A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 1 I NUOVI CONTRATTI DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE © Angelo Busani notaio in Parma – studio notarile Busani.

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2 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 1 I NUOVI CONTRATTI DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE © Angelo Busani notaio in Parma – studio notarile Busani & Canali

3 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 2 “PERIMETRO” DI APPLICAZIONE DEL D. LGS. 122/2005 VENDITORE = un “costrutto- re” ACQUIRENTE = una “persona fisica” OGGETTO = un edificio “da co- struire” TIPO DI CONTRATTO =...

4 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 3 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 art. 1, comma 1, lett. a) art. 2, comma 1 art. 6, comma 1 TIPO DI CONTRATTO =...

5 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 4 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare, ed ogni altro contrat- to che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque di- retto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente de- creto, devono contenere: … D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 art. 1, comma 1, lett. a) art. 2, comma 1 art. 6, comma 1 C O N T E N U T O D E L C O N T R A T T O P R E L I M I N A R E

6 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 5 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godi- mento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un mo- mento precedente, il costruttore è obbligato … D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 art. 1, comma 1, lett. a) art. 2, comma 1 art. 6, comma 1 R I L A S C I O D E L L A F I D E I U S S I O N E

7 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 6 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 – Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per “acquirente” la persona fisica che sia promis- saria acquirente o che acquisti un immobile da co- struire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo gra- do, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, … D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 art. 1, comma 1, lett. a) art. 2, comma 1 art. 6, comma 1 P E R I M E T R O D I A P P L I C A Z I O N E D E L L A L E G G E

8 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 7 Contratto definitivo a effetti reali differiti Contratto definitivo a effetti obbligatori La legge individua: alcune specifiche tipologie con- trattuali (es.: il contratto pre- liminare, il contratto di leasing) generiche fattispecie individuate non quanto al “tipo” bensì quanto al “risultato” trasferimento non immediato di edificio da costruire Contratto preliminare della proprietà / di diritto reale effetto diritto oggetto La legge osserva le operazioni economiche, non i contratti

9 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 8 contratto preliminare D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che sia promissaria acquirente... Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare,...

10 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 9 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... acquisti un immobile da costruire... Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1. All’atto della stipula di un con- tratto che abbia come finalità il tra- sferimento non immediato della proprietà … D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare … ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto … contratto definitivo

11 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 10 Vendita di cosa futura (o altrui) Permuta do ut des Permuta do ut facias + eventuale precostituzionecondo- miniale mediante:  divisione di cosa futura  reciproca concessione del diritto di superficie contratto definitivo Vendita con riserva di proprietà Vendita sub condizione/ termine

12 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 11 “Tizio vende a Caio, che acqui- sta, la piena proprietà della por- zione xy dell’edificio in corso di costruzione da parte di Tizio …” Vendita di cosa futura “Tizio vende a Caio, che acqui- sta, la piena proprietà della por- zione xy dell’edificio in corso di costruzione da parte di Tizio su area di proprietà di Mevio …” Vendita di cosa futura/altrui

13 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 12 “Caio dà a Tizio la proprietà di una porzione dell’edificio che egli costruirà sull’area acquista- ta da Tizio” “Tizio dà a Caio la proprietà di un’area (+ eventuale congua- glio)” Permuta do ut des trasferimento non immediato di edificio da costruire della proprietà / di diritto reale effetto diritto oggetto

14 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 13 “Caio si obbliga a co- struire un edificio su a- rea di residua proprietà di Tizio” (che ne diventa proprietario per accessione) (+ eventuale conguaglio) “Tizio dà a Caio la pro- prietà di un’area” (+ eventuale conguaglio) “Caio si obbliga a co- struire un edificio sull’ area predetta conve- nendo con Tizio la pre- costituzione del futuro condominio” “Tizio dà a Caio la quo- ta millesimale di un’a- rea” Permuta do ut facias D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Art. 3 – Rilascio …della fideiussione 7. L’efficacia della fideiussione cessa al momen- to del trasferimento della proprietà …

15 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 14 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... abbia stipulato ogni altro contratto... che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non imme- diato... della titolarità di un diritto reale di godi- mento... ad esempio, il diritto di superficie

16 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 15 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1 Art. 1 - Definizioni... la persona fisica che... abbia stipulato ogni altro contratto compreso quello di leasing... anche il leasing

17 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 16 CONTRATTO CONCLUSO MEDIANTE SCAMBIO DI PROPOSTA E ACCETTAZIONE Proposta formulata dall’ acquirente Occorre prevedere che la accettazione menzionerà la fideiussione, la quale sarà allegata all’accetta- zione stessa D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Art. 2 – Garanzia fideiussoria 1. … il costruttore è obbligato, a pena di nullità del con- tratto … a consegnare all’acquirente una fideiussione … Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare … [deve] contenere: … … g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; …

18 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 17 CONTRATTO CONCLUSO MEDIANTE SCAMBIO DI PROPOSTA E ACCETTAZIONE Proposta formulata dal venditore Il venditore già dispone della fi- deiussione Il venditore non dispone della fideiussione La fideiussione va citata nella proposta e va ad essa allegata Il venditore propone che il con- tratto si chiuderà quando, rice- vuta la accettazione, egli conse- gnerà la fideiussione al compra- tore 1 2

19 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 18 CONTRATTO DI OPZIONE Effetto dell’opzione è la formazione di una proposta irrevocabile Quindi va ripetuto quanto detto in ordine alla formazione del con- tratto mediante scambio di propo- sta e accettazione (identico è il discorso per la proposta ir- revocabile non scaturente da opzione ma da mera unilaterale rinuncia alla facoltà di revoca)

20 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 19 PATTO DI PRELAZIONE Il patto di prelazione ha per effetto la formazione di un diritto di preferen- za verso un dato sogget- to per l’assunzione della qualità di controparte in un futuro eventuale con- tratto Questa fattispe- cie è esterna al “perimetro” dei contratti aventi ad oggetto il fu- turo trasferi- mento di edifici da costruire cui si applica il d. lgs. 122/2005

21 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 20 LA CONSEGNA DELLA FIDEIUSSIONE COME CONDIZIONE NON E’ AMMISSIBILE Non si può dedurre in condizione un ele- mento la cui mancanza inficia la validità stessa del contratto Un elemento di validità del contratto non può essere assunto quale presupposto di efficacia E’ AMMISSIBILE Deducendo in condizione il rilascio della fideiussione e non corrispondendosi som- me prima di detto rilascio, si raggiungono i medesimi scopi che la disciplina protettiva si propone RIMEDIO ALTERNATIVO Proposta irrevocabile dell’acquirente senza da- zione di denaro (destinata ad essere accettata con la ricezione di accettazione munita di fide- iussione)

22 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 21 IL CONTRATTO PRELIMINARE CHE NON PREVEDE PAGAMENTI ANTE ROGITO D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fideius- soria 1. … fideiussione … di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il co- struttore ha riscosso e … deve ancora riscuo- tere dall’acquirente pri- ma del trasferimento della proprietà … Si applica l’art. 6 (contenuto del con- tratto) Non si applica l’art. 2 (consegna del- la fideiussione) Si può immaginare una clausola (di effetto simile alla caparra confirma- toria) per la quale, in caso di inadem- pimento dell’acquirente: a) il costruttore può recedere dal contratto; b) l’acquirente è obbligato al paga- mento di una somma Questa promessa di pagamento può eventualmente essere garantita da fideiussione (data dal compratore) Eventualmente, il costruttore può “scontare” la fideiussione in banca

23 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 22 PAGAMENTI ANTE ROGITO MEDIANTE INTERVENTO DI SOGGETTO MUTUANTE D. Lgs. 20 giugno 2005 n.122 – Art. 2 Art. 2 – Garanzia fi- deiussoria 1.... Restano co- munque esclusi le somme per le quali e' pattuito che deb- bano essere erogate da un soggetto mu- tuante... Il compratore ottiene un mutuo chirografario e delega la banca a pagare il costruttore Il compratore ottiene un mutuo ipotecando altri immobili (suoi o di terzi) e delega la banca a pagare il costruttore Il compratore si accolla una quota del mutuo stipulato dal costruttore RATIO: l’intervento di un professioni- sta del rischio di credito riequilibra l’asimmetria contrattuale tra costrut- tore e acquirente

24 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 23 IL CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE Codice civile, articolo 1401 Art. 1401 – Riserva di nomina del contraente Nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facolt à di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obbli- ghi nascenti dal contratto. Codice civile, articolo 1404 Art. 1404 – Effetti della dichiarazione di nomina Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato.

25 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 24 IL CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE CASO: Tizio (costruttore, promittens) si obbliga a vendere a Caio (stipulans), che, per sé o per persona da nominare, si obbliga ad acquistare un edificio da costruire PROBLEMA: in caso di nomina, la fideiussione a garanzia dello stipulans garantisce anche l’elec- tus ? LA NORMA D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Art. 1 - Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per “acquirente” la persona fisica che … abbia stipula- to ogni … contratto … che abbia … per effetto l'acquisto … non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà … di un immobile da costruire …

26 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 25 la disciplina di protezione si applica solo se electus è un parente di primo grado nella legge c’è solo un esempio (riferito a un caso assai frequente) e quindi la disciplina di protezione vale sia per lo stipulans che per l’electus il contratto deve avere i contenuti dell’art. 6 il contratto NON deve avere i contenuti dell’art. 6 e l’e- lectus (se persona fisica) non può pretendere: l’adeguamento del con- tratto all’art. 6; il rilascio della fideiussio- ne. ALTERNATIVE 1 2 il contratto originario è nel perimetro della legge (in particolare, lo stipulans è una persona fisica): il contratto originario NON è nel perimetro della legge (in particolare, lo stipulans NON è una persona fisica): la fideiussione garantisce sia stipulans che electus (se quest’ultimo è persona fisica) la fideiussione garantisce lo stipulans MA NON l’electus che non sia una persona fisica

27 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 26 LA CESSIONE DEL CONTRATTO Codice civile, articolo 1406 Art. 1406 - Nozione Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rap- porti derivanti da un contratto con prestazioni cor- rispettive, … purchè l’altra parte vi consenta. il contratto deve avere i contenuti dell’art. 6 il contratto NON deve avere i contenuti dell’art. 6 e il cessionario (se persona fisi- ca) non può pretendere: l’adeguamento del con- tratto all’art. 6; il rilascio della fideiussio- ne. il contratto originario è nel perimetro della legge (l’acquirente / cedente è una persona fisica): il contratto originario NON è nel perimetro della legge (l’acquirente / cedente NON è una persona fisica): la fideiussione garantisce sia cedente che cessionario (se quest’ultimo è persona fisica) la fideiussione garantisce il ce- dente MA NON il cessionario che non sia una persona fisica

28 A. Busani- copyright 2005 Immobili da costruire - 27 IL CONTRATTO A FAVORE DI TERZO Codice civile, articolo 1411 Art. 1411 – Contratto a favore di terzi E ’ valida la stipulazione a favore di un terzo, qualo- ra lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione. il contratto deve avere i contenuti dell’art. 6 il contratto è nel perimetro della legge (il terzo è una persona fisica) al terzo va consegnata la fideiussione il contratto NON è nel perimetro della legge (il terzo NON è una persona fisica) il contratto NON deve avere i contenuti dell’art. 6 al terzo NON va conse- gnata la fideiussione se il contratto rimane a beneficio dello stipulans se lo stipulans è persona fisica, nulla muta se lo stipulans non è persona fisica, la fideiussione cessa se parte del contratto rimane lo stipulans, e- gli (se persona fisica) non può pretendere: l’adeguamento del contratto all’art. 6; la fideiussione.

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