IL CONTRATTO PRELIMINARE: IL CONTRATTO PRELIMINARE: caratteristiche, struttura, trascrizione, registrazione ed esecuzione. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe.

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1 IL CONTRATTO PRELIMINARE: IL CONTRATTO PRELIMINARE: caratteristiche, struttura, trascrizione, registrazione ed esecuzione. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova F.I.A.I.P. Collegio di Padova Mercoledì 8 ottobre 2008 PadovaVia Chiesanuova n. 127/a

2 Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova PREMESSA All'acquisto di un immobile si perviene, di norma, attraverso alcune fasi che si possono ricondurre a 3 passaggi fondamentali:

3 Trattative ( proposta d’acquisto) accordo preliminare - fase iniziale Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova PREMESSA

4 Contratto Preliminare Fase Intermedia Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova PREMESSA

5 Contratto Definitivo Fase Finale Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova PREMESSA

6 Nella prassi commerciale, spesso, la fase delle trattative, in cui generalmente si formula una proposta d’acquisto coincide con la fase del contratto preliminare…… ma è bene conoscere che possono costituire dei momenti distinti. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

7 Le trattative sono caratterizzate da alcuni atti preparatori che sono: la Proposta l’Accettazione (della proposta) Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LE TRATTATIVE…

8 Nel nostro caso, si tratta della proposta di acquisto che chi è interessato ad acquistare un immobile esterna firmando un modulo prestampato fornito da un'agenzia immobiliare dopo che ha avuto conoscenza della messa in vendita di un bene Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA PROPOSTA

9 E' una dichiarazione di volontà con cui un soggetto comunica di voler concludere un contratto; Ha la funzione di rendere nota la volontà del proponente e provocare l’accettazione (di chi vuole vendere un immobile). Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA PROPOSTA

10 Un cartello con la semplice scritta “vendesi” posto su un edificio, oppure un’inserzione pubblicitaria su di una rivista specializzata, non sono delle proposte, ma valgono come “invito a proporre”, cioè come generici inviti a formulare proposte contrattuali o a iniziare delle trattative. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova Una necessaria precisazione….

11 N O T A B E N E Questi inviti sono rivolti al pubblico e non possono vincolare il venditore. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

12 I tratti essenziali della proposta sono: - l’intenzione di obbligarsi: es. Tizio, proponente, - propone di acquistare da Caio l’immobile x - la forma: deve farsi per scritto Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova TRATTI ESSENZIALI

13 La proposta può essere di 2 tipi: Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova TIPOLOGIE DI PROPOSTA SEMPLICEIRREVOCABILE

14 Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova TIPOLOGIE DI PROPOSTA SEMPLICE : sempre revocabile dal proponente fino al momento in cui non ha conoscenza dell’avvenuta sua accettazione;

15 IRREVOCABILE : art. 1329 c.c.: il proponente s’impegna a non ritirare la proposta per un certo tempo, rinunciando preventivamente al diritto di revoca. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova TIPOLOGIE DI PROPOSTE

16 Ai sensi degli artt. 1337 e 1338 c.c. durante le trattative le parti devono comportarsi secondo buona fede e fare conoscere le cause di invalidità del contratto Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA FASE DELLE TRATTATIVE

17 Se una parte conduce le trattative in mala fede, l’altra può agire in giudizio per chiedere il risarcimento del lamentato danno da responsabilità precontrattuale Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA FASE DELLE TRATTATIVE

18 Responsabilità extracontrattuale: Prescrizione di 5 anni Onere della prova a carico dell'attore Non deriva da un contratto Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Responsabilità Precontrattuale

19 ACCETTAZIONE 1. è una manifestazione di volontà del destinatario della proposta(venditore); 2. è un atto unilaterale e recettizio; 3. deve avere la forma scritta. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA FASE DELL’ACCETTAZIONE

20 Normalmente proviene dal venditore. Se il venditore gradisce la proposta, la sottoscrive per accettazione. L'accettazione non deve essere parziale (es. si accetta il prezzo ma non le modalità di pagamento) né vincolata al verificarsi di una condizione. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA FASE DELL’ACCETTAZIONE

21 Art. 1326 c.c. UN’ ACCETTAZIONE NON CONFORME ALLA PROPOSTA EQUIVALE AD UNA NUOVA PROPOSTA. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova LA FASE DELL’ACCETTAZIONE

22 Di norma la proposta d'acquisto contenuta in un pre-stampato contiene gli elementi essenziali della futura vendita. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

23 La proposta d’acquisto quindi deve riportare: le generalità del proponente: (nome, cognome del soggetto interessato all’affare, luogo e data di nascita, codice fiscale e residenza); le generalità del proprietario della casa; i dati catastali dell’immobile ( e delle sue pertinenze: garage, cantina) e la sua destinazione d’uso (abitazione, ufficio); Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

24 il prezzo di acquisto offerto; il programma contrattuale (devono essere indicate le date entro le quali dovranno essere stipulati il futuro contratto preliminare ed il rogito notarile definitivo di compravendita); le modalità e i termini di pagamento del prezzo offerto (si preciserà quanto verrà versato a titolo di caparra, quanto a titolo di eventuali acconti intermedi e quanto a titolo di saldo); Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

25 l’ammontare della provvigione; il termine; la data di consegna dell’immobile; il luogo, la data e la firma del proponente. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

26 Come si può osservare non c’è, tra gli elementi della proposta, nessun asserto che ponga l’obbligo in capo alle parti di concludere un futuro contratto e questo è l’elemento più importante che distingue la proposta d’acquisto dal contratto preliminare. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova NOTA BENE

27 Se nella proposta d’acquisto fosse stata inserita la clausola: “La presente proposta determinerà, a seguito della sottoscrizione per accettazione da parte del venditore, la conclusione di un contratto preliminare di vendita azionabile ex art. 2932 c.c.” saremmo innanzi ad un contratto preliminare con le caratteristiche che si andranno ad esporre in prosieguo. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova NOTA BENE

28 TUTTO CHIARO? ALCUNE DOMANDE ? Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova SPAZIO ALLE DOMANDE…

29 Analizziamo le parole che lo compongono: - Contratto: art. 1321 c.c. E’ l’accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. - Preliminare: che viene prima, che prelude; nel nostro caso, le parti si fanno la promessa di stipulare un futuro contratto definitivo. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

30 Il contratto preliminare viene di norma personalizzato cioè non è contenuto in un modulo prestampato in quanto si mira a regolare aspetti specifici della vendita, quali, ad esempio eventuali garanzie sulla conformità degli impianti, oppure accordi per lasciare nella casa alcuni arredi. Per tutti gli aspetti non regolati nel contratto preliminare si applicano le norme di legge. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

31 Il preliminare è un contratto solo ad effetti obbligatori non ad effetti reali. Ciò significa che con esso non si trasferisce la proprietà (come avviene con il contratto definitivo) ma le parti si obbligano, si promettono, una di vendere e una di acquistare il bene oggetto del contratto. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

32 Il codice civile all'art. 1325 prevede dei requisiti, degli elementi essenziali, che deve avere un incontro di volontà per essere un contratto, nel caso di contratto compravendita (preliminare e definitivo) assumono rilevanza: Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE 1 accordo delle parti 2 oggetto 3 prezzo 4 forma

33 E’ importante distinguere se il preliminare riguarda un bene immobile costruito o da costruire. Un particolare esempio di contratto preliminare è quello previsto dall’art.6 del D.Lgs n. 122/2005 in materia di “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

34 Il nostro legislatore, nell’ipotesi di vendita di immobili “sulla carta” ha voluto, in un certo modo, estendere la tutela dell’acquirente, ritenendo non sufficiente la previsione della forma scritta del preliminare ma impone al venditore un obbligo di trasparenza (indicando una serie di elementi che il contratto deve contenere) ed un obbligo di garanzia. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

35 L’obbligo di garanzia previsto dall’art. 2 del D.lgs n. 122/2005 impone al costruttore il rilascio, all’atto della stipula del contratto preliminare, di una garanzia fideiussoria. La fideiussione deve essere di importo corrispondente a quanto il costruttore ha riscosso dal promissario acquirente ed è rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

36 La fideiussione, altresì, deve garantire, qualora il costruttore incorra in una situazione di crisi (pignoramento, fallimento, assoggettamento a procedure concorsuali) la restituzione delle somme e dei valori effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione di crisi è insorta…. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

37 Nel preliminare ci può essere il versamento di una certa somma che può qualificarsi : - Caparra confirmatoria - Acconto - Caparra Penitenziale Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

38 Caparra Confirmatoria: art. 1385 c.c. A conferma della serietà dell’acquisto la parte promittente acquirente può versare alla parte promittente venditrice una somma a titolo di caparra confirmatoria da restituirsi all’acquirente all’atto definitivo di vendita. In realtà, tale somma, normalmente, viene trattenuta dal venditore al momento della vendita definitiva, ed imputata a parte del prezzo. Qualora invece non si arrivasse a stipulare l’atto definitivo di vendita, se l’inadempimento è imputabile all’acquirente, il venditore può trattenere la caparra: se invece è imputabile al venditore questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

39 Acconto: è sempre una somma di denaro che il promissario acquirente consegna al promissario venditore e in caso di stipula del contratto definitivo viene decurtata dal prezzo. Se la mancata stipula del contratto definitivo avviene per inadempimento del promissario venditore questi deve restituire quanto versato a titolo di acconto; se invece mancata stipula del contratto definitivo avviene per inadempimento del promissario acquirente questi perderà quanto versato a titolo di acconto. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

40 Caparra penitenziale: art. 1386 c.c. somma di denaro che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto come prezzo (corrispettivo) del diritto di recesso esercitato da una o da entrambe le parti. Se chi si scioglie unilateralmente dal vincolo contrattuale (recedente) è colui che ha versato la caparra, questi perderà la caparra data; se è colui che ha ricevuto la caparra, questi restituirà il doppio della caparra ricevuta. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova IL CONTRATTO PRELIMINARE

41 ALCUNE DOMANDE ? Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova SPAZIO ALLE DOMANDE…

42 IL CONTRATTO PRELIMINARE PUO’ ESSERE TRASCRITTO. L'obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti, gli altri non possono sapere che il venditore si è obbligato a vendere. Pertanto il venditore nonostante la firma del preliminare, potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, e il promittente acquirente può solo ottenere per primo il risarcimento dei danni ma non otterrà al proprietà dell'immobile. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Trascrizione

43 Se un bene immobile è dato a più persone la proprietà di esso è di chi trascrive per primo l'atto presso la Conservatoria dei RR. II. oggi l'Agenzia del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Trascrizione

44 Con la trascrizione, il contratto preliminare – che deve essere redatto con la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e quindi deve intervenire il notaio – viene “pubblicato” nella Conservatoria competente e chiunque può controllare se il venditore ha già promesso o venduto ad altri il bene. Pertanto il venditore non può più vendere ad altri, né i terzi possono aggredire il bene se non provano che la vendita viene fatta a loro danno. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La trascrizione

45 E’ evidente quanto sia importante trascrivere il preliminare: dopo che l’obbligo di vendere è diventato “pubblico”, le altre vendite e in genere tutti gli atti relativi all’immobile compiuti dal promittente venditore e pubblicati dopo la trascrizione del preliminare non pregiudicano i diritti del promittente acquirente. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Trascrizione

46 Il preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate, dietro versamento delle relative imposte. La registrazione va fatta entro venti giorni dalla firma del preliminare. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Registrazione

47 Se le parti si sono avvalse dell’opera di un mediatore, il preliminare è registrato di solito dallo stesso mediatore. La legge finanziaria per l’anno 2007 (legge n. 296/2006, art.1 comma 46), ha introdotto l’obbligo a carico dei mediatori immobiliari di registrare le scritture private non autenticate, stipulate a seguito di un’attività di mediazione. Il mediatore, quindi, è oggi solidalmente responsabile insieme alle parti di tale registrazione. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova La Registrazione

48 ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE IL CONTRATTO Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

49 Se il promissario acquirente o il promissario venditore durante il periodo di tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e la stipula del definitivo abbia un ripensamento e si rifiuti, ingiustificatamente, di stipulare l’atto di trasferimento, cioè il contratto definitivo, l’altra parte che può fare? Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

50 A Può, nel caso fosse stata versata una caparra confirmatoria trattenerla e soddisfarsi su quella e se il preliminare è trascritto l’acquirente ha un privilegio. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

51 B Oppure può, ai sensi dell’art. 2932 c.c., rivolgersi al Giudice per ottenere una sentenza costitutiva che equivale al rogito definitivo e quindi, il trasferimento della proprietà del bene immobile oggetto del contratto preliminare viene fatta dal Giudice che in tale caso si sostituisce al Notaio. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

52 C Altresì, può chiedere al Tribunale, la risoluzione (ossia lo scioglimento) del preliminare di vendita per mancato rispetto degli obblighi ed anche, in aggiunta allo scioglimento il risarcimento dei danni. Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

53 CONTRATTO PRELIMINARE E FIGURE AFFINI Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova

54 Contratto preliminare improprio o compromesso Relatore : Avvocato Rocco Giacobbe Vaccari del Foro di Padova Minuta di contratto Lettera d’intenti Contratto preliminare ad effetti anticipati