i o n e d i c o s a f u t u r a C o n d o m i n i o p r e c o s t i t u i t o

9 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 8 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... abbia stipulato ogni altro contratto... che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non imme- diato della proprietà... qualunque altro contratto definitivo o preliminare

10 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 9 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... abbia stipulato ogni altro contratto compreso quello di leasing... anche il leasing

11 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 10 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... abbia stipulato ogni altro contratto... che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non imme- diato... della titolarità di un diritto reale di godi- mento... ad esempio, il diritto di superficie

12 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 11 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque di- retto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente de- creto devono contenere:...

13 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 12 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto... devono contenere:... Nullità assoluta > Nullità relativa > Responsabilità precontrattuale Responsabilità contrattuale Obbligo di integrazione Best practice e moral suasion >

14 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 13 Codice civile Art. 1418 – Cause di nullità del contratto 1. Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative... Art. 1421 – Legittimazione all’azione di nullità 1.... la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse... <

15 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 14 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire... il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il ri- lascio ed a consegnare all'acquirente una fideius- sione,... <

16 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 15 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... a) le indicazioni previste agli articoli 2659, pri- mo comma, n. 1), > e 2826 del codice civile; > >...

17 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 16 Codice civile Art. 2659 – Nota di trascrizione...1) il cognome e il nome, il luogo e la data di nasci- ta e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse se coniugate...; <

18 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 17 Codice civile Art. 2826 – Indicazioni dell’immobile ipotecato... l’immobile deve essere specificamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova,nonché dei dati di identificazione cata- stale; per i fabbricati in corso di costruzione devo- no essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono. >

19 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 18 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;...

20 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 19 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e con- venzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elenca- zione dei vincoli previsti;... Problema delle stipule successive al contratto

21 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 20 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... d) le caratteristiche tecniche della costruzio- ne, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;...

22 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 21 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... e) i termini massimi di esecuzione della co- struzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;...

23 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 22 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'im- porto di eventuali somme a titolo di caparra;...

24 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 23 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... f)... le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici ban- cari o versamenti diretti su conti correnti ban- cari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;...

25 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 24 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... g) gli estremi della fideiussione di cui all'arti- colo 2;... Problema del contratto pre- liminare sospensivamente condizionato al rilascio della fideiussione entro un certo termine

26 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 25 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1. All'atto della stipula... il costruttore e' obbli- gato... a consegnare all'acquirente una fideius- sione... di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i ter- mini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento....

27 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 26 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1.... fideiussione... di importo corrispondente alle somme... che il co- struttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della pro- prietà... No fideiussione se il contratto non prevede pagamenti ante rogito

28 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 27 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1.... Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante...

29 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 28 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da in- termediari finanziari iscritti nell'elenco speciale...; essa deve garantire, nel caso in cui il co- struttore incorra in una situazione di crisi..., la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente ri- scossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata.

30 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 29 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 2. La situazione di crisi si intende verificata...: a)...trascrizione del pignoramento...; b)...pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento...;

31 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 30 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 3. La fideiussione può essere escussa... a con- dizione che... l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e... il competente organo della pro- cedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

32 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 31 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debi- tore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escuti- bile... a richiesta scritta dell'acquirente,...

33 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 32 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e' opponibile all'acquirente.

34 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 33 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3 7. L'efficacia della fideiussione cessa al mo- mento del trasferimento della proprietà o di al- tro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.

35 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 34 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascri- zioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immo- bile con la specificazione del relativo ammon- tare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano,... Problema delle ipoteche successive al contratto

36 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 35 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... h)... la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in partico- lare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;...

37 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 36 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... i) gli estremi del permesso di costruire o del- la sua richiesta se non ancora rilasciato, non- che' di ogni altro titolo, denuncia o provvedi- mento abilitativo alla costruzione;... Problema della richiesta di varianti

38 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 37 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contrat- to... devono contenere:... l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.... Problema degli appalti successivi al contratto

39 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 38 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 2. Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accesso- ri convenuti fra le parti;... Previsione di extracapitolati

40 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 39 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 2. Agli stessi contratti devono essere allegati:... b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di co- struire o l'ultima variazione al progetto origina- rio, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle rela- tive pertinenze esclusive e delle parti condomi- niali.

41 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 40 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO La legge non dice nulla. E’ opportuno: o allegare il Regolamento; o fare un mandato per abilitare la predisposi- zione unilaterale del Regolamento da parte del costruttore. Va ricordato che il contratto preliminare privo della tabella millesimale non è trascrivibile.

42 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 41 Codice civile Art. 2645 bis – Trascrizione di contratti preliminari 4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione de- vono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’in- tero edificio espressa in millesimi.