PARTE I IL “BUSINESS PLAN” Aspetti economici, finanziari, tributari, societari.

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1 PARTE I IL “BUSINESS PLAN” Aspetti economici, finanziari, tributari, societari

2 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

3 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

4 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” Per “BUSINESS PLAN” (o piano di business, o progetto d'impresa) si intende correntemente la rappresentazione degli obiettivi e del modello di business di un'attività d'impresa. Viene utilizzato sia per la pianificazione e gestione aziendale che per la comunicazione esterna, in particolare verso potenziali finanziatori o investitori.

5 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” Un business plan da presentare ad un investitore deve contenere: 1.Descrizione sommaria del progetto d'investimento ed illustrazione del tipo di affare che si vuole intraprendere. 2.Presentazione del management (esperienze pregresse e ruoli nella nuova iniziativa) e dell’immobile. 3.Indicazioni sul mercato, sui fattori critici (punti di forza e punti di debolezza) e sugli obiettivi di vendita. 4.Un piano di marketing, se necessario ed opportuno. 5.Descrizione della fattibilità tecnica del progetto ed evidenziazione della vicinanza/disponibilità di servizi, infrastrutture e quant’altro valorizzi la location. 6.Piano di fattibilità economico – finanziaria dell’affare (costruzione, restauro, recupero, etc…); indicazione del fabbisogno finanziario complessivo. 7.Informazioni sulla redditività attesa dell'investimento immobiliare e sui fattori che possono influenzarla positivamente o negativamente, partendo da ipotesi realistiche e prudenziali. 8.Sintetica valutazione dell'impatto ambientale del progetto. 9.Piano temporale di sviluppo delle attività. 10.Regime fiscale del trasferimento del bene (imposte indirette ed eventuali plusvalenze latenti).

6 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” Un business plan in pratica si compone di almeno tre parti fondamentali: 1. una prima parte introduttiva in cui si presenta l’affare immobiliare con le sue principali qualità; 2. una seconda parte tecnico/operativa in cui si deve fornire un quadro chiaro di cosa si vuole fare, come, quanto, quando e dove si vuole farlo; 3. una terza parte in cui verranno inserite le previsioni economico/finanziarie. Prima parte: l’idea immobiliare La descrizione dell’affare consiste innanzitutto in una presentazione dell'attività che si vuole avviare e della motivazione che spinge a farlo. Sarà utile far leva su : Quali bisogni si vogliono soddisfare Qual è il mercato in cui si vuole operare Che vantaggi si offre rispetto ad offerte similari e concorrenti

7 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” Un business plan in pratica si compone di almeno tre parti fondamentali: 1. una prima parte introduttiva in cui si presenta l’affare immobiliare con le sue principali qualità; 2. una seconda parte tecnico/operativa in cui si deve fornire un quadro chiaro di cosa si vuole fare, come, quanto, quando e dove si vuole farlo; 3. una terza parte in cui verranno inserite le previsioni economico/finanziarie. Seconda parte: cosa, come, quando e dove COSA : caratteristiche del prodotto che si offre e a quali clienti potenziali si rivolge. COME : dettagli tecnici del progetto ed eventuali particolarità. QUANTO : costo dell’investimento e livello di redditività del capitale investito QUANDO : i tempi tecnici di realizzazione, compresi tempi amministrativi (realistico). DOVE : macroambiente e microclima.

8 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” Un business plan in pratica si compone di almeno tre parti fondamentali: 1. una prima parte introduttiva in cui si presenta l’affare immobiliare con le sue principali qualità; 2. una seconda parte tecnico/operativa in cui si deve fornire un quadro chiaro di cosa si vuole fare, come, quanto, quando e dove si vuole farlo; 3. una terza parte in cui verranno inserite le previsioni economico/finanziarie. Terza parte: le previsioni economico/finanziarie Valutazione degli aspetti finanziari e della fattibilità. Attraverso tale valutazione l'imprenditore deve: - definire il capitale necessario da investire; - individuare le fonti di finanziamento (tempi e modi); - valutare i profitti dei primi anni di vita (conto economico previsionale); La previsione dei ricavi avviene tramite ricerche di mercato specifiche e realistiche.

9 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” ECONOMICO FINANZIARIE FLUSSO TEORICO POTENZIALEFLUSSO DI CASSA REALE ZOOM SULLE PREVISIONI ECONOMICO FINANZIARIE

10 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” ZOOM SULLE PREVISIONI ECONOMICO FINANZIARIE RICAVI Vendita COSTI Terreno Appalto UTILE 1.000 300 500 +200 EKO 0 300 100 -400 N 200 0 300 -100 N+1 800 0 100 +700 N+2 FIN

11 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” DA “N”… …A “N+2”

12 1 - Cos’è il “BUSINESS PLAN” BANCA IMPRES A INVESTITORE O SOCIO

13 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

14 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Tributi che non sono commisurati al reddito del contribuente ma colpiscono una manifestazione indiretta della capacità contributiva, come per esempio l'acquisto o il trasferimento di un bene. Esempi: Iva, Imposta di registro, Imposte ipotecaria e catastale, Imposta di bollo, etc…

15 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE SEMPRE IMPOSTA DI REGISTRO E IPOCATASTALI Venditore PRIVATO CITTADINO

16 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore PRIVATO CITTADINO Se “prima casa” per l’acquirente: - 3% Registro - 168+168 Ipocatastali

17 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Se NON “prima casa” per l’acquirente: - 7% Registro - 2% + 1% Ipocatastali Venditore PRIVATO CITTADINO

18 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Impresa che ha COSTRUITO, RECUPERATO o RISTRUTTURATO l’immobile (anche mediante appalto) Venditore SOGGETTO IVA Altre imprese

19 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Impresa che ha COSTRUITO, RECUPERATO o RISTRUTTURATO l’immobile (anche mediante appalto) Venditore SOGGETTO IVA Altre imprese

20 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “costruttore” Immobili *strumentali*

21 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “costruttore” Immobili *abitativi*

22 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “costruttore” Immobili *abitativi*

23 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “NON costruttore” Immobili *strumentali*

24 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “NON costruttore” Immobili *strumentali*

25 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Venditore SOGGETTO IVA / “NON costruttore” Immobili *abitativi*

26 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE Il Reverse Charge Credito Iva & Reverse Charge Opzione esenzione/imponibilità

27 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE GLI ACCERTAMENTI DEL FISCO Sull’imposta di registro… …sul “valore normale” IVA

28 2 – FOCUS IMPOSTE INDIRETTE GLI ACCERTAMENTI DEL FISCO Sull’imposta di registro… …sul “valore normale” IVA

29 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

30 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Per definizione sono “imposte dirette”, quelle calcolate in base al reddito annuo prodotto dal cittadino e, mediante la quale si determina la capacità contributiva dello stesso. Esempi: Irpef, Ires, Irap, addizionali

31 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Dal punto di vista del RICAVO, le vendite immobiliari possono essere, per le imprese: - RICAVI - PLUSVALENZE

32 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Dal punto di vista del RICAVO, le vendite immobiliari possono essere, per le imprese: - RICAVI - PLUSVALENZE

33 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Per i PRIVATI invece il ricavo è tassabile PER CASSA, salvo i seguenti casi di non imponibilità Irpef: - cessione di immobili (abitativi e strumentali) e di terreni acquistati o costruiti DA PIU’ DI 5 ANNI; - cessione di immobili ricevuti per successione o usucapione; - cessione di immobili ABITATIVI, per qualsiasi tempo posseduti, se adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

34 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE

35 Deducibilità : leasing o mutuo ? (vendita: attualizzazione interessi leasing !!)

36 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Deducibilità : leasing o mutuo ? Deducibilità : i professionisti e le società immobiliari

37 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE IL CASO DEI PROFESSIONISTI ACQ nel 2007-08-09 Deducibilità ammortamenti e/o canoni leasing DEDUC 33% ma 100% da 2010 ACQ post 1/1/2010 INDEDUC 100% ACQ ante 31/12/06 INDEDUC 100%

38 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE IL CASO DEI PROFESSIONISTI ACQ nel 2007-08-09 Deducibilità ammortamenti e/o canoni leasing DEDUC 33% ma 100% da 2010 ACQ post 1/1/2010 INDEDUC 100% ACQ ante 31/12/06 INDEDUC 100%

39 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE Deducibilità : leasing o mutuo ? La “rivalutazione dei terreni” !!! Deducibilità : i professionisti e le società immobiliari

40 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE ZOOM SULLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI POSSEDUTI AL 01/01/2010 PERIZIA e VERSAMENTO entro 31/10/2010

41 3 – FOCUS IMPOSTE DIRETTE ZOOM SULLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI VALORE di CARICO = € 50.000 VALORE PERIZIATO = € 950.000 RIVALUTAZIONE = € 950 - € 50 = € 900.000 IMPOSTA SOSTITUTIVA 4% = € 36.000 SE VENDITA A € 950.000 = zero plusvalenza SE VENDITA A € 1.050.000 = plusv. € 100.000

42 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

43 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili. Se gli immobili sono connessi ad un ramo di azienda, il trasferimento del secondo implica automaticamente il trasferimento dei fabbricati senza far emergere né imposte dirette né imposte indirette (salvo € 168 di imposta di registro). Ogni forzatura di questo concetto espone a legittimi accertamenti antielusivi da parte del Fisco

44 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili.

45 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili. Se gli immobili sono connessi ad un ramo di azienda, il trasferimento del secondo implica automaticamente il trasferimento dei fabbricati senza far emergere né imposte dirette né imposte indirette (salvo € 168 di imposta di registro). Ogni forzatura di questo concetto espone a legittimi accertamenti antielusivi da parte del Fisco

46 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili. Se gli immobili sono connessi ad un ramo di azienda, il trasferimento del secondo implica automaticamente il trasferimento dei fabbricati senza far emergere né imposte dirette né imposte indirette (salvo € 168 di imposta di registro). Ogni forzatura di questo concetto espone a legittimi accertamenti antielusivi da parte del Fisco

47 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili. Se gli immobili sono connessi ad un ramo di azienda, il trasferimento del secondo implica automaticamente il trasferimento dei fabbricati senza far emergere né imposte dirette né imposte indirette (salvo € 168 di imposta di registro). Ogni forzatura di questo concetto espone a legittimi accertamenti antielusivi da parte del Fisco

48 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Operazioni sulla struttura della società che determinano anche il trasferimento di immobili. Se gli immobili sono connessi ad un ramo di azienda, il trasferimento del secondo implica automaticamente il trasferimento dei fabbricati senza far emergere né imposte dirette né imposte indirette (salvo € 168 di imposta di registro). Ogni forzatura di questo concetto espone a legittimi accertamenti antielusivi da parte del Fisco

49 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE FORZATURE ELUSIVE Per esempio scindere un ramo aziendale composto da un solo immobile (mancanza dell’elemento “ramo di azienda”)

50 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE FORZATURE ELUSIVE Per esempio fondere un ramo aziendale immobiliare da “A” a “B” e poi cedere poco dopo ai soci di “B” le quote appena avute in cambio dalla fusione.

51 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE FORZATURE ELUSIVE Divieto di sfruttare artificiosamente la neutralità fiscale di tali operazioni per ottenere risparmi fiscali rispetto all’operazione tradizionale di compravendita immobiliare.

52 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE Dopo la riforma del TUIR del 2003, ancora non è diffusa del tutto la mentalità di cedere il bene mediato (le quote sociali) piuttosto che il bene immediato (l’immobile), nonostante le agevolazioni fiscali fortissime.

53 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE In particolare non è ancora apprezzata la possibilità di acquistare le quote di una immobiliare anziché direttamente l’immobile…

54 4 – OPERAZIONI STRAORDINARIE In particolare non è ancora apprezzata la possibilità di acquistare le quote di una immobiliare anziché direttamente l’immobile…

55 SOMMARIO Cos’è il “BUSINESS PLAN” FOCUS FISCALE – Imposte indirette FOCUS FISCALE – Imposte dirette LE OPERAZIONI STRAORDINARIE L’ACCESSO AL CREDITO

56 5 – IL CREDITO AI TEMPI DI BASILEA2 Per ogni prestito o affidamento… …in proporzione al RISCHIO DEL CREDITO …la Banca deve accantonare un “tot”…

57 5 – IL CREDITO AI TEMPI DI BASILEA2 Impresa VIRTUOSA Impresa MEDIA Impresa ILLIQUIDA Piccolo accantonamento Accantonamento maggiore Accantonamento troppo oneroso

58 5 – IL CREDITO AI TEMPI DI BASILEA2 Il “rating” è un voto sintetico che la banca formula sull’impresa… …questo voto indica la probabilità che l’impresa diventi insolvente entro 1 anno.

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60 Consorzi Fidi PersonaliReali si valuta soprattutto la capacità dell’impresa di produrre REDDITO e LIQUIDITA’

61 PARTE I IL “BUSINESS PLAN” * FINE *