Gestione del Patrimonio Immobiliare

Presentazione sul tema: "Gestione del Patrimonio Immobiliare"— Transcript della presentazione:

1 Gestione del Patrimonio Immobiliare
Si tratta di diritti reali

2 Caratteri dei diritti reali
·        Nominatività = sono a numero chiuso ·        Tipicità = il contenuto è predeterminato dalla legge

3 Utilizzo del Patrimonio
Corte di cassazione[1]: il fatto che la pubblica amministrazione, nel suo operare negoziale, si trovi su un piano paritetico a quello dei privati, se per un verso esclude che essa possa avvalersi di un qualsiasi potere di supremazia sull'altro contraente, per altro verso non significa che vi sia una piena ed assoluta equiparazione della sua posizione a quella di un privato. Infatti Resta, comunque, l'ineliminabile la differenza che discende dalla portata e dalla natura dell'interesse pubblico cui in ogni caso l'amministrazione deve ispirarsi e che, anche se incanalato nell'alveo di strumenti di tipo privatistico, è destinato a conformare il comportamento del contraente pubblico secondo regole e principi - particolarmente in tema di pubblicità e di trasparenza - che per il privato non hanno invece ragion d'essere. Del modo in cui gestisce il proprio interesse il privato non è tenuto a dar conto ad alcuno, ma lo stesso non può dirsi per il contraente pubblico e per le modalità con cui si realizza il pubblico interesse cui egli è preposto, che non possono restare opache ma devono viceversa pur sempre rispondere a criteri suscettibili di essere ben percepiti e valutati. [1] Corte cassazione, sezioni unite civili, n. 8987/2009.

4 BENI Beni pubblici Beni Privati Beni privati di interesse pubblico
Beni privati di uso pubblico

5 Demanialità = indisponibile (inalienabile ed inusucapibile) oggi lo Stato vende beni demaniali.
Bene pubblico = funzione pubblica (dopo la trasformazione degli enti pubblici economici in SPA i beni, pur essendo appartenenti a soggetti privati, sono usati per attività pubblica).

6 Bene Pubblico Che appartiene in titolarità giuridica ad un ente pubblico ovvero ad un soggetto che gestisce interessi pubblici. L’atto con cui una SPA attribuisce un bene in godimento ad un terzo è una concessione ovvero un contratto di diritto privato?

7 Interessi immanenti al privato
Bene Privato Che appartiene in titolarità giuridica ad un soggetto privato e che lo utilizza a fini privati (a prescindere dalla sua finalità). Interessi immanenti al privato

8 Bene Privato di interesse pubblico
Che appartiene in titolarità giuridica ad un soggetto privato e che lo utilizza a fini privati ma che riveste, per le sue qualità intrinseche, un interesse che trascende quello del privato titolare. Interessi che trascendono quello privato

9 D.Lgs. 42 del 2004 Art. 1 Sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico

10 Art. 12. Verifica dell’interesse culturale
Le cose indicate all'articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni, se mobili, o ad oltre settanta anni, se immobili, sono sottoposte alle disposizioni della presente Parte fino a quando non sia stata effettuata la verifica di cui al comma 2. (comma così sostituito dall'articolo 4, comma 16, legge n. 106 del 2011). Presunzione di interesse culturale del bene

11 2. I competenti organi del Ministero, d’ufficio o su richiesta formulata dai soggetti cui le cose appartengono e corredata dai relativi dati conoscitivi, verificano la sussistenza dell’interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico nelle cose di cui al comma 1, sulla base di indirizzi di carattere generale stabiliti dal Ministero medesimo al fine di assicurare uniformità di valutazione.

12 Beni Privati di Uso pubblico
Si tratta di beni in titolarità di privati ma che sono in ogni caso nella disponibilità della generalità dei consociati.

13 Diritti di uso Pubblico
I diritti d'uso pubblico sono però caratterizzati dall'assenza del fondo dominante. Essi gravano su un fondo privato ma sono costituiti per un'utilità generale che prescinde dal vantaggio di uno specifico fondo. Costituiscono diritti d'uso pubblico, ad esempio, i diritti di passaggio che spettano alla collettività sulle strade vicinali, strade, cioè, che appartengono ai privati ma che, per l'appunto, sono soggette al pubblico passaggio. Il Comune riconosce la natura vicinale della strada con un atto di inclusione di carattere interno che può sempre essere impugnato dimostrando che la strada non è aperta al pubblico passaggio. Tra i diritti di uso pubblico debbono, poi, includersi gli usi civici i diritti di godimento a favore di una determinata collettività su beni che possono essere di proprietà di privati. Esempi di usi civici sono i diritti di di legnatico, pascolo e semina

14 Beni pubblici Beni Demaniali Beni del Patrimonio indisponibile
Beni del Patrimonio disponibile

15 Beni Demaniali I beni demaniali secondo un’autorevole ricostruzione della dottrina sono caratterizzati per conseguire direttamente la finalità pubblica mediante il loro utilizzo ed il loro elenco è tassativo. Sono beni demaniali solo quelli che tali vengono definiti dal legislatore

16 Beni patrimonio indisponibile
Perché un bene appartenga al patrimonio indisponibile sono necessari due elementi costitutivi. elemento soggettivo elemento oggettivo

17 Elementi del patrimonio indisponibile
L’elemento soggettivo è dato dalla titolarità giuridica del bene al comune, ossia il comune deve essere proprietario del bene. L’elemento oggettivo è dato dalla destinazione del bene, in quanto il bene deve essere destinato ad un pubblico servizio.

18 Necessaria compresenza dei due elementi
Le necessaria compresenza dei due elementi è sempre stata ribadita anche dalla giurisprudenza, secondo la quale perché un bene appartenga al patrimonio indisponibile l’ente pubblico deve esserne proprietario ed il bene deve essere destinato CONCRETAMENTE ad un pubblico servizio

19 Destinazione concreta
Un bene può considerarsi appartenente al patrimonio indisponibile per essere destinato a pubblici servizi in quanto abbia una effettiva destinazione a quel servizio, non essendo sufficiente la determinazione dell’ente pubblico di imprimere al bene il carattere di patrimonio indisponibile

20 Beni Patrimonio disponibile
Appartengono al patrimonio disponibile quei beni che non vengono ricompresi tra quelli demaniali e del patrimonio indisponibile, con la conseguenza che i beni del patrimonio disponibile costituiscono una categoria di beni di natura residuale

21 Criterio residuale Ossia quando un bene non è in sé potenzialmente utilizzabile uti civis, ovvero non è stato destinato ad un pubblico servizio, appartiene al patrimonio disponibile.

22 Questa appartenenza comporta che quel bene viene gestito attraverso contratti di puro diritto privato, in quanto il carattere di questi beni è quello di essere subordinati alla disciplina del codice civile, per quanto attiene al regime giuridico di esecuzione del contratto.

23 Sintesi Gestione Beni Pubblici
Beni Demaniali = Gestiti con atto amministrativo Beni Patrimonio indisponibile = gestiti con atto amministrativo Beni patrimonio disponibile = gestiti con contratti di diritto privato

24 Come si affida a terzi un bene pubblico?

25 Prima certezza è che non si applica il D. Lgs
Prima certezza è che non si applica il D.Lgs. 163/2006 (Il Codice dei Contratti prevede una esclusione diretta all’art. 19) Inoltre il codice si applica solo agli appalti che sono contratti passivi laddove qui noi ci occupiamo di contratti attivi.

26 Principio generale in tema di contratti attivi
Art. 3 R.D del 1923: I contratti dai quali derivi un'entrata per lo Stato debbono essere preceduti da pubblici incanti, salvo che per particolari ragioni, delle quali dovrà farsi menzione nel decreto di approvazione del contratto, e limitatamente ai casi da determinare con il regolamento, l'amministrazione non intenda far ricorso alla licitazione ovvero nei casi di necessità alla trattativa privata

27 Art. 12 legge 127/1997 I comuni e le province possono procedere alle alienazioni del proprio patrimonio immobiliare anche in deroga alle norme di cui alla L. 24 dicembre 1908, n. 783 , e successive modificazioni, ed al regolamento approvato con R.D. 17 giugno 1909, n. 454 , e successive modificazioni, nonché alle norme sulla contabilità generale, fermi restando i princìpi generali dell'ordinamento giuridico-contabile. A tal fine sono assicurati criteri di trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto, da definire con regolamento dell'ente interessato

28 Principio base e semplice
In sostanza per affidare un bene è preliminare una procedura trasparente per individuare il soggetto che elargisce la somma maggiore per il godimento di quel bene.

29 Atti giudici di affidamento
Concessione (Convenzione) (Accordo quadro) Contratto di locazione ex C.C. Contratto di locazione ad uso non abitativo Contratto di locazione ad uso abitativo Contratto di affitto di azienda Contratto di comodato

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