Comunione, condominio e multiproprietà

Presentazione sul tema: "Comunione, condominio e multiproprietà"— Transcript della presentazione:

1 Comunione, condominio e multiproprietà
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2 La comunione Art c.c. “Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti” gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

3 La comunione Fattispecie: proprietà spetta a più persone Titolo, legge
Contitolarità obbligazioni = solidarietà (art ss.); divisibilità (art. 1314) Titolo, legge Art. 1100 Fonti della disciplina Artt ss. c.c. gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

4 La comunione La comunione: “istituto molto semplice … da fotografare: la si ha quando due o più persone siano titolari dello stesso diritto su una cosa. Il difficile è stabilire che fisionomia assuma quel diritto” (Branca) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

5 La comunione Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico” Art. 1102: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “ gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

6 La comunione La difficoltà: la descrizione del diritto del comproprietario Si cercano le soluzioni nella storia: Comunione di tipo germanico Comunione di tipo romano Diritto sulla “quota ideale” del bene gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

7 La comunione Gemeinschaft zur gesammten hand:
Presupposto economico-sociale: vincolo di sangue, di parentela, di coabitazione tra gli appartenenti al gruppo (quel poco che c’è si divide tra tutti, anche perché al di fuori della tribù non v’è sopravvivenza) (*) Qualsiasi forma di collettività organizzata al di fuori della tribù è assente o remota; i bisogni, gli “stili di vita” sono pochi ed essenziali (es. storici: antichi popoli germanici; india; Russia; Irlanda) (*) “se il mondo primitivo è un mondo inospitale per ogni atteggiamento individualistico; se in esso la dimensione individuale ha scarse possibilità operative ed è quindi scarsamente avvertita; se c’è invece un totale affidamento al gruppo quale unica condizione vitale, cioè di esistenza e di sopravvivenza, è consequenziale che, in quella realtà, al gruppo e soltanto al gruppo inteso nel senso più ampio facesse capo l’insieme dei rapporti sui beni dai quali dipendeva l’alimentazione e sostanzialmente la vita quotidiana della comunità stessa” (Grossi, “un altro modo di possedere”, cit., 74) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

8 La comunione ciascun contitolare può usare della cosa, ma non ha un diritto in qualche modo riferibile alla cosa stessa Il diritto sulla cosa spetta alla collettività (*) “se il mondo primitivo è un mondo inospitale per ogni atteggiamento individualistico; se in esso la dimensione individuale ha scarse possibilità operative ed è quindi scarsamente avvertita; se c’è invece un totale affidamento al gruppo quale unica condizione vitale, cioè di esistenza e di sopravvivenza, è consequenziale che, in quella realtà, al gruppo e soltanto al gruppo inteso nel senso più ampio facesse capo l’insieme dei rapporti sui beni dai quali dipendeva l’alimentazione e sostanzialmente la vita quotidiana della comunità stessa” (Grossi, “un altro modo di possedere”, cit., 74) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

9 La comunione Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento Impresa familiare (art. 230 bis): diritto intrasferibile al mantenimento; partecipazione agli utili in proporzione al lavoro prestato; non ha un autonomo potere di disposizione (v. invece artt. 1102; 1103) Comunione legale tra coniugi (art. 177 ss.). ratio: le cose in casa le comprano entrambi e le consumano entrambi indifferentemente. V. però i riferimenti alle “quote” negli artt. 189 e 190 c.c. Usi civici … v. anche art. 43 cost. gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

10 La comunione Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento (segue da slide prec.) Usi civici: “diritti spettanti ad una collettività … e ai singoli che la compongono e consistenti nel trarre alcune utilità elementari dalle terre, dai boschi o dalle acque di un territorio” Diritti delimitati nella loro natura e contenuto esercitati su un bene altrui Situazioni non omogenee Diritti domenicali in re propria Att.: classificazione discussa gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

11 La comunione Usi civici:
“il bene garantisce la sopravvivenza per i membri di una comunità plurifamiliare; il contenuto fondamentale del diritto è un godimento condizionato del bene in assenza di una facoltà di disposizione” (Grossi) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

12 La comunione Comunione di tipo romano: ciascun comunista “totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere” (D, 13, 6, 5, 15) Notare la contraddizione (che è intrinseca al concetto di comunione se rapportato con la proprietà): dominium totius corporis … pro parte gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

13 La comunione Altra tesi:
la comunione come diritto su una quota ideale del bene; o come “titolarità di quote ideali del diritto” (così Palazzo) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

14 La comunione Verifichiamo questa tesi sulle disposizioni di legge:
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15 La comunione Art. 1101: “Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote” Art c.c. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa” gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

16 La comunione Art. 1102 Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune non in misura della sua quota, ma col solo limite della normale destinazione del bene ed in vista del “migliore godimento” E v. anche artt 11051, 1109 e 1111 c.c. Dunque ha scarsa concretezza parlare di “diritto su una quota ideale” gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

17 La comunione A cosa serve la “quota”? Art. 11012 c.c.:
“Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote” E v. artt , 1114, 727 Rimane, dunque, il problema … gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

18 La comunione … consistente nello stabilire la compatibilità della comunione con la proprietà … gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

19 La comunione Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico” Art. 1102: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “ gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

20 La comunione E allora? la comunione – al pari delle varie figure di “dominia” prerivoluzionari; della proprietà secondo lo schema dell’art. 544, code napoleon; della proprietà come “funzione sociale”; delle “proprietà collettive” dei popoli primitivi; del condominio, del supercondominio e della multiproprietà – costituisce una delle forme di appropriazione dei beni storicamente coniate dall’uomo in rapporto alle condizioni storiche ed economiche (ed urbanistiche: v. infra). È vano, quindi, cercare di ricondurre ciascuna di queste forme ad una figura “vera” di proprietà che non esiste gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

21 La comunione “La comunione è vista dalla legge con estrema diffidenza” (Branca): la “difficoltà” dei rapporti tra comunisti è tale per cui il legislatore facilita lo scioglimento della comunione Art c.c..: “ … sempre … lo scioglimento” Non interessa tanto la divisione del bene quanto l’estinzione della situazione di comproprietà (v. infra) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

22 La comunione “sempre” c. a termine: non scioglimento prima
Patti specifici c. indivisibile: max 10 anni “sempre” Mai per cose che – se divise – cesserebbero di servire all’uso per il quale sono destinate (Art. 1111) Diritto potestativo La divisione come strumento per operare lo scioglimento Lo scioglimento gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

23 La comunione Lo scioglimento – nel caso della comunione – è l’eliminazione della situazione di comproprietà e, dunque, anche della relativa organizzazione (es. artt. 191; 1111; 61 s. att.) La divisione costituisce letteralmente la divisione della cosa comune tra i partecipanti (es. artt. 194 ss.; 1112; 1114; 1119) gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

24 Comunione, condominio e multiproprietà
2. Il condominio gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

25 Il condominio Condominio e multiproprietà: entrambi rappresentano l’elaborazione compiuta dai giuristi di fattispecie emergenti dalla evoluzione economica ed urbanistica della società gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

26 Il condominio “Edificio”
“parti” (“piani o porzioni di piano”) di proprietà singola “Edificio” “parti” comuni: necessarie o utili per il godimento delle parti di proprietà singola Comunione necessaria E v. art per le spese art. 1117 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

27 Il condominio “parti” comuni ex art. 1117 c.c.:
“… necessarie all’uso comune” “ … servizi in comune” “… che servono all’uso e al godimento comune …” gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

28 Il condominio Di particolare interesse è il “suolo” (art. 1117 n. 1)
La proprietà comune del suolo dovrebbe comportare proprietà comune dell’edificio soprastante in ogni sua parte (art. 934: “… salvo … titolo o … legge”) è l’art a distribuire tra proprietari diversi il suolo e i piani o porzioni di piano dell’edifico soprastante …. gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

29 Il condominio Proprietario superficiario del suo appartamento
Singolo condomino Comproprietari del suolo Condomini in comune gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

30 Comunione, condominio e multiproprietà
3. La multiproprietà gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

31 Carattere della fattispecie
La multiproprietà Carattere della fattispecie “Il bene appartiene ad un soggetto con la pienezza dei poteri di godimento e di disposizione che distinguono il dominio, per una frazione temporale dell’anno” Ritenuto contrasto con la “perpetuità” della proprietà: Verifichiamo se si tratta di un connotato imprescindibile… gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

32 La multiproprietà Art c.c.: “L'azione di rivendicazione non si prescrive (*) …” Un connotato di “perpetuità” di per sé non sembra avere conferma nella legge. Sicuramente il decorso del tempo non influisce sulla proprietà (*) art c.c.: “Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge” Situazioni di “proprietà temporanea” non sono sconosciute all’ordinamento: v. artt. 1500; 953 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

33 Inquadramento delle fattispecie
La multiproprietà Inquadramento delle fattispecie Art c.c.: improprietà dell’accostamento al patto di riscatto Patto di riscatto storicamente nasce e si conferma come strumento per il rafforzamento della posizione del creditore. La “proprietà temporanea” qui è strumentale a comporre il conflitto tra creditore e debitore Art c.c.: “il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono. Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza” La multiproprietà è volta a soddisfare l’interesse dell’acquirente al godimento del bene limitato nel tempo gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

34 La multiproprietà Art. 953 c.c.:
“se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione” È intrinsecamente a termine la proprietà della costruzione di cui sia titolare il superficiario a termine gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

35 Inquadramento della fattispecie
La multiproprietà Inquadramento della fattispecie Nessun contributo dalla legge (?) artt. 69 ss. cdc non si occupano del rapporto tra proprietari dello stesso bene, ma è volta a tutelare l’acquirente del bene in multiproprietà Questo è vero, però … gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

36 La multiproprietà Art. 721: “Il venditore utilizza il termine multiproprietà nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un diritto reale” Art. 691: “si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale … avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana” gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

37 Inquadramento della fattispecie:
La multiproprietà Inquadramento della fattispecie: Orientamento dottrinale: la multiproprietà non sarebbe intrinsecamente diversa dalla proprietà. La sua caratteristica precipua sarebbe nell’avere ad oggetto un bene “temporalmente conformato” per effetto dell’atto di disposizione gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

38 La multiproprietà La multiproprietà si può costruire come un particolare tipo di comunione: Art c.c.: “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone altrimenti …” L’art riconosce al contratto il potere di organizzare il diritto di più persone di “godere e disporre” del medesimo bene gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

39 La multiproprietà La multiproprietà può essere pensata come una forma di comunione nella quale i partecipanti si alternano nel godimento del bene La situazione di ciascun partecipante rispetto al bene è descritta in modo soddisfacente dall’art c.c. La “quota” è rappresentata dal periodo di godimento del bene gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano

40 La multiproprietà Attenzione però ad una ulteriore evoluzione:
“L’acquisto di una frazione di bene mi da diritto ad un certo “punteggio”, che io potrò spendere nel bene e nel periodo da me inizialmente prescelto, ovvero in qualsiasi altra multiproprietà appartenente allo stesso network avente “punteggio” analogo” (*) (*) Mattei, Regole sicure, Milano, 2006, 255 gioacchino la rocca dipartimento giuridico politico università statale di milano