LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, OPERAZIONI DI APPALTO: PROFILI IVA

Presentazione sul tema: "LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, OPERAZIONI DI APPALTO: PROFILI IVA"— Transcript della presentazione:

1 LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, OPERAZIONI DI APPALTO: PROFILI IVA
CNEC Ottobre 2013 53° CONVEGNO NAZIONALE Centro Nazionale Economi di Comunità Domus Mariae Roma 2013 – Ottobre 2013 CARISMA E RESPONSABILITA’ NELLA GESTIONE DEI CONTRATTI LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, OPERAZIONI DI APPALTO: PROFILI IVA LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, OPERAZIONI DI APPALTO SUPERFICIE /USO / USUFRUTTO Profili IVA e REDDITO Dott. Federico Rossi CNEC - Raineri e Rossi Raineri e Rossi

2 CESSIONE E LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI
DL 83/2012 (in vigore dal 26/06/2012) L’Art. 9, DL 83/2012 riscrive interamente l’art. 10, co. 1, nn. da 8 a 8-ter del DPR 633/72 (T.U.IVA) CNEC - Raineri e Rossi

3 I.V.A. SUGLI IMMOBILI «strumentali»
CNEC Ottobre 2013 I.V.A. SUGLI IMMOBILI «strumentali» RIFORMULAZIONE DELL’ART. 10, CO. 1, NUMERI 8), 8-bis) e 8- ter) DEL D.P.R. 633/72 CHE RIGUARDANO: 8) Locazioni e affitti di fabbricati abitativi e strumentali; 8-bis) Cessioni di fabbricati abitativi; 8-ter) Cessioni di fabbricati strumentali. CNEC - Raineri e Rossi Raineri e Rossi

4 IMMOBILI PRIVATI - Quadro Fabbricati NO IVA Esclusi da IVA
No > Fattura Si > Reddito Fabbricati STRUMENTALI Libro Inventari Beni Ammortizzabili SI IVA nuove regole (?) Si > Fattura (anche ESENTE) Si > Reddito di Impresa CNEC - Raineri e Rossi

5 ENTI NON COMMERCIALI immobili strumentali
CNEC Ottobre 2013 ENTI NON COMMERCIALI immobili strumentali Iscritti nel bilancio afferente l’attività commerciale; Iscritti nel Libro cespiti / Libro Inventari; Quadro RF /RG in UNICO ENC. Gli immobili strumentali sono quelli che: sono stati inseriti nelle scritture contabili antecedentemete al erano utilizzati in modo esclusivo e diretto come strumentali, pur non essendo inseriti nelle scritture contabili e non sono stati “estromessi” CNEC - Raineri e Rossi Raineri e Rossi

6 cessioni e locazioni immobiliari
LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI D.L. 22/06/2012, n. 83 – Circ. 22/E del 28/06/2013 CNEC - Raineri e Rossi

7 LOCAZIONE immobili strumentali per destinazione (ABITATIVI) FATTISPECIE POCO RICORRENTE !
OPERAZIONE LOCATORE CONDUTTORE REGIME IVA REGISTRO LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI ABITATIVI (Cat. A, escluso A10) ENTI RELIGIOSI Imprese diverse dalle imprese costruttrici / ripristino CHIUNQUE ESENTI (Regime obbligatorio) NON è ammessa opzione per IVA 10% 2% CNEC - Raineri e Rossi

8 LOCAZIONE FABBRICATI - ABITATIVI
DAL 26/06/2012 Tipologia fabbricati Locatore IVA Registro Abitativi Imprese costruttrici o di ripristino Imponibilità opzionale con aliquota del 10% Fissa (€ 67,00) Esente Proporzionale (2%) Abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal D.M. 22/04/2008 Qualsiasi locatore (!) CNEC - Raineri e Rossi

9 LOCAZIONE immobili strumentali “per natura” ( B-C-D-E-A10)
OPERAZIONE LOCATORE CONDUTTORE REGIME IVA REGISTRO LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI (Cat. A10, B, C, D, E) ENTI RELIGIOSI Qualsiasi soggetto passivo CHIUNQUE se l’Ente NON manifesta l’opzione per imponibilità IVA nell’atto ESENTI (Regime naturale) 1% se l’Ente manifesta l’opzione per imponibilità IVA nell’atto (*) IMPONIBILE (x opzione) IVA 22% dal LOCAZIONE immobili strumentali “per natura” ( B-C-D-E-A10) CNEC - Raineri e Rossi

10 FABBRICATI STRUMENTALI Contratti di locazione in corso al 26/06/2012
PRIMA del 26 Giugno 2012: Imponibile  in via obbligatoria per l’Ente locatore (proprietario) locazione ad un privato locazione ad un soggetto IVA che detrae in misura pari o inferiore al 25% Esente  in via obbligatoria per l’Ente locatore (proprietario) Soggetto IVA con recupero > 25% CNEC - Raineri e Rossi

11 FABBRICATI STRUMENTALI Contratti di locazione in corso al 26/06/2012
PRIMA del 26 Giugno 2012: Imponibile  in via obbligatoria per l’Ente locatore (proprietario) locazione ad un privato locazione ad un soggetto IVA che detrae in misura pari o inferiore al 25% OGGI: Esente  regime naturale ( salvo OPZIONE x Imponibilità ) L’Ente «valuta» al suo interno, senza tener conto del soggetto conduttore CNEC - Raineri e Rossi

12 FABBRICATI STRUMENTALI Contratti di locazione in corso al 26/06/2012
OGGI Che fare? a suo tempo «obbligato» IMPONIBILE Scelgo di restare IMPONIBILE NIENTE !! NO  contratto NO  comunicazione AE Scelgo di diventare ESENTE anche successivamente al 26/6/2012 per la durata residua del contratto ATTO INTEGRATIVO (facoltà di registrazione - € 67,00) certezza tra le Parti Informare l’AE ATTENZIONE !!!! IMPONIBILE PER OPZIONE (SALVO AVERE ESERCITATO IMPROPRIAMENTE L’OPZIONE) Resta IMPONIBILE ! (non è possibile MODIFICARE la SCELTA) LA SOLUZIONE ? Rifare un nuovo contratto !! (con tutte le valutazioni del caso) CNEC - Raineri e Rossi

13 FABBRICATI STRUMENTALI Contratti di locazione in corso al 26/06/2012
PRIMA del 26 Giugno 2012: Esente  in via obbligatoria per l’Ente locatore (proprietario) Soggetto IVA con recupero > 25% CNEC - Raineri e Rossi

14 FABBRICATI STRUMENTALI Contratti di locazione in corso al 26/06/2012
OGGI Che fare? ESENTE Resto ESENTE Nulla cambia Da ESENTE avevo optato per IMPONIBILE DEBBO RESTARE IMPONIBILE Nulla può essere modificato (salvo rinnovo del contratto) ATTENZIONE !!!!!! OPZIONE IMPONIBILITA’ “impropria” Si può adottare regime ESENTE CNEC - Raineri e Rossi

15 cessioni e locazioni immobiliari
VENDITA IMMOBILI STRUMENTALI D.L. 22/06/2012, n. 83 – Circ. 22/E del 28/06/2013 CNEC - Raineri e Rossi

16 Imposte dirette CESSIONE IMMOBILI “PRIVATI - ISTITUZIONALI”
Redditi DIVERSI (solo se acquisiti da meno di 5 anni – eccetto il caso di Successione / Donazione) No  Tassazione (salvo 5 anni ) No  Fattura CNEC - Raineri e Rossi

17 Imposte dirette CESSIONE IMMOBILI “STRUMENTALI”
Reddito IMPRESA (Plusvalenza tassabile) SI  Fattura IVA  Esente o Imponibile (?) IVA  ESENTE O IMPONIBILE CNEC - Raineri e Rossi

18 CESSIONE immobili strumentali per destinazione - ABITATIVI FATTISPECIE POCO RICORRENTE !
OPERAZIONE CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REGISTRO IPO-CATASTALI CESSIONE IMMOBILI STRUMENTALI ABITATIVI (Cat. A, escluso A10) ENTI RELIGIOSI Imprese diverse dalle imprese costruttrici / attuatrici di ripristino CHIUNQUE ESENTI (Regime obbligatorio) NON è ammessa opzione per IVA 7% 2% + 1% = 3% CNEC - Raineri e Rossi

19 CESSIONE immobili strumentali per natura ( B-C-D-E-A10)
OPERAZIONE CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REGISTRO IPO-CATASTALI CESSIONE IMMOBILI STRUMENTALI (Cat. A10, B, C, D, E) ENTI RELIGIOSI Imprese diverse dalle imprese costruttrici / attuatrici di ripristino CHIUNQUE ESENTE (Regime naturale) € 168,00 3% + 1% = 4% IMPONIBILE (22% / 10% *) se viene manifestata opzione obbligo REVERSE CHARGE (se l’acquirente è soggetto IVA) * IMPONIBILE 10% se si tratta di edifici assimilabili (scuole, case di riposo) CNEC - Raineri e Rossi

20 Immobili STRUMENTALI (B-C-D-E-A10)
I.V.A. IN SINTESI Immobili STRUMENTALI (B-C-D-E-A10) Locazione > ESENTE iva (salvo opzione) articolo 10, co.1, n. 8), dpr 633/72 Vendita > ESENTE iva (salvo opzione) articolo 10, co.1, n. 8 ter) , dpr 633/72 CNEC - Raineri e Rossi

21 OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA
I.V.A. SUGLI IMMOBILI OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA (Legge n Decreto Semplificazioni) Dal 29 Aprile 2012 tutti gli ENTI possessori di almeno 10 unità immobiliari (in precedenza 100) sono obbligati a registrare telematicamente i contratti di locazione, anche se le unità immobiliari possedute non risultano tutte locate. N.B. Risoluzione Agenzia Entrate 20/02/2002 n. 52/E Obbligo di registrazione telematica soltanto se il soggetto che richiede la registrazione possieda più di 10 immobili. * Eventuale opportunità di porre in capo al conduttore l’obbligo di registrazione per evitare l’obbligo !! CNEC - Raineri e Rossi

22 IVA 10% su nuova edificazione o ampliamento di edifici
L’IVA NEGLI APPALTI EDILI IVA 10% su nuova edificazione o ampliamento di edifici CNEC - Raineri e Rossi

23 IVA NEGLI APPALTI EDILI
Nuova edificazione o ampliamento edifici Norma di riferimento: D.P.R. n. 633/1972, nn quinquies, sexies, e septies, tabella A, parte III Applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10%: per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate (c.d. «beni finiti») forniti per la costruzione degli edifici assimilati ai fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408 e successive modificazioni; per la prestazione di servizi di appalto relativi alla costruzione delle opere, degli impianti e dei medesimi edifici di cui al n. 127-quinquies). CNEC - Raineri e Rossi

24 Nuova edificazione o ampliamento edifici
IVA NEGLI APPALTI EDILI (1) Nuova edificazione o ampliamento edifici Un'elencazione, peraltro non tassativa, di tali fabbricati è contenuta nell'art. 2, comma 2, R.D.L del 21 giugno 1938, convertito nella legge 35 del 5 gennaio 1939, che fa riferimento a: edifici scolastici caserme ospedali case di cura ricoveri colonie climatiche collegi educandati asili infantili orfanotrofi …continua… CNEC - Raineri e Rossi

25 …continua… IVA NEGLI APPALTI EDILI (2)
Nuova edificazione o ampliamento edifici gli immobili destinati al culto cattolico, quali chiese, santuari, oratori pubblici e semi-pubblici, oltre a quelli di culto non cattolico ammessi dallo Stato, a norma dell'art. 12 del R.D. 289 del 28 febbraio 1930. Con la Circolare n. 1/E del 2 marzo 1994, il Ministero delle Finanze ha esteso l'applicazione dell'IVA ridotta "anche ad edifici che, pure se non precipuamente destinati ad ospitare collettività, sono utilizzati per il perseguimento delle finalità di istruzione, cura, assistenza e beneficenza" CNEC - Raineri e Rossi

26 Beni finiti Beni che, incorporandosi nei fabbricati senza perdere la loro individualità, ne costituiscono elementi strutturali e diventano quindi parti integranti dei fabbricati stessi. Circolare n. 14/ del 17 aprile 1981 del Ministero delle Finanze CNEC - Raineri e Rossi

27 L’IVA NEGLI APPALTI EDILI
IVA 10% su lavori di ristrutturazione (Art. 31 della L. 457 del 05/08/1978 lettera d) ) CNEC - Raineri e Rossi

28 Lavori di ristrutturazione
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di ristrutturazione N. 127-quaterdecies, Tab. A, parte III, allegata al DPR 633/72 Applicazione dell'aliquota ridotta IVA del 10%: ai servizi, dipendenti da contratti di appalto, aventi ad oggetto "interventi di recupero di cui alle lettere c), d) ed e) della legge 457/78", effettuati su qualsiasi tipologia di immobile. “Interventi di ristrutturazione edilizia”: quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in parte o in tutto diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modificazione e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. (Circolare n. 57/E del ) CNEC - Raineri e Rossi

29 Lavori di ristrutturazione
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di ristrutturazione N. 127-quaterdecies, Tab. A, parte III, allegata al DPR 633/72 Applicazione dell'aliquota ridotta IVA del 10%: anche per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, fornite per la realizzazione degli interventi di recupero di cui all’articolo 31 legge n. 457 del 5 agosto 1978, lettere c), d) ed e) del primo comma dello stesso articolo. CNEC - Raineri e Rossi

30 L’IVA NEGLI APPALTI EDILI
IVA 10% su lavori di risanamento conservativo (articolo 31 della legge 457 del 05/08/78 lettera c) ) CNEC - Raineri e Rossi

31 Lavori di risanamento conservativo
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di risanamento conservativo L'articolo 31 della legge 457 del 5/8/78 dispone alla lettera c) che debbano considerarsi "restauro e risanamento conservativo": quelli rivolti alla conservazione dell’organismo edilizio, assicurandone la funzionalità; consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio; inserimento di elementi accessori e di impianti richiesti dalle esigenze d’uso; eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio. CNEC - Raineri e Rossi

32 L’IVA NEGLI APPALTI EDILI
IVA 10% / 22% su lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria (articolo 31 della legge 457 del 5/8/78 lettera a e b) ) CNEC - Raineri e Rossi

33 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria L'articolo 7, comma 1, lettera b) della legge 488/1999 ha disposto l’aliquota iva agevolata al 10% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 31, primo comma, lettera a) e b) (manutenzione ordinaria e straordinaria) realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata (COMUNITA’ RELIGIOSA) Disposizione «a regime» in forza dell’art.1, comma 18, legge 244/2007: E' prorogata per gli anni 2008, 2009, 2010, 2011 e 2012 e successivi, nella misura e alle condizioni ivi previste, l'agevolazione tributaria in materia di recupero del patrimonio edilizio relativa alle prestazioni di cui all'articolo 7, comma 1, lettera b), della legge 23 dicembre 1999, n. 488, fatturate dal 1 gennaio 2008. CNEC - Raineri e Rossi

34 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria L'articolo 31 della legge 457 del 5/8/78 dispone, alla lettera a), che debbano considerarsi “manutenzione ordinaria”: quelli rivolti alla riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici; integrazioni e mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici esistenti. L’ALIQUOTA IVA SPETTA IN QUESTO CASO AL 10% SOLO PER MANUTENZIONE ORDINARIA PRESTATA NELL’AMBITO DI UN IMMOBILE A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE ABITATIVA. CNEC - Raineri e Rossi

35 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria L'articolo 31 della legge 457 del 5/8/78 dispone, alla lettera b), che debbano considerarsi "manutenzione straordinaria": quelli rivolti al rinnovamento e sostituzione di parti anche strutturali di edifici; realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici; senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari e senza variazioni nelle destinazioni d’uso. L’ALIQUOTA IVA SPETTA IN QUESTO CASO AL 10% SOLO PER MANUTENZIONE STRAORDINARIA PRESTATA NELL’AMBITO di IMMOBILE A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE ABITATIVA. CNEC - Raineri e Rossi

36 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria Qualora l’appaltatore fornisca anche beni c.d. “di valore significativo”, (tra i quali infissi e caldaie), l’aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni. I c.d. “beni significativi” sono stati espressamente individuati dal decreto ministeriale 29 dicembre 1999. CNEC - Raineri e Rossi

37 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria Beni significativi ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza. CNEC - Raineri e Rossi

38 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria Beni significativi ESEMPIO Costo totale dell'intervento euro, di cui: per prestazione lavorativa euro; costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) euro Su di prestazione lavoro sempre iva al 10% Su i euro di beni significativi, l'Iva al 10% si applica solo su euro ( fino a concorrenza del lavoro). Sul valore residuo (2.000 euro) l'Iva si applica nella misura ordinaria del 22%. CNEC - Raineri e Rossi

39 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le interpretazioni vigenti, NON si può comunque applicare l'IVA agevolata al 10 per cento: alle prestazioni professionali (che possono invece godere del 55%); ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20 per cento alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l'Iva al 10 per cento, se ricorrono i presupposti per farlo. CNEC - Raineri e Rossi

40 IVA IN EDILIZIA APPALTI
in sintesi CNEC - Raineri e Rossi

41 IVA IN EDILIZIA APPALTI
Nuova costruzione ovvero ampliamento edifici IVA 10% (edifici assimilati) CNEC - Raineri e Rossi

42 Nuova edificazione o ampliamento edifici
IVA NEGLI APPALTI EDILI (1) Nuova edificazione o ampliamento edifici Un'elencazione, peraltro non tassativa, di tali fabbricati è contenuta nell'art. 2, comma 2, R.D.L del 21 giugno 1938, convertito nella legge 35 del 5 gennaio 1939, che fa riferimento a: edifici scolastici caserme ospedali case di cura ricoveri colonie climatiche collegi educandati asili infantili orfanotrofi …continua… CNEC - Raineri e Rossi

43 IVA IN EDILIZIA APPALTI
Manutenzioni ordinarie e straordinarie COMUNITA’ RELIGIOSA*  IVA 10% (salvo cd. “beni significativi” !! ) ATTIVITA’ COMMERCIALI*  IVA al 22% (scuola, casa ferie, .. ) * LAVORI PROMISCUI  specificazione nel capitolato per evitare il 22% sull’intero lavoro ATTENZIONE: la “tipologia di intervento rispetta quanto dal tecnico (Geom. / Ing. / Arch. / …) comunicato al Comune CNEC - Raineri e Rossi

44 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
IVA NEGLI APPALTI EDILI Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria Beni significativi ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza. CNEC - Raineri e Rossi

45 Beni significativi IVA NEGLI APPALTI EDILI
Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria Beni significativi ESEMPIO Costo totale dell'intervento euro, di cui: per prestazione lavorativa euro; costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) euro Su di prestazione lavoro sempre iva al 10% Su i euro di beni significativi, l'Iva al 10% si applica solo su euro ( fino a concorrenza del lavoro). Sul valore residuo (2.000 euro) l'Iva si applica nella misura ordinaria del 22%. Quindi su € totale > a IVA 10% e solo a IVA 22% CNEC - Raineri e Rossi

46 IVA IN EDILIZIA APPALTI Art. 31, L. 457/78 – lett c), d), e)
Risanamento / Ristrutturazione / Restauro COMUNITA’ RELIGIOSA ATTIVITA’ COMMERCIALI ATTENZIONE: la “tipologia di intervento rispetta quanto dal tecnico (Geom. / Ing. / Arch. / …) comunicato al Comune CNEC - Raineri e Rossi

47 IVA IN EDILIZIA APPALTI
Eliminazione Barriere Architettoniche COMUNITA’ RELIGIOSA ATTIVITA’ COMMERCIALI ATTENZIONE: la “tipologia di intervento rispetta quanto dal tecnico (Geom. / Ing. / Arch. / …) comunicato al Comune CNEC - Raineri e Rossi

48 DIRITTO DI SUPERFICIE / USO / USUFRUTTO
CNEC - Raineri e Rossi

49 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/ impianto fotovoltaico IMPOSTE INDIRETTE (Iva, Registro, Ipotecarie, Catastali) IMPOSTE DIRETTE (IRES) CNEC - Raineri e Rossi

50 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico IMPOSTE INDIRETTE TERRENI FABBRICATI CNEC - Raineri e Rossi

51 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico IMPOSTE INDIRETTE TERRENI Se il diritto di superficie è concesso su un terreno edificabile e il proprietario è un’impresa (Ente Religioso – Parte Commerciale), il corrispettivo è soggetto a IVA; Se il terreno è agricolo, è dovuta, in ogni caso, l’imposta di registro nella misura del 15%, oltre all’imposta ipotecaria del 2%, e quella catastale dell’1%. CNEC - Raineri e Rossi

52 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico IMPOSTE INDIRETTE FABBRICATI Se posta in essere da soggetto privato non imprenditore (Ente - parte PRIVATA)  imposta di registro del 7% (Registro 3% per immobili di interesse storico –artistico), imposta ipotecaria 2%, catastale 1%; Se la cessione è effettuata da un’impresa (Ente - parte COMMERCIALE)  IVA esente (Art. 10, co. 1, punto 8 Ter), DPR 633/72). CNEC - Raineri e Rossi

53 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico IMPOSTE DIRETTE Art. 9, co. 5 – TUIR La concessione di diritti reali equivale a “cessione a titolo oneroso” CNEC - Raineri e Rossi

54 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico IMPOSTE DIRETTE ENTE RELIGIOSO – Sfera Commerciale ENTE RELIGIOSO – Sfera Privata CNEC - Raineri e Rossi

55 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico ENTE RELIGIOSO Sfera Commerciale Se il CEDENTE opera nella parte commerciale il corrispettivo conseguito dalla concessione del diritto genera una PLUSVALENZA tassabile; se il terreno/fabbricato è posseduto da almeno un triennio la plusvalenza può essere rateizzata in 5 quote annuali. CNEC - Raineri e Rossi

56 DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R. M
DIRITTO DI SUPERFICIE TRATTAMENTO FISCALE R.M. 112/E del 28/06/2009  impianto fotovoltaico ENTE RELIGIOSO Sfera Privata Se il CEDENTE opera nella parte privata si genera una PLUSVALENZA tassabile solo se il terreno è edificabile o se è stato acquisito da meno di 5 anni (Art. 67, lettera b) – TUIR), ipotesi quest’ultima applicabile anche ai FABBRICATI. CNEC - Raineri e Rossi

57 DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
IMU Tutti gli obblighi IMU (versamento, …) SI TRASFERISCONO IN CAPO AL TITOLARE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE CNEC - Raineri e Rossi

58 Considerazioni finali !!! SUPERFICIE – USO - USUFRUTTO
Trattasi di un DIRITTO REALE DI PROPRIETA’ Trasferimento = cessione a titolo oneroso Con particolare riguardo ai FABBRICATI: - se «strumentali» > si genera PLUSVALENZA tassabile in capo all’Ente che pone in essere l’operazione !! Minor problemi, qualora trattasi di Immobile cd. PRIVATO. CNEC - Raineri e Rossi

59 Grazie per l’attenzione
Dott. Federico Rossi CNEC - Raineri e Rossi