- 2 - Dott. Roberto Protani L'IVA e le altre imposte indirette nel settore immobiliare CATANIA 26 novembre 2013.

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2 - 2 - Dott. Roberto Protani L'IVA e le altre imposte indirette nel settore immobiliare CATANIA 26 novembre 2013

3 - 3 - Dott. Roberto Protani L'IVA nel settore immobiliare CATANIA 26 novembre 2013

4 - 4 - Dott. Roberto Protani La Circolare 22/E del 28 giugno 2013 CATANIA 26 novembre 2013

5 - 5 - LA NOVELLA L'art. 9 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, recante “Misure urgenti per la crescita del Paese”, ha modificato la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni di fabbricati prevista dall'art. 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

6 - 6 - LE MODIFICHE L'intervento normativo ha ampliato le ipotesi in cui le cessioni e le locazioni di immobili - in linea di principio, esenti da IVA - sono assoggettabili ad imposta. L'intervento normativo ha eliminato le ipotesi di imponibilità obbligatoria per le cessioni e le locazioni di immobili strumentali effet- tuate nei confronti di cessionari e conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25 per cento.

7 - 7 - LE DEFINIZIONI Distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali Tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”).

8 - 8 - LE DEFINIZIONI Distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali Sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A/10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.

9 - 9 - LE DEFINIZIONI Il trattamento fiscale delle pertinenze di fabbricati La sussistenza del vincolo pertinenziale - rendendo il bene una proiezione del bene principale - consente di attribuire all'immobile pertinenziale la stessa natura e, conseguentemente il regime fiscale previsto per l'immobile principale. Resta ferma l'autonoma rilevanza fiscale dell'operazione avente ad oggetto l'immobile pertinenziale, rispetto alla quale è necessario verificare i presupposti oggettivi e soggettivi del trattamento fiscale in concreto applicabile all'operazione.

10 - 10 - LE DEFINIZIONI Imprese costruttrici Ai sensi dell'art. 10, primo comma, numeri 8, 8-bis e 8-ter del D.P.R. n. 633 del 1972, le “imprese costruttrici” si identificano nei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato. In particolare, ai fini dell'imponibilità prevista dalla norma, possono considerarsi “imprese costruttrici” oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l'esecuzione dei lavori.

11 - 11 - LE DEFINIZIONI Imprese costruttrici Per impresa costruttrice deve intendersi anche l'impresa che occasionalmente svolge l'attività di costruzione di immobili. Cfr. anche la circolare 22/E del 28 giugno 2013

12 - 12 - LE DEFINIZIONI Imprese di ripristino Le “imprese di ripristino” sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall'art. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'Edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, corrispondenti alle tipologie di interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

13 - 13 - LE DEFINIZIONI Art. 3, primo comma, lettera c), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Si intendono per "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

14 - 14 - LE DEFINIZIONI Art. 3, primo comma, lettera d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Si intendono per "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria ((...)) di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. …

15 - 15 - LE DEFINIZIONI Art. 3, primo comma, lettera f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Si intendono per "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

16 - 16 - LE DEFINIZIONI Totale demolizione e successiva ricostruzione Viene esplicitamente compreso tra gli interventi di ristrutturazione edilizia la totale demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato (cfr. lett. d) dell'art. 3 del Testo Unico sull'Edilizia), peraltro, già ricondotto dalla prassi amministrativa, nella vigenza dell'art. 31, lett. d), della legge n. 457 del 1978, nell'ambito delle fattispecie di ristrutturazione edilizia (cfr. circolare 16 febbraio 2007, n. 11/E, punto 3).

17 - 17 - Interventi compresi Ai fini in esame si considerano ristrutturate anche le unità immobiliari comprese in fabbricati sui quali gli interventi descritti sono stati eseguiti solo sulle parti comuni dello stesso. Interventi esclusi Non rilevano ai fini in esame i semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (come definiti dalle lettere a) e b) del Testo Unico sull'Edilizia e, precedente- mente, dall'art. 31, lettere a) e b) della legge n. 457 del 1978). LE DEFINIZIONI

18 - 18 - LE DEFINIZIONI Alloggio sociale Il decreto ministeriale 22 aprile 2008 considera “alloggio sociale” “l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato”.

19 - 19 - LE DEFINIZIONI Alloggio sociale In particolare, rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione permanente ovvero temporanea per almeno otto anni, a canone calmierato rispetto al libero mercato, o alla vendita.

20 - 20 - LE LOCAZIONI Fabbricati abitativi In base al nuovo testo dell'art. 10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972, risultante dalle modifiche apportate dal decreto-legge n. 83 del 2012, la regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi è l'esenzione IVA.

21 - 21 - LE LOCAZIONI Fabbricati abitativi Resta salva la possibilità di applicare l'imposta - previa opzione del locatore espressa nel relativo contratto di locazione - alle seguenti operazioni: 1) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi; 2) locazioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali” come definiti dal D.M. 22 aprile 2008.

22 - 22 - LE LOCAZIONI Fabbricati abitativi L'opzione per l'imponibilità delle locazioni di fabbricati abitativi in regime di libero mercato può essere esercitata, quindi, soltanto dalle imprese costruttrici e/o di ripristino dei fabbricati medesimi. Diversamente, l'opzione per imponibilità delle locazioni degli “alloggi sociali” può essere esercitata a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore (vale a dire, anche da un soggetto passivo diverso dalle imprese di costruzione o di ripristino).

23 - 23 - LE LOCAZIONI OggettoLocatoreIVARegistro Fabbricati abitativi Impresa costruttrice o di ripristino che opta Imponibile IVA (10%) Fissa € 67,00 Fabbricati abitativi Impresa costruttrice o di ripristino che non opta o altri soggetti Esente Proporzionale 2% Alloggi socialiTutti i soggetti che optano Imponibile IVA (10%) Fissa € 67,00 Fabbricati abitativi

24 - 24 - LE LOCAZIONI Fabbricati strumentali Le locazioni di fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni sono soggette al regime “naturale” di esenzione, salva la possibilità per il locatore di optare per l'applicazione dell'imposta nel relativo contratto di locazione.

25 - 25 - LE LOCAZIONI OggettoLocatoreIVARegistro Fabbricati strumentali Tutti i soggetti che optano Imponibile IVA (22%) Proporzionale 1% Fabbricati strumentali Tutti i soggetti che non optano Esente Proporzionale 1% Fabbricati strumentali

26 - 26 - LE LOCAZIONI Decorrenza della nuova disciplina I contratti di locazione di immobili abitativi stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del decreto- legge n. 83 del 2012 (26 giugno 2012) sono soggetti al regime “naturale” di esenzione a meno che - sussistendo le condizioni richieste dalla norma - l'impresa di costruzione o di ripristino che loca l'immobile manifesti, nel relativo atto, l'opzione per l'applicazione dell'imposta.

27 - 27 - LE LOCAZIONI Decorrenza della nuova disciplina Il regime di imponibilità opzionale previsto per le locazioni di alloggi sociali è stato introdotto, dall'art. 57 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e non ha subito modifiche da parte del citato decreto-legge n. 83 del 2012.

28 - 28 - LE LOCAZIONI Modalità di esercizio dell'opzione Tanto per gli immobili abitativi che per quelli strumentali, in base al tenore letterale del novellato art. 10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972, è necessario che il locatore manifesti tale scelta nel contratto di locazione. Il regime IVA prescelto al momento della stipula del contratto di locazione, vale a dire l'applicazione dell'IVA ai canoni di locazione per opzione ovvero, in assenza di opzione, il regime di esenzione da imposta, è vincolante per tutta la durata del contratto.

29 - 29 - LE LOCAZIONI Successione nel contratto Qualora prima della scadenza del contratto di locazione si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualità di locatore, quest'ultimo, in quanto tale, può modificare il regime IVA cui assoggettare i canoni di locazione. In tal caso, la modifica soggettiva del contratto e la variazione del regime IVA applicato ai canoni sarà comunicata all'Agenzia delle Entrate con il seguente modello.

30 - 30 - LE LOCAZIONI

31 - 31 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati abitativi Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell'opzione per l'applicazione dell'IVA ai contratti in corso di esecuzione, l'Agenzia delle Entrate ritiene che l'opzione - vincolante per tutta la durata residua del contratto - debba essere formalizzata mediante un atto integrativo del contratto di locazione che, se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente essere portato a conoscenza dell'Amministrazione finanziaria, ferma restando, naturalmente, la facoltà di procedere alla registrazione dello stesso, corrispondendo l'imposta di registro in misura pari ad euro 67,00.

32 - 32 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati abitativi In caso di mancata registrazione volontaria dell'atto integrativo, la comunicazione all'Agenzia delle Entrate dell'esercizio dell'opzione dovrà essere effettuata con il modello riportato in precedenza. L'opzione per il regime di imponibilità può essere esercitata anche successivamente all'entrata in vigore del decreto- legge, senza limiti temporali; in tal caso l'opzione avrà effetto per i canoni riscossi o fatturati a partire dal momento in cui il locatore manifesti l'opzione e fino alla scadenza del contratto.

33 - 33 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali Per quanto riguarda i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, la nuova disciplina ha innovato il regime IVA limitatamente ai contratti che, in base alla disciplina previgente, erano assoggettati ad un regime di imponibilità obbligatorio.

34 - 34 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali Si tratta, in particolare: 1) locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; 2) locazioni di fabbricati strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.

35 - 35 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali In base all'art. 10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972, anche tali locazioni sono ricondotte nella regola generale, secondo la quale il regime naturale è l'esenzione da IVA e qualunque soggetto passivo d'imposta può optare, in qualità di locatore, per l'applicazione dell'imposta nel relativo contratto, con effetto (vincolante) per tutta la durata del contratto.

36 - 36 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali In relazione ai predetti contratti in corso, il locatore può “confermare” il regime di imponibilità continuando ad applicare l'IVA ai canoni di locazione percepiti dal 26 giugno 2012. Poiché sotto il profilo sostanziale non muta il regime fiscale del contratto, non è necessario né integrare il contratto né effettuare comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

37 - 37 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali Il locatore che abbia continuato ad applicare l'IVA ai canoni percepiti dal 26 giugno 2012, pur non avendo un effettivo interesse all'applicazione dell'imposta, può assoggettare i canoni al regime naturale di esenzione, con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, anche successivamente all'entrata in vigore della nuove disposizioni.

38 - 38 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali Anche in tal caso, è necessario formalizzare l'applicazione del regime di esenzione mediante un atto integrativo dell'originario contratto di locazione che le parti potranno registrare facoltativamente mediante il pagamento dell'imposta di registro nella misura fissa di 67,00 euro.

39 - 39 - LE LOCAZIONI Contratti in corso di esecuzione Fabbricati strumentali Per i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione, sin dall'origine esenti da IVA con possibilità di optare per l'applicazione dell'imposta, per i quali la novella normativa non produce alcun effetto innovativo, resta vincolante, per tutta la durata del contratto, la scelta del regime IVA (esenzione ovvero imponibilità) già espressa dal locatore in sede di stipula del contratto di locazione.

40 - 40 - LE CESSIONI Fabbricati abitativi In base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

41 - 41 - LE CESSIONI Fabbricati abitativi 1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento; 2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione; 3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.

42 - 42 - LE CESSIONI Fabbricati abitativi Nulla è mutato per le cessioni infraquinquennali effettuate dalle imprese costruttrici o di rispristino del fabbricato ceduto che restano imponibili per obbligo di legge. È, invece, mutato il regime IVA delle cessioni realizzate oltre il quinquennio, le quali sono soggette al regime “naturale” di esenzione, salva l'opzione per l'applicazione dell'imposta espressa dalle imprese costruttrici o di ripristino all'atto della cessione.

43 - 43 - LE CESSIONI Fabbricati strumentali In base alla nuova formulazione dell'art. 10, primo comma, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA ad eccezione delle cessioni: 1) effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento;

44 - 44 - LE CESSIONI Fabbricati strumentali 2) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. In base alla nuova disciplina, le cessioni di fabbricati strumentali per natura, imponibili per obbligo di legge, sono solo quelle poste in essere dall'impresa che li ha costruiti o recuperati entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori. In tutti gli altri casi, le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, fermo restando il diritto del soggetto cedente di optare per l'imponibilità nell'atto di cessione.

45 - 45 - LE CESSIONI Reverse charge Per quanto riguarda gli adempimenti connessi all'applicazione dell'imposta, l'art. 9 del decreto-legge ha modificato l'art. 17, sesto comma, lett. a-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, estendendo l'applicazione del meccanismo dell'inversione contabile, oltre alle cessioni di fabbricati strumentali imponibili per opzione (ipotesi già prevista dalla previgente disciplina), anche alla cessione di fabbricati abitativi imponibili su opzione del cedente, con il conseguente obbligo di assolvere il tributo a carico dell'acquirente, sempre che quest'ultimo sia un soggetto passivo d'imposta che agisce in quanto tale.

46 - 46 - LE CESSIONI Reverse charge È opportuno sottolineare che il sistema del reverse- charge si applica soltanto nel caso di regime di imponibilità ad IVA opzionale. Diversamente, nei casi di cessioni di fabbricati di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) dell'art. 10 imponibili ad IVA per obbligo di legge, l'imposta deve essere assolta dal cedente secondo le modalità ordinarie.

47 - 47 - LE CESSIONI Reverse charge In base al testo novellato dell'art. 17, lett. a-bis), la fattura emessa dal cedente deve essere integrata dall'acquirente applicando l'imposta con l'aliquota prevista per l'operazione posta in essere. Peraltro, in base all'art. 6, quarto comma, D.P.R. n. 633 del 1972, il pagamento di un acconto sul prezzo costituisce, per il relativo importo, momento di effettuazione della cessione e, pertanto, deve essere assoggettato ad imposta in base alle norme vigenti al momento del pagamento. Ne consegue che, sussistendo i presupposti richiesti dalla norma, l'IVA relativa all'acconto sul prezzo deve essere assolta mediante il meccanismo dell'inversione contabile.

48 - 48 - LE CESSIONI OggettoCedenteRegime Fabbricati abitativi Impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall'ultimazione Imponibile per obbligo di legge con aliquota del 10%; aliquota del 4% se l'acquirente possiede i requisiti “prima casa”; aliquota del 22% se abitazione “di lusso” Fabbricati abitativi Impresa costruttrice o di rispristino che vende oltre 5 anni dall'ultimazione Esente, se non opta Imponibile, se opta -in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo; -IVA ordinaria (vedi sopra), se il cessionario non è un soggetto passivo. Fabbricati abitativi Altri soggetti IVAEsente Fabbricati abitativi

49 - 49 - LE CESSIONI OggettoCedenteRegime Fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali Qualsiasi cedente Esente, se non opta Imponibile, se opta -in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo; -IVA ordinaria (4% o 10%), se il cessionario non è un soggetto passivo. Fabbricati abitativi

50 - 50 - LE CESSIONI OggettoCedenteRegime Fabbricati strumentali Impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall'ultimazione Imponibile per obbligo di legge con aliquota del 22% o del 10% Fabbricati strumentali Impresa costruttrice o di rispristino che vende oltre 5 anni dall'ultimazione o altri soggetti Esente, se non opta Imponibile, se opta -in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo; -IVA ordinaria (vedi sopra), se il cessionario non è un soggetto passivo. Fabbricati stumentali

51 - 51 - LE CESSIONI Fabbricato non ultimato Per quanto riguarda le modalità di assolvimento dell'imposta nell'ipotesi in cui la cessione sia effettuata da un soggetto passivo in un momento anteriore alla data di ultimazione del fabbricato, si rammenta, preliminarmente, che - come chiarito con la circolare 1° marzo 2007, n. 12/E - la cessione di un fabbricato non ultimato è esclusa dall'ambito applicativo dell'art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8- ter), del D.P.R. n. 633 del 1972, in quanto si tratta di un bene che non è ancora uscito dal circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere assoggettata ad IVA.

52 - 52 - LE CESSIONI Modalità di esercizio dell'opzione Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell'opzione per l'imponibilità, in base a quanto previsto dal novellato art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. n. 633 del 1972, è necessario che detta scelta sia espressa “nel relativo atto”. Si ritiene che, nel caso in cui la compravendita sia preceduta da un contratto preliminare, l'opzione possa essere espressa anche in sede di preliminare.

53 - 53 - Gli acconti sul prezzo, eventualmente dovuti, sono assoggettati ad IVA e, qualora ricorrano i presupposti previsti dall'art. 17, sesto comma, lett. a- bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, l'imposta deve essere assolta mediante il meccanismo dell'inversione contabile. In mancanza di un contratto preliminare di compravendita, qualora siano stati corrisposti gli acconti sul corrispettivo pattuito in regime di esenzione e in sede di stipula del contratto di compravendita sia manifestata l'opzione per l'imponibilità, la base imponibile da assoggettare ad IVA è costituita dall'importo dovuto a saldo. LE CESSIONI

54 - 54 - LE CESSIONI Imposta di registro Al fine di evitare una duplice tassazione, qualora gli acconti vengano fatturati in regime di imponibilità per obbligo di legge e il saldo sia, invece, fatturato in esenzione da imposta - come nell'ipotesi in cui l'impresa costruttrice o di rispristino non eserciti l'opzione per l'applicazione dell'imposta in sede di rogito stipulato oltre il quinquennio dall'ultimazione dei lavori - l'imposta proporzionale di registro si applica su una base imponibile considerata al netto degli acconti già assoggettati ad IVA.

55 - 55 - LE CESSIONI Prima del 26 giugno 2012 Stipula del contratto preliminare con pagamento di acconti in esenzione da IVA Dopo il 26 giugno 2012 Stipula del contratto definitivo con esercizio di opzione per l'applicazione dell'imposta Saldo imponibile ad IVA

56 - 56 - LE CESSIONI Casistiche (1) Gli acconti percepiti sono stati fatturati in regime di esenzione e il contratto preliminare ha scontato l'imposta di registro in misura proporzionale o fissa, a seconda della tipologia di immobile, rispettivamente, abitativo o strumentale, oggetto della cessione. In sede di rogito sussistendo i presupposti per l'esercizio dell'opzione, il cedente può optare per l'applicazione dell'IVA sulla parte costituita dal saldo al netto degli acconti precedentemente fatturati in esenzione da imposta.

57 - 57 - LE CESSIONI Prima del 26 giugno 2012 Acconti imponibili ad IVA per obbligo di legge Dopo il 26 giugno 2012 Rogito del contratto di compravendita Mancanza di opzione Saldo esente da IVA

58 - 58 - LE CESSIONI Casistiche (2) In tal caso, sono stati corrisposti acconti con applicazione dell'IVA in quanto relativi ad una cessione obbligatoriamente imponibile in base alla disciplina vigente fino al 26 giugno 2012. Qualora, a decorrere dalla predetta data, il regime naturale previsto per la medesima operazione sia l'esenzione salvo opzione per l'applicazione dell'IVA espressa in atto, in mancanza dell'opzione in sede di rogito del contratto di compravendita, l'importo dovuto a saldo è esente da IVA.

59 - 59 - APE D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 L'art. 6 del D.Lgs. n. 192 del 2005 prevede, al comma 3, che “Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.

60 - 60 - APE D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 Il successivo comma 3-bis dell'art. 6 stabilisce, inoltre, che “L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

61 - 61 - Dott. Roberto Protani Le altre imposte indirette nel settore immobiliare CATANIA 26 novembre 2013

62 - 62 - IL D.LGS. 14 MARZO 2011, N. 23 Novità Il decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104 (in G.U. 12 settembre 2013, n. 214), convertito con modificazioni dalla legge 8 novembre 2013, n. 128 (in G.U. 11 novembre 2013, n. 264), ha disposto (con l'art. 26, comma 1) la modifica dell'art. 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante: "Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale". Le disposizioni dell'art. 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.

63 - 63 - IL D.LGS. 14 MARZO 2011, N. 23 OggettoAliquota 1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi 9% Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2% Art. 10 Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare 1. All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 1 è sostituito dal seguente: Art. 10 Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare 1. All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 1 è sostituito dal seguente:

64 - 64 - IL D.LGS. 14 MARZO 2011, N. 23 b) sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis); c) nella nota II-bis) dell'articolo 1, le parole: "dell'aliquota del 3 per cento", sono sostituite dalle seguenti: "dell'aliquota del 2 per cento". 2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a 1.000 euro.

65 - 65 - 3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta. 4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. IL D.LGS. 14 MARZO 2011, N. 23

66 - 66 - 2. L'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200. 3. Le disposizioni del comma 2 hanno effetto dal 1° gennaio 2014 e, in particolare, hanno effetto: per gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal 1° gennaio 2014; per gli atti pubblici formati dal 1° gennaio 2014; per le donazioni fatte dal 1° gennaio 2014; per le scritture private autenticate a partire dal 1° gennaio 2014; per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dal 1° gennaio 2014; per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dal 1° gennaio 2014. ART. 26 DEL DECRETO-LEGGE N. 104 DEL 2013

67 - 67 - NORMATIPO DI TRASFERIMENTO IMPOSTA DI REGISTRO Art. 1, periodo 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, salvo quanto previsto dai successivi periodi 8% Art. 1, periodo 2, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento di fabbricati e relative pertinenze in assenza di agevolazioni7% Art. 1, periodo 3, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento aventi per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli IAP (imprenditori agricoli professionali) o di associazioni o società cooperative di cui agli artt. 12 e 13 della L. 9.5.1975, n. 153 15% Art. 1, periodo 4, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento di immobili di interesse storico, artistico e archeologico ai sensi del D,Lgs. n. 42/2004, purché l'acquirente non venga meno agli obblighi di conservazione e protezione (alle condizioni di cui alla nota II della Tariffa) 3% Art. 1, periodo 5, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento di case di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni per l'applicazione dell'agevolazione “prima casa” 3% Art. 1, periodo 6, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi esenti dall'IVA ex art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972, effettuati a favore di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari di volerli ritrasferire entro 3 anni 1% ALIQUOTE FINO AL 31 DICEMBRE 2013

68 - 68 - NORMATIPO DI TRASFERIMENTO IMPOSTA DI REGISTRO Art. 1, periodo 7, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento immobiliari a favore:  dello Stato;  di enti pubblici territoriali (Regioni, Province, Comuni o altri enti pubblici ter- ritoriali); di consorzi costituiti esclusivamente fra enti pubblici territoriali; di comunità montane. 168,00 euro Art. 1, periodo 8, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento di immobili situati all'estero 168,00 euro Art. 1, periodo 9, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento immobiliari a favore di ONLUS (alle condizioni indicate dalla nota II-quater) 168,00 euro Art. 1, periodo 10, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Atti di trasferimento immobiliare a favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o in ONLUS (in presenza delle condizioni di cui alla nota II-quinquies) 168,00 euro Art. 1, periodo 11, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 Immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati 1% ALIQUOTE FINO AL 31 DICEMBRE 2013

69 - 69 - NORMATIPO DI TRASFERIMENTO IMPOSTA DI REGISTRO Art. 1, periodo 1, Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi 9% Art. 1, periodo 2 Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni per l'agevolazione “prima casa” 2% ALIQUOTE DAL 1° GENNAIO 2014

70 - 70 - AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" Novità Dal 1° gennaio 2014 l'imposta di registro si applicherà con l'aliquota del 2% “se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”.

71 - 71 - AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" - REGISTRO Rispetto alla disciplina applicabile fino al 31 dicembre 2013 non si farà più riferimento alla definizione di immobili “di lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969. Saranno esclusi dal campo di applicazione dell'agevolazione gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazione di tipo signorile); A/8 (abitazioni in ville); A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).