Ricettività turistica complementare… ieri, oggi e domani

Presentazione sul tema: "Ricettività turistica complementare… ieri, oggi e domani"— Transcript della presentazione:

1 Ricettività turistica complementare… ieri, oggi e domani
Sala Lucchi-Piazzale Olimpia n. 3 Verona

2 IERI Chi eravamo Quali cambiamenti (norme) sono intervenuti Come ci siamo evoluti

3 OGGI Cosa siamo Cosa accade attorno a noi Come stiamo

4 DOMANI Cosa potrebbe accadere Cosa dovrebbe accadere Cosa possiamo fare per migliorare

5 Cos’e’ una locazione turistica
Art. 53 Codice del Turismo - Dlgs 79/2011 (Locazioni ad uso abitativo per finalita' turistiche) Gli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

6 CODICE CIVILE Articolo Nozione. La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

7 Legge 392/1978 - Art. 26 Ambito di applicazione
Norme «speciali» Legge 392/ Art. 26 Ambito di applicazione Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio;

8 Legge 431/1998 LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO Art. 1. (Ambito di applicazione). 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

9 Art. 2 - (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione). 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

10 Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: ... …. ……

11 Art. 4. (Convenzione nazionale).
CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI IN BASE AD ACCORDI DEFINITI IN SEDE LOCALE 1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali ……………………………….

12 Art. 7. (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile).
Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante dall'immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. ………………

13 Art. 8. (Agevolazioni fiscali).
1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo………………………………

14 Art. 13. (Patti contrari alla legge).
1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

15 Codice del turismo – D LGS 79/2011
Art. 12 Ai fini del presente decreto legislativo, nonche' ai fini dell'esercizio del potere amministrativo statale di cui all'articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere: a) gli esercizi di affittacamere; b) le attivita' ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast; c) le case per ferie; d) le unita' abitative ammobiliate ad uso turistico; e) le strutture ricettive - residence; f) gli ostelli per la gioventu'; g) le attivita' ricettive in esercizi di ristorazione; h) gli alloggi nell'ambito dell'attivita' agrituristica; i) attivita' ricettive in residenze rurali; l) le foresterie per turisti; m) i centri soggiorno studi; n) le residenze d'epoca extralberghiere; o) i rifugi escursionistici; p) i rifugi alpini; q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o piu' delle precedenti categorie. ….

16 …continua 5. Le unita' abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o piu' stagioni, con contratti aventi validita' non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unita' abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite: a) in forma imprenditoriale; b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilita' fino ad un massimo di quattro unita' abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorieta' ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilita' delle unita' abitative di cui al presente articolo; c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e societa' di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unita' abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unita' medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l'esercizio dell'attivita' di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili e' compatibile con l'esercizio di attivita' imprenditoriali e professionali svolte nell'ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. per l'attivita' didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti. 13. Le residenze

17 Dichiarazione illegittimità costituzionale art. 12 Codice Turismo
Corte costituzionale Dichiarazione illegittimità costituzionale art. 12 Codice Turismo

18 NORMATIVA REGIONALE VENETO
Art. 27 bis L.R. 11/ Locazioni turistiche 1. Gli alloggi dati in locazione esclusivamente per finalità turistiche, ai sensi dell'articolo 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, senza prestazione di servizi, sono strutture ricettive alle quali, ai fini della presente legge, si applicano solo le disposizioni di cui al presente articolo. 2. Coloro che intendono locare gli alloggi ai sensi del comma 1, sono tenuti a comunicare al comune nel quale l'alloggio è situato, secondo le procedure definite dalla Giunta regionale: a) il periodo durante il quale si intende locare l'alloggio, il numero di camere e di posti letto; b) gli arrivi e le presenze turistiche, per provenienza. 3. Sono attribuiti al comune la vigilanza, anche mediante l'accesso di propri incaricati alle strutture ricettive di cui al comma 1, e l'accertamento della violazione degli obblighi previsti dal presente articolo, nonché l'applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie e il diritto ad introitare le relative somme.

19 …CONTINUA 4. Chiunque dia in locazione gli alloggi ai sensi del comma 1 è soggetto, previa diffida amministrativa ai sensi dell'articolo 2 bis della legge regionale 28 gennaio 1977, n. 10 "Disciplina e delega delle funzioni inerenti all'applicazione delle sanzioni amministrative di competenza regionale" e successive modificazioni, per ciascun alloggio: a) in caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 2, lettera a), alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 500,00 a euro 3.000,00; b) in caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 2, lettera b), alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 250,00 a euro 1.000,00 per ciascun mese di omessa o incompleta comunicazione; c) in caso di ingiustificato rifiuto di accesso all'alloggio, opposto agli incaricati del comune per l'esercizio delle funzioni di vigilanza di cui al comma 3, alla sanzione amministrativa pecuniaria di euro 250,00 per ciascun ingiustificato rifiuto di accesso.".

20 Contratto scritto…serve?
Ai fini di legge l’art. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 va letto in combinato disposto con le disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (locazione di fatto), che ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione. All’atto pratico il contratto andrà redatto a seconda del tempo di permanenza dell’ospite: Lunga, Breve, Brevissima.

21 Registrazione contratto
Come detto, se la locazione supera i trenta giorni, vi è l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Sia sul contratto, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo. D.P.R N. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis.

22 L’INQUILINO PUO’ DIVENTARE LOCATORE TURISTICO?
Anche l’inquilino può sfruttare un immobile come locatore turistico. E’ necessario che il contratto “proprietario-conduttore” contempli la c.d. clausola di sub locazione; in caso contrario si può incorrere in una grave violazione del contratto “base” con importanti rischi per gli interessati.

23 Cedolare secca: si o no? PROPRIETARIO SI (FACOLTA’)
CONDUTTORE-LOCATORE NO (ALTRI REDDITI art. 67 co. 1 lett. H TUIR)

24 DEVO RILASCIARE RICEVUTA DEI PAGAMENTI?
Bisogna sempre consegnare una ricevuta di pagamento al momento del pagamento. Nel caso in cui l’importo incassato superi i 77,49 € andrà apposta, altresì, una marca da bollo di 2 € sull’originale per il cliente annotando sulla copia del gestore la voce “Bollo apposto sull’originale”

25 COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA….
Anche le locazioni turistiche hanno l’obbligo di comunicare alle Questura competente (come già B&B, affittacamere, agriturismo, hotel etc. etc…) i nominativi degli ospiti. Tale principio, finalizzato alla Pubblica sicurezza, mira ad evitare che si possa creare una zona d’ombra a causa di un vuoto normativo (Ministero dell’Interno, circolare interpretativa del )

26 SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’
Non è possibile l’uso di insegne, al contrario (ad es.) dei B&B.

27 SERVIZI Non è possibile offrire servizi agli ospiti Cass. Ord. 6501/2014 “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della "res locata" (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.